浙江汇和商业有限公司与杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司、杭州乐比教育咨询有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

杭州市下城区人民法院

民事案件判决书

（2016）浙0103民初1333号

原告浙江汇和商业有限公司与被告杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司、杭州乐比教育咨询有限公司、浙江中南卡通股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案后，杭州乐比教育咨询有限公司在答辩期内提起反诉。本院经审查后受理，依法适用普通程序，于同年8月9日公开开庭进行了审理。浙江汇和商业有限公司的委托诉讼代理人陆先玉、杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司、杭州乐比教育咨询有限公司、浙江中南卡通股份有限公司的共同委托诉讼代理人王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

对浙江中南卡通股份有限公司提交的证据1、2，浙江汇和商业有限公司对真实性等均有异议，认为系单方制作；本院认为该审计报告系第三方出具，对真实性本院予以确认。 根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认下述案件事实： 2014年10月22日，浙江汇和商业有限公司与浙江中南卡通城投资管理有限公司签订《汇和城租赁合同》，约定：浙江汇和商业有限公司出租给浙江中南卡通城投资管理有限公司的物业位于杭州市江干区新风路619号“汇和城”内，建筑面积约1116平方米，具体以楼层平面图所划红线为准，浙江中南卡通城投资管理有限公司予以确认，以1116平方米作为计算租金基础；交付租赁场地的日期暂定2014年11月1日，具体交付以双方签署交接单之日为交付日；租赁场地用于商业用途，浙江中南卡通城投资管理有限公司的经营范围仅限于中南卡通儿童业态；未经浙江汇和商业有限公司书面同意并报有关部门批准，不得擅自改变租赁场地的用途及经营范围；租赁期限为十年，自2014年11月1日至2024年10月31日；浙江汇和商业有限公司同意自交付日起后的4个月为免租装修期，免租装修期满后开始计算租金；租金按每天每平方米2.2元计算，浙江中南卡通城投资管理有限公司每年应交租金896148元，租金按第五个租约年起，每二年递增5%；租金按先付后用的原则支付，租金按每六月一付，每次提前30日支付，双方确认租金收取的指定银行账户；浙江中南卡通城投资管理有限公司应在合同签订后3日内向浙江汇和商业有限公司支付定金200000元，合同收到定金之日生效；浙江中南卡通城投资管理有限公司支付首期租金时，已付的50000元转为履约保证金，余款转为首期租金；若租赁期间未发生逾期付款等违约行为，租赁期满且腾退租赁场地后十日内返还；若发生逾期缴纳租金、费用等行为，浙江汇和商业有限公司有权直接扣除相关款项；浙江中南卡通城投资管理有限公司支付首期租金时，应支付10000元作为质量保证金；浙江中南卡通城投资管理有限公司按建筑面积每月每平方米35元缴纳管理费，计51835元，每三个月缴纳一次，于第一个月的3日前支付；浙江中南卡通城投资管理有限公司承担租赁场地所产生的所有费用，并缴纳10000元水电费押金；非因浙江中南卡通城投资管理有限公司原因造成物业及附属设施设备损坏，应及时书面通知浙江汇和商业有限公司修复，浙江汇和商业有限公司在5个工作日内未予修复，浙江中南卡通城投资管理有限公司自行修复，费用及造成不能营业的损失，提供对应经营数据，浙江汇和商业有限公司照价赔偿；违约方出现合同约定的违约行为，致使守约方解除合同，违约方应支付合同总租金的10%作为违约金，并承担实际损失；浙江中南卡通城投资管理有限公司逾期支付费用的，前15天内每逾期一日按应付款项的1‰计算滞纳金，第16天至29天，每逾期一日按应付款项的1%计算滞纳金，浙江汇和商业有限公司有权停水停电，逾期超过30天，浙江中南卡通城投资管理有限公司根本违约，浙江汇和商业有限公司有权解除合同；属于可移动资产由浙江中南卡通城投资管理有限公司执行处理，不可移动和固定装修归浙江汇和商业有限公司所有；合同还约定其他相应的权利、义务。 2015年5月1日，浙江汇和商业有限公司与浙江中南卡通城投资管理有限公司、杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司签订《合同权利义务转让三方协议书》，约定；浙江汇和商业有限公司与浙江中南卡通城投资管理有限公司在2014年10月22日签订的《汇和城租赁合同》，该合同中所有的权利义务转让于杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司，浙江中南卡通城投资管理有限公司与浙江汇和商业有限公司之间的权利义务关系全部终止，全部转换成浙江汇和商业有限公司与杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司的权利义务关系。后杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司与浙江汇和商业有限公司签订《合作协议》，合作期限自2015年2月10日至2016年2月9日，浙江汇和商业有限公司将其汇和城内的场地给杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司摆放扭蛋机。杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司根据扭蛋机销售额的10%作为场地使用费给浙江汇和商业有限公司，扭蛋机数量22台。杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司与浙江汇和商业有限公司又就仓库租赁达成《仓库租赁协议》，面积27平方米，期限自2015年2月1日至2016年1月31日，每月物业管理费按每平方米35元计算，每年为11340元，每季度支付一次，按现付后用的原则支付。 2014年11月7日，浙江中南卡通城投资管理有限公司转账给浙江汇和商业有限公司200000元，用途为租赁定金。2015年1月14日，浙江中南卡通城投资管理有限公司转账给浙江汇和商业有限公司483579元，用途为费用。2015年9月10日，杭州乐比教育咨询有限公司致函给浙江汇和商业有限公司，以商场人流日益减少业绩不断下降，经营亏损为由提出物业管理费自2015年7月24日至2016年2月28日免付，租金自2015年9月1日至2016年2月28日免付，实际产生的水电费同意支付。2015年9月30日，浙江汇和商业有限公司向杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司发缴款联系函，要求杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司支付2015年4月24日至2015年7月23日物业管理费117180元、仓库整年管理费11340元、2015年7月24日至2015年10月23日物业管理费117180元、2015年9月1日至2016年1月31日的租金448074元及水电费等合计770075.8元；扣除应退还余款38325元，还应缴纳656954.25元。2015年12月17日，杭州乐比教育咨询有限公司在案涉租赁场地张贴通知，载明：经公司研究决定，梦想乐园汇和城店将于2015年12月21日撤店，故本月21日起要求汇和城店全体员工到梦想乐园中南店上班。2015年12月21日，杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司在案涉租赁场地张贴公告，载明：本店因各种因素停止营业，秉承诚信经营原则对顾客会员卡未使用余额进行退款。浙江汇和商业有限公司与杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司间未签订合同解除书面协议，也未办理交接手续。 浙江中南卡通股份有限公司为其他股份有限公司（非上市），法定代表人为吴佳。浙江中南卡通股份有限公司2015年度审计报告载明将杭州乐比教育咨询有限公司等五家子公司纳入合并财务报表范围。杭州乐比教育咨询有限公司为一人有限责任公司（私营法人独资），股东为浙江中南卡通股份有限公司，法定代表人为吴佳。杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司为杭州乐比教育咨询有限公司的分公司，法定代表人为吴斐。 本院认为：浙江汇和商业有限公司与浙江中南卡通城投资管理有限公司签订的《汇和城租赁合同》，经浙江汇和商业有限公司、浙江中南卡通城投资管理有限公司、杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司签订《合同权利义务转让三方协议书》后，所涉《汇和城租赁合同》中浙江中南卡通城投资管理有限公司的权利义务由杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司承继。浙江汇和商业有限公司与杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司均应按《汇和城租赁合同》、《合作协议》、《仓库租赁协议》的约定履行。杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司、杭州乐比教育咨询有限公司、浙江中南卡通股份有限公司对浙江汇和商业有限公司主张截止2016年1月16日的物业费466515元、水电费135712.06元、仓管费11340元、提成费1582.5元无异议，杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司应予支付。截止2016年1月16日的租金，杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司、杭州乐比教育咨询有限公司、浙江中南卡通股份有限公司认为没有扣除免租期一个月，因未提交证据且其曾提出上述时间要求免租，故本院不予采信。租金337999.2元，杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司应予支付。浙江汇和商业有限公司主张的违约金，杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司、杭州乐比教育咨询有限公司、浙江中南卡通股份有限公司认为过高要求调整。因浙江汇和商业有限公司未依合同约定解除合同，且上述给付义务逾期造成的损失基本系资金占用产生的损失，浙江汇和商业有限公司也未提交实际损失的其他证据。本院参照合同约定的逾期付款滞纳金，酌情予以调整为日千分之一。截止2016年1月16日，租金、物业费、仓管费的滞纳金为178088.66元；水电费因据实发生，起始日从浙江汇和商业有限公司发缴款函即2015年8月1日计算为7994.97元。 杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司系杭州乐比教育咨询有限公司的分公司，杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司不具有法人资格，浙江汇和商业有限公司主张杭州乐比教育咨询有限公司承担连带责任的请求，本院予以支持。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。浙江中南卡通股份有限公司2015年度审计报告载明将杭州乐比教育咨询有限公司等五家子公司纳入合并财务报表范围。浙江中南卡通股份有限公司作为杭州乐比教育咨询有限公司的股东，未有证据证明杭州乐比教育咨询有限公司的财产独立于其财产，浙江中南卡通股份有限公司对杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司的上述给付义务承担连带责任。 杭州乐比教育咨询有限公司反诉主张漏水损失，因合同约定非因浙江中南卡通城投资管理有限公司原因造成物业及附属设施设备损坏，应及时书面通知浙江汇和商业有限公司修复，浙江汇和商业有限公司在5个工作日内未予修复，浙江中南卡通城投资管理有限公司自行修复，费用及造成不能营业的损失，提供对应经营数据，浙江汇和商业有限公司照价赔偿。杭州乐比教育咨询有限公司仅提交情况说明，未提交其他相应证明浙江汇和商业有限公司未予修复，后由杭州乐比教育咨询有限公司自行修复产生损失的证据，故本院不予支持。杭州乐比教育咨询有限公司反诉主张浙江汇和商业有限公司赔偿强制解除合同、强行毁损租赁屋内装修及设备造成的经济损失的请求，因杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司通过张贴公告、人员离店等方式明示其撤店、离开租赁场地，并未支付租金等费用事实清楚，构成根本性违约，双方合同实际已终止，且未提交证据证明可移动财产已由浙江汇和商业有限公司损毁，该主张本院不予支持。杭州乐比教育咨询有限公司主张的保证金，其中履约保证金5万，合同约定拖欠租金达三十日的，浙江汇和商业有限公司有权没收并追究违约责任，故不予支持；质量保证金1万元、水电押金1万元，浙江汇和商业有限公司在本诉中未扣减，应予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

证据1-2共同证明杭州乐比教育咨询有限公司转为一人有限责任公司后，已经履行每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计的义务，公司财产独立于股东自己的财产，浙江中南卡通股份有限公司无须对杭州乐比教育咨询有限公司的债务承担连带责任。 当事人提交的上述证据经当庭举证、质证，本院审核认为： 对浙江汇和商业有限公司提交的证据1、2、4，杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司、杭州乐比教育咨询有限公司、浙江中南卡通股份有限公司对真实性等均无异议，本院认为上述证据能相互印证案件事实，均予以确认。对证据3、5、6、7、8、9，杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司、杭州乐比教育咨询有限公司原告、浙江中南卡通股份有限公司对真实性无异议，对关联性有异议；本院对上述证据的形式真实予以确认。 对杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司、杭州乐比教育咨询有限公司提交的证据1，浙江汇和商业有限公司认为与本案无关，因诉请的是2015年9月1日至****年**月**日出生的费用；因该组证据反映履约保证金、水电费等，本院予以确认。对证据2、3、9，浙江汇和商业有限公司认为合同约定相应的邮箱，对情况说明的证明力不予才认可；本院认为杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司、杭州乐比教育咨询有限公司缺乏相应证据证明函件接收方系浙江汇和商业有限公司，故本院仅对该组证据中的情况说明予以确认。对证据4，浙江汇和商业有限公司认为来源不明，不予认可；本院认为杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司、杭州乐比教育咨询有限公司所提交的该份证据没有拍摄时间，缺乏相应证据佐证，对证明力不予采信。对证据5、6，浙江汇和商业有限公司认为与本案无关；因该组证据能证明杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司、杭州乐比教育咨询有限公司的投入，本院予以采信。对证据7，浙江汇和商业有限公司对真实性等均有异议；本院认为尚缺乏相应证据证明损失全部无法收回，对证明力不予采信。对证据8，浙江汇和商业有限公司对真实性等均有异议；本院认为尚缺乏相应证据证明，对证明力不予采信。

一、被告杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）浙江汇和商业有限公司支付截止2016年1月16日的物业费466515元、水电费135712.06元、仓管费11340元、提成费1582.5元、租金337999.2元等合计953148.76元； 二、被告杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）浙江汇和商业有限公司支付违约金186083.63元； 三、被告（反诉原告）杭州乐比教育咨询有限公司对上述被告杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司给付义务承担连带责任； 四、被告浙江中南卡通股份有限公司对上述被告杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司给付义务承担连带责任； 五、驳回原告（反诉被告）浙江汇和商业有限公司其他诉讼请求。 六、原告（反诉被告）浙江汇和商业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）杭州乐比教育咨询有限公返还保证金20000元； 七、驳回被告（反诉原告）杭州乐比教育咨询有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费21443元、保全费5000元，由原告（反诉被告）浙江汇和商业有限公司负担8000元，被告杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司、被告（反诉原告）杭州乐比教育咨询有限公司、被告浙江中南卡通股份有限公司负担18443元；反诉案件受理费14594元，原告（反诉被告）浙江汇和商业有限公司负担500元，被告（反诉原告）杭州乐比教育咨询有限公司负担14094元。 原告浙江汇和商业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州乐比教育咨询有限公司江干分公司、杭州乐比教育咨询有限公司、浙江中南卡通股份有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。

审　判　长　　石　敏 人民陪审员　　施菊娣 人民陪审员　　顾莉新

代书　记员　　马小兰