天水建筑设计院与天水市海贝英语学校房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

甘肃省天水市秦州区人民法院

民 事 判 决 书

(2020)甘0502民初2833号

原告：天水建筑设计院，住所地天水市秦州区。

法定代表人：马步真，该院院长。

委托诉讼代理人：杨军，甘肃正天合律师事务所律师。

委托诉讼代理人：顾众一，甘肃正天合律师事务所律师。

被告：天水市海贝英语学校,住所地天水市秦州区。

法定代表人:杨慧玲,该校校长。

委托诉讼代理人：包继鸿，甘肃恒亚律师事务所律师。

原告天水建筑设计院（以下简称建筑设计院）与被告天水市海贝英语学校（以下简称海贝英语学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建筑设计院的委托诉讼代理人杨军、顾众一，被告海贝英语学校的法定代表人杨慧玲及其委托诉讼代理人包继鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

建筑设计院向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原、被告在2018年11月9日签订的《房屋租赁合同》无效;2.判决被告向原告立即腾交位于天水市秦州区建设路xxx号的办公楼、附属建筑和院落等全部租赁物。事实与理由:原、被告于2008年11月15日签订《房屋租赁合同》,约定将位于天水市秦州区建设路xxx号的办公楼、附属建筑和院落等租赁给被告使用,租赁期限10年。此后，原、被告又于2018年11月9日再次签订《房屋租赁合同》,租赁期限10年，但签订该《房屋租赁合同》时双方未按照招标文件确认的租金价格签署，低于中标价388410元，也低于标底价格385000元，明显属于原、被告串通投标，故中标无效，最终导致双方签订的《房屋租赁合同》也无效；即便无效情形不存在，原告也提前3个月通知了被告要求其立即搬离。现原告根据相关法律规定,向法院依法提起诉讼。

海贝英语学校辩称，1.被告以388410元中标后原告将其中一间临街铺面出租给了天水星光房地产开发有限公司（以下简称星光房地产公司），从中标价388410元中扣除星光房地产公司应承担的租赁费50666.6元正好就是原、被告签订的租赁合同中约定的租赁费337743.40元；2.原告认为原、被告串通招投标没有提交相应证据，也没有证据证明其他竞标人的价格高于被告，原、被告在2018年签订的合同中表述很明确是公开竞价取得，本案不适用《招投标法》；3.即使原、被告之间仅是价格签订无效，也不影响整个合同的有效性，解决方式也是责令改正，不能认为合同整体无效；4.尽管原告的诉请不能成立，被告也希望平稳过度，在疫情影响下目前没有合适的备选搬迁地，盲目乱搬势必影响教学，对教师及学生家庭影响甚大，造成社会混乱。综上，原告的诉请没有法律依据，被告不具备搬迁条件，请求驳回原告的请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据，即原告提交的招标公告、照片、投标单位报名表、建筑设计院的招标文件、海贝英语学校的投标文件、开标会签到表、评标委员会名单、开标注意事项、会场纪律、开标议程、评标记录汇总表、招租标底、《房屋租赁合同》及《合同附件（一）》（2018年11月9日签订），被告提交的《合同附件（一）》（2010年3月1日签订）、《房屋租赁合同》、《借贷协议》、付款凭证、增值税发票及电子回单、租赁物照片予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：

1.原告提交的2008年11月15日双方签订的《房屋租赁合同》，被告对真实性无异议，认为与本案无关。本院审核认为，该合同能够证实双方自2008年11月即建立租赁关系的事实，与本案具有关联性，本院予以采信；

2.原告提交的天水市人民政府《关于收回天水建筑设计院原办公楼和土地划拨给天水市实验小学用于办学事宜的批复》，被告认为不具备合法性。本院审核认为，该《批复》由国家行政机关依法作出，具备真实性、合法性和关联性，本院予以采信；

3.原告提交的天水市实验小学证明1份、天水建筑设计院函3份，被告对真实性无异议，认为与本案无关。本院审核认为，以上证据能够证实涉案办公楼、院落、土地整体划拨给天水市实验小学后，原告多次通知被告尽快搬迁的事实，以上证据来源合法，与本案有关联，予以采信；

4.被告提交的天建院发（2020）22号文件，原告认为文件中隐瞒了真实情况。该文件系原告作出的公文书证，具备真实性、合法性和关联性，予以采信；

5.被告提交的天海贝发（2020）06号文件1份、海贝授课总表（建设路校区），能够证实原告通知被告搬迁后，被告向有关部门反映存在困难，与本案有关联，本院予以采信；

6.被告提交的2013年12月18日被告与白天鹅超市签订的《房屋租赁合同》、2018年11月15日原告与甘肃丝绸之路国际旅行社有限责任公司天水分公司签订《房屋租赁合同》，原告认为合同没有见过，但对被告陈述的签订上述合同的事实并无异议，故以上合同与本案具有关联性，本院予以采信；

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2008年11月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租原告所有的位于天水市秦州区建设路xxx号的办公楼、附属建筑、院落用于开办英语培训学校，面积约2036.54㎡，租赁期限自2008年11月15日至2018年11月15日，租期10年，年租金为29万元。2010年3月1日原、被告签订《合同附件（一）》，约定原告将建设路xxx号院内汽车库及院落北面一层（面积为184.81㎡）出租给被告，租赁期限自2010年3月1日至2019年3月1日，租期9年，年租金为31000元。合同签订后，原告依约向被告交付了办公楼、附属建筑、院落、车库。在《房屋租赁合同》、《合同附件（一）》期限届满前，原告于2018年8月24日发布《招标文件》，就涉案办公楼招租事宜进行招标，招租报价385000元/年，之后每年增长率8%。被告参与招投标并最终以388410元中标。后因原告将涉案办公楼中的一间铺面（面积54.72㎡，租金50666.6元/年）出租给星光房地产公司，故从中标价中扣除该铺面的租金后，原、被告于2018年11月9日再次签订《房屋租赁合同》,约定由被告继续承租涉案办公楼、附属建筑、院落共计1797.01㎡，租赁期限自2018年11月15日至2028年11月16日，租期10年，年租金300233.4元、押金2万元；在第七条第1款违约责任中约定：“在租期内若遇到设计院上级主管部门或审计部门对租赁房屋收回、征用、拆迁、审查等情形时，房屋租赁合同即使未到期双方也同意随时解除合同，按上级部门的要求执行，海贝学校要积极配合。如遇国家建设，设计院需终止合同时，需提前三个月书面通知海贝学校，学校的损失由有关部门按政策予以补偿。租金押金设计院应及时返还，租金按实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。”同日，双方签订《合同附件（一）》一份，约定原告将建设路xxx号院内汽车库及院落北面一层（面积为184.81㎡）出租给被告，租赁期限自2019年3月1日至2029年3月1日，租期10年，年租金为37510元。合同签订后，被告继续使用上述办公楼、附属建筑、院落、车库办学。2020年1月17日，被告向原告付清了2018年11月15日至2019年11月15日期间的租金337743.4元。

2019年11月，因原告急需资金向被告提出借款，当月25日双方签订《借贷协议》一份，约定被告给原告借款200万元，年利率6%，还款日期为每年11月25日，用被告每年向原告支付的房屋租赁费抵扣借款本息，直至本息抵扣完为止；如违约，应向守约方以借款本金年利率18%支付违约金等。同日，经双方协商重新签订《房屋租赁合同》、《合同附件（一）》，该合同除对2018年11月9日签订的《房屋租赁合同》第七条第1款违约责任变更为：“如遇不可抗力（系指不能预见、不能避免并不能客服的客观情况）设计院需终止合同时，需提前3个月书面通知海贝学校，海贝学校的经济损失由有关部门按政策予以补偿。海贝学校的租赁押金设计院应及时返还，租金按实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补”外，其余条款与原《房屋租赁合同》一致。《借贷协议》、《房屋租赁合同》签订后，被告于同年12月10日向原告账户内转入借款200万元。

2020年3月，天水市教育局向天水市人民政府呈报《关于征用天水建筑设计院原办公楼用于改善市实验小学办学条件的请示》（天教局发[2020]37号），4月2日天水市人民政府作出《关于收回天水建筑设计院原办公楼和土地划拨给天水市实验小学用于办学事宜的批复》，决定为改善天水市实验小学办学条件，加快化解大班额问题，满足适龄学生接受优质教育，同意将秦州区建设路xxx号设计院原办公楼、附属建筑及用地整体收回并划拨给天水市实验小学使用。随后，原告分别于2020年4月1日、4月11日向被告发出《天水建筑设计院关于通知天水市海贝英语学校尽快搬离的函》、《天水建筑设计院关于与天水市海贝英语学校解除房屋租赁合同的函》，通知被告尽快搬离租赁楼房。2020年4月23日原告将借款200万元退还给被告后向被告发出《天水建筑设计院关于与天水市海贝英语学校退还借款及解除房屋租赁合同的函》，再次要求被告及时搬离。被告接受函件后不同意搬迁且一直经营至今，原告遂状诉到法院要求处理。

本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，原、被告于2019年11月25日签订的《房屋租赁合同》、《合同附件（一）》合法有效，双方应依约履行各自的义务。但涉案合同在履行过程中，天水市人民政府于2020年4月2日作出《关于收回天水建筑设计院原办公楼和土地划拨给天水市实验小学用于办学事宜的批复》，将秦州区建设路xxx号设计院原办公楼、附属建筑及用地整体收回并划拨给天水市实验小学改善办学条件。以上行为属政府行使行政职权的行政行为，该行为的发生系双方当事人在签订合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，致使原告对涉案办公楼、附属建筑、车库等无法继续出租，合同的目的不能实现。因此，该整体收回并划拨的行为符合上述司法解释规定的情势变更情形，故应解除《房屋租赁合同》及《合同附件（一）》，由被告返还承租的办公楼、院落、车库的诉讼请求，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下：

一、解除原告天水建筑设计院与被告天水市海贝英语学校于2019年11月25日签订的《房屋租赁合同》及《合同附件（一）》（落款日期为2018年11月9日）；

二、被告天水市海贝英语学校于本判决生效后10日内将位于天水市秦州区建设路xxx号办公楼、附属建筑、院落、车库（面积1981.82㎡）返还给原告天水建筑设计院。

案件受理费35元，由天水市海贝英语学校负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。

审 判 员　　陈明霞

二〇二〇年八月七日

法官助理　　赵子璇

书 记 员 王 琪