某某;重庆长寿某物业有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

重庆市长寿区人民法院 民事判决书 (2025)渝0115民初11955号 原告：重庆长寿某物业有限责任公司，住所地重庆市长寿区。 法定代表人：黄某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨某，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 被告：***，住重庆市长寿区。 原告重庆长寿某物业有限责任公司（以下简称某物业公司）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2025年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序（独任审理），于2025年12月29日公开开庭进行了审理。原告某物业公司的委托诉讼代理人杨某、***到庭参加诉讼，被告***经公告送达开庭传票等法律文书，期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的租赁合同关系；2.判令被告***返还租赁房屋；3.判令被告向原告支付拖欠的租金，暂计至2025年9月30日为11172.94元；4.判令被告向原告支付2025年10月1日至合同解除之日的租金，租金计算标准为每月485.78元；5.判令被告向原告支付自合同解除之日起至房屋腾退之日止的房屋占用费，费用计算标准为每月485.78元；6.判令被告向原告支付违约金，从逾期之日起至实际支付之日止，每日按照应付租金金额的万分之五计算，暂计至2025年4月30日止为997.06元。审理中，原告将违约金计算标准调整为从解除合同之日起，以尚欠租金总额为基数按一年期LPR计算至款项付清时止。事实和理由：2021年3月11日，被告***与长寿区公共租赁住房管理所（以下简称公房所）签订了《重庆市长寿区公共租赁住房租赁合同》，约定被告***租住重庆市长寿区某号公共租赁住房，房屋建筑面积为64.77平方米；月租金为485.78元；租金按月缴纳，承租方于租赁起始日开始缴纳当月租金，每月缴纳租金时间为租赁起始日的每月对日；承租方拖欠租金、物业服务费用累计六个月以上的，出租方有权解除合同；承租方逾期支付租金，应从逾期之日起，每日按应付总额的万分之五缴纳违约金。2020年2月28日，长寿区公共租赁住房管理所与原告重庆长寿某物业有限责任公司签订《特许经营权转让合同》，将公房所管理运营的公租房特许经营权转让给原告。合同约定对于未按时缴纳租金的承租人，原告有权催收，必要时有权依法提起诉讼。被告***自2023年11月起就未按时缴纳房屋租金，原告特诉至法院，请求依法判决。 被告***未作答辩。 原告长寿某物业公司围绕其诉讼请求依法提交了《重庆市长寿区公共租赁住房特许经营权转让合同》《重庆市长寿区公共租赁住房租赁合同》《重庆市长寿区人民政府第91次常务会议纪要》、长住建委文[2020]13号《重庆市长寿区住房城乡建设委员会关于向某物业公司有偿协议转让区级公租房住宅20年租赁收益权的请示》、情况说明、告示、租金催费通知及邮寄回执等证据，被告***未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证的权利，本院经审查对上述证据予以确认。 本院经审理认定事实如下：2020年2月28日，原告长寿某物业公司与长寿区公共租赁住房管理所签订《重庆市长寿区公共租赁住房特许经营权转让合同》，约定经重庆市长寿区人民政府批准同意，公租房管理所拟将长寿区公租房20年租金收益的权利（以下简称“特许经营权”）转让给某物业公司。“特许经营权”指受限于本协议约定之条件和内容，公租房管理所享有的包括但不限于上述公租房经营过程中产生的全部收益及相关支出的权利；第2条2.1长寿区公租房管理所将其管理运营的长寿区目前已投入使用的10946套合计面积为60.17万平方米，期限为20年的公租房特许经营权转让给某物业公司；2.2转让标的包括但不限于：2.2.1公租房的全部租金收入；2.2.2公租房经营过程中的派生收入和其他收入；2.2.3公租房经营过程中的派生支出和其他支出；2.2.4以任何方式管理、运用及处分特许经营权产生的全部收入及支出；2.2.5公租房经营管理过程中产生的房屋及附属设施设备的维修维护支出；6.2某物业公司的权利义务；6.2.1享有公租房经营收益权的权利；6.2.7对未按时交纳公租房租金的承租人应当积极配合乙方催收，但不得非法追讨，必要时有权依法提起诉讼。该合同签订后，因相应的管理交接需要向上级部门报备，故2020年2月至2022年7月期间的房屋租赁合同仍然是长寿区公共租赁住房管理所与承租人签订。 2021年3月11日，被告***（乙方）与长寿区公共租赁住房管理所（甲方）签订《重庆市长寿区公共租赁住房租赁合同》（以下简称《租赁合同》），该合同约定甲方将坐落于重庆市长寿区某号的公共租赁住房出租给被告***居住使用，该房屋建筑面积为64.77平方米，户型为两室一厅，租赁期限为5年，自2021年4月1日起至2026年4月1日止；租金标准为7.5元/平方米·月，月租金为485.78元。租金按月缴纳，乙方于租赁起始日开始缴纳当月租金，租赁期内，每月缴纳租金时间为租赁起始日的每月的对日；乙方拖欠租金、物业服务费等费用累计6个月以上的，甲方有权解除合同，收回该房屋；乙方如逾期支付租金，则应从逾期之日起，每日按应付租金总额的万分之五缴纳违约金；乙方违约导致合同解除且乙方拒不腾退房屋的，由乙方按照原租金标准的2倍收取租金（按月累计计算，直至腾退房屋为止）；乙方应自合同解除或终止之日起10日内腾退房屋。被告从2023年11月起欠付租金，亦未办理退房手续，该房屋至今由被告占有。2025年2月28日，原告向被告邮寄了《租金催费通知》。本院于2025年12月9日向被告公告送达本案起诉书副本。 本院认为，长寿区公共租赁住房管理所与被告***签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有相应的权利和履行相应的义务。原告长寿某物业公司与长寿区公共租赁住房管理所签订《重庆市长寿区公共租赁住房特许经营权转让合同》后，原告长寿某物业公司享有和承继了长寿区公共租赁住房管理所的合同权利和义务。虽然租赁合同约定期限尚未届满，但被告持续不交纳租金长达2年，原告提出解除租赁合同，符合合同约定的解除条件，本院于2025年12月9日向被告***送达了起诉状副本等法律文书，即原告解除合同的意思表示于2025年12月9日到达被告，故本院认定《租赁合同》于2025年12月9日解除。原、被告租赁合同关系解除后，被告应当按照《租赁合同》第十条约定，于合同解除之日起10日内腾退房屋，现腾退房屋期限已到，对于原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。根据《租赁合同》约定，被告应按照485.78元/月的标准交付租金。被告自2023年11月1日起未支付租金，截至2025年12月9日，被告***共计拖欠租金12290.23元（485.78元/月×25个月+485.78元÷30天×9天）。关于违约金，原告主动将违约金计算标准进行了调整，从解除合同之日起，即从2025年12月9日起，以12290.23元为基数按一年期LPR计算至款项付清时止，该计算标准低于合同约定标准，本院予以支持。《租赁合同》约定了自合同解除之日起10日内腾退房屋，现双方合同已经解除，被告仍占用该房屋，现原告请求被告按照每月485.78元支付房屋占用费至房屋腾退之日止，低于合同约定的2倍租金标准，且于法有据，对该请求本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十七条、第一百四十七条规定，判决如下： 一、长寿区公共租赁住房管理所与被告***于2021年3月11日签订的《重庆市长寿区公共租赁住房租赁合同》于2025年12月9日解除； 二、被告***于本判决生效之日起10日内向原告重庆长寿某物业有限责任公司腾退位于重庆市长寿区某号的公共租赁住房； 三、被告***于本判决生效之日起10日内向原告重庆长寿某物业有限责任公司支付2023年11月1日至2025年12月9日期间的房屋租金12290.23元，并支付违约金，即从2025年12月9日起，以12290.23元为基数按一年期LPR计算至款项付清时止； 四、被告***自2025年12月10日起按每月485.78元向原告重庆长寿某物业有限责任公司支付房屋占有使用费至房屋实际腾退之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费104.26元，由被告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员*** 二〇二五年十二月三十日 书记员***