某某与甘肃恒昇建筑工程有限公司、张掖鑫盛房地产开发有限责任公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

甘肃省张掖市甘州区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）甘0702民初5452号

原告：***,女,汉族,1991年1月1日出生,甘肃省张掖市甘州区人。公民身份号码：×××。

委托诉讼代理人：陆瑾瑾，甘肃祁峰律师事务所律师。

被告：甘肃恒昇建筑工程有限公司，住所：甘肃省张掖市甘州区润泽园小区西大门二层临街门店。

法定代表人：杨昇，系该公司总经理。

统一社会信用代码91620702MA746HG7U。

委托诉讼代理人：王伟东，男，1981年8月12日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，系被告甘肃恒昇建筑工程有限公司公司员工，公民身份号码：×××。

被告：张掖鑫盛房地产开发有限责任公司，住所：甘肃省张掖市甘州区金沙苑7号B楼。

法定代表人：宋瑞年，该公司总经理。

统一社会信用代码91620702MA727M51XX。

委托诉讼代理人：代玉成，男，汉族，1963年5月29日出生，甘肃省张掖市甘州区人，公民身份号码：×××。

委托诉讼代理人：秦彩云，甘肃方联律师事务所律师。

被告：施福，男，1976年6月13日出生，汉族，甘肃省张掖市人，公民身份号码：×××。

被告：杨明，男，1978年2月20日出生，汉族，甘肃省张掖市人。

原告***与被告甘肃恒昇建筑工程有限公司（以下简称“恒昇建筑公司”）、张掖鑫盛房地产开发有限责任公司（以下简称“鑫盛房地产公司”）、施福、杨明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***委托诉讼代理人陆瑾瑾，被告鑫盛房地产公司委托诉讼代理人代玉成、秦彩云，被告施福、杨明均到庭参加了诉讼，被告恒昇建筑公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告与被告杨明、施福签订的《房屋认购协议书》及《房屋认购协议书补充协议》无效；2.要求被告返还原告已付购房款110000元，承担利息8545元（2018年1月16日至2018年11月28日：85000元×11个月×0.5%=4675元；2018年11月28日至2019年6月28日：110000元×7个月×0.5%=3870元；合计8545元），合计118545元；3.要求被告承担原告已付购房款一倍的赔偿责任即110000元；4.要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年1月16日，原告与被告施福签订《房屋认购协议书》一份，约定被告将位于××区面积为125.05平方米的房屋作价415000元出售给原告，被告承诺自己所出售的房屋证件齐全，并于2018年6月份交付房屋。同日，原告将房款85000元交付给被告，被告恒昇建筑公司向原告出具收款收据两张。2018年6月，原告找被告交付房屋时，原告才知道自己所购买的房屋没有预售许可证，被告承诺会尽快办理预售许可证并交付房屋。后原告多次找被告协商解决，被告承诺在原告所购买房屋的原价基础上优惠15000元并赠予一间地下室，并于2019年6月份向原告交付房屋。2018年11月28日，原、被告签订《房屋认购协议书》、《房屋认购协议补充协议》一份。同时，原告向被告交付房款25000元，被告鑫盛房地产公司向原告出具收款收据两张。协议签订后，原告多次催促各被告办理房屋预售许可证并交付房屋，各被告均相互推诿，直至今日。现原告认为，被告的行为损害了其合法权益，故提起诉讼。

被告恒昇建筑公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭应诉、答辩，亦未提交书面答辩状。

被告鑫盛房地产公司未做书面答辩，其委托诉讼代理人在庭审中口头辩称：1.原告将被告鑫盛房地产公司列为被告，主体不适格。2017年3月17日，被告鑫盛房地产公司与山青建筑公司签订协议一份，协议中约定顶账房屋的付款方式为20%现金，80%抵顶，本案的涉案房屋就是以支付税款抵账的方式出售的。在本案中，被告鑫盛房地产公司与原告没有任何经济往来，因此鑫盛房地产公司作为本案被告主体不适格；2.被告鑫盛房地产公司并不认识原告，也未向原告承诺过任何条件，原告陈述的被告向其承诺不属实；被告鑫盛房地产公司虽向原告出具了收据，但是为了确定将来办理预售许可证的实际买受人并办理按揭贷款，涉案房屋已经抵顶给了他人，被告公司不会再次就该房屋进行出售；3.被告鑫盛房地产公司的房屋预售手续正在办理中，被告鑫盛房地产公司与甘肃山青建筑公司签订协议时，就没有预售许可证，甘肃山青建筑公司对此是知晓的。综上，被告鑫盛房地产公司与原告没有直接关系，本案原告起诉被告主体不适格，请求法庭驳回原告的诉讼请求。

被告施福未作书面答辩，在庭审中口头辩称：在原告购买房屋协商时，对没有预售许可证的事情被告已经向原告告知，且之后双方又签订了补充协议，向原告优惠了15000元，故原告清楚这个情况。

被告杨明未做书面答辩，在庭审中口头辩称：原告所述被告隐瞒没有预售许可证的事实不属实。原、被告在签订房屋认购书时，原告清楚被告没有预售许可证；原、被告签订的补充协议中，也再次说明了这个情况，所以签订认购协议和补充协议时，原告对房屋没有预售许可证的事实都是知晓的，不存在隐瞒的问题。

本院经审理认定事实如下：2018年1月16日，被告施福作为甲方（出卖方），原告***作为乙方（认购方）签订《房屋认购协议书》一份，该协议约定原告***自愿认购位于张掖市××区斜对面，由施福出售的××园，建筑面积125.05平方米，单价3318.7元，购房总价为415000元。双方采用银行按揭（公积金）贷款方式付款，约定缴纳首付不低于20%（含定金）为85000元于2018年1月16日前付清，提交客户资料，由被告施福协助向银行申请按揭贷款，并签订《商品房买卖合同》。同日，***即依约向被告施福支付购房款85000元，恒昇建筑公司向***出具金额为61000元、24000元收款收据各一张，该收款收据上收款人处签署的收款人为杨明。

2018年11月28日，被告施福、杨明作为甲方，原告***作为乙方，签订《房屋认购协议补充协议》，约定杨明、施福在原房款415000元的基础上再优惠15000元，双方签订的认购协议的总房款为40万元，并向***赠送地下室一间。在本协议签订时，***再向杨明、施福交该房屋首付款25000元，杨明、施福交给***开发公司出具的收款收据，双方等待办理房屋按揭贷款。并约定，在***交清交付房屋时规定由***缴纳费用后，于2018年6月底之前交付该房屋。同日，被告施福作为出卖方，原告***作为认购方，再次签订《房屋认购协议书》，约定***自愿认购位于张掖市××区新张中斜对面由施福出售的××园东室房屋一套。房款总金额400000元，被告***一次性向施福支付认购房屋金110000元，下剩290000元由施福协助***向银行办理按揭贷款，可以由***申请办理公积金贷款后向施福付款，并签订《商品房买卖合同》。并约定如施福将***所认购的房屋出售或抵顶给他人，使***购房权利无法实现的，均视为施福违约，施福应全部返还***已交的购房款。上述协议签订后，***即依约向被告杨明、施福支付购房款25000元，由被告鑫盛房地产公司出具收款收据一张，该收款收据上备注“杨昇开”。被告将原、被告于2018年1月16日签订的《房屋认购协议书》收回。

另查明，2018年11月20日，被告鑫盛房地产公司向原告***出具金额为85000元的收款收据一张，该收款收据备注为“杨昇开”，恒昇建筑公司将其于2018年1月16日向原告***出具金额为61000元、24000元收款收据各一张均予以收回。同时，原告两次共向被告支付的110000元房款，均由原告通过银行转账方式转至被告杨明银行卡。

再查明，2017年3月17日，被告鑫盛房地产公司作为甲方，甘肃山青建筑工程有限责任公司作为乙方，双方签订协议书一份。约定滨河南苑F区11#楼工程由乙方施工，承包方式为包工包料及所有各种设备和工程的施工全过程。约定付款方式为按工程总造价的20%支付现金，80%抵账住房，本小区住宅价格以售房部价格为准，其他小区抵顶住宅，以各小区售楼部价格为准。各住房按测绘单位最准核算面积为准。庭审中，被告施福、被告杨明陈述其与杨昇系合伙关系，涉案房屋系其挂靠甘肃山青建筑工程有限责任公司修建。

上述事实，有原、被告及代理人的当庭陈述，原告提交的原告与被告施福签订的《房屋认购协议书》二份、被告恒昇建筑公司向原告出具的收款收据复印件二张、原告与被告施福、杨明签订的《房屋认购协议书补充协议》一份、被告鑫盛房地产公司出具的收款收据二张，被告鑫盛房地产公司提交的其与甘肃山青建筑工程公司签订的协议一份及原、被告提交的相关法条在卷佐证，足以认定。

关于原告要求确认《房屋认购协议书》及《房屋认购协议补充协议》无效的主张。本院认为，原、被告于2018年1月16日签订的协议书已经被被告收回，双方已经重新签订协议书，且依据后签订协议书的约定，该协议的内容已明显失效，故对被告在庭审中主张的该协议书作废的辩解意见本院予以采信。本案原告主张确认无效的协议应为2018年11月28日签订的协议及补充协议。庭审中，原告依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、第四十六条、第六十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条主张上述协议无效。被告对此不予认同，并提交《最高人民法院关于房地产开发企业在未取得商品房预售许可证明之前与买受人签订的有效的答复》予以证明。本案中，原、被告签订的《房屋认购协议书》及《房屋认购协议补充协议》中仅对双方当事人的姓名、商品房的房号、建筑面积、房屋价款、房屋认购金进行了约定，并对商品房的办证时间、装饰标准、设备标准承诺、面积差异的处理方式等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并未在协议书中明确约定，属于未决条款，需要签订正式房屋买卖合同时协商一致达成，可见双方签订的《房屋认购协议书》及《房屋认购协议补充协议》是一个典型的预约合同，故原、被告签订的《房屋认购协议书》、《房屋认购协议补充协议》均应认定为双方真实意思表示，内容、形式均不违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，故本院对被告的辩解意见予以采纳，本院对原、被告签订的《房屋认购协议书》、《房屋认购协议补充协议》有效性予以确认，对原告的该项诉讼请求本院依法不予支持。

对原告要求被告返还已付购房款的主张。本院认为，原、被告签订的《房屋认购协议书》、《房屋认购协议补充协议》虽有效，但该涉案房屋至今未取得商品房预售许可证，且在庭审中，被告张掖鑫盛房地产开发有限公司明确陈述不知道具体什么时候取得房屋预售许可证，故被告不具备与原告签订房屋买卖合同的条件，原告的合同目的不能实现，故原、被告签订的上述协议应当予以解除，原告要求被告返还其已付购房款110000元的主张本院予以支持。

关于原告要求被告承担利息的主张。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行状况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故原告有权向被告主张赔偿资金占用期间的利息损失。因本案中，原告于2018年1月16日向被告支付购房款85000元，于2018年11月28日支付购房款25000元，故原告以年利率6%按照本金85000元为基数主张自2018年1月16日至2018年11月28日期间的利息4675元、按照本金110000元主张2018年11月28日至2019年6月28日期间的利息3870，合计8545元，其计算标准、计算方式均符合法律规定，本院依法予以支持。

关于原告要求被告承担购房款一倍的赔偿责任的主张。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的赔偿额的计算方法。”从该条法律可知，适用违约金的前提是当事人之间存在违约金条款的约定。本案中，原、被告签订的《房屋认购协议书》及《房屋认购协议补充协议书》均未约定房屋出售人违约承担违约金的条款，且依据原、被告签订的上述协议，本案原告向被告支付的购房首付款11万元性质应认定为认购金，而非定金。综上，原告要求被告承担其已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求无事实依据及法律依据，本院依法不予支持。

关于本案承担责任主体的认定。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。......”，依据该条法律规定可知，合同规定只能约束合同的当事人，合同的权利和相应的责任只能由签订合同的相对方进行承担。本案中，被告施福作为合同当事人，应当承担返还房款及违约责任的义务；被告恒昇建筑公司、鑫盛房地产公司并非合同当事人，故原告要求恒昇建筑公司、鑫盛房地产公司承担返还房款及违约责任的诉讼请求无法律依据，本院不予支持；被告杨明虽未在2018年11月28日签订的《房屋认购协议书》上签字，但其在《房屋认购协议补充协议书》中协议人处签字，且在庭审中，杨明明确陈述其与施福系合伙人，本案原告支付的房款110000元亦是转入其个人银行卡，被告杨明亦为本案协议的相对人，故被告杨明理应与被告施福共同承担返还购房款并承担利息的责任。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：

一、原告***与被告施福于2018年11月28日签订的《房屋认购协议书》和原告***与被告施福、杨明于2018年11月28日签订的《房屋认购协议补充协议》，予以解除；

二、被告施福、杨明退还原告***已付房款110000元，承担利息8545元，合计118545元，于本判决生效后十五日内一次性付清；

三、被告甘肃恒昇建筑工程有限公司、张掖鑫盛房地产开发有限责任公司在本案中不承担责任；

四、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4728元，减半收取2364元，由原告***负担1138元，被告施福、杨明负担1226元。原告已预交，被告施福、杨明负担的受理费直接给付原告，本院退还原告受理费2364元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。

审 判 员　马书和

二〇一九年九月二十五日

法官助理　李　萍

书 记 员　冶吉盛