青县清州镇后王庄村民委员会与青县兆吉水利建筑工程有限公司、***确认合同无效纠纷二审民事判决书

河北省沧州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）冀09民终6377号

上诉人（原审原告）：青县清州镇后王庄村民委员会。住所地：青县清州镇后王庄村。

法定代表人：ＸＸＸ，该村村委会。

被上诉人（原审被告）：青县兆吉水利建筑工程有限公司。住所地：河北省青县京福路辛庄子南。统一社会信用代码：91130922106785213B。

法定代表人：谭兆吉，该公司经理。

委托代理人：刘德军，河北衡泰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，女，1982年1月23日生，汉族，住青县。

上诉人青县清州镇后王庄村民委员会（以下简称后王庄村委会）因与被上诉人青县兆吉水利建筑工程有限公司（以下简称兆吉公司）、***确认合同无效纠纷一案，不服河北省青县人民法院（2016）冀0922民初1458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

后王庄村委会上诉请求：一、上诉人开发的后王庄住宅楼占地属于村集体土地，所建房产只允许在本村村民中流转买卖。上诉人在建设后王庄住宅楼之初，2008年5月4日，青县国土资源局《关于青州镇西街、后王庄、小陈庄建设村民住宅楼集体评审会》会议纪要规定了：“上诉人所建住宅楼的购买条件，还重点强调了上诉人开发住宅楼是面向上诉人本村的集体福利性住房，不得违背中央规定变相进行商品房开发。”另2008年6月20日，青县人民政府规划建设委员会文件青规（2008）14号青县城市规划建设委员会第十四次会议纪要，第八页明确规定了，“上诉人建设的后王庄住宅楼15#.16#、17＃共计130套住宅楼，分配本村村民88户，超出42套房产在小陈庄与后王庄土地调换后分配给小陈庄29套，剩余13套不得以商品房形式出售，待本村农业户口村民有符合条件的，由青县国土资源局和青州镇政府对购房户情况审核后出售给本村村民，”故上诉人开发住宅楼是基于身份关系取得福利性住宅，不得对外向不属于本村之外不符合要求的人员销售。二、被上诉人青县兆吉建筑工程有限公司无权对上诉人开发住宅楼进行销售。被上诉人青县兆吉水利建筑工程有限公司在招标建设上诉人开发的住宅楼时，已经明知上诉人住宅楼所占土地属于集体用地，所建设住宅楼属于村民福利房，不得对外出售。在上诉人拖欠被上诉人青县兆吉水利建筑工程有限公司工程款时，被上诉人青县兆吉水利建筑工程有限公司也无权按照2009年2月2日的《五王庄小区村民住宅楼实施补充协议》第四条约定定价出售房屋。（一）、《五王庄小区村民住宅楼实施补充协议》并没有加盖被上诉人青县兆吉水利建筑工程有限公司的公章；（二）、上诉人在签署《五王庄小区村民住宅楼实施补充协议》时，系当时上诉人负责人擅自签署，没有经过上诉人村民代表表决通过，严重违反《村民组织法》的强制性规定。（三）、被上诉人也明知按照《清州镇后王庄、小陈庄空心村治理改造的建设方案、分配方案中》明确规定了，“在工程款支付不到位时，建设商不得对所建楼房抵顶工程款。”（四）、被上诉人青县兆吉水利建筑工程有限公司无权对上诉人开发的房产定价出售，青县人民政府规划建设委员会文件青规（2008）14号青县城市规划建设委员会第十四次会议纪要规定：“上诉人开发的住宅楼在青县国土资源局和青州镇政府对购房户情况审核后方可出售给本村村民。”被上诉人青县兆吉水利建筑工程有限公司在出售房产前没有经过青县国土资源局和青州镇政府审核。退一步讲，被上诉人可以依据2009年2月2日的《五王庄小区村民住宅楼实施补充协议》第四条约定定价出售房屋，被上诉人青县兆吉水利建筑工程有限公司在上诉人拖欠工程款时，在通过青县国土资源局和青州镇政府对购房户情况审核只能向上诉人本村村民出售抵顶工程款，房屋价格的也不能由被上诉人定价，需要上诉人同意。三、被上诉人***不是上诉人本村村民不具备购买上诉人开发住宅楼条件。经一审法院核实，被上诉人***系青县康泰小区11号楼1单元501室，不属于上诉人本村村民。综上，上诉人认为：“一审法院认定事实不清，被上诉人青县兆吉水利建筑工程有限公司与被上诉人***之间对于上诉人开发后王庄住宅楼15-4-501室的交易行为，严重违反《中华人民共和国合同法》的强制性规定，应属无效。因此特向贵院提起上诉，请求法院支持上诉人请求。

被上诉人兆吉公司辩称，我方认为原审认定事实清楚，适用法律正确，村委会的上诉理由不能成立，请求法院依法驳回上诉。

被上诉人***未答辩。

后王庄村委会向一审法院起诉请求：确认二被告之间后王庄小区住宅楼15-4-501房屋销售合同无效。事实与理由：2008年5月，经青县国土资源局和青县规划局批准，原告进行农村安居工程建设，所建房屋只能向本村居民销售，不得变相进行商品房开发。2009年1月9日，原告与被告兆吉公司签署《建设施工合同》，后因原告资金紧张未支付被告工程款，原告当时的法定代表人肖福合在未召开全体村民代表大会的情况下擅自与被告签署补充协议。该补充协议约定原告不能及时收款影响工程建设的情况下，可以有权自行定价售房收款。其后被告兆吉公司擅自销售后王庄小区村民住宅楼15-4-501给被告***。原告认为被告兆吉公司与被告***的房屋销售合同违反了青县国土资源局及青县规划局许可文件，也违反了土地管理法、合同法的规定，请求认定二被告之间的后王庄小区住宅楼15-4-501房屋销售合同无效。

一审法院认定事实：2009年1月9日，原告与被告兆吉公司签署建设施工合同，其中约定由被告承建原告住宅小区15、16、17号楼。2009年2月2日，原、被告又签订了补充协议，协议第四条约定原告不能及时售房收款影响工程建设，被告兆吉公司有权自行定价售房收款，至收足工程用款及赔偿止，余款归原告。被告兆吉公司曾因原告拖欠工程款将原告诉至青县人民法院，青县人民法院判令本案原告后王庄村委会向本案被告兆吉公司支付工程款1173906.43元。本案原告不服向沧州市中级人民法院申请再审，沧州市中级人民法院经审查认为：2009年1月，本案被告兆吉公司中标本案原告住宅小区工程，并与本案原告签订了建设施工合同，2010年，本案被告兆吉公司承建的15、16号楼经验收合格，本案原告主张工程存在质量问题不符合法律规定，根据本案原、被告之间的补充协议，本案原告主张本案被告兆吉公司私自售房与查明事实不符。2014年1月15日，沧州市中级人民法院裁定驳回本案原告的再审申请。另查明，2010年春节后，被告***在被告兆吉公司处购得青县清州镇后王庄住宅楼15-4-501楼房一处。

一审法院认为，原告后王庄村委会与被告兆吉公司签署的建设工程施工合同合法有效。原告后王庄村委会作为发包人应按合同约定支付工程款。依据合同法的规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、变卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。虽然本案涉案楼房是在原告的集体土地上开发建设，但并非不宜折价、变卖工程。被告兆吉公司销售涉案楼房用以受偿工程价款并无不当。综上所述，对于原告的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百八十六条之规定，判决如下：驳回原告青县清州镇后王庄村民委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由原告青县清州镇后王庄村民委员会负担。

本院二审期间，上诉人为证实自己的主张，提交了以下证据：1、提交一份青县人民政府宅基用地申请书，证明土地是村民的宅基地，也证实楼是建设的村民住宅楼而不是商品房开发。楼是给本村村民盖的住宅楼，要不是盖住宅楼，根本就不能批下来。2、2010年5月17日兆吉公司出具的证明，证实兆吉公司是在2010年5月17日授权李怀忠为项目经理，订立协议的时候是李怀忠个人，没有所谓的兆吉公司，之前李怀忠所有的行为应和兆吉公司无关。3、大陈庄、小陈庄、后王庄村委会联合建设住宅小区协议，证实我们是村民宅基地，而不是商品房开发。兆吉公司对以上证据质证称，1、鉴于审批表没有出证单位的印章，也是复印件，不能作为定案的依据。2、李怀忠的授权委托是真实的，这是在建筑合同中有李怀忠作为项目经理的相应证据，写的是五王庄，同本案不具有关联性。3、我方认为大陈庄、小陈庄、后王庄村委会联合建设住宅小区协议同本案没有关联性。

其他事实本院经审理查明，与原审法院查明一致。

本院认为，河北省青县人民法院（2011）青民初字第869号民事判决及河北省沧州市中级人民法院（2013）沧民申字第107号民事裁定书中，均认定了2009年2月2日上诉人后王庄村委会与被上诉人兆吉公司签订的补充协议的效力，被上诉人兆吉公司根据该协议销售涉案楼房以受偿工程款的行为符合双方约定，并无不当。上诉人主张被上诉人兆吉公司与被上诉人***之间房屋买卖合同无效的上诉请求理据不足，本院不予支持。综上，上诉人后王庄村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人青县清州镇后王庄村民委员会负担。

本判决为终审判决。

审判长　　刘晓莉

审判员　　程玉玉

审判员　　付　毅

二〇一六年十二月十九日

书记员　　张　晔