某某兴诺房地产开发有限公司、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

辽宁省朝阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽13民终2639号

上诉人（原审被告）：**兴诺房地产开发有限公司（以下简称“**兴诺公司”），住所地**市红山东路60-16。

法定代表人：刘凤艳，经理。

委托诉讼代理人：杨伟，辽宁中平律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1962年1月13日出生，汉族，住**市。

原审被告：朝阳市兴诺建筑工程有限公司（以下简称“朝阳兴诺公司”），住所地朝阳市龙城区西大营子镇北山村。

法定代表人：张文福，经理。

上诉人**兴诺房地产开发有限公司因与被上诉人***、原审被告朝阳市兴诺建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服**市人民法院（2021）辽1382民初14号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

**兴诺房地产开发有限公司上诉请求：一、请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对于排水管道表面破碎及多处断裂的原因未予查明，而排水管道破碎及多处断裂的原因决定由谁承担责任，对此事实，一审法院未予查清，属认定事实不清。一审中，上诉人提供了**市工程质量监督站出具的《关于双圆佳苑X-3#楼门市地面沉降问题》的证据，该证据显示“地

面下沉的原因是铺设的排水管道表面破碎及多处断裂造成”，那么对于排水管道的破碎及断裂原因应予以查明，最终确定责任的承担者，一审法院对此事实未予查清，属认定事实不清。二、一审法院判决上诉人赔偿被上诉人损失13848元证据不足。首先，争议房屋工程是2017年5月，经过建设、勘察、设计、施工、监理单位五家责任主体验收合格的房屋。其次，2015年出现前半部分地面下沉问题，当时地面后半部分地面并没有下沉，不存在质量问题。而且漏点为隔壁进门1.5米处排水管道表面破损，还有多处断裂造成漏水，致使回填土下陷地面下沉。如果当时存在质量问题，在楼上有15户业主用水的情况下，不可能五年后出现地面下沉，一审法院认定是2015年遗留质量问题没有任何证据支持。最后，根据**市人民政府文件《凌政发(2019)28号》文件及法律规定，排水管道保修期为两年，本案房屋保修期己过，我公司不应承担赔偿责任。另外，原告未提供证据证明二个月时间未营业，也未提供充分证据证明施工材料及人工费证据，没有正规发票，所以一审法院判决上诉人赔偿被上诉人损失13848元证据不足。

***二审中表示服从一审法院判决。

朝阳市兴诺建筑工程有限公司二审中未出庭，亦未提交书面陈述意见。

***向一审法院起诉请求：1、请求二被告负连带责任赔偿原告因被告开发、建设的房屋质量问题导致地面下沉所造成的地面以上部分的施工费及停业期间损失共计31,365元，并自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息向原告支付欠款利息至此款还清之日止；2、由被告承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：2015年5月7日，***与**兴诺物业管理有限公司签订《双圆佳苑前期服务合同》，取得了房屋的使用权，***当时就发现该门市房的前半部分地面存在下沉的现象，由被告**兴诺公司对该部分的下沉地面进行了修复，在维修时原告***对门市房的后半部分地面质量提出质疑并希望被告能够一并处理，被告**兴诺公司以待问题出现后再进行处理。***作为甲方与吕建国作为乙方签订了《门市房租赁合同》，合同约定：甲方自愿将**市双圆B区3#栋4#门市租给乙方使用，租期一年，自2019年6月21日至2020年6月21日年租金为31,900元，2020年6月21日，双方签订《门市房租金合同》，租期一年，年租金30,900元，并注明今年疫情减免1,000元。2020年6月，涉案门市房的后半部分出现地面下沉现象，因原告***与物业、开发商及**工程质量监督站对该问题协商未果，致使***于2020年7月23日向城建局提出房屋质量投诉，要求解决房屋地面塌陷问题。2020年8月24日，***与吕建国签订《减免租金协议》，协议约定：在处理地面下沉过程中，对造成饭店停业作出决定，若影响营业时间在8日内（含8日），在下一年的租金中免除两个月租金，超过8日，按每天700元计算。同日，***与**兴诺公司签订《关于地面下沉修复协议》，该协议约定：“4、地面缺陷修复工程由开发单位负责组织实施，由**市工程质量监督站出具现场检查意见，开发单位向责任方追偿施工费用。地面修复期间造成业主的营业损失，由业主与责任方自行协商解决，不能达成协议的双方通过司法程序解决”，“7、经几方现场勘查确认责任方后，由责任方承担室内地上拆建的费用，地面以下处理工程结束后，责任方立即进行室内拆除部分原型恢复，并保证施工质量；地面修复期间造成的营业损失执行上述第4条款”，**兴诺公司在开发单位处加盖公章，王欣在代理人处签字，***在商网业主处签字并捺印。2020年8月30日，**市工程质量监督站出具了《关于双圆佳苑X-3#楼门市地面沉降问题》的书面材料，现场勘查情况为：1、五金建材、麻辣香锅两个门市地面揭露开后，地面下大量污水及淤泥，铺设的排水管道上表面破碎一处，还有多处断裂，造成漏水致使回填土下陷地面沉降。因原告***向被告**兴诺公司主张赔偿由于房屋工程质量问题造成的各项经济损失未果，故诉至法院。

一审法院认为：***与**兴诺物业管理有限公司签订《双圆佳苑前期服务合同》、***与吕建国签订的《门市房租赁合同》、***与**兴诺公司签订《关于地面下沉修复协议》均是合同双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，均合法有效。本案争议的焦点为，**兴诺公司是否是该房屋质量问题的责任方并承担维修责任。被告**兴诺公司于2015年5月向原告交付房屋之时，由于建设质量问题使房屋地面前半部分出现下沉现象，在原告提出一同检查处理后半部分地面防止出现同样问题时，被告**兴诺公司答复待出现问题再进行解决。在该涉案房屋于2020年6月地面的后半部分出现同样的下沉现象时，被告**兴诺公司辩称根据**市人民政府的凌政发[2019]28号文件，建筑工程的排水管道保修期两年，如今出现的问题已超保修期。虽然，原告提起诉讼时已超过房屋保修期，但是，房屋保修期的功能和作用，是为了在保修期内免除购房户证明房屋质量系开发商方面的原因所导致的举证责任，但是不能免除开发商在合理期限内保证房屋质量的合同义务。依据法律规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。本案中，涉案房屋于2015年已出现过地面下沉的质量问题，该房屋在2020年再次出现地面下沉问题的部分正是在2015年未进行同期检查处理的后半部分，故可以确认是由于当初遗留的质量问题所导致的。被告**兴诺公司并不能举证证明该质量问题系《住宅使用说明书》中由于购买人使用不当所造成，故被告**兴诺公司的辩驳理由无事实和法律依据，本院不予采信。关于被上诉人诉讼请求中停业损失金额的计算，由于停业，原告为租户免除2个月租金5,316元（31,900元÷12*2）导致原告不能收取本应该收取的租金属于直接经济损失，故该部分金额本院予以支持，但原告请求每天按照承租户主张的损失700元补偿金额17,500元（700元*25天）的直接损失无法律依据，本院不予支持。关于原告诉请中施工材料及人工费8,532元部分，原告提供的相关证据虽不是正规发票，存在瑕疵，但符合交易习惯，本院予以支持，故被告**兴诺公司应向原告***支付的施工费及损失费共13,848元（5,316元＋8,532元）。由于《关于地面下沉修复协议》合同的当事人为原告***和被告**兴诺公司，相互权利义务关系明确，并未涉及被告朝阳兴诺公司，故原告请求朝阳兴诺公司承担连带责任的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。诉讼过程中，被告朝阳兴诺公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭依法参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩的权利，因此产生的法律后果应自行承担，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第六百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告**兴诺房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告***房屋维修施工费及停业期间损失费计13,848元，并自2021年1月4日起按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息至欠款付清之日止。二、驳回原告***的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取290元，由被告**市兴诺房地产开发有限公司负担。

本院二审期间，被上诉人向本院提交新证据：DB21建筑工程施工质量验收实施细则。用以证明施工存在严重质量问题。被上诉人质证称，对证据真实性无异议，但无法证明工程达不到质量标准。本院对该证据的真实性予以采信。对一审法院查明的其他事实，本院依法予以确认。

本院认为，***与**兴诺物业管理有限公司签订《双圆佳苑前期服务合同》、***与吕建国签订的《门市房租赁合同》、***与**兴诺公司签订《关于地面下沉修复协议》均是合同双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，均合法有效。本案争议的焦点为，**兴诺公司是否是该房屋质量问题的责任方并承担维修责任。**兴诺公司于2015年5月向被上诉人***交付房屋之时，由于建设质量问题使房屋地面前半部分出现下沉现象，在***提出一同检查处理后半部分地面防止出现同样问题时，**兴诺公司答复待出现问题再进行解决。因涉案房屋于2015年已出现过地面下沉的质量问题，该房屋在2020年再次出现地面下沉问题的部分正是在2015年未进行同期检查处理的后半部分，故可以确认是由于当初遗留的质量问题所导致的。关于被上诉人诉讼请求中停业损失金额的计算，由于停业，被上诉人为租户免除2个月租金5,316元（31,900元÷12*2）导致被上诉人不能收取本应该收取的租金属于直接经济损失，故该部分金额本院予以支持，关于被上诉人诉请中施工材料及人工费8,532元部分，其提供的相关证据虽不是正规发票，但符合交易习惯，系支出的合理费用，故原审法院予以支持并无不当，应予维持。

综上，上诉人的上诉请求理由不充分，本院不予采纳，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费146元，由上诉人**兴诺房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　姜永涛

审 判 员　　刘永志

审 判 员　　王海娇

二〇二一年十月十二日

书 记 员　　张　多

法官助理　　（代）