海门市交通建设工程有限公司与**、***恢复原状纠纷二审民事判决书

文书内容 江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终3846号 上诉人（原审原告）：海门市交通建设工程有限公司，住所地南通市海门区海门街道圩角路**。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，北京市盈科（上海）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：**，女，1978年6月3日出生，××族，住南通市海门区。 被上诉人（原审被告）：***，女，1975年5月12日出生，××族，住南通市海门区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：***，江苏海萌律师事务所律师。 上诉人海门市交通建设工程有限公司（以下简称交通建设公司）因与被上诉人**、***恢复原状纠纷一案，不服南通市海门区人民法院（2020）苏0684民初3451号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 交通建设公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决已认可南通市海门区海门街道圩角路10号（原海门市）综合楼（以下简称10-2号楼）一楼中间通道（以下简称案涉通道）系建房时的特殊设计，但未尊重这一设计规划，论证逻辑无法自洽。案涉通道具有通道兼门楼的功能性。一方面，门楼、通道的宽度、高度方面，充分地体现了两家公司的业务特征，即满足海门市联运有限责任公司（以下简称联运公司）的货运、装卸、仓储功能和交通建设公司的工程车辆、施工设备进出功能需要。另一方面，通道与门楼系建筑物中的特殊组成部分，应由专业建筑设计单位，根据房屋设计标准、消防规范在建筑物最初的设计之时进行规划安排，建筑物使用者并不可在后续使用中任意改动。否则将对综合楼其他使用者的日常通行制造了极大的不便，更可能在火灾等紧急情况中延误楼内人员的快速撤离、提升安全风险。因此，**、***未经任何合理程序，在受让综合楼底层后径行安装卷闸门封闭原有通道门楼，违反了该部分的设计功能与用途，不应支持。2.一审判决仅关注案涉通道的权属，忽视了其承载的双方合意与历史使用习惯。交通建设公司与联运公司双方以共同确认设计方案的方式对案涉通道应作为通道、门楼，允许交通建设公司、联运公司共同利用达成了合意。双方对于案涉通道、门楼的此种安排，必须和双方将底层以及综合楼其他楼层的安排联系起来考量，即正是因为去除了案涉通道、门楼的底层便可满足联运公司的仓储需求，将底层分配给联运公司。因此，联运公司对于综合楼底层的所有权实际上存在着此种使用权能的负担，并体现于综合楼设计图纸与长期的使用习惯中。**、***作为联运公司的房产继受者，对涉案通道、门楼的功能、属性及权利容让，应当一并承继。**、***从联运公司处受让案涉综合楼底层，明知此前交通建设公司与联运公司对案涉通道的使用情况，无权以卷帘门封堵案涉通道。3.一审判决对“必经通道”的理解过于狭隘，未充分保障相邻权人的通行便利。所谓“必经通道”并非“唯一通道”，“必经”的性质，需要结合通行的成本收益等因素综合考量，而不能简单以有旁门存在，而否认涉案底层房屋作为前门(正门)必经通道的事实。根据涉案综合楼的设计图纸的规划、交通建设公司与联运公司的历史使用习惯，涉案底层房屋是交通建设公司与**、***间共同前门(正门)的必经通道。 被上诉人**、***辩称，1.案涉通道是其专有产权，不是大楼的共用通道，也不是大楼的消防通道。案涉通道如果是共用通道或大楼的消防通道，该处面积应当属于建筑物的共有部分，应当由双方分摊。但事实上案涉通道的产权登记在**、***名下，是**、***的专有产权。交通建设公司所称的共用通道、消防通道的说法不成立。2.案涉通道当时暂时设计为通道，是因为底楼是原业主**公司的仓库，**公司为了方便自己的运输通行，才暂时未做封闭处理，这仅是方便自己的权宜之举。现大楼底楼及楼前场地已转让给**、***，也不再做仓库，故没有必要再保留案涉通道。3.根据物权法第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。因此在不影响大楼的主体结构及安全的前提下，业主对自己专有部分的原设计用途是可以改变的，如可以把卫生间改成储藏室，可以把房间扩展成客厅，可以把客厅改成房间等，这些改造常见也合法。交通建设公司认为原设计用途不可改变的说法没有法律依据，也有悖生活常识。**、***完全有权对自己的专有部位进行局部装修改造，包括加装卷闸门，难道业主在自己家里面局部改造一下，装个门也不行吗？实际上业主不可擅自改变的是政府对大楼的规划用途，政府规划的本幢大楼的用途是综合用房，也就是办公及商业。**、***加装卷闸门并没有改变该楼的用途。4.案涉通道加装卷闸门的行为没有影响相邻权，交通建设公司的产权仅仅为大楼2-4层，大楼内有东侧和北侧两处楼梯供交通建设公司上下楼使用，而且也很方便。楼前的停车场，属于**、***一方独有，交通建设公司也无权停车使用。因此，案涉通道不是交通建设公司的必经通道，**、***的行为没有影响交通建设公司的相邻权。5.交通建设公司要求维持原所谓的通道，是其把他人给其的恩惠好意，当成了自己理所应当的权利。案涉通道以前属于原业主的专有部位，交通建设公司本来无权使用，以前让其人车借道是因为原业主与交通建设公司在改制前同属于交通局系统的兄弟企业，是原企业给予交通建设公司的恩惠和好意，但不是交通建设公司的权利。现在交通建设公司要求维持原所谓的通道，是把他人给其的恩惠好意当成了自己理所应当的权利了，显然毫无道理。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 交通建设公司向一审法院起诉请求：1.判令**、***立即拆除10-2号楼案涉通道内的卷闸门，并要求将其恢复原状。2.本案诉讼费用由**、***承担。 一审法院认定事实：1996年12月2日，海门市交通建设工程总公司（甲方）与海门市联运有限责任公司（乙方，以下简称联运公司）签订协议书一份，内容为“因交通事业发展需要，经市交通局研究决定，甲方办公地址迁至乙方生产办公区域内，后经双方领导人员口头商定，报请上级有关部门批准，在乙方生产仓库原址上，由甲方改建一幢四层办公综合楼，占地面积与原仓库面积基本相当。原乙方的二幢二层生产办公小楼仍维持现状。为合理调节使用上述房屋，双方订立如下协议：一、新建四层办公楼底层房屋产权归乙方所有并由乙方使用。二层以上房屋产权归甲方所有，其中二层西楼梯西侧六间房屋调剂给乙方长期使用外，其余二层以上房屋均由甲方使用。二、乙方二幢二层生产办公小楼产权仍归乙方所有，其中紧靠圩角路边向南二层小楼除底层东侧两间外全部调剂给甲方长期使用……”。 10-2号楼建成后，底层中间预留通道即案涉通道（连通前后场地），房屋东侧及房屋北侧（紧挨案涉通道）分别有内部楼梯，供一至四层上下通行。 1999年6月28日，联运公司就其名下坐落于海门市的房屋领取了国有土地使用权证，使用权面积为3716.83㎡，其中共用分摊面积311.89㎡。该证记事栏载明：“本宗为混合宗，联运公司与海门市交通建设工程总公司共有面积，如附图中红线部分1247.56㎡。红线内建筑为四层楼，底层为联运公司仓库，二至四层为海门市交通建设工程总公司综合楼。根据建筑面积分摊，联运公司共用分摊面积为311.89㎡，独用面积3404.94㎡，其中圩角路边二层楼用地及共用土地的用途为综合地，出让期限自1999年6月3日至2049年6月2日止。其余土地为划拨土地，土地用途为工业用地。” 2005年5月25日，交通建设公司领取了坐落于海门镇圩角路10号4层楼房中2-4层房屋的权属证书（建筑面积1518㎡）和国有土地使用权证（分摊使用权面积为935.60㎡）。 2006年6月14日，联运公司更名为海门市**联运有限公司（以下简称**公司）。 2016年7月10日，海门市公信测绘有限公司根据**公司的申请，对坐落于“海门街道圩角路10-2号”的房屋进行测量查勘后出具“房屋竣工测量查勘图”，该图“面积计算”载明“（10-2）：44.52×11.6=516.43㎡；（10-2）号房为四层楼中的底层”。平面图分别标注了10-1号楼、10-2号楼、10-3号楼的结构尺寸。 2016年**公司就其名下坐落于“”不动产领取了编号为（2016）海门市不动产权第00×××71号权属证书，该证载明“共有宗地面积1409.88㎡，房屋建筑面积745.28㎡”。 2016年7月28日，海门市公信测绘有限公司根据***、**的申请，对坐落于的房屋进行测量查勘后出具“房屋竣工测量查勘图”，该图“面积计算”载明“（10-1）：107.87×2+26.22/2=228.85㎡；（10-2）：44.52×11.6=516.43㎡，合计745.28㎡，（10-2）号房总层数四层，所在层一层。” 2016年9月5日，**公司与**、***签订“不动产转让协议”一份，将编号（2016）海门市不动产权第00×××71号权属证书中载明的745.28㎡不动产转让给**、***。 2016年10月21日，**、***取得坐落于的10-1号楼、10-2号楼的不动产权属证书，该证载明：宗地面积1409.88㎡，房屋建筑面积745.28㎡。 2020年3月，**、***在案涉通道两端安装卷闸门，交通建设公司与**、***为通行权发生纠纷。 另查明，坐落于房屋包含**楼**楼**楼，外部有围墙和大门。10-2号楼东侧、北侧均有大门供人员、车辆进出。10-2号楼结构如下： 南 15.55.7623.26 东 通道 西 11.6 楼梯 楼梯 北 本案争议焦点：***、**在案涉通道安装卷闸门是否侵犯了交通建设公司的合法权益？ 一审法院认为，***、**在案涉通道安装卷闸门未侵犯交通建设公司的合法权益。理由如下：1.根据海门市公信测绘有限公司出具的“房屋竣工测量查勘图”可以看出，**公司取得的编号为（2016）海门市不动产权第00×××71号权属证书中所载“房屋建筑面积745.28㎡”，是10-1号楼（107.87×2+26.22/2=228.85㎡）与10-2号楼（44.52×11.6=516.43㎡）的面积和，其中包括案涉通道5.76×11.6的面积，即案涉通道登记在**公司拥有的房屋面积中。在**公司取得不动产权属证书后，案涉通道的所有权人应为**公司。2016年9月5日，**公司与***、**签订“不动产转让协议”一份，将编号（2016）海门市不动产权第00×××71号不动产权属证书所载的745.28㎡不动产转让给***、**。在***、**取得包含案涉通道在内的745.28㎡不动产的权属证书后，案涉通道已被转让给***、**专属所有。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。案涉通道是属于***、**的专有部分，不属10-2号楼的共有部分。***、**对案涉通道加装卷闸门系其对财产自行处分，该行为并未改变建筑物的结构及安全，未损害交通建设公司的合法权益。2.根据双方当事人分别提供的现场照片可以看出，案涉通道系连通10-2号楼前后场地，结合联运公司将底层房屋作为仓库使用的特殊用途，***、**辩解联运公司为方便其自身生产经营的通行需要，在建房时对底层房屋作特殊的设计即设立案涉通道的陈述，比较符合客观实际。10-2号楼外部有围墙和大门，案涉通道既不是交通建设公司出入的必经通道，亦不是交通建设公司进入10-2号楼2-4层办公楼的通道，只是在往返前后场地时比较便捷。不管案涉通道是否安装卷闸门，交通建设公司进入2-4层的上下通行途径均是房屋东侧和北侧的楼道。故***、**在案涉通道安装卷闸门对交通建设公司的正常通行未造成妨害和影响，对交通建设公司所述妨碍通行的主张，不予采信。 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。交通建设公司提出案涉通道系10-2号楼的共有部分，***、**加装卷闸门的行为严重影响通行，要求***、**对案涉通道恢复原状、保障通行的请求，无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回交通建设公司的诉讼请求。案件受理费40元（已减半收取），由交通建设公司负担。 二审中，交通运输公司提交照片三张，拟证明案涉通道的功能。从图片上可以看出，案涉通道是跟建筑物大楼门楼结合在一起的，前后都有门楼，这个门楼在民间叫穿堂间，这种建筑物就是供行人穿行的。**、***质证称，对照片真实性无异议，但是**、***在自己专有产权内加装卷闸门并没有影响房屋的整体结构，也没有影响相邻权。**、***提交照片四张，北侧楼梯、东侧楼梯、大楼南侧的现状、东大门的照片各一张。拟证明在卷闸门边上有一个楼梯，并不影响交通运输公司的通行，东侧也有一个通道，东侧的门可以打开，在东侧还有一个进出的很宽畅的一个通道，即整幢楼的东侧有一个到前面去的通道，实际上北大门也有通道。交通运输公司质证称，照片都体现了在案涉通道侧部分别有相应的通道，但不能替代案涉正门的通道。本院经审查，对双方提交的照片真实性予以确认。 经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百七十二条（《中华人民共和国物权法》第七十一条）规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中，**、***已取得包含案涉通道在内的745.28㎡不动产的权属证书，案涉通道已被转让给**、***专属所有，属其专有部分，并非10-2号楼的共有部分，**、***对案涉通道加装卷帘门系对其专有部分的合法处分行为，该行为并未改变建筑物的结构及安全，未损害交通建设公司的合法权益。交通建设公司主张其曾与联运公司就案涉通道应作为通道、门楼，允许交通建设公司、联运公司共同利用达成了合意，但其与联运公司协议中并未有此内容的记载，即便其双方有此合意，基于合同的相对性，也仅对其双方有约束力，不能对**、***产生法律约束力。交通运输公司主张**、***作为联运公司的房产继受者，对涉案通道、门楼的功能、属性及权利容让应当一并承继缺乏法律依据，本院对此不予采信。交通运输公司仅对案涉楼房中的2-4层享有所有权，楼房东侧及房屋北侧（紧挨案涉通道）分别有内部楼梯，供一至四层上下通行。10-2号楼东侧、北侧均有大门供人员、车辆进出。故案涉通道非交通运输公司出入的必经通道，**、***对案涉通道加装卷帘门未侵犯交通运输公司的相邻权。 综上，交通运输公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人海门市交通建设工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　卢　丽 审判员　*** 审判员　*** 二〇二一年二月八日 书记员　***