沈阳黎明新科建业工程有限公司、某某买卖合同纠纷二审民事判决书

辽宁省沈阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽01民终7135号

上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳黎明新科建业工程有限公司，住所地：沈阳市大东区。

法定代表人：李文明，职务总经理。

委托诉讼代理人：韩静，系上海段和段（沈阳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周宏祥，系上海段和段（沈阳）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：***，男，汉族，住沈阳市大东区。

委托诉讼代理人：李法婕，系北京市中伦文德(沈阳)律师事务所律师。

委托诉讼代理人：姬粤宝，系北京市中伦文德(沈阳)律师事务所实习律师。

上诉人沈阳黎明新科建业工程有限公司因与被上诉人***买卖合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院作出的（2021）辽0104民初432号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年04月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人沈阳黎明新科建业工程有限公司上诉请求：1.撤销沈阳市大东区人民法院(2021)辽0104民初432号民事判决书，依法改判驳回被上诉人诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。本案中，由于原代理人未完全而充分的认识、理解《协议书》的内容，且起草该协议的当事人非专业法律人士，起草协议时所使用的词语不准确，导致一审法院对该协议书中所约定的内容产生错误认识，特别是对《协议书》中抵债房屋总价值的认识错误。当前法院认为：抵债房屋总价值为《协议书》第四条约定的价格乘以面积，其中还包含房屋未偿还的贷款。事实上协议书约定的抵债房屋的总价值为：房屋价格(房屋单价2600/2800元*面积)加上剩余贷款。内容见协议第四条：“一套房屋总建筑面积155.05平方米，以每平方米2600元的价格计算”。第八条：“房产价格和所欠贷款金额及期限详见《房产贷款价格明细》”。二、上诉人提出前述主张的其他客观依据。上诉人在取得案涉房产时，同地段的住宅市场价3700多元/m3，商铺10000多元/m2，上诉人也是以3700元/m2的价格从开发商处购入，已付首付款626，758元，直至签订协议时已还贷款103，357元，已支付各种税费36，583元，上诉人在与被上诉人签订协议时案涉房产共计投入已达766，698元，加上房屋的上涨价格，上诉人不可能以231321.95元的价格将该房屋抵顶给被上诉人。综上所述，上诉人抵债房屋的总价值为1100932元加上贷款，实际抵债价值为1100932元。请求二审法院依法撤销大东区人民法院(2021)辽0104民初432号民事判决书，依法改判驳回被上诉人诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。

被上诉人***辩称：一、一审法院事实认定正确。被答辩人所述房屋总价值为1,100,932元加上剩余贷款与案件事实不符。《协议书》中双方已经明确约定，抵债房屋总价值共计1,100,932元，具有事实依据。除《协议书》明确约定外，由被答辩人财务人员向答辩人出具的《房产价明细表》中明确将“贷款”与“给***”两项分列，显然表明房屋总价值由抵债给答辩人的部分和贷款部分组成，两列合计金额与双方《协议书》中约定一致，可以证明房屋总价值就是1,100,932元。多年以来，被答辩人未以任何形式向答辩人进行过相应主张。反而于2017年1月17日各方形成的《会议纪要》中，对于其欠付答辩人的货款进行了确认，被答辩人应承担举证不能的法律后果。二、被答辩人上诉状中所述的首付款等情况没有事实依据。关于被答辩人所述上诉人以3700元/㎡的价格从开发商处购入，已付首付款626,758元的答辩意见，被答辩人提供了3张发票复印件，但3张发票复印件均未提供原件，发票票号一致，且其中一张有明显修改痕迹。该3张发票复印件不具有真实性、合法性，不能证明被答辩人已付首付款626,758元。三、被答辩人主张的房屋价格上涨等情况与认定案件事实无关。首先，即使被答辩人确实以3700元/㎡的价格从开发商处购入案涉房产，也不能认定房屋总价值为1,100,932元加上剩余贷款。以房产抵顶欠款与直接向开发商购买房产具有本质区别，抵顶单价与开发商售卖单价存在差异符合交易习惯，不能说明抵顶价值就是1,100,932元。其次，被答辩人主张的各种税费36,583元系其取得房产的正常开销，与以房抵债无关，亦不能证明房屋总价值为1,100,932元加上剩余贷款。最后，抵顶完成后，房屋价值上涨系市场客观决定，与一审法院认定案件事实无关。答辩人自取得抵顶房产后，亦承担了继续偿还贷款的合同义务，陆续偿还贷款本息120余万元，其中贷款本金869,610.05元，一审法院认定房产抵顶金额为房屋价值减去所欠贷款本金余额（1,100,932元-869,410.05元=231,321.95元）具有事实依据，被答辩人上诉理由不成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人主张的上诉理由不成立，二审法院应依法驳回上诉请求，维持原判。

原告***向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告于本案判决生效之日起十日内偿还原告欠款本金353,992.34元；2.请求法院判决被告于本判决生效之日起十日内向原告支付上述款项资金占用期间的利息，即248,415.33元(自2007年7月3日起暂计至2019年3月11日，按照资金占用费年利率6%计算至欠款本息实际清偿完毕之日止，共计602,407.67元)；3.请求判令被告承担本案诉讼费、以及收回债权所支付的相关费用。

沈阳黎明新科建业工程有限公司向一审法院提出反诉请求：1.要求判令反诉被告(反诉原告)给付499,433元抵账款，并从2007年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，到本金及利息支付完毕止；2.请求原告返还黎明新科公司代偿的2006年6月1日房屋交接之后银行贷款82275元；3.诉讼费由原告(反诉被告)承担。

一审法院认定事实：经审理查明：2006年4月28日被告黎明新科公司(甲方)、案外人闫新伟、刘伟、杨飞(乙方)与原告***(丙方)签订《协议书》，约定：甲方至2006年4月20日止共欠丙方玻璃款合计601498.02元，经甲、乙、丙三方协商，甲方将坐落于沈阳市和平区新华路111号2-12-1、2-12-3、2-12-5的房产抵顶玻璃款给付丙方，房屋所有权归属***所有；2-12-1住房总建筑面积为155.05平方米，以每平米2600元的价格计算；2-12-3住房总建筑面积为105.24平方米，以每平米2800元的价格计算；2-12-5住房总建筑面积为155.05平方米，以每平米2600元的价格计算；本协议自签订之日起，住房归属丙方所有，乙方住房所欠贷款，由丙方继续偿还。闫新伟名下沈阳市和平区新华路111号2-12-1的房产总价403130元；刘伟名下沈阳市和平区新华路111号2-12-3的房产总价294672元；杨飞名下沈阳市和平区新华路111号2-12-5的房产总价403130元，三套房屋总价共计1100932元。截止2006年6月1日，三套房屋剩余贷款本金共计869610.05元，截止2007年5月20日，三套房屋剩余贷款本金共计843281.64元。2006年6月至2007年5月期间，被告偿还三套房屋贷款本息合计82275元，原告***自2007年6月起开始偿还银行贷款。2007年6月4日，原告***(甲方)与案外人马福祥、金莲子(乙方)签订《协议书》，协议约定甲方将2-12-3的房产出卖给乙方，房屋出卖价格为2800元/平方米，乙方支付甲方首付款66952元即取得房屋所有权，剩余银行贷款由乙方交付，现已清偿。另案涉2-12-1、2-12-5房产贷款由原告***偿还完毕。2007年1月17日，原告***与被告黎明新科公司关于清偿前款事项形成《会议纪要》，决定事项如下：1.清账项目：重新审核沈阳黎明新科建业工程有限公司欠***款项明细，确定每笔欠款凭证(凭据附后)，确认欠款总额是否属实(637424.41元，与承合抵账后欠款为601498.02元)。2.沈阳黎明新科建业工程有限公司同意用房抵债，详细按***与闫新伟、刘伟、杨飞签订的三房抵房协议执行。

一审法院认为：原被告签订的抵顶债务《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。协议约定被告欠付原告玻璃货款601,498.02元，用于抵债的三套房屋面积、单价清楚明确，总价值合计1,100,932元，一审法院予以确认。因抵债房屋欠有银行贷款，本案争议焦点实为协议签订之时案涉三套房屋的抵债金额及还贷义务转移时间。关于抵债金额问题。三套房屋总价值约定为1,100,932元，协议签订时尚欠贷款本金869,610.05元。该协议未见债务全面结清的条款，且约定此后贷款由原告自行偿还，据此，案涉房屋的抵债金额应为房屋价值减去所欠贷款本金余额，即231,321.95元(1100932元-869610.05元)。被告提出的抗辩主张缺乏事实及法律依据，一审法院不予采信。关于贷款偿还义务转移时间问题。原告主张自2007年6月起转移，被告主张自2006年6月起转移。庭审中，原被告均认可三套房屋抵债协议签订日期为2006年4月28日，协议中明确约定自协议签订之日起，房屋所欠贷款由原告继续偿还，故被告主张符合合同约定，自2006年6月起还贷义务转移给原告。2006年6月至2007年5月期间，被告偿还贷款本息合计82275元，应由原告负担，从拖欠原告货款中予以扣减。关于原告主张资金占用期间利息及采暖费问题。由于原被告对于给付货款时间没有约定，故利息自起诉之日起计算，利息标准按照中国人民银行同期同类贷款利率及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告主张代被告缴付2005、2006年度采暖费，但其提供的对账单中无被告确认，一审法院不予支持。关于被告要求原告给付三套房屋抵账后剩余价值及利息的反诉请求，如前所述，该主张不符合抵债协议的约定，且缺乏法律依据，一审法院不予支持。

综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、被告(反诉原告)沈阳黎明新科建业工程有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告(反诉被告)***货款本金287,901.07元(601,498.02-231,321.95-82,275)；二、被告(反诉原告)沈阳黎明新科建业工程有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告(反诉被告)***逾期付款利息(以287901.07元为基数，自2019年3月13日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、驳回原告(反诉被告)***其它诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)沈阳黎明新科建业工程有限公司其他反诉请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9825元，由原告承担5129元、被告承担4696元；反诉费4808.5元，由被告承担。

本院二审期间，上诉人沈阳黎明新科建业工程有限公司提交新的证据：证据一、民事判决书一份，证明：抵顶房屋时房屋的价值为3700元每平方米。被上诉人***对该证据的质证意见：对关联性有异议，该判决案涉房产虽然系新华路111号，但与本案诉争房产没有关联，双方争议的房产价值有合同事先约定，案外房产出售价格与本案争议房产约定的房产价值无关。本院依法组织了质证，并在卷为凭。

本院二审查明的事实与一审法院查明、认定的事实一致。

本院认为：上诉人与被上诉人签订的抵顶债务《协议书》，意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应恪守各自的权利、义务。协议约定用于抵债的三套房屋，总价值合计1,100,932元，但总价款包含两部分款项，一是签订合同时，尚欠贷款本金869,610.05元；二是支付给被上诉人的货款231,321.95元(1100932元-869610.05元)，并不是上诉人所主张房屋抵顶价值就是1,100,932元。另，在2007年1月17日，被上诉人与上诉人关于清偿前款事项形成的《会议纪要》中，对案涉欠款数额进行了确定，上诉人同意按照被上诉人***与案外人闫新伟、刘伟、杨飞签订的三份抵房协议继续履行，故由上述事实能够认定，案涉以房抵债协议是本案双方的真实意思表示，据此，一审判决上诉人向被上诉人继续支付剩余价款287,901.07元,具有事实和法律依据，本院依法予以支持。

综上所述，上诉人沈阳黎明新科建业工程有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14633.50元，由沈阳黎明新科建业工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　张　伟

审判员　鞠安成

审判员　刘春杰

二〇二一年七月二十三日

法官助理谢日恒

书记员关瑞婷