江苏万和文化艺术集团有限公司、谢咏禾等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省无锡市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏02民终5511号

上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏万和文化艺术集团有限公司，住所地无锡市滨湖区和风路尚贤道24号。

法定代表人：万建刚，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈沂青，江苏法舟律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王建平，江苏倍思特律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：谢咏禾，男，1963年9月28日生，汉族，住无锡市滨湖区。

委托诉讼代理人：陈沂青，江苏法舟律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王建平，江苏倍思特律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：无锡市瑞景城市服务有限公司（原无锡市瑞景资产物业管理有限公司），住所地无锡市滨湖区金融一街10号无锡金融中心19楼。

法定代表人：张军伟，该公司董事长。

委托诉讼代理人：钱静娴，江苏天哲（无锡）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王珂程，江苏天哲（无锡）律师事务所实习律师。

上诉人江苏万和文化艺术集团有限公司（以下简称万和公司）、谢咏禾因与被上诉人无锡市瑞景城市服务有限公司（以下简称瑞景公司）租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2020）苏0211民初1694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

万和公司、谢咏禾上诉请求：撤销一审判决中的本诉部分，发回重审或依法改判驳回瑞景公司的诉讼请求。事实和理由：一、《房屋租赁合同》第4条并未约定以影响经营为前提，一审法院关于“只有在不及时办理房屋租赁备案手续导致万和公司、谢咏禾无法开展经营活动时，瑞景公司才免收租金”的认定是错误的。二、一审法院认定二次消防验收由万和公司、谢咏禾负责办理没有法律及事实依据。消防一次验收应在工程竣工验收的基础上进行，涉案房产既无工程规划又无竣工验收的情况，连基本的房产证都没有，无法办理消防验收，而万和公司、谢咏禾承租的目的是用于经营餐饮、住宿等，必须办理消防许可手续才能正常经营。一审法院关于不办理消防许可对经营没有影响的认定没有事实和法律依据。三、一审法院认定瑞景公司不存在违约的情况没有事实依据。首先，瑞景公司未办理消防许可手续，严重影响万和公司、谢咏禾餐饮等项目的开展，连“六个月内办理房屋的租赁备案手续”的承诺，五年都未实现。其次，瑞景公司设置路障封堵道路，改变涉案房产的使用现状，还改变了双方现状交房的约定。第三，涉案房产主体地基发生沉降，影响安全，经多次催告，瑞景公司置之不理，其作为违约方也无权提出解除《房屋租赁合同》的请求。四、一审法院认定《房屋租赁合同》有效系错误的。首先，涉案房产没有产权、没有规划许可，是违章建筑，以此房屋出租，应认定为无效。其次，此类房屋没有竣工验收，质量得不到保证，也没有办理消防验收，存在安全隐患，必然影响公共利益，故《房屋租赁合同》应为无效合同。五、万和公司、谢咏禾多次要求瑞景公司办理消防验收以保证万和公司、谢咏禾的正常经营但未果，故一审法院关于万和公司、谢咏禾在租赁期间内未向瑞景公司提出过消防验收，现以此作为拒付租金的理由不能成立的认定是错误的。

瑞景公司辩称：一、是否办理房屋租赁备案手续不影响万和公司、谢咏禾实际占用租赁房屋，也不影响其使用租赁房屋开展经营活动。二、商业建筑需要履行两次消防申报手续，一次消防验收一般是开发商负责，二次消防验收一般是商业建筑租户自己负责。三、出于对老宅及周围道路的保护，瑞景公司才设置路障，这对万和公司、谢咏禾的营运并没有造成实质性的影响。汽车虽然不能行驶至巡塘老宅门前，但客人仍可步行前往。根据约定，瑞景公司只负责房屋主体结构的维修，万和公司、谢咏禾应当对房屋范围内建筑、电力、消防设施等负责维护，万和公司、谢咏禾列出的所需维修部分，并非房屋主体结构，应由其自行修复。四、涉案合同合法有效。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。

瑞景公司向一审法院起诉请求：一、万和公司、谢咏禾立即支付租金293.85万元及逾期付款违约金17.75万元。后变更诉讼请求为：一、万和公司、谢咏禾支付租金293.85万元及逾期付款违约金17.75万元；二、解除《房屋租赁合同》，万和公司、谢咏禾在《房屋租赁合同》解除后立即迁出并返还巡塘老宅（含东侧岛屿）。

万和公司、谢咏禾向一审法院提出反诉请求：一、瑞景公司承担违约责任，具体为：1.赔偿2015年1月1日起至2020年5月31日止的部分经济损失325万元；2.从2018年11月21日起至2021年5月31日，租金变更为按照5万元/年执行。二、瑞景公司立即抢修主体建筑地基塌陷、墙体开裂等由租赁标的质量问题带来的重大隐患。

一审法院认定事实：

2012年8月7日，甲方无锡市太湖新城建设指挥部办公室与乙方江苏万和文化艺术有限公司暨谢咏禾签订《关于尚贤万和会馆项目合作协议书》，约定甲方同意乙方租用巡塘老宅（含游船码头），以尚贤万和会馆的名称统一对外宣传，租期为20年，租金为0.4元/平方米/天（第一年免租，第2－5年为基本租金，第6－20年每年租金比上一年增长3%）；甲方同意乙方根据双方商定的租用老宅后的用途，在双方商定范围内对已有的建筑和基础设施进行改建和扩建（内部装饰装修部分由乙方另行实施）。改扩建方案由双方协商确定，由甲方负责图纸设计及施工，并承担设计费、施工费；房屋和基础设施改建、扩建工程完工后，由甲方指定专业机构对房屋面积进行测绘后，甲乙双方根据测绘面积以及由本协议已确定的租金、租期、用途等条款另行签订正式租房合同；老宅内部装饰装修由乙方负责并承担费用，乙方承诺投入不低于5000元/平方米的标准用于老宅所有室内的装饰装修；……本协议书自签署之日起持续有效，直至以下较早发生的日期为止（1）签署替代本协议书内容的正式的房屋租赁合同，双方的权利、责任、义务以双方将要签订的正式房屋租赁合同为准。（2）双方签署一份协议终止本协议书。

2013年6月18日，甲方瑞景公司与乙方江苏万和文化艺术有限公司（后更名为万和公司）及谢咏禾签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方受太湖新城建设指挥部办公室的委托，出租该房屋。乙方根据自身经营要求，欲承租该房屋用于文化推广及餐饮、住宿、休闲。根据《中华人民共和国合同法》及国家有关法律、法规，为明确双方的权利、义务关系，经双方协商一致，订立本合同。第一条：租赁房屋和期限1、甲方将位于尚贤河湿地二期的巡塘老宅项目（含东侧的岛屿）（以下简称“该房屋”），租赁给乙方经营、管理。2、出租总面积3990m²（房屋建筑面积约3000m²，围墙内院子及走廊共1300m²、岛屿680m²，后两项面积按1/2计算），以实际测绘面积为准。3、本租赁合同为现房现状出租，乙方在签订本合同时，已经对承租标的物的各项内在、外在及周边情况完全知晓。4、租赁期限为20年，起租自2013年6月18日起至2033年6月17日止。甲方在本合同签订之日起，六个月内办理房屋租赁备案手续，确保不影响乙方正常营业。若甲方未能及时办理备案手续前，甲方自愿免收租金。若超过六个月仍未办妥，则超出六个月时间部分的免租情况顺延至下一年度。5、合同期满，同等条件下，乙方拥有优先承租权……第二条：产权及租赁期保证1、甲方保证依法拥有该房屋的出租权，完全有权对该房屋进行出租。2、租赁期内甲方有权将该房屋转让或抵押，但甲方在进行转让或抵押前应书面告知乙方，同等条件下，乙方享有优先购买的权利。第三条：经营范围1、乙方应在工商行政部门核准登记的经营范围进行合法经营，经营的合法性由乙方负责。乙方在该房屋经营下列业务：文化讲座，教育培训，禅修，艺术品展示、文化用品的销售，餐饮、住宿，戏曲表演，品茗，游船及筹办国学馆、书院（以上各项内容，如须取得行政审批许可的，必须将对应的行政审批许可批复件交甲方备案）。乙方不得将该房屋作任何非法或不道德的用途。乙方没有征得甲方书面同意，不得擅自改变经营范围及经营用途。第四条：租金、相关费用及付款方式和租赁保证金1、经双方协商，乙方承租的该房屋期间，按照先付后用的原则，租金每年度结算一次，乙方应于使用前一个月内支付，租金支付时间具体按下表执行。如逾期支付，乙方应按逾期支付总金额的每日百分之一向甲方支付逾期付款违约金（违约金上限不超过应付总金额的百分之五），直至付清全部费用为止。第1年2013-6-1至2014-5-31年租金0万元，第2年－第5年每年租金58.3万元（基本租金），第6年－第20年，每年租金比上年增长3%。2、甲方免除乙方第一年租金。3、乙方租赁该房屋需要自行承担水、电、天然气、通信、水电损耗等经营相关费用。……。4、乙方同意在本协议签订之日起15日内向甲方支付租赁保证金合计人民币20万元。租赁合同终止时，如乙方原状（没有改变房屋主体结构，并不影响正常运营使用）归还出租房屋及其所属设施、设备且已结清租金及其他相关费用，则保证金无息退还乙方。5、乙方须与甲方指定之物业管理单位签订物业管理合同并按时缴纳物业管理费用。第五条：甲乙双方的义务1、甲方确保乙方的合法经营不受与该房屋有关的其他第三方的干涉，使乙方能合法正常经营。……第六条：装饰装修1、由乙方自行装修该房屋（包括道具、照明设备及其他用品用具），装饰装修标准不低于5000元/m²，但乙方需以书面形式事先通知甲方，并附上图纸及说明，在经征得甲方书面答复后方可进场施工。如在实施过程中有重大修改必须取得甲方同意，否则视为乙方违约，处理方案参照本合同第十条第三款之内容执行。乙方不得对该房屋作任何结构上的改变或附加建筑。乙方若违反以上规定，甲方按其对建筑物的妨碍或损害程度，有权作出下述决定：A、立即停工B、即时整改C、没收租赁保证金、收回该房屋、终止合同。2、甲方同意之装修，乙方需督促施工单位服从甲方监督管理，并承担清场费用。3、经乙方装修后该房屋的不可移动的装潢物（含水、电、网络隐蔽工程、隔断、饰面、吊顶、灯具开关、配电网络柜等，不含空调），在合同期满或乙方原因导致合同终止后，除经甲方同意外，其处置权归甲方所有，不得故意损坏。第七条：销售和物业管理……6、未经甲方书面同意，乙方不得整体转让、转租、分租、抵押或调换承租的房屋。……10、接收该房屋后，乙方负责该房屋范围内建筑、电力、消防设施等维护。乙方应妥善使用该房屋，保持该房屋原主体结构及外立面的完好，并积极配合甲方对该房屋主体结构的检查和维修。11、房屋及附属设施维修责任1）该房屋主体结构部分发生因甲方原因而损坏由甲方负责进行维修并承担费用。如因非甲方原因损坏的，由乙方进行维修并承担费用，若乙方不及时进行维修，甲方有权代乙方进行维修，由此产生的维修费用应当从乙方的租赁保证金中扣除，不足部分乙方应当向甲方偿还。如造成损坏无法修复，由乙方应做相应的经济赔偿；乙方装修装饰部分的损坏由乙方负责维修并承担费……2）水以水表为界，靠该房屋一侧的管路由乙方维修并承担费用，水表以外（含水表）由甲方维修并承担费用；电以电表及控制箱为界，靠该房屋一侧管路由乙方维修并承担费用，电表及控制箱子以外（含水表及控制箱）管路由甲方维修并承担费用。污水管道到该房屋外第一个窖井前（含该窖井）由乙方维修并承担费用，第一个窖井后管路由甲方维修并承担费用：煤燃气由乙方负责与燃气公司协商开通事宜并约定相互责任，开通费用由乙方承担，涉及到外围管道费用，则由甲方负责。3）弱电系统由乙方自行投资建设、管理及维护。该房屋内部消防设施由乙方维修并承担费用；乙方自行改建设施由乙方维修并承担费用。第八条……第九条：合同的变更和终止1、本合同自签订之后，经双方当事人的书面形式达成一致，方可变更。2、在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担违约责任：（1）该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（2）该房屋因社会公共利益被依法征用的；（3）该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；（4）非因双方原因导致该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的。（5）若发生上述4种情况，甲方应承担租赁期不满部分的乙方剩余硬装修损失（硬装修折旧按国家会计制度执行，提取折旧年限10年）。3、如发生下列情况之一者，甲方有权终止合同：（1）在合同有效期限内，乙方随意撤离该房屋，造成事实上房屋脱离有序管理一周的；（2）由于乙方在该房屋内的经营活动或提供的商品或商品商标构成侵权，或被指控侵权并己影响到甲方声誉或利益的；（3）由于乙方经营的商品质量或销售手段或服务项目及内容导致消费者投诉，乙方又不及时采取措施处理，严重影响甲方声誉及利益的；（4）由于乙方行为导致有关行政执法职能部门给予罚款，通报批评，停业整顿等处罚：（5）乙方拖欠甲方的租金、水、电、燃气等费用超过60日的；发生上述情况之一者，经甲方提出意见一周内，乙方拒不改正，甲方有权终止合同，收回该房屋，并没收租赁保证金，甲方有权要求乙方支付相当于十二个月的租金的赔偿金作为对甲方预期利益的补偿，并根据有关的法律法规追究乙方的其他法律责任。本合同另有约定违约金的从其约定。4、除上述第2款、第3款的情况外，甲方不得单方提前解除合同。如乙方确需提前解除合同，须提前六个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解除合同：（1）向甲方原状（没有改变房屋主体结构，并不影响正常运营使用）交回该房屋及附属物；（2）交清承租期的租金及其它因本合同所产生的费用；（3）支付相当于下二个年度的租金总额的违约金，或征得甲方同意协商解决。5、若乙方未在本合同附件二中规定的进场施工的时间（“进驻日”）进场施工，经甲方书面通知后15天内乙方仍未纠正的，则甲方有权单方解约，并没收乙方缴纳之租赁保证金，且无需向乙方支付任何赔偿；若乙方不能在2014年1月1日之前开业的，则甲方有权单方解约，并没收乙方缴纳之租赁保证金，且无需向乙方支付任何赔偿。6、本合同提前终止的，乙方应于合同提前终止之日起十日内迁离该房屋，并将房屋及其所属的设施、设备原状（没有改变房屋主体结构，并不影响正常运营使用）返还甲方。7、合同期满或因乙方原因导致合同终止，乙方在该房屋上添附的装璜及设施产权归甲方所有，甲方无须因此对乙方作任何经济补偿。第十条：违约处理1、甲方、乙方都应严格履行本合同，任何一方违约，都应承担相应的法律责任。2、乙方不能按时足额支付租金、物业管理费的，则依其应付而未付金额每逾期一日百分之一的标准向甲方支付逾期付款违约金（违约金上限不超过应付总金额的百分之五）。逾期达60天的，甲方有权解除合同并要求乙方支付相当于下二个年度的租金总额的违约金。第十一条：本合同自双方签字、盖章之日起生效。第十二条：本合同一方为江苏万和文化艺术有限公司及谢咏禾，任何一方履行本合同义务，均视为乙方履行义务。双方还约定了其他事项。

上述合同签订后，双方开始履行各自的义务，瑞景公司将租赁标的巡塘老宅交付给万和公司、谢咏禾使用，万和公司、谢咏禾对租赁物进行了装修并用于文化推广及餐饮、住宿、休闲等营利活动。在使用过程中，万和公司、谢咏禾对租赁标的巡塘老宅破旧处进行了维护。

2016年5月起，通往租赁标的巡塘老宅的各条道路被堆上了石球等阻碍物，导致客人的汽车不能行驶到巡塘老宅门前，客人只能步行前往。万和公司、谢咏禾认为影响了其经营，多次与瑞景公司交涉，但未果。

2018年11月，瑞景公司为租赁标的巡塘老宅出租办理了无锡市房屋租赁登记备案证明。

万和公司、谢咏禾支付了部分租金。截至到2020年5月31日，万和公司、谢咏禾共支付租金611500元，具体明细为：2015年9月16日支付29.15万元，2016年12月2日支付10万元，2016年12月23日支付5万元，2018年4月28日支付2万元，2018年11月30日支付2万元，2018年12月7日支付13万元。

截至2020年5月31日，万和公司、谢咏禾尚欠瑞景公司租金2938500元。

2018年12月21日，瑞景公司委托北京德恒（无锡）律师事务所邮寄给万和公司、谢咏禾1份《律师函》，要求万和公司、谢咏禾收到律师函后立即向瑞景公司付清所拖欠的全部租赁费用以及产生的违约金。

另查明，2019年5月31日，甲方江苏万和允中文化发展有限公司（下称万和书院）与乙方无锡若然亭文化发展有限公司签订《万和书院合作经营协议书》，合作内容1、除甲方专用场所外的所有场所和功能、设施、设备均可提供给乙方独立经营使用（含部分共享经营）。2、乙方在甲方与物权方约定的经营范围内合法开展经营活动，并接受在甲方现在现有现状的基础上双方合作开展经营活动。乙方管理团队全权负责执行万和书院现有场地（除甲方专用场所、双方共享区域外）对外商业化运营。3、乙方在万和书院开展的经营内容是：茶艺茶饮教育培训、餐饮、商务接待、文化艺术产品展示与销售、小型演出、文化创意设计及相关服务等。4、乙方若在上述约定的范围内开展经营，或经甲方同意另需增加相应经营内容时，需自行向有关部门申请各类经营资质，要甲方名义出面的，甲方将积极配合办理。合作期限从2019年6月1日至2024年5月30日，共5年。双方约定万和书院租赁费、物业管理费为人民币80万元/年，由乙方支付给甲方（甲方提供收据），需先付后用，且此金额不因甲方与物权方约定出现变化而改变（递增或递减）。双方还约定了其他事项。

2019年6月1日，甲方（出租方）万和书院与乙方（承租方）芦铁汉签订《房屋租赁合同》，甲方将坐落在无锡市经开区和风路尚贤道24号的房屋出租给乙方使用，年租金50000元，租赁期限自2019年6月1日至2024年5月30日止。

2020年4月25日，甲方万和书院及谢咏禾与乙方阮园签订《万和书院合作授权经营协议书》。甲方万和书院系文化传播培训类独立经营公司，具备文化培训、会议、餐饮、茶饮、展览、参观、表演等基础功能和资源，并对标的场所“巡塘老宅”（即万和书院）具有合法的租赁使用权。为了更好发挥万和书院文化特色及各项经营功能，整合资源服务大众，乙方根据自身专长和优势决定与甲方共同合作并授权乙方经营万和书院。合作内容约定1、除甲方专用场所外的所有场所和功能、设施、设备均可提供给乙方并负责经营使用（含部分共享经营）。2、乙方需在约定的经营范围和场所内合法、合规开展经营活动，并接受在甲方现在现有现状的基础上双方合作开展经营活动。合作期限从2020年6月1日至2025年5月30日，共5年，到期后双方有意继续合作的，则另行签订合作协议。双方约定合作期间乙方支付给甲方的年度经营目标费用分别为（1）2020年6月1日至2021年5月30日人民币95万元；（2）2021年6月1日至2022年5月30日人民币100万元；（3）2022年6月1日至2023年5月30日人民币105万元；（4）2023年6月1日至2024年5月30日人民币110万元；（5）2024年6月1日至2025年5月30日人民币115万元；必须先付后用，乙方支付后甲方可提供收据。且上述金额不应甲方与业主方的约定，出现增减变化而改变，即由甲方负责对外承担万和书院租赁费、物业管理费，以及当然承担甲方自己工作人员的工资费用。双方还约定了其他事项。

在庭审中，万和公司、谢咏禾举证了教室讲堂、客房（含家具、住房用品）等装修、购买的部分发票；教育配套设备、音响等装修、购买的部分发票；厨房设备、餐桌椅、餐具等装修、购买的部分发票；部分配套设施如地暖、空调、消防及安装的发票。证明其所投入的相关配套设备设施所发生的费用，要求瑞景公司赔偿。

本案审理过程中，万和公司、万和书院、谢咏禾向一审法院提交了《关于对承租方损失的评估申请》，认为：鉴于瑞景公司本身存在严重违约的情况下，执意要求解除合同，为确保查明被告财产遭受的损失，申请对租赁标的（巡塘老宅）财产（包括并不仅限于）：建筑、装饰、装修（含室内、室外、地面等）的软硬装修、装饰、改造；消防系统；空调系统；强弱电配供改造；供水及地暖系统；排放系统；绿化景观改造；古建改造；照明系统；安保系统；办公用品、设备设施等进行全面合规评估。瑞景公司对此提出异议：1、万和书院并非本案当事人，无权提出评估申请；2、被告申请评估的理由是原告严重违约，执意要求解除租赁合同，而实际情况是由于被告在租赁期内严重违反租赁合同的约定，原告才提出解除合同；被告申请评估的财产并非都是属于被告投资的财产，其中部分属于出租给被告前就存在的财产，部分是由其转租的次承租人投资的财产。综上，被告提出的评估申请缺乏事实和法律依据，请求法院驳回。

本案审理过程中，无锡市瑞景资产物业管理有限公司更名为无锡市瑞景城市服务有限公司。

上述事实，有瑞景公司提供的证据，万和公司、谢咏禾提供的证据及当事人在庭审中的陈述等证据证明。

一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但以违反法律、行政法规的强制性规定来判断合同是否无效的，还应当对合同所违反的强制性规定进行具体分析，只有在违反了效力性强制性规定情况下，合同才应当被认定为无效。本案中，瑞景公司与万和公司、谢咏禾于2013年6月18日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不存在恶意串通，或以合法形式掩盖非法目的损害国家、集体或者第三人利益的情形，亦不存在损害社会公共利益的无效事由。虽然租赁标的巡塘老宅系因历史原因没有办理房屋产权证的无证房屋，但在没有充分证据证明该无证房屋属于违法建筑的情况下，不宜认定为违法建筑。虽然租赁标的巡塘老宅至今没有办理消防验收合格手续，但是否经过消防验收并非租赁合同成立并生效的前置条件，而应当是租赁合同能否顺利履行的必要条件，故涉案《房屋租赁合同》应认定为合法有效。

关于本诉。法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。按照《房屋租赁合同》的约定，万和公司、谢咏禾承租房屋期间，按照先付后用的原则，租金每年度结算一次，万和公司、谢咏禾应于使用前一个月内支付。但万和公司、谢咏禾租赁期间每年度均未能全额支付房屋租金，至2020年5月31日共结欠租金2938500元。因万和公司、谢咏禾未能按约支付租金，其应当承担相应的违约责任。瑞景公司要求万和公司、谢咏禾支付拖欠的租金的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。考虑到新冠肺炎疫情，参照江苏省人民政府《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情影响推动经济循环畅通和稳定持续发展的若干政策措施》规定“对承租国有经营性房产的中小企业和个体工商户，可以减免或减半征收1－3个月的房租……”。一审法院减免三个月的租赁费计15.45万元（61.8万元/12个月×3个月），故万和公司、谢咏禾应支付瑞景公司租金278.4万元（2938500元－15.45万元）。

关于瑞景公司要求万和公司、谢咏禾支付违约金17.75万元。《房屋租赁合同》约定“乙方不能按时足额支付租金、物业管理费的，则依其应付而未付金额每逾期一日百分之一的标准向甲方支付逾期付款违约金（违约金上限不超过应付总金额的百分之五）。”万和公司、谢咏禾未能按时支付租金，按照“依其应付而未付金额每逾期一日百分之一的标准向甲方支付逾期付款违约金”的约定计算违约金，已超过双方约定的上限，现瑞景公司按照“违约金上限不超过应付总金额的百分之五”主张违约金，符合双方的约定，但考虑到新冠肺炎疫情的影响、租赁物周围环境的影响，酌定调整违约金为10.65万元（355万元×3%）。

万和公司、谢咏禾辩称其拒绝支付租金的理由是：一、瑞景公司不办理出租标的物的主体建筑的消防验收合格手续，导致其无法开展预期经营项目，造成严重亏损；二、瑞景公司长期违约，擅自改变道路通行现状，堵桥封路，拒绝修缮和恶意停电，不断恶意阻挠开展经营活动，加剧损失。关于第一个理由。一审法院认为，鉴于消防验收的一般常识，开展经营活动前就对应经营项目申请二次消防验收的相应消防工程应当以该建筑原有消防工程为基础。商业建筑需要履行两次消防申报手续：一次消防验收一般是开发商做好的，二次消防验收一般是商业建筑的租户要自己负责的。本案中，《房屋租赁合同》中载明，万和公司、谢咏禾在签订本合同时，已经对承租标的物的各项内在、外在及周边情况完全知晓。万和公司、谢咏禾知晓租赁标的物是巡塘老宅，对其是否存在一次消防验收情况是清楚的，况且二次消防验收应当是万和公司、谢咏禾自己负责，万和公司、谢咏禾在租赁期间也从未向瑞景公司提出过消防验收，现以此作为拒不支付租金的理由不能成立。关于第二个理由。根据万和公司、谢咏禾提供的现场照片等证据，可以证实通往租赁标的巡塘老宅的各条道路被堆上了石球等阻碍物。但这仅导致汽车不能驶到巡塘老宅门前（可能是出于对巡塘老宅及周围道路的保护），客人只能步行前往，不可能对万和公司、谢咏禾的经营活动产生严重影响，不能成为万和公司、谢咏禾拒不支付租金的理由。万和公司、谢咏禾称瑞景公司恶意停电，因未能提供证据，法院不予采纳。万和公司、谢咏禾称瑞景公司拒绝修缮租赁物，根据约定，瑞景公司负责房屋主体结构的维修，万和公司、谢咏禾负责该房屋范围内建筑、电力、消防设施等维护，根据万和公司、谢咏禾举证的“关于紧急修复万和书院部分设施的申请报告”可以看出，报告中列出需要维修的部分（围墙开裂地基下沉等）并非房屋主体结构，应当由万和公司、谢咏禾自行修复。

万和公司、谢咏禾辩称在2020年3月9日前无需交纳租金，理由是《房屋租赁合同》中约定“甲方在本合同签订之日起，六个月内办理房屋租赁备案手续，确保不影响乙方正常营业。若甲方未能及时办理备案手续前，甲方自愿免收租金。”一审法院认为，是否办理房屋租赁备案手续不影响万和公司、谢咏禾占用租赁房屋，也不影响万和公司、谢咏禾使用租赁房屋开展经营活动。事实上，在办理房屋租赁备案手续之前，万和公司、谢咏禾已实际开展经营活动，并且在得知办理房屋租赁备案手续之前（万和公司、谢咏禾称于2020年3月9日知道的），已于2019年4月将租赁物用作与无锡若然亭文化发展有限公司进行合作（万和公司、谢咏禾称是合作，不是转租）等。只有在不及时办理房屋租赁备案手续导致万和公司、谢咏禾无法开展经营活动时，瑞景公司才免收租金。况且瑞景公司也已免收了一年的租金。

法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《房屋租赁合同》约定：万和公司、谢咏禾拖欠瑞景公司的租金超过60日的，瑞景公司有权终止合同。现万和公司、谢咏禾每年度未能足额支付租金。经瑞景公司发《律师函》催讨后仍未能支付，故瑞景公司要求解除双方签署的《房屋租赁合同》的诉讼请求，符合租赁合同的约定和法律规定，予以支持。《房屋租赁合同》约定“本合同提前终止的，乙方应于合同提前终止之日起十日内迁离该房屋，并将房屋及其所属的设施、设备原状（没有改变房屋主体结构，并不影响正常运营使用）返还甲方。合同期满或因乙方原因导致合同终止，乙方在该房屋上添附的装璜及设施产权归甲方所有，甲方无须因此对乙方作任何经济补偿。”据此，在双方的租赁合同解除后，万和公司、谢咏禾再占有租赁的房屋已无事实和法律依据，故万和公司、谢咏禾负有从租赁房屋迁出的义务，同时搬离未形成添附的动产。故瑞景公司要求万和公司、谢咏禾腾退出租赁房屋的诉讼请求，符合租赁合同的约定和法律的规定，予以支持。

关于反诉。《房屋租赁合同约定》约定“合同期满或因乙方原因导致合同终止，乙方在该房屋上添附的装璜及设施产权归甲方所有，甲方无须因此对乙方作任何经济补偿。”现在由于万和公司、谢咏禾不支付租金，违反合同约定，导致合同因解除而终止，根据上述约定，瑞景公司无须对万和公司、谢咏禾作出任何经济补偿。故瑞景公司对万和公司、谢咏禾举证的装修投入和购买配套设施的投入无须进行赔偿，对万和公司、谢咏禾要求瑞景公司赔偿2015年1月1日起至2020年5月31日止的部分经济损失325万元的反诉请求不予支持。对租赁场所的财产进行评估已无必要，对万和公司、谢咏禾提出的《关于对承租方损失的评估申请》，不予准许。

法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现《房屋租赁合同》已解除，双方不再需要履行，因此，万和公司、谢咏禾要求从2018年11月21日起至2021年5月31日，租金变更为按照5万元/年执行，已无事实依据，故对该反诉请求，不予支持。同理，《房屋租赁合同》解除后，万和公司、谢咏禾须将租赁物返还给瑞景公司，其要求判令瑞景公司立即抢修主体建筑地基塌陷、墙体开裂等质量问题带来的重大隐患的反诉请求，已无事实依据，不予支持。

综上所述，由于引起本案纠纷的法律事实发生在民法典施行前，故本案适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条之规定，一审法院判决：一、解除瑞景公司与万和公司、谢咏禾于2013年6月18日签订的《房屋租赁合同》。万和公司、谢咏禾于判决发生法律效力之日起60日内迁出无锡市尚贤河湿地二期的巡塘老宅项目（含东侧的岛屿），并搬离未形成添附的动产。二、万和公司、谢咏禾于判决发生法律效力后30日内支付瑞景公司租金278.4万元（截止至2020年5月31日止）及逾期付款违约金10.65万元。三、驳回瑞景公司的其他诉讼请求。四、驳回万和公司、谢咏禾的反诉请求。一审案件受理费31728元、保全费5000元，合计36728元，由万和公司、谢咏禾负担34070元，瑞景公司负担2658元；反诉案件受理费减半收取16400元，由万和公司、谢咏禾负担。

二审中，万和公司、谢咏禾提供以下证据：证据1，《关于重新议定房租及物业管理费用的申请报告》；证据2，《关于努力支付房屋使用费、物业费的商榷报告》；证据3，《关于万和书院支付房租、物业费的协商报告》；证据4，录像录音光碟；证据5，《关于保障万和书院正常运营的紧急报告》；证据6，巡塘老宅停车位照片；证据7，停车费收据照片；证据8，四段视频；证据9，建设工程设计合同。上述证据用于证明涉案房屋租赁备案登记手续证明文件是不存在的，涉案房产并非一审法院所认定的系历史原因没有办理房屋产权证的无证房产，万和公司、谢咏禾的上诉主张应得到支持。

瑞景公司对上述证据1-5的关联性、证明目的有异议，因上述证据为复印件，故对其真实性也有异议；对证据6、7的证明目的有异议；对证据8、9的真实性无法确认。

对万和公司、谢咏禾所提供证据1-5，因其为复印件，且瑞景公司对其真实性有异议，故对该证据的真实性不予以确认；对证据6-9的真实性予以确认，对证明目的不予确认。

本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。

二审另查明，瑞景公司在二审庭审认可涉案房产未办理消防验收合格手续。

本院认为：

一、《房屋租赁合同》应认定合法有效。首先，万和公司、谢咏禾、瑞景公司均在《房屋租赁合同》上签字，故该合同系各方当事人的真实意思表示。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条也明确，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国消防法》第十三条关于依法应当进行消防验收的建设工程，未经验收或者消防验收不合格的禁止投入使用的规定，系管理性规范，而非效力性强制规范，瑞景公司认可涉案房产未经消防验收，但不能因此而否定《房屋租赁合同》的效力。第三，涉案房产虽未经登记，但未登记不能简单等同于违法建筑。在未有有权机关认定案涉房屋为违法建筑的情况下，一审法院结合历史权源等因素，认定《房屋租赁合同》合法有效，各方当事人应依照约定履行合同，并无不当。万和公司、谢咏禾关于《房屋租赁合同》无效的主张，本院不予支持。

二、二次消防验收应由万和公司、谢咏禾负责。所谓二次消防责任，是指建筑物在使用时需要进行的消防安全保护（一般指内装设计审核）责任，二次消防的责任主体一般为建筑物的使用者。在本案审理过程中，没有充分证据证明“因瑞景公司未办理一次消防验收，致使万和公司、谢咏禾无法办理二次消防验收，进而导致其经营受到影响”的事实，结合万合公司已正常经营多年等情形，万和公司、谢咏禾关于必须办理消防许可手续其才能正常经营的上诉主张，本院不予采信。

三、万和公司、谢咏禾应向瑞景公司支付涉案款项。当事人应为自己的主张提供证据予以证明，未提供证据或提供的证据不足以支持其主张的，应承担不利后果。本案中，首先，为证明瑞景公司提供的《无锡市房屋租赁登记备案证明》系虚假的，万和公司、谢咏禾虽然提供了四段视频予以佐证，但因备案证明是行政机关出具的证明，仅凭该视频，无法必然得出备案证明是虚假的结论，在万和公司、谢咏禾未进一步举证的情况下，其上述主张，本院不予支持。其次，通往涉案房屋的道路确被堆上了石球等阻碍物，但这并不妨碍客人步行前往，未有证据显示，上述状况对万和公司、谢咏禾的经营活动产生严重影响，亦未有证据显示，万和公司、谢咏禾主张的地基发生沉降，墙体开裂是属于瑞景公司负责维修的内容，故上述事实不能成为万和公司、谢咏禾拒不支付租金的理由，其关于瑞景公司存在违约行为的主张，本院不予支持。第三，办理房屋租赁备案手续的目的，在于万和公司、谢咏禾可以正常使用租赁房产。如虽未及时办理该手续，但未影响正常使用的，则万和公司、谢咏禾应正常支付租金。依据一审法院查明的事实，《房屋租赁合同》签订后，万和公司、谢咏禾已利用涉案房产进行了实际的经营，且瑞景公司也免收了一年租金，故一审法院综合判定，只有在不及时办理房屋租赁备案手续，导致万和公司、谢咏禾无法开展经营活动时，瑞景公司才免收租金并无不当。

综上所述，万和公司、谢咏禾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费31728元，由万和公司、谢咏禾负担。

本判决为终审判决。

审判长　　潘志江

审判员　　杜伟建

审判员　　宁尚成

二〇二一年十一月二十五日

书记员　　李宜洋