安徽万豪物业管理有限公司、芜湖经济技术开发区万春街道办事处房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

安徽省芜湖市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）皖02民终518号

上诉人（原审被告):安徽万豪物业管理有限公司。

法定代表人：吴寿君，该公司总经理。

委托诉讼代理人：许志文，安徽宇润律师事务所律师。

委托诉讼代理人：韦强，安徽宇润律师事务所律师。

被上诉人（原审原告):芜湖经济技术开发区万春街道办事处。

负责人：桂晔，该办事处主任。

委托诉讼代理人：尚涛，安徽文理律师事务所律师。

委托诉讼代理人：谢文婕，安徽文理律师事务所律师。

上诉人安徽万豪物业管理有限公司（以下简称万豪公司）因与被上诉人芜湖经济技术开发区万春街道办事处（以下简称万春街道办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖经济技术开发区人民法院（2019）皖0291民初5510号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

万豪公司上诉请求：撤销一审判决并改判驳回万春街道办事处一审的全部诉讼请求。事实与理由：一审法院认定万豪公司与万春街道办事处于2012年12月8日签订的《房屋租赁合同》是合法有效的合同属于适用法律错误。根据一审法院查明的事实,上述合同中的标的房屋因万春街道办事处未取得消防基础设施的验收而导致万豪公司在办理养老院的过程中无法取得经营许可,从而进一步导致合同目的无法实现。首先,本案涉案的标的房屋的用途为养老院,根据《建设工程消防监督管理规定》本案的标的房屋属于应当要办理消防验收手续的类型,根据最高人民法院(2003)民一他字第11号复函的意见“必须经过公安消防机构验收的房屋,未经验收或者验收不合格的,应当认定租赁合同无效”。故本案《房屋租赁合同》因缺少消防基础工程的验收手续而导致合同无效,一审法院认定合同有效显然适用法律错误。退一步来说,即使能认定上述合同属于合法有效的合同,作为出租人的万春街道办事处也无权向作为承租人的万豪公司行使租金请求权;理由如下:根据合同法第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人…”,出租人行使租金债权请求权需要满足以下三个要件:一、双方存在合法有效的租赁合同关系;二、出租人按照约定期限交付适格租赁物;三、承租人给付租金的期限已届满。本案中,根据一审认定的事实来看,万春街道办事处(出租人)交付了未经消防基础工程验收的标的房屋而导致万豪公司无法取得开办养老院的经营许可导致合同目的无法实现,交付的标的物不符合约定的使用标准,并非适格租赁物,故万春街道办事处缺乏行使租金债权请求权缺乏适格要件,其无权向万豪公司主张租金。

万春街道办事处答辩称：一、虽然案涉租赁房屋未取得消防验收，不符合建设工程消防监督管理规定，但该规定并没有明确违反此类规范将导致合同无效，故并非效力性强制性规定。因此，消防设施的欠缺并不影响该行为在民商事活动中的效力。案涉租赁合同仅属于可以解除的合同，而非无效合同。《最高人民法院(2003)民一他字第11号复函》形成时间晚于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，根据新法优于旧法的原则，应当适用后一司法解释。案涉租赁合同已在（2018）皖0291民初1249号以及（2019）皖02民终1737号一、二审判决中被判决解除，也即生效判决确认了该租赁合同为有效合同。二、即使租赁合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，万豪公司也需要支付房屋占用费。三、租赁物无法正常使用，不影响万春街道办事处主张租金。双方对租赁物无法正常投入开设养老院均存在过错，此前一、二审判决已对此予以确认，双方各承担50%责任，同时认定万豪公司应向万春街道办事处交纳50%的租金。所以，本案一审根据生效判决确定的支付租金比例支持万春街道办事处的诉讼请求，查明事实清楚，适用法律正确。综上，请求驳回上诉。

万春街道办事处向一审法院起诉请求：1、判令万豪公司支付房屋租金305145元（2014年1月1日至2019年5月9日，即法院判决合同解除之日，期间房屋租金，按50%比例主张），违约金34200元，合计339345元。2、判令万豪公司支付房屋占用费23581元（自2019年5月10日起，按年租金标准暂算至起诉之日即2019年10月8日，应付至实际归还房屋时止，按50%比例主张）。3、判令万豪公司立即交还万春敬老院一号楼房屋。4、由万豪公司承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2012年12月8日，万春街道办事处与万豪公司签订《房屋租赁合同》，约定万春街道办事处将位于芜湖市万春街道南辛社区万春敬老院沿路边的1号楼出租给万豪公司发展颐养服务事业，自2013年1月1日至2022年12月31日，案涉房屋租金以五年为一个周期计算，按年支付，先付租金，后使用房屋，2013年1月1日至2017年12月31日的年租金114000元，万豪公司于每年的11月底前支付，2018年1月1日至2022年12月31日的租金标准双方协商，另行签订补充协议。另约定，承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应按年租金总额的30%支付违约金。合同签订后，万春街道办事处将案涉房屋交付给万豪公司，万豪公司支付了2013年的租金114000元。

2019年9月23日，芜湖市中级人民法院作出（2019）皖02民终1737号民事判决，判决解除双方当事人签订的《房屋租赁合同》，双方当事人在租赁合同的缔约过程中均有过错，对于万豪公司的装修损失，应当各自承担50%的责任；同时认定，万春街道办事处返还万豪公司57000元租金与案涉租赁合同的实际履行情况以及双方在合同履行过程中的过错界定相符。

2019年12月18日，双方当事人办理案涉房屋的交接手续，万豪公司将案涉房屋返还给万春街道办事处。

一审法院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》，已经生效判决予以解除，同时在生效判决中认定万春街道办事处返还万豪公司57000元租金，即万豪公司承担案涉房屋年租金50%的支付责任。虽然双方约定，2018年1月1日至2022年12月31日的租金标准双方协商，另行签订补充协议，现《房屋租赁合同》已经解除，故对于2018年之后至合同解除，以及合同解除至2019年12月18日实际返还房屋期间的租金标准，参照2013年1月1日至2017年12月31日年租金114000元的标准，并无不妥，故万豪公司应当支付自2014年1月1日至2019年12月18日按照年租金114000元的50%计算的案涉房屋租金，即339970元[114000元/年×5年＋114000元/年÷365天×（365天－13天）]×50%。

关于万春街道办事处主张的违约金，因案涉房屋无消防基础设施而导致万豪公司在办理养老院的过程中无法取得经营许可，双方当事人一直处于沟通协商中，万豪公司逾期未交租金并非出于主观故意，故对该项主张不予支持。关于万豪公司提出的案涉房租已经超过诉讼时效的意见，因本案的租赁期间是一个连续的过程，故租金的诉讼时效应当自租赁期结束开始起算，即生效判决确定解除双方当事人之间的租赁关系之日，故对万豪公司该项意见不予采信。万豪公司已经返还了案涉房屋，故关于万春街道办事处返还房屋的诉讼请求无需另行判决。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、万豪公司于判决生效之日起十日内支付万春街道办事处自2014年1月1日至2019年12月18日的房屋租金339970元；二、驳回万春街道办事处的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取3372元，由万春街道办事处承担212元，万豪公司承担3160元。

二审中，双方当事人均未提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本院此前作出的（2019）皖02民终1737号民事判决（以下简称1737号判决）已认定涉案房屋租赁合同合法有效，故在无相反证据足以推翻前述判决的情况下，对本案中双方争议的合同效力问题应不再理涉。1737号判决判令万春街道办事处返还万豪公司57000元租金，是对万豪公司已支付的2013年度租金，根据履行情况和合同性质所判定的合同解除后果，并非是认定万豪公司后续都应按此标准向万春街道办事处支付租金。该案中并未实质审查2014年起至合同解除之日止期间万豪公司应否交纳租金的问题。一审法院依据1737号判决内容认定万豪公司后续都应承担年租金50%的支付责任，系对相应判决内容的误解，对此应予纠正。

出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。当事人互负债务的，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，因万春街道办事处交付的房屋未取得消防基础设施验收而无法开办养老院，以致万豪公司的合同目的不能实现，故万豪公司有权抗辩不交纳租金，直至万春街道办事处向其交付符合约定用途的租赁物。然而，涉案房屋一直未能取得消防基础设施验收，万豪公司也因此一直不能开办养老院，故万春街道办事处诉请要求万豪公司向其支付自2014年1月1日起至合同解除之日止的房屋租金，缺乏事实和法律依据，应不予支持。当然，双方在房屋租赁合同已陷入履行僵局的情况下，均未能本着诚实信用原则及时解除合同，由此导致涉案房屋闲置多年，如当事人有确实证据证明闲置损失的存在，可就此另行主张权利。

1737号民事判决已于2019年9月30日生效，判决解除了双方签订的房屋租赁合同，至此万豪公司已无继续占有涉案房屋的合法依据。万豪公司迟延至2019年12月18日才向万春街道办事处返还涉案房屋，应承担相应期间的占用费。万春街道办事处主张按合同约定的年租金50%比例计付占用费，本院酌情予以支持，即由万豪公司支付房屋占用费12181元。

综上所述，万豪公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销安徽省芜湖经济技术开发区人民法院（2019）皖0291民初5510号民事判决；

二、安徽万豪物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付芜湖经济技术开发区万春街道办事处房屋占用费12181元；

三、驳回芜湖经济技术开发区万春街道办事处的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费减半收取3372元，由安徽万豪物业管理有限公司负担52元，芜湖经济技术开发区万春街道办事处负担3320元。二审案件受理费6400元，由安徽万豪物业管理有限公司负担105元，芜湖经济技术开发区万春街道办事处负担6295元。

本判决为终审判决。

审判长　杨　洋

审判员　杨东清

审判员　丁大慧

二〇二〇年四月九日

书记员　陈少哲

附：本案适用法律条款

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。

第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;