某某、保山建设投资集团有限公司确认合同无效纠纷民事一审民事判决书

云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2022)云0502民初62号 原告：***，女，1962年4月18日出生，汉族，云南省腾冲市人，***新华皮鞋厂退休工人，身份证住址为隆阳区，现住隆阳区。 委托诉讼代理人：***，云南**律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：保山建设投资集团有限公司。 统一社会信用代码：91530500MA6MWPND3C。 住所地:云南省保山市隆阳区永昌街道办事处象山路2号。 法定代表人：***，任该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：**娟，******事务所律师。代理权限为特别授权。 原告***诉被告保山建设投资集团有限公司（以下简称保山建投集团公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2022年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***，被告委托诉讼代理人***、**娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法确认原、被告双方签订的《住宅定制协议》无效；二、判令被告返还原告因《住宅定制协议》无效而收取的认购房款人民币30万元；三、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告得知被告开发“***苑”建设销售住宅房宣传广告后，到被告的销售处看了被告的开发建设的房屋户型设计图和模型后，并通过商谈接洽后双方于2019年1月24日草草的签订了《住宅定制协议》，并于当日交付给被告认购金人民币30万元。而后被告迟迟没有动工，原告到被告处进行询问并提出了将原要的户型变更为被告开发建设的更大一点的户型的要求，但遭到了被告的拒绝，于是原告向被告提出撤销协议和退款，对此被告不同意。从上述原被告所发生的行为中可以看出：1、原、被告双方的行为是出于对被告的宣传和广告而建立的；2、被告当时就没有取得预售房的资质和国家禁止销售预订房的政策规定，被告是为了规避法律和政策而与原告签订《住宅定制协议》，该协议系无效的民事法律行为；3、原告与被告在没有依法依规完善签订《商品房购销合同》时，原告向被告提出解除双方不当的《住宅定制协议》关系。现原告当庭要求将第一项诉讼请求“请求人民法院依法撤销原、被告双方签订《住宅定制协议》”变更为“请求人民法院依法确认原、被告双方签订的《住宅定制协议》无效”。我国《民法典》第156条规定：无效的或被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。为此，原告特依据我国《民法典》157条的规定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定问题的解释》第一、二、四条的规定提起诉讼，请人民法院依法判处。 被告保山建投集团公司辩称，请法庭驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、从原告的陈述看出，原告认可对被告房屋的预定行为，不但签订了协议，而且提出过更换其他户型的请求，不存在欺诈、无效的情形。二、原告陈述案涉房屋迟迟未动工不属实，房屋已由其他开发商进行了部分开发，被告承接了该建设项目后，已于2021年年底开始交房，已有业主陆续入住。三、案涉项目的预售许可证明是根据建设进度分批取得，并不是整个项目一次性取得，被告已于2020年取得了案涉房屋的预售许可证明。四、本案《住宅定制协议》的性质为预约合同，并非预售合同，故本案为预约合同纠纷，双方签订的《住宅定制协议》合法有效，受法律保护。 原告***针对其诉讼主张，向本院提交的以下证据： 一、售房图纸1份，欲证实该图纸系被告销售的预售定制房的户型图纸的事实。经质证，被告对证据的三性及证明目的均予以认可，但补充如下：该组证据恰好证明原告在签订协议时清楚知道了房屋的户型，被告不存在欺诈、胁迫情形。 二、《住宅定制协议》1份，欲证实原告看过售房图之后，与被告签订的认购房协议不产生法律效力，该协议不具备住建局要求具备的协议要件的事实。经质证，被告对证据的三性予以认可，但对证明目的不予认可，提出该协议并非住建局要求的预售合同的模板，而是预约合同，法律并未禁止。 三、售房专用收款收据1份，欲证实被告收取原告认购房款30万元的事实。经质证，被告对证据的三性予以认可，但对证明目的不予认可，提出收据中明确了该30万元款项的性质为购房定金。 本院认为，被告对原告提交的上列三组证据的真实性、合法性、关联性均不持异议，并且该三组证据来源合法，客观真实，系双方真实意思，能够证明本案案件事实，故本院予以采信。 被告保山建投集团公司针对其答辩主张，向本院提交如下证据： 一、《住宅定制协议》复印件1份，欲证实：1、2019年1月14日，原被告签订《住宅定制协议》，约定“原告向被告定制成功后，原告向被告支付定金，定制物业具备签订《商品房购售合同》条件后，原告应按被告通知时间内与被告签订《商品房购售合同》，并按《商品房购售合同》之约定缴清购房款，如需办理商业贷款、公积金贷款，购房需交齐首付款，同时按被告要求提供全套商业贷款或公积金贷款材料。如原告未按被告通知，逾期未与被告签约或逾期缴纳购房款则视为原告违约，定金作为违约金不予退还，且被告有权将原告所定房屋另行出售，并保持追诉相关损失的权利。”的事实。2、协议第四条约定“本协议签订前，乙方已详细了解并认可甲方所公示的物业的详细状况。”，结合原告提交的户型图，已经充分说明原告在签订定制协议前对案涉房屋的状态是清楚而明知的事实。3、协议第二条的约定证明了原告清楚双方所签订的协议性质为预约合同，而非预售合同的事实。经质证，原告对证据的真实性、关联性不持异议，但对证据的合法性及证明目的持有异议，提出：1、《住宅定制协议》的内容及形式显示不是定制而是预售行为，是被告为了规避法律，因为房屋户型已经定型，并非是定制。2、住宅定制协议不合法。本院认为，该组证据与原告提交的证据二系同一份证据，该组证据来源合法，客观真实，系双方真实意思，能够证明本案案件事实，故本院予以采信。 二、售房专用收款收据复印件1份，欲证实2019年1月14日，原告向被告付购房定金30万元的事实。经质证，原告对证据的三性不持异议，但对证明目的持有异议，提出被告所收取的是预购定金。本院认为，该组证据与原告提交的证据三系同一份证据，该组证据来源合法，客观真实，能够证明本案案件事实，故本院予以采信。 三、《商品房预售许可证明》复印件1份，欲证实2020年4月2日，被告已经取得商品房预售许可证的事实。经质证，原告对证据的真实性、关联性不持异议，对证据的合法性及证明目的持有异议，提出原被告签订协议的时间是2019年1月14日，而被告在2020年4月2日才取得预售许可证，不能证明双方此前的行为合法。本院认为，该组证据真实、合法、有效，能够证明本案案件事实。 根据庭审和举证、质证、认证，本院确认如下法律事实： 原告***在了解了被告保山建投集团公司开发建设的“***苑”项目的房屋情况后，2019年1月24日原告（乙方）与被告（甲方）签订了《住宅定制协议》一份，由原告***认购被告保山建投集团公司开发建设的“***苑”项目中的叠7-302号房屋一套，原、被告所签订的《住宅定制协议》约定“在乙方对甲方所开发的‘***苑’项目已作充分了解，双方协商一致的基础上，甲乙双方就‘***苑’物业定制事宜，特签订本协议，双方共同遵照执行：一、经乙方慎重挑选后，乙方确认所定购的物业及价格为：房号叠7-302，参考建筑面积（平方米）218.83㎡，建筑面积单价（元/平方米）12291.00，总房价2689557.00元整，注：以上建筑面积为参考建筑面积，最终面积以双方签订的《商品房购销合同》为准。所示价格为销售价格，实际成交价格在双方签订《商品房购销合同》时根据客户最终可享受的优惠进行核算。二、定制成功后，乙方向甲方支付定制金，定制物业具备签订《商品房购销合同》条件后，乙方应按甲方通知时间内与甲方签订《商品房购销合同》，并按《商品房购销合同》之约定缴清购房款，如需办理商业贷款、公积金贷款，购房需交齐首付款同时按甲方要求提供全套商业贷款或公积金贷款资料。如乙方未按甲方通知，逾期未与甲方签约或逾期缴纳房款则视为乙方违约，定制金作为违约金不再退还，且甲方有权将乙方所定房屋另行出售，并保留追诉相关损失之权利。三、甲方将验收合格的物业交付乙方的时间，以双方签订的《商品房购销合同》为准。四、本协议签订前，乙方已详细了解并认可甲方所公示的物业的详细状况。五、本协议作为乙方定制物业证明，双方签订《商品房购销合同》后，本协议约定之权利义务根据双方签订的《商品房购销合同》予以明确及**。六、本协议一式肆份，甲方执贰份，乙方执壹份。”《住宅定制协议》签订当天，原告向被告缴纳了购房定金300000元。2020年4月2日，被告取得了“***苑”7、8、13栋的《商品房预售许可证明》。事后，原告一直未与被告签订《商品房购销合同》。2022年1月5日原告诉至本院。庭审中，原告将第一项诉讼请求“请求人民法院依法撤销原、被告双方签订《住宅定制协议》”变更为“请求人民法院依法确认原、被告双方签订的《住宅定制协议》无效”。 本院认为，本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后所引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，本案适用民法典的规定。商品房预约合同是指房地产开发企业与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，协议内容一般包括当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式《商品房购销合同》的期限、定金条款等内容。购房者签订预约合同可以防止其他买家抢购自己中意的房屋，又能暂缓付款，以冷静思考或筹措资金；开发商签订预约合同可以锁定购房者，有利于按计划售房。原、被告签订的《住房定制协议》符合前述协议特征，故案涉《住房定制协议》属于商品房预约合同。合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同、受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告作为案涉《住房定制协议》的一方当事人，具备完全民事行为能力，原、被告所签订的《住房定制协议》系双方真实意思表示，并且被告通过认购、订购、预订等方式与原告签订商品房预约合同，并收取原告购房定金的行为既不违反法律、行政法规的强制性规定和违背公序良俗，也不存在原、被告恶意串通，损害他人合法权益的情形，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”和第一百五十四条“行为人与相对恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”的规定，案涉《住房定制协议》真实、合法、有效，不存在合同无效的情形，故原告要求确认案涉《住房定制协议》无效并返还购房定金30万元的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。被告的辩解成立，本院采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第三条、第七条、第一百四十三条、第一百五十三条、第一百五十四条、第一百五十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下： 驳回原告***的全部诉讼请求。 案件受理费5800元，减半征收2900元，由原告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年二月二十三日 书记员　　***