江苏邦谷建设工程有限公司、上某某资产管理有限公司等委托合同纠纷执行异议执行裁定书

江苏省盱眙县人民法院 执行裁定书 （2022）苏0830执异73号 异议人（案外人）：江苏邦谷建设工程有限公司，统一社会信用代码913208046649456726，住所地江苏省淮安市淮阴区。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司项目经理。 申请执行人：上***资产管理有限公司,统一社会信用代码913101090625255159，住所地上海市浦东新区。 法定代表人：***，该公司总经理。 被执行人：盱眙海通置业有限公司，统一社会信用代码91320830793348284W，住所地江苏省淮安市盱眙县。 法定代表人：***，该公司董事长。 被执行人：江苏海通投资发展有限公司，统一社会信用代码91320804753209140F，住所地江苏省淮安市淮阴区、经二路东侧。 法定代表人：***，该公司董事长。 被执行人：***，女，1962年8月30日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 本院在执行上***资产管理有限公司（以下简称为锐懿公司）申请执行盱眙海通置业有限公司、江苏海通投资发展有限公司（以下简称为海通投资公司）、***委托贷款合同纠纷一案中，案外人江苏邦谷建设工程有限公司（以下简称为邦谷公司）向本院提出书面异议，本院于2022年5月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 经审查查明，淮安市中级人民法院对原告锐懿公司诉被告盱眙海通置业有限公司、海通投资公司、***委托贷款合同纠纷纠纷一案中，淮安市中级人民法院于2016年11月25日作出（2016）苏08民初66号民事判决：一、被告盱眙海通置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告上***资产管理有限公司尚欠本金68162881.33元，利息6097211.72元，罚息117470.01元（2016年1月26日之后的利息，以74260093.05元为基数，按日利率万分之六从2016年1月26日起计算至实际清偿之日止）；二、被告盱眙海通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上***资产管理有限公司律师费60万元；三、原告上***资产管理有限公司就上述第一项款项及案件受理费、财产保全费对被告盱眙海通置业有限公司所有的位于盱眙县南侧，土地使用权证编号为盱国用（××）第××号、盱国用（××）第××号的国有土地使用权的国有土地使用权折价、拍卖、变卖的价款分别在1000万元、200万元范围内享有优先受偿权；四、原告上***资产管理有限公司就上述第一、二项款项及案件受理费、财产保全费对被告盱眙海通置业有限公司所有的位于××广场××区××号楼及××区××号楼的房产折价、拍卖、变卖的价款分别在5400万元、3400万元范围内享有优先受偿权；五、被告江苏海通投资发展有限公司、***对上述第一、二项款项承担连带清偿责任；六、驳回原告上***资产管理有限公司其他诉讼请求。如果各被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费422244元，财产保全费5000元，合计427244元，由原告上***资产管理有限公司负担27244元，由被告盱眙海通置业有限公司、江苏海通投资发展有限公司、***负担400000元。 根据锐懿公司的申请，淮安市中级人民法院于2017年5月24日立案强制执行，案号为（2017）苏08执109号。因被执行人盱眙海通置业有限公司有关联案件在盱眙县人民法院执行，为统筹规划辖区内人民法院执行工作，淮安市中级人民法院于2018年4月12日作出（2018）苏08执监5号民事裁定，将案件指定由盱眙县人民法院执行。 根据锐懿公司的申请，本院于2018年5月9日立案强制执行，案号为（2018）苏0830执1637号。在本案执行过程中，本院于2020年11月11日作出（2018）苏0830执1637号之二执行裁定：淮安市中级人民法院（2016）苏08民初66号民事判决书未履行部分的本次执行程序终结。2021年8月23日，本案恢复执行，案号为（2021）苏0830执恢727号。在本案执行过程中，本院于2022年2月22日作出（2021）苏0830执恢727号之三执行裁定：查封被执行人江苏海通投资发展有限公司名下178套房产（详见清单），期限三年，查封期间不得变卖、转移、毁损及设定他项权利。2022年3月7日，本院向淮安市淮阴区住房和城乡建设局送达了上述裁定及协助执行通知书。 邦谷公司提出异议称，请求贵院解除（2021）苏0830执恢727号案件对海通××银座71间公寓房的查封（明细附后）。事实与理由：被执行人海通投资公司拖欠异议人32271019元工程款未结清，经双方商定，海通投资公司将其名下位于海通××座71间公寓以房抵工程款的形式转让给异议人，用于抵扣工程款。异议人已于2022年1月18日办理入住该房屋手续。首先，异议人在与海通投资公司达成约定时，该房屋系登记在被执行人海通投资公司名下的合法财产，且案涉房屋当时并未存在任何查封，故双方约定合法有效。其二，该房屋抵工程款时间在2022年1月16日，而本次查封时间是2022年3月7日，前后间隔时间不足两月，异议人正在四处推销抵付工程款房屋以期变现支付民工工资和材料费用，因而未能及时办理网签手续，并且异议人在签订抵付工程款协议后已合法占有案涉房屋。其三，《以房作价抵付工程款协议》签订后，意在查封之前报住建局备案，异议人作为项目施工方对该项目依法享有优先受偿权。综上，贵院作出的（2021）苏0830执恢727号执行裁定书已经损害了异议人的合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，解除对案涉71套公寓房的查封。 异议人为支持自己的主张提交的证据主要内容如下 证据一：2022年1月16日，被执行人海通投资公司作为甲方、异议人作为乙方、***作为丙方签订的《关于“以房作价抵工程”的协议》。该协议载明，第一条甲方用海通××银座××等楼的71间公寓、25间商铺作价冲抵乙方部分工程款；71间公寓所涉楼号为××#、××#、××#、××#、××#、××#、××#、××#……。第二条协议签订生效后，丙方交纳约定的购房款并同甲方签订购房协议……。第三条本协议签订生效之日起视同海通××座等楼的71间公寓和25间商铺作价抵付工程款之抵付日和公寓房及部分商铺移交的交付日，自该日起乙方拥有其所有权，乙方书面指定丙方（不限于丙方***一人）与甲方对接，为所抵房屋完善网签及房屋的交付手续……。 证据二：单位（子单位）工程质量竣工验收记录4**，表格载明，工程名称为海通××银座二期标段分别为××#、××#、××#、××#楼，施工单位为浙江省三建建设集团有限公司、施工单位**为浙江省三建建设集团有限公司。 证据三：1.2014年7月29日签订的海通××座××#、××#、××#、××#××#楼工程施工合同，合同载明，发包人为海通投资公司、承包人为江苏方海建筑工程有限公司，工程内容为土建及水电安装工程。 2.海通投资公司作为发包人与江苏方海建筑工程有限公司作为承包人于2016年9月12日签订的海通××银座××楼建设工程施工合同，工程内容为土建工程和安装工程。 3.海通投资公司作为发包人与江苏方海建筑工程有限公司作为承包人于2014年4月签订的海通××银座××#、××#、××#、××#、××#、××#、××#楼工程施工合同。工程内容为土建及水电安装工程。 4.海通××银座二期二标××#楼室外消防系统施工安装合同书2。签订时间为2021年9月7日，发包人为海通投资公司、承包人为江苏邦谷建设工程有限公司。 5.海通投资公司作为发包人与江苏方海建筑工程有限公司作为承包人于2016年4月18日签订的补充协议。海通××银座××#、××#、××#、××#楼，土建及安装工程等。 6.海通投资公司作为发包人与江苏方海建筑工程有限公司作为承包人于2019年4月9日签订的海通××银座二期室外配套工程施工承包合同。工程内容，一期以外的全部道路、雨水管线、污水管线、***、污水井、景观道路铺装等。 7.海通投资公司作为发包人与江苏***装饰有限公司作为承包人于2021年3月20日签订的补充协议书。工程概况海通××银座××#、××#、××#、××#、××#楼土建及安装工程等。 8.海通投资公司作为发包人与江苏方海建筑工程有限公司作为承包人于2014年6月18日签订的补充协议。工程造价及承包范围为，海通××银座××#、××#、××#、××#、××#、××#楼土建及安装工程等。 9.海通投资公司作为发包人与江苏方海建筑工程有限公司作为承包人于2014年6月18日签订的补充协议。工程造价及承包范围为，海通××银座××#、××#、××#、××#、××#、××#楼土建及安装工程等。 证据四、2018年8月29日海通花园·银座小区37幢商业楼商品房预售许可证、2021年12月6日关于海通××银座小区××号楼交付备案的通知。 证据五、异议人出具的***身份证明、身份证复印件各1份，证明***系异议人公司员工。 证据六、被执行人海通投资公司出具的关于71套公寓以房抵工程款未能及时网签的说明。主要内容为项目施工方正在四处推销抵付工程款的公寓，未能及时办理网签手续，查封后，网签后续工作无法进行，因此商品房买卖合同未能签订。 证据七、加盖海通花园物业服务处印章的收据12张，入账时间为2022年1月18日，系××#、××#、××#、××#以房抵工程款公寓一年的物业费，合计66892元。未提交款项交付的证据。 证据八、2022年1月17日被执行人海通投资公司出具的《办理物业管理手续及交房手续的通知》，系××#、××#、××#、××#以房抵工程款公寓的交房通知，业主均为***。 根据上述证据，异议人提交的工程质量竣工验收记录载明，海通××银座二期一标段××#、××#、××#、××#楼的施工单位为浙江省三建建设集团有限公司；异议人提交的海通花园·银座楼宇工程施工合同、建议工程施工合同及补充协议书所载明的施工单位、承包人分别是江苏方海建筑工程有限公司、江苏***装饰有限公司。异议人只是《海通花园·银座二期二标30#楼室外消防系统施工安装合同书2》的承包人，该合同总价款为485800元。而异议人的异议申请书称，其承建海通××银座××#、××#、××#、××#楼共计19幢楼及室外道路等配套工程。海通投资公司与异议人于2022年1月16日签订《关于“以房作价抵工程款”的协议》，约定以××#楼中的若干商铺，××楼中的若干公寓冲抵工程款。因本院在执行（2021）苏0830执恢727号过程中，查封了部分抵债房屋，异议人就71套公寓房向本院提出书面异议。 本院认为，异议人（案外人）邦谷公司以案涉房产系其所有为由提出异议，属对执行标的提出异议，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年修改）第二百三十四条规定进行审查。本院认为，异议人以案涉房产系其所有要求阻却执行的理由不能成立。具体理由如下：一、据异议人自述，其为案涉房产的项目施工方。本院审查认为，根据异议人所提交的证据，工程质量竣工验收记录、建设工程施工合同及补充协议书等均未显示邦谷公司系案涉楼宇土建及安装的施工单位、承包人、实际施工人等，异议人仅为海通××银座二期二标××#楼室外消防系统工程的承包人，该合同价款为485800元，远低于异议人陈述的海通投资公司欠其工程价款32271019元。异议人亦未向本院提供能够证明其为海通花园·银座部分楼宇土建及安装工程实际施工人的证据，故对异议人的主张，本院不予采信。二、异议人称海通××银座××楼共计19幢楼及室外道路等配套工程系其承建。建设工程承包人主张优先受偿权的，应当在其所承建的工程范围内与发包人协议将该工程折价，但是异议人与海通投资公司签订的《关于“以房作价抵工程款”的协议》中所涉及的公寓位于海通××银座××楼，用于抵偿工程款的公寓没有一套源于异议人自己陈述的其所承建楼宇，因此异议人对案涉房产不享有优先受偿权。三、异议人称抵债的公寓已全部交付并占有，但是异议人提交的交纳物业费的收据12张，仅涉及××楼，未涉及××楼；异议人只提交收据，没有提交物业费款项交付的证据，异议提交的证据不能充分证明其已实际交纳71套公寓物业费。异议人提交的交房手续也是只涉及××楼，未涉及××楼。所以异议人称抵债的公寓房已全部交付并占有的理由不能成立。四、异议人提交了××楼2022年1月17日的交房手续，业主为***，却未提交***与被执行人海通投资公司签订《商品房买卖合同》的证据。异议审查期间，本院经与异议人、被执行人海通投资公司电话谈话，异议人、被执行人海通投资公司都认可，抵偿协议签订后，双方并没有签订《商品房买卖合同》及网签手续，如有实际购房人，购房合同由被执行人海通投资公司和实际购房人签订，异议人收取房款。从异议人、被执行人海通公司的履行抵债协议的方式来看，异议人称其对抵债的71套公寓享有所有权、物权期待权的理由不能成立。综上，本院认为，异议人（案外人）主张被执行人海通公司拖欠其建设工程价款，与被执行人海通投资公司订立以物抵债协议，并已支付全部价款，其对案涉房屋享有所有权或物权期待权。但是异议人的主张应当符合以下条件，其异议请求才能支持。（一）案外人系建设工程承包人或实际施工人；（二）案外人与被执行人之间存在真实的书面建设工程承合同；（三）案外人与被执行人的工程款清偿期已以届满；（四）案外人享有的工程价款与抵债标的的价值相当；（五）以房抵债协议合法有效；（六）以房抵债协议符合建设工程施工合同纠纷案件审理的相关法律法规的规定。本案中，异议人所提交的证据不能够证明其系用于抵债房屋楼宇工程的承包人或实际施工人，不能证明其与被执行人海通投资公司存在真实的土建及安装建设工程承包合同，不能够证明其对用于抵债房屋享有优先受偿权、所有权、物权期待权，所以对于异议人的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年修改）第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》（2022年修正）第四百六十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回江苏邦谷建设工程有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二二年五月十七日 法官助理*** 书记员*** 附相关法律条款： 《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年修改） 第一百五十七条第一款第（十一）项裁定适用于下列范围：（十一）其他需要裁定解决的事项。 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》（2022年修正） 第四百六十三条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。