陕西三海电子科技有限公司与***房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0113民初12797号 原告（反诉被告）：陕西三海电子科技有限公司。住所地：陕西省西安市高新区。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，陕西众致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，陕西众致律师事务所律师。 被告（反诉原告）：***，女，汉族，1961年8月30日出生，住山西省交口县。 委托诉讼代理人：**，北京大成（太原）律师事务所律师。 原告（反诉被告）陕西三海电子科技有限公司（以下简称三海公司）与被告（反诉原告）***房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）三海公司的委托诉讼代理人***、被告（反诉原告）***的委托诉讼代理人**均到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。 原告（反诉被告）三海公司诉称，2015年10月20日，三海公司与***签订了《厂房租赁合同》（编号:SH-HT-Z-01-37）一份，约定由三海公司承租***坐落于西安市高新区XX路XX段XX号（XX路XX号XX园XX区XX号）现代企业中心东区2号楼2-10501号的房屋。《厂房租赁合同》签订后，三海公司依约向***支付了押金20万元（大写贰拾万元整）。2017年9月18日，三海公司与***双方协商一致解除租赁合同关系，且***已确认:三海公司已经付清2017年12月31日前的所有租金及租赁相关的全部费用，租赁期内房屋设施一切完好。但***在双方租赁关系解除后，未能及时向三海公司退还押金，经三海公司多次催告，***仍未退还，故诉至法院，请求判令：1、***退还押金200000元；2、***赔偿资金占用损失11917.8元（暂计算至2018年6月5日，具体以实际退还之日为准）；3、本案诉讼费由***承担。 被告（反诉原告）三海公司辩称，三海公司与***签订的租赁合同没有解除，仍在持续履行，三海公司在搬离厂房时恶意破坏原有装修，给***造成装修损失，扣除三海公司20万元的押金外，三海公司还应承担损失赔偿责任。 被告（反诉原告）***诉称，2015年10月20日，***与三海公司签订了《厂房租赁合同》约定:三海公司租用***所有的位于西安市高新区XX路XX段XX号XX中心XX号楼XX室，建筑面积1259.19元，租赁期限为6年，租金每两年递增一次。2017年9月份，三海公司应缴纳下一年度租金时，其负责人**甲提出为满足公司改革及会计记账需要，需变更下租赁主体，实际使用人及其他条款不变。于是按照其要求，三海公司将《厂房租赁合同》主体变更协议寄至***，***予以配合签字。2017年9月20日，三海公司财务负责人**乙向***转帐20万元房屋租金，三海公司负责人**甲承诺于2017年10月份过完国庆后付清剩余本年度租金24万元。国庆节后***多次催要剩余房屋租金，三海公司仍然迟迟拒绝支付。2017年10月底三海公司负责人**甲向***电话提出要终止租赁，本着谦让、和谐的原则，***口头表示再扣除相应空置损失的情况下，同意终止租赁。2018年5月13日，在要求三海公司结清全部物业欠款后，***配合三海公司办理了允许其办理的物业手续。并口头达成协议，在三海公司保证原装潢不变及时搬迁不影响出租且***扣除下一租户2个月免租期的租金损失73333元后，退还剩余押金。2017年5月，三海公司搬迁期间，恶意破坏现有装修，拆除玻璃隔档及地板，造成失去支撑的吊顶损坏，电线路破坏严重及楼下用户漏水情况。2017年5月21日，***拨打110报警电话，要求追究三海公司恶意破坏公司财产的刑事责任，未果。2017年5月22日，***聘请陕西金峰实业发展有限公司对三海公司破坏的装潢维修损失评估，评估结果为400753.98元。2017年5月，为及时止损，***无奈，与原意向租户重新变更租赁协议，按照市场行情为其延长重新装修免租期，并将房租降低以弥补新租户在房屋维修装潢的损失。经核算，三海公司的严重违约，单方面终止租赁合同并恶意破坏装潢，给***造成的损失共计为459666.7元，扣除三海公司20万元押金还剩259666.7元。为维护***的合法权益，特提起本次反诉，请求判令：1、三海公司向***赔偿修复装修及房租损失259666.7元；2、反诉诉讼费用由三海公司承担。 原告（反诉被告）***对反诉请求辩称，双方的租赁关系已经解除，2017年9月19日三海公司、***及陕西可***科技有限公司签订协议书，明确三海公司不再作为承租人，三海公司已经付清了2017年12月31日前的房屋租金及相关费用，且租赁期内房屋设施一切完好，***应以陕西可***科技有限公司作为被告另行起诉，与三海公司无关。***反诉请求没有依据。 经审理查明，2015年10月20日，出租房（甲方）***与承租方（乙方）三海公司签订《厂房租赁合同》，约定，甲方出租给乙方的厂房坐落于西安市高新区XX路XX段XX号（XX路XX号XX园XX区XX号）现代企业中心东区2号楼2-10501室，建筑面积为1259.19平方米。厂房装修日期2个月，自2015年11月1日至12月31日，装修期间免收租金。厂房租赁自2016年1月1日至2021年12月31日，租赁期6年。租金及押金支付方式部分约定，该厂房一次性押金20万元，2016年至2017年的租金为每年40万元，租赁合同生效之日起二年租金一次性支付；2018年至2019年租金每年44万元，年付，提前二个月支付下一年度房租（2017年10月、2018年10月支付）；2020年至2021年的租金每年48万元，年付，提前二个月支付下一年度房租（即2019年10月、2020年10月支付）。租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、通讯等费用由乙方承担，乙方应按照所在园区物业的要求按时缴纳每月物业管理费。租赁期间，承租方要求提前终止合同的，应提前两个月提出书面申请，经双方协商一致达成书面协议后方可终止合同。租赁期满，该厂房归还时，应当符合正常使用状态。租赁期满或者乙方在征得甲方同意的情况下提前终止合同，在不拆除装修隔断、保持装修后原样不动，无物业管理、水电费欠款的条件下，甲方应在十日内全额退还押金。合同签订后，三海电子向***支付了20万元的房屋押金。 2017年9月19日，甲方（出租方）***、乙方（承租方）三海公司、丙方（新承租方）陕西可***科技有限公司（以下简称可***公司）签订《厂房租赁合同主体变更协议》，约定：1、甲乙双方于2015年10月20日在西安签订了一份档案编号为SH-HT-Z-01-037的《厂房租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定乙方承租甲方位于西安市高新区XX路XX段XX号（XX路XX号XX园XX区XX号）现代企业中心东区2号楼2-10501室钢混结构厂房，建筑面积为1259.19平方米。2、乙方已付清2015年11月1日至2017年12月31日所有租金及租赁相关的全部费用。3、乙方租赁期内设施一切完好。现经三方协商，在合同约定的权利义务（包含租金及支付方式）等所有条款保持不变的前提下，仅就合同主体变更事宜达成以下约定，以资各方共同遵守。1、甲方同意乙方将合同中承租人的权利和义务自2018年1月1日起一并转让给丙方，由丙方承继乙方合同中的权利义务。2、本协议签订后，丙方作为合同的承租方，享有或承担合同承租方的权利义务。3、本协议签订后，乙方不再作为合同的一方主体，不再享有或承担合同承租方的权利义务。4、另就双方签订的就该合同的《附属协议》中约定的“甲方承担阶段性租赁费税额5000元，其余乙方承担；甲方应全力配合乙方完成税务检查”该权利义务一并转给丙方。5、本协议于三方签署后生效。 庭审中，***主***公司仍系租赁合同的实际承租人，并提**乙转款凭证、***、情况说明、物业费等付款凭证予以证明。三海公司对**乙的转款凭证的真实性认可，对其他证据的真实性不予认可，对证明目的均不予认可，认为租赁合同的主体已经变更为可***公司。***提交照片、工程报价单、情况说明、厂房租赁合同及补偿协议、设计合同、施工合同，证明三海公司违约破坏原有装修，给***造成损失。三海公司对其公司搬入租赁房屋时的照片认可，对其余照片不予认可，认为租赁房屋原有装修已经被***在2018年5月24日拆除。对其余证据的真实性及证明目的均不予认可。 上述事实，有厂房租赁合同、厂房租赁合同主体变更协议、对账单、收据等证据及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证，足以认定。 本院认为，***与三海公司签订《厂房租赁合同》合法有效。***、三海公司、可***公司共同签订《厂房租赁合同主体变更协议》，系各方真实意思表示，合法有效，依法应予以保护，双方应当按照合同约定全面履行义务。本案中，虽三方签订变更协议，将三海公司在厂房租赁合同中的权利义务概括受让给可***公司的，但在2018年5月13日，三海公司向***出具***，承诺其公司在2018年5月20日搬离，后涉案厂房装修等设施被破坏，三海公司未提交证据证明其在2018年5月向***交付房屋时，房屋符合合同约定的退还押金的条件，故对三海公司要求***退还房屋押金200000元的诉请，于法无据，本院不予支持。 关于***要求三海公司支付赔偿修复装修及房租损失的诉请，因***未提交有效证据证明其损失，且涉案房屋已经装修，损失亦无法进行评估，故对***的反诉请求，本院亦不予支持。 综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）陕西三海电子科技有限公司的诉讼请求。 二、驳回被告（反诉原告）***的反诉请求。 本案本诉案件受理费4479元，由三海公司自行承担。反诉案件受理费2598元，由***自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审　判　长　　卢　帆 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇一九年六月二十一日 书　记　员　　李　栋 1