青岛仟拓国际贸易有限公司、山东高速工程建设集团有限公司排除妨害纠纷民事一审民事判决书

山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鲁0281民初9069号 原告：青岛仟拓国际贸易有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区青兰高速南侧、沈海高速西侧，统一社会信用代码：91370211MA9509NW0F。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 委托诉讼代理人：**姣，******事务所律师。 被告：山东高速工程建设集团有限公司，住所地山东省济南市历下区经十路14677号20-21层，统一社会信用代码：913700007535434561。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，******事务所律师。 委托诉讼代理人：**，******事务所律师。 原告青岛仟拓国际贸易有限公司（以下简称仟拓公司）与被告山东高速工程建设集团有限公司（以下简称山东高速公司）排除妨害纠纷一案，本院于2022年8月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛仟拓国际贸易有限公司的委托诉讼代理人***、**姣，被告山东高速工程建设集团有限公司的委托诉讼代理人**、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 青岛仟拓国际贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告排除妨害，立即停止对原告所有的位于胶州市***村的办公楼、两栋***、门卫室及室外场地的侵占，立即搬离上述侵占的房产和场地；2.判令被告承担自2022年2月1日起侵占原告房产和场地的占用费每月100000元，直至被告全部搬离所侵占房产和场地时为止（暂计算至起诉之日500000元）；3.诉讼费、保全费等均由被告承担。事实与理由：2022年1月8日，原告通过青岛市中级人民法院的司法拍卖程序竞得位于胶州市****村的土地（证号：胶国用2007字第19-2号）和房产（胶自字第50610、50927号）。2022年1月25日，青岛市中级人民法院作出（2021）鲁02执恢124号之二《执行裁定书》，裁定上述土地及地上建筑物归原告所有。被告在此之前向原所有权人青岛多元生物工程技术有限公司承租了上述房产中的办公楼、门卫室、两栋***及室外场地。原告收到（2021）鲁02执恢124号之二《执行裁定书》后，通知被告和青岛多元生物工程技术有限公司就被告使用的不动产向原告支付租金或搬离上述房产和场地，但被告和青岛多元生物工程技术有限公司一直相互推诿，被告的行为侵害了原告的物权权益。原告为维护自身合法权益，诉至法院。 山东高速工程建设集团有限公司辩称，一、被告从2020年8月1日开始承租涉案房屋，租期截止2022年12月31日，被告已一次性交付全部房租，系合法使用房屋，被告在承租时并不知道涉案房屋存在的抵押、查封或者被拍卖的信息，出租人也没有向被告告知真实情况，直到被告从原告处获知涉案房屋被拍卖的情况。二、因租期未满，S311***项目也未完成，未使项目办公室能够正常运行，被告也多次和原告就涉案房屋使用问题进行协商，但是差距巨大未达成一致，被告认为原告即使有权主张占用费，也应当以被告已经缴纳的租金标准作为参考依据，其主张每月十万元没有事实和法律依据。三、因双方协商无果，被告要搬离涉案房屋时，原告在办公楼大楼前设置铁丝网，阻止被告搬离甚至双方发生冲突，现虽项目部人员和部分办公用品已经搬离，但仍有部分道路施工物资被非法扣押，无法搬出，但原告却在诉求中要求截止至完全搬离时的房租，该诉求背离了事实和法律，不应得到支持，请法院查清事实予以裁判。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.被告向本院提交《房屋租赁合同》一份，载明：第一条、甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。第二条、房屋的坐落、面积、装修、设施情况。1、甲方出租给乙方的房屋位于山东省胶州市****路南侧；2、出租房屋面积共2089.38平方米（建筑面积/使用面积/套内面积）共二层，具体为办公楼13间，***23间（含原厨房及餐厅），门卫房2间，厂区门口区域、料仓棚及院内场地面积5148.97平米场地（可同期作为乙方停放生产车辆、施工车辆、堆放物料等来使用）。第三条、甲方应合法有效的提供土地证（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等文件，因甲方房屋产权不清或存有经济债务纠纷，将承担并赔偿乙方一切经济损失。乙方应提供身份证明文件，双方验证后可复印对方文件备存。第四条、租赁期限、用途。1、该房屋租赁期限共14个月，自2021年11月1日起至2022年12月31日止。第五条、租金及支付方式。1、月租金42825元（办公室月租金15000元、**月租金18400元、门卫房月租金2000元、院内场地使用月租金7425元），该合同价格为含税价格，合同总价599550元，其中不含税价款为571000元，增值税为28550元。发票开具完成，两个月内分两次付清房租费。甲方需向乙方开具增值税专用发票，征收率为5%。甲方落款处由***签字捺印，乙方落款处加盖山东高速工程建设集团有限公司S311***改建工程项目经理部印章，签约日期2021年11月1日。 2022年1月18日，被告向案外人***转账599550元，附言：房租。 2.被告向本院提交《证明》一份，载明“兹证明山东鲁桥建设有限公司（现更名为山东高速工程建设集团有限公司）S311***改建工程项目部于2020年8月1日开始租赁我公司办公室及**（位置在胶州市洋河镇大相家村），由于项目部工程项目手续延迟等原因，开始租时未签书面合同，之后于2021年11月我公司授权***与项目部签订了租赁合同，合同期限就写成从签合同时开始，共14个月（只交14个月费用）。事实上，我公司和对方实际租期是从2020年8月1日起算，共29个月。未签书面合同期间的水电费委托**代收。特此证明！”落款处由***签字并加盖青岛多元生物工程技术有限公司公章。 3.被告向本院提交与案外人**的微信聊天记录一宗，该聊天记录记载，案外人自2020年8月开始将水表、电表抄表信息发送给被告，被告于2020年9月14日向案外人**转账7612元电费，并要求案外人**以“山东鲁桥建设有限公司”为抬头开盖章收据。 经查，山东鲁桥建设有限公司的股东为被告山东高速工程建设集团有限公司，持股比例100%。 4.青岛市中级人民法院（2021）鲁02执恢124号之二执行裁定书载明“申请执行人***与被执行人青岛多元生物工程技术有限公司、***、***信用证、借款合同纠纷一案，山东省青岛市中级人民法院（2015）青民四初字第110号民事调解书已经发生法律效力，但被执行人未履行生效法律文书确定的效力。本院于2016年1月6日立案，案号（2016）鲁02执52号，2016年5月23日，终结本案执行程序。本案原申请执行人为青岛来得克国际贸易有限公司，2016年7月4日，本院（2016）鲁02执异125号执行裁定书裁定：变更申请人***为本院（2016）鲁02执52号案件的申请执行人。2021年7月9日，本案恢复执行，执行标的62797164.69元，执行费130197.00元。2022年1月8日，根据申请执行人***的申请，本院在淘宝网司法拍卖网络平台对被执行人青岛多元生物工程技术有限公司名下位于胶州市洋河镇大相家村的土地（证号：胶国用2007字第19-2号）、房产（胶自字第50610、50927号）及地上建筑物进行了第一次拍卖。买受人青岛仟拓国际贸易有限公司以39847016元的最高价竞得。……裁定如下：一、胶州市洋河镇大相家村的土地（证号：胶国用2007字第19-2号）、房产（胶自字第50610、50927号）及地上建筑物的所有权归青岛仟拓国际贸易有限公司所有。二、青岛仟拓国际贸易有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。三、解除设在胶州市洋河镇大相家村的土地（证号：胶国用2007字第19-2号）、房产（胶自字第50610、50927号）及地上建筑物的全部抵押及查封。” 5.2022年2月16日，原告给被告送达《租赁物所有权人变更通知》一份，载明“各位租户：根据山东省青岛市中级人民法院2022年1月25日签发的（2021）鲁02执恢124号《执行裁定书》……鉴于上述《执行裁定书》现已发生法律效力，我公司已经享有上述土地、房产及地上建筑物的所有权，现正式通知各位租户：请各位租户收到本通知后3日内与我公司联系，协商租赁合同主体变更及续租和租金缴纳事宜。各位租户如继续租赁则应将2022年2月1日后的租金缴纳给我公司。如各位租户已经将2022年2月1日后的租金缴纳给原所有权人，各位租户应当自行与原所有权人协商租赁合同解除及租金退还事宜。如各位租户自收到本通知之日起3日内未与我公司联系，期限届满后我公司将采取必要措施收回场地、终止租赁，造成损失我公司概不负责。联系人：***。” 6.经查，（2015）青民四初字第110号民事调解书载明：“经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：二、被告青岛多元生物工程技术有限公司以胶他项（2012）第511号土地他项权利证明书、房他证胶监字第0482**房屋他项权证所登记的抵押物，在主债权1500万元人民币的最高余额内，对上述第一项所列款项中38030214-2013年（南京）字0030号流动资金借款合同项下借款本金1500万元人民币及其利息（截至2015年2月20日），向原告青岛来得克国际贸易有限公司承担抵押担保责任。” 7.2022年7月31日，案外人**在胶州市公安洋河派出所询问笔录中称“问：讲一下你的基本情况？答：我叫**……是胶州市洋河镇山东高速311***改建工程项目主任。问：你因何事来公安？答：因为我今天去多元生物有限公司办公楼去拉我们的办公用品，保安拦着不让我们拉走。问：什么时间发生的事？答：2022年7月31日下午14时许发生的事。问：什么地方发生的事？答：胶州市洋河镇河西**多元生物有限公司内。问：***为什么不让你们拉走办公用的物品？答：因为当时我是找原来的房东租赁的多元生物，当办公楼时我们公司不知道这个办公楼被法院查封了，之后被***所在的公司从法院将多元生物的所有权买了，之前***通知我们让我们搬走，因为当时原房主***说他来解决这个事情，我们就没管，所以***现在称我们占用他们公司的办公楼以及其他空场6个月要给他们租赁费才能拉走办公用品。问：你和原来的房主签订的租赁合同是什么时间内容是什么？答：我们是2021年11月1日签订的合同，当时我们是办公楼、**、公司里的空地一共是一个月1万块钱，合同是2022年12月31日到期。” 2022年7月31日，案外人***在胶州市公安洋河派出所询问笔录中称“问：讲一下你的基本情况？答：我叫***……是青岛仟拓国际贸易有限公司总经理。问：你因何事来公安？答：因为我们公司从法院拍卖了胶州市洋河镇大相家村多元生物有限公司后被人破坏围栏进入我们拍卖的公司内。问：什么时间发生的事？答：2022年7月31日上午10点左右发生的事情。问：什么地方发生的事？答：胶州市洋河镇大相家村多元生物有限公司内发生事情。问：你为什么要扣留他们的货车不让他们离开？答：未经过我们的允许破坏围栏进入我们公司内和拉我们办公楼里的办公用品。问：你是否知道胶州市洋河镇多元生物有限公司存在纠纷？答：多元生物有限公司之前存在什么纠纷我不清楚。” 8.经本院查询淘***拍卖网站，2022年1月8日，青岛市中级人民法院拍卖胶州市洋河镇大相家村、诸黄公路南侧的工业房地产及地上建（构）筑物时，特别提醒：证号为胶自字第50610号的房产证上共有三幢房屋，其中证号为胶自字第50610号的房产证上登记的科研办公楼、***，因不在证号为胶国用（2007）字第19-2号土地上，胶州市自然资源局不再给予办理不动产登记，上述两幢房屋不在本次拍卖范围内。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》第三十条规定“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。”《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（2020年修订）第四十三条规定“被执行人的财产经拍卖、变卖或裁定以物抵债后，需从现占有人处交付给买受人或申请执行人的，适用民事诉讼法第二百四十九条、第二百五十条和本规定第41条、第42条的规定。”具体到本案，原告取得涉案胶州市洋河镇大相家村的土地（证号：胶国用2007字第19-2号）、房产（胶自字第50610、50927号）及地上建筑物的所有权系其在淘宝网通过司法拍卖形式取得，而交付义务属拍卖附属义务、未尽事宜，法院的司法拍卖应以完整交付结束，故原告起诉被告“排除妨害，立即停止对位于胶州市洋河镇大相家村的办公楼、两栋***、门卫室及室外场地的侵占，搬离上述侵占的房产和场地”不属于人民法院受理民事诉讼的范围。关于原告主张被告支付占有使用费500000元。诉讼过程中，被告已于2022年10月1日前腾出涉案厂房，而被告腾房之前的相关事宜系司法拍卖未尽事宜，且被告已向原产权人青岛多元生物工程技术有限公司缴纳房租至2022年12月31日，原告主张被告向其支付占用使用费，无事实和法律依据，本院难以支持。为避免当事人诉累，对原告申请本院委托评估涉案厂房的租赁价格，本院不予准许。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》第三十条，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（2020年修订）第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条规定，判决如下： 驳回原告青岛仟拓国际贸易有限公司的诉讼请求。 案件受理费8800元，因适用简易程序，减半收取计4400元，保全费3020元，均由原告青岛仟拓国际贸易有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员　梁　岩 二〇二二年十月二十二日 书记员　***