某某、某某等商品房预约合同纠纷民事一审民事判决书

贵州省清镇市人民法院

民 事 判 决 书

(2020)黔0181民初5852号

原告：***，男，1975年11月12日生，苗族，住贵州省凯里市博南新区。

原告：***，女，1983年10月5日生，汉族，住贵州省凯里市博南新区。

委托诉讼代理人：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。

被告：贵州源兴房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市清镇市云岭东路，统一社会信用代码91520100683955462Y。

法定代表人：廖长林。

委托诉讼代理人：周梢茂，贵州卫兴律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。

第三人：贵州源通电力建设有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区新华路102号，统一社会信用代码915200007096718214。

法定代表人：廖长林。

委托诉讼代理人：魏黎萍，该公司员工，代理权限为特别授权代理。

原告***、***与被告贵州源兴房地产开发有限公司（以下简称源兴公司）、第三人贵州源通电力建设有限公司（以下简称源通公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***、***及二人共同委托诉讼代理人王邦华，被告源兴公司的委托诉讼代理人周梢茂，第三人源通公司的委托诉讼代理人魏黎萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***、***向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原告***、***与被告贵州源兴房地产开发有限公司于2014年11月13日分别签订的位于清镇市东门桥东城小区43栋14层3号房屋《商品房买卖合同》、44栋16层1号房屋《商品房买卖合同》、45栋15层3号房屋《商品房买卖合同》、46栋13层1号房屋《商品房买卖合同》、46栋17层1号房屋《商品房买卖合同》；二、依法判令被告贵州源兴房地产开发有限公司向原告***、***返还已付购房款、维修基金、水、电、煤气、有线电视开户费共计1666125元；三、依法判令被告贵州源兴房地产开发有限公司向原告***、***支付从2014年11月4日至2020年8月3日利息574813.17元，2020年8月4日至实际返还已付购房款、维修基金、水、电、煤气、有限电视开户费的利息以1666125元为基数，按照年利率6%计算支付；四、依法判令被告贵州源兴房地产开发有限公司向原告承担1666125元赔偿责任；五、本案诉讼费由被告承担。

事实及理由：被告贵州源兴房地产开发有限公司系第三人贵州源通电力建设有限公司法人独自企业。原告***、***系夫妻关系。原告***与第三人贵州源通电力建设有限公司系长期合作关系，第三人承包来的工程交由原告***具体负责施工。后经结算，第三人贵州源通电力建设有限公司欠原告***167万余元。2014年原告***、***向被告贵州源兴房地产开发有限公司购买其开发的位于清镇市东门桥东城小区43栋14层3号、44栋16层1号、45栋15层3号、46栋13层1号、46栋17层1号共计5套房屋，购房款、维修基金、水电、煤气、有限电视安装费共计1666125元。经第三人贵州源通电力建设有限公司、被告贵州源兴房地产开发有限公司、原告***协商，由第三人贵州源通电力建设有限公司从欠原告***的工程款中予以支付，被告贵州源兴房地产开发有限公司表示同意。2014年11月3日，被告贵州源兴房地产开发有限公司与原告***、***分别签订上述5份《商品房买卖合同》。同日，在确定并履行后，被告贵州源兴房地产开发有限公司出具收据，确认收到原告***、***购房款、维修基金、水电、煤气、有限电视安装费共计1666125元。2018年8月14日，贵阳市中级人民法院作出（2017）黔01执203号公告，原告***、***才知购买的上述房屋被法院查封，并将要处理。原告提出异议，驳回了原告的异议请求事项。原告起诉至法院，一审查明43栋14层3号、45栋15层3号、46栋13层1号、46栋17层1号房屋已经解封并出售给他人，裁定驳回对这4套房屋的起诉，判决也驳回对44栋16层1号房屋原告异议诉讼请求，原告上诉到省高院，二审判决维持原判。综上所述，被告与原告在商品房买卖合同订立后，又将该房屋出卖给第三人，同时，法院也查封继续将执行处置未出卖另一套房屋，被告与原告的商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋，原告请求解除合同、返还已付购房款及利息，要求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任于法有据，恳请贵院依法查清事实，正确适用法律，判决支持原告的诉请。

源兴公司辩称，1、认可原告第一项诉请，同意解除合同；2、请求法院驳回2、3、4、5项诉请，理由如下：合同解除后没必要履行的就可以不履行了，且订立合同后源兴公司并未收到任何款项，原告并未履行支付义务，之前没履行的也没必要履行，如果原告认为自己的利益受到损害，可以向源通公司主张权利。

源通公司述称，钱确实是打在源通公司账上，2014年源通公司所有账户被查封后，源通公司开了股东会、经理会告诉各个股东、经理不要往该账户进账，原告无视风险，钱一进去之后，钱就被查封了，为了缓解当时原告的压力，所以就达成了用房屋抵押的合意。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

源通公司成立于1999年3月31日，法定代表人廖长林。源兴公司系成立于2009年1月15日的自然人投资或控投的有限责任公司，法定代表人廖长林。2014年9月4日，源兴公司的股东由源通公司、廖亚东变更为源通公司。

2010年9月25日，源通公司与***签订《内部承包协议书》，约定源通公司任命***为2011年村通基站市电引入配套工程项目负责人。***按照合同总价的2.8%向源通公司缴纳项目管理费，工程中产生的债权债务由项目负责人承担，源通公司对项目部的债权债务不承担任何责任等。2011年9月6日，贵州通信服务公司与源通公司签订《基站市电配套施工合同》，该合同尾部加盖有源通公司合同专用章，“法定代表人（委托代理人）”栏有***的签名。

2014年10月22日，贵州通信服务公司向源通公司银行账户转账1743489.42元。之后，***根据与源通公司签订的《内部承包协议书》向源通公司主张扣除项目管理费后工程款。源兴公司、源通公司与***达成口头协议，由源兴公司以房代源通公司偿还工程欠款。（贵州省高级人民法院作出的（2020）黔民终87号民事判决确认了源兴公司、源通公司与***的三方债权转让协议）。

2014年11月3日，原告***、***（买受人）与源兴公司（出卖人）签订5份《商品房买卖合同》，约定分别购买源兴公司开发的源兴–东城小区43栋14层3号、44栋16层1号、45栋15层3号、46栋13层1号、46栋17层1号共计5套房屋。合同约定该5套房屋的购房款、维修基金、水、电、煤气、有线电视安装费等共计1506125元。后源兴公司向***、***出具收款收据，载明该公司于2014年11月3日收到原告***、***支付的前述5套房屋的购房款维修基金、水、电、煤气、有线电视安装费等共计1506125元。前述《商品房买卖合同》第八条约定，买受人应当在2014年11月3日前支付全部房价款；第十一条约定出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。第十三条逾期交房责任约定出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买人全部已付款的1%向买受人支付违约金。

2018年8月14日，贵阳市中级人民法院作出（2017）黔01执203号公告，查封了案涉5套房屋。2019年8月14日，因贵州省冶金建设公司与源兴公司建设工程施工合同纠纷一案的执行中将案涉5套房屋进行查封，原告***、***向贵阳市中级人民法院提起案外人执行异议之诉。请求判令不得查封并执行案涉5套房屋；请求判令案涉5套房屋的《商品房买卖合同》有效，5套房屋属于原告***、***所有。案件审理过程中，源兴公司同意原告的诉讼请求。贵阳市中级人民法院作出（2019）黔01民初1302号民事判决及裁定：对于案涉清镇市共计4套房屋在该院审理过程中已解除查封，因不再成为执行标的，裁定驳回原告***、***的起诉。对于查封的清镇市东门桥源兴东城小区44栋16层1号房屋，判决确认原告***、***与源兴公司签订的《商品房买卖合同》有效；因原告***、***尚未取得清镇市东门桥源兴东城小区44栋16层1号房屋的物权亦未实际占用该房屋，判决驳回原告***、***要求确认清镇市东门桥源兴东城小区44栋16层1号房屋归原告***、***所有等诉请。原告***、***不服贵阳市中级人民法院作出（2019）黔01民初1302号民事判决，上述至贵州省高级人民法院，贵州省高级人民法院作为（2020）黔民终87号民事判决，该判决认为案件的被执行人、售房主体均为源兴公司，但***、***并未提交其向源兴公司实际支付购房款的证据，其提交《收款收据》载明的购房款系来源于源通公司所欠工程款，源兴公司、源通公司系独立法人，债务转移行为虽得到三方认可，但系三方内部约定，不能对抗人民法院的执行行为。判决驳回***、***的上诉，维持原判。

案件审理过程中，本院向清镇市不动产登记中心发函，要求了解原告***、***与源兴公司于2014年11月13日签订案涉5套房屋时，案涉5套房屋的销售情况等。清镇市不动产登记中心复函称清镇市东城小区43-14-3、45-15-3、46-13-1、46-17-1房屋无查封，无抵押。44-16-1至今仍为查封状态，最新查封状态由贵州省遵义市汇川区人民法院轮候查封。

本院认为，源兴公司、源通公司及***三方关于源通公司欠付***工程款的债权转让协议，债权人***不持异议，源兴公司通过其向***出具的《收款收据》表示源兴公司同意债权转让。人民法院的生效判决亦对三方的债权转让协议效力予以确认。因此，对于源兴公司没有收到***的任何款项，合同尚未履行的辩解意见不予采纳。源兴公司与***、***签订的《商品房买卖合同》系有效合同，***以其对源通公司的债权向源兴公司支付了购房款，源兴公司予以认可。源兴公司未能根据《商品房买卖合同》的约定向***、***交付房屋，对***、***要求解除与源兴公司签订的《商品房买卖合同》的诉请予支持。源兴公司应当向***、***返还购房款1666125元，并根据《商品房买卖合同》约定，向***、***支付逾期交房违约金：（1）2015年1月1日至2015年4月1日的逾期交房违约金1666125元×0.01%×90日=14995.13元；（2）逾期超过90日，买受人要求退房的违约金1666125元×1%=16661.25元。前述两项合计为31656.38元。原告***、***于2014年11月13日与源兴公司签订《商品房买卖合同》时，不存在可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍赔偿责任的情形。因此，对于原告要求源兴公司向原告承担1666125元赔偿责任的诉请不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，本院判决如下：

一、解除原告***、***与被告贵州源兴房地产开发有限公司于2014年11月13日分别签订的位于清镇市东门桥东城小区43栋14层3号房屋《商品房买卖合同》、44栋16层1号房屋《商品房买卖合同》、45栋15层3号房屋《商品房买卖合同》、46栋13层1号房屋《商品房买卖合同》、46栋17层1号房屋《商品房买卖合同》；

二、被告贵州源兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告***、***返还已付购房款、维修基金、水、电、煤气、有线电视开户费共计1666125元及违约金31656.38元；

三、驳回原告***、***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取19028元，由原告***、***负担9514元，由被告贵州源兴房地产开发有限公司负担9514元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。

审 判 员　黄国芬

二〇二一年二月二日

法官助理　兰　茜

书 记 员　孙成娟