某某、保山建设投资集团有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）云0502民初3018号 原告：**，男，1975年10月26日生，汉族，保山市隆阳区人，律师，住隆阳区，现住隆阳区。 被告：保山建设投资集团有限公司。 统一社会信用代码：91530500MA6MWPND3C。 住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道办事处象山路2号。 法定代表人：***，任董事长。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：**娟，******事务所律师，代理权限为特别授权。 原告**与被告保山建设投资集团有限公司（以下简称保山建投公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告**、被告保山建投公司委托代理人***、**娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令解除原被告签订的商品房买卖合同；被告已收受的购房款本金1258154元、利息52842元，合计1310996元返还原告。事实和理由：2018年原被告签订商品房买卖合同，购买坐落于隆阳区。原告依约分别于2018年7月31日、2018年12月17日、2018年12月28日向被告支付购房款200000元、300000元、758154元，合计1258154元。现因无法办理商业贷款，导致该购房合同无法继续履行。经原告多次催促被告，均未能办理相应贷款。据此，特提出上述诉求，望法院依法判决。 被告保山建投公司辩称，1、双方签订的合同已经依法成立并生效，双方应受到合同条款的约束。2、原告要求解除合同构成根本违约，没有法定解除理由，没有解除权。3、解除权有除斥期间，即便有解除权，原告也已经丧失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告**向本院提交刷卡小票3张，欲证实合同付款情况：原告于2018年7月31日支付200000元、2018年12月17日支付300000元，2018年12月28日支付758154元，合计1258154元；证明双方存在合同关系，原告已经按约支付了购房首付款。 经质证，被告对原告提交的证据发表质证意见如下：因原告提交的证据不是原件无法看清楚，对该组证据的真实性不发表意见，对关联性、合法性、证明目的无异议；但要说明：刷卡小票一式两联，被告是不会将原告自己持有的原件收取掉的，原告是否遗失原件与被告无关；原告刷卡支付的其中50万元是购房定金，其余的70多万是原告支付的首付。 本院认为，对于原告提交的上述证据虽是复印件，但与被告认可的原告已支付的购房首付款金额一致，故对该证据，本院予以采信。 被告保山建投公司向本院提交以下证据：1、售房专用收款收据，欲证实原告共计向被告支付首付款1258154元，其中500000元为原告于2018年12月17日以银行转账的方式向被告支付的购房定金。2、《商品房买卖合同（预售）及补充协议》，欲证实2019年3月28日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）及补充协议》，约定：①“原告向贵公司购买房屋，原告于合同签订日起30天内通过银行按揭贷款方式一次性支付；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；②附件十一补充协议第四条第一款约定：……买受人承诺如因任何非出卖人原因导致银行批准的按揭贷款金额少于买受人申请的金额或银行拒绝贷款给买受人，买受人应在合同签订后30天内以一次性或其它经出卖人同意的方式付清全部房款，否则买受人按主合同约定承担逾期付款的违约责任……”③合同中，原告与被告就各方权利义务以及其他事项进行了明确，补充协议第八条约定卖方拥有解除权，证据编号第36页第四条，若因非出卖方原因造成合同不能履行，就要按主合同的约定承担违约责任。3、《商品房买卖合同登记备案表》，欲证实2019年3月28日，原告与被告办理了商品房买卖合同登记备案。 经质证，原告对被告提交的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的部分有异议：第一笔2018年7月31日支付购买涉案房屋的认筹金20万元、2018年12月17日支付定金30万元，合计50万元是在当日（2018年12月17日）把之前的认筹金转化为购房定金。2018年12月28日支付758154元，合计1258154元依约全部转化为购房首付款，占全部房款的31%，符合相应法律对房屋首付款支付的要求。对证据2商品房买卖合同没有涉及到补充条款以外的合同的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不予认可；对补充协议涉及原告未能通过银行按揭贷款又未支付剩余房款又未以其他方式支付房款的行为认定为违约行为的条款的合法性不予认可；对补充协议载明以银行按揭以外方式支付房款的条款合法性不予认可；补充协议以不合理的规定要求原告以按揭以外的方式支付280万购房款并承担违约责任属民法典第497条第二项的规定，加重原告责任，原告未能办理按揭贷款不具有解除合同的权利属于该条款第三项，排除了原告的主要权利，该格式条款无效；在签订购房后第30天，逾期后60天，从2018年12月18日往后推90日，90日起一年为被告解除合同的除斥期间，被告没有在该期限内解除合同，被告已经丧失约定解除合同的权利。对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目补充一点：该证据系行政机关加***，经行政机关备案登记，且证据下方明确记载付款方式是商业贷款，证明本案280万元的购房款的支付方式原、被告已经明确认可，现因不可归责于双方的因素归责，原告依法享有合同解除权。 本院认为，对于被告提交的以上证据，因原告对其真实性、合法性予以认可，且能证明本案案件事实，本院予以采信。 根据庭审及当事人陈述，综合以上证据分析认定，本院确认如下法律事实： 2019年3月28日，原告**与被告保山建投公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于隆阳区，建筑面积262.93平方米，总金额4058154元。原告分别于2018年7月31日、2018年12月17日、2018年12月28日向被告支付购房款200000元、300000元、758154元，合计支付购房首付款1258154元，剩余房款2800000元拟办理银行按揭贷款。2019年3月28日，原告与被告办理了商品房买卖合同登记备案手续。案涉《商品房买卖合同（预售）》第七条第二款第三项约定“买受人应当于2019年3月28日前支付首期房价款1258154元，占全部房价款的31%。余款2800000元向保山市住房公积金或银行（贷款机构）申请贷款支付。”《补充协议》第四条第一款约定“……买受人承诺如因任何非出卖人原因导致银行批准的按揭贷款金额少于买受人申请的金额或银行拒绝贷款给买受人，买受人应在主合同签订后30日内以一次性或其他经经出卖人同意的方式付清全部房款，否则买受人按主合同约定承担逾期付款的违约责任”；第二款约定“合同签订后，如因买受人的原因（包含但不限于买受人征信记录、收入证明等不能通过银行审核）导致不能签订《个人住房按揭（抵押）贷款合同》时，造成买受人不能履行合同的，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付总房价款10%的违约金。”现原告以无法办理商业贷款，购房合同无法继续履行为由请求解除合同并提出前述诉讼请求。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案法律事实发生于民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。本院认为，原、被告签订的案涉《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反有关法律法规效力性强制性规定，应为合法、有效，双方应依约全面履行合同义务。本案的争议焦点为：案涉合同是否达到约定或法定的解除条件，原告是否享有合同解除权？针对原告的诉讼请求和理由，现就所涉问题分述如下： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”根据上述规定可知，商品房买卖合同约定买受人以向银行按揭贷款方式付款未果导致商品房买卖合同不能继续履行的，请求解除合同的主体取决于未能办理按揭贷款的原因，如因当事人一方原因导致的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失；如因不可归责于当事人双方的事由导致的，双方当事人均有权请求解除合同。本案中，原告并未提交证据证实因被告的原因导致无法办理银行按揭贷款，亦无证据证实案涉房产无法办理按揭贷款具有不可归责于当事人双方的事由，反而从原告的陈述可知，原告曾经多次向不同的银行咨询或提交办理按揭贷款的条件或材料，均因银行无回应或提出贷款需满足一定要求等条件，但原告未采取调整自身资产等行动积极满足贷款条件继而履行合同义务，故导致本案未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的原因在于原告一方，原告因此提出解除合同，要求返还购房首付款及利息的主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告**的诉讼请求。 本案案件受理费16599元，由原告**负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 审　判　长　　储换英 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　赵　燕 二〇二一年七月三十日 书　记　员　　兰　琪