某某、深圳市桂坊建设工程有限公司等缔约过失责任纠纷民事一审民事判决书

广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0307民初18454号 原告（反诉被告）：***，男，汉族，住所：四川省南部县。 委托诉讼代理人：**，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：深圳市桂坊建设工程有限公司，住所：深圳市龙岗区龙岗街道南联社区***瑞华南2巷3号一楼，统一社会信用代码：9144030057638123X0。 法定代表人：***。 被告：***，男，汉族，住所：广东省陆河县。 两被告的共同委托诉讼代理人：**，广东方盾律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：***，广东方盾律师事务所律师。 原告***与被告深圳市桂坊建设工程有限公司（下文简称深圳桂坊公司）、***缔约过失责任纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，被告深圳市桂坊建设工程有限公司提起了反诉，本院适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告***及其委托诉讼代理人**、***、被告***（兼被告深圳桂坊公司的法定代表人）及两被告的共同委托诉讼代理人**、***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.判令被告深圳桂坊公司返还原告订金50000元及利息756.78元，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率4.35%，自2020年11月23日暂计至2021年3月30日；2.判令被告***对上述款项承担连带责任；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年10月28日，原告与被告深圳桂坊公司商谈租赁位于深圳市***的土地使用权事宜，被告深圳桂坊公司要求原告支付50000元订金，以确保后续合同的顺利签订。当日，原告将50000元订金支付给被告深圳桂坊公司的法定代表人***。后在订立合同的过程中，原告发现案涉土地与原告要求使用的土地面积严重不符，无法满足原告用地需求。并且，被告深圳桂坊公司提供的土地位于机动车道旁但并未预留出入口，导致无法正常出入使用，而被告深圳桂坊公司却要求原告自行解决土地出入问题。由于被告深圳桂坊公司无法提供协商时约定的10000平方米的土地且该案涉土地无法使用，双方就租赁合同无法达成合意。原告因而要求被告深圳桂坊公司返还50000元订金，但该公司一直拒不返还。由于被告深圳桂坊公司没有法律与事实依据却拒不返还原告的订金，应当支付占有该款项期间的利息，按照中国人民银行同期同类贷款利率4.35%，自2020年11月23日原告催要时起算计至实际清偿之日。被告***系被告深圳桂坊公司的法定代表人，被告***以其个人账户收取原告支付的订金并随意支用，两被告财产出现混同，被告***应当对上述债务承担连带责任。综上，为保障原告合法权益，原告特提起诉讼，请求法院判如所请。 被告深圳桂坊公司的答辩意见：1.***主张“案涉土地与原告要求使用的土地面积严重不符，无法满足原告用地需求。并且，深圳桂坊公司提供的土地位于机动车道旁但未预留出入口，导致无法正常使用”没有事实与法律依据。桂坊公司始终诚信告知案涉土地信息，不存在隐瞒、欺骗案涉土地信息的情形。从***一方，2020年10月***在实地查看案涉土地的前提下，通过中间人找到桂坊公司希望能够承租案涉土地。双方协商过程中，***提出拟使用案涉土地用于垃圾分类项目，案涉土地满足其使用需求，并提出垃圾分类项目是民生工程，希望桂坊公司能够支持该项目，将案涉土地出租给***。并且***于2020年10月29日、2020年11月14日、2020年11月18日多次前往案涉土地现场，清楚了解案涉土地的实际情况。从桂坊公司一方，2020年10月29日，***通过微信向***发送案涉土地《房地产证》、《桂坊公司租地面积测量图》等文件的照片，《桂坊公司租地面积测量图等文》明确表明“桂坊公司租地面积2607平方米”，桂坊公司不存在隐瞒案涉土地信息的情况。《桂坊公司租地面积测量图》所明确的2607平方米租赁面积为其中部分平整的面积，按照惯例测量图中其他不平整的面积经平整、修缮后亦可使用，案涉土地市级可供使用面积大于2607平方米。2020年10月30日，***向***发送《2020场地租赁协议-桂坊》，协议内对2020年10月28日双方协商的内容再次进行了明确。协议第1.1条土地面积留空，桂坊公司并未承诺案涉土地面积，而是以实际测量面积为准。协议第3.3条写明：“乙方自行负责该租赁土地向有关部门申请办理场地建设、水电接驳、通讯、开设路口等相关事宜的申请工作，自行组织工程实施并承担相关全部费用，甲方将给予支持与配合。”双方协商过程中桂坊公司一直明确告知案涉土地的开设路口等事宜由承租方负责，***在沟通过程以及收到协议后未提出任何异议。2020年11月20日***向***发送《2020场地租赁协议-桂坊(修改）》文件，也未对协议第3.3条约定的内容提出修改意见，而是单方面在协议内增加土地面积不少于10000平方米的内容，桂坊公司并未同意《2020场地租赁协议-桂坊（修改）》的修改内容。2020年11月23日，桂坊公司***在微信记录中明确“我们当时也跟你介绍了那块地的情况，你，我都去了几次现场的，我们也答应你按实际平方计算租金的”，桂坊公司始终诚信告知案涉土地信息，并同意按照平整场地后实际测量的可使用土地面积计算租金，不存在隐瞒、欺骗案涉土地面积的情形。桂坊公司始终遵守诚实信用原则，积极促进双方签署租赁合同。2.***主张“订金”占有期间的利息按照“中国人民银行同期同类贷款利率4.35%,自2020年11月23日原告催要时起算计至实际清偿之日。”没有事实与法律依据。首先，桂坊公司始终遵守诚实信用原则，如实告知案涉土地具体情况，积极促进双方签署租赁合同。因***无法完成案涉土地开设路口等手续，双方未签订书面协议。双方无法协商一致系***一方的原因，***无权主***公司支付“订金”占有期间的利息。双方协商过程中并未约定桂坊公司应支付收取“订金”期间的利息，***也未举证证明其存在损失。《中华人民共和国民法典》及相关法律法规中也未规定租赁合同纠纷中对订金及相关款项占有期间应按“中国人民银行同期同类贷款利率”支付利息。***的诉求没有事实与法律依据。其次，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR),2020年11月至今的一年期贷款市场报价利率为3.85%，***主张4.35%的利率没有事实与法律依据。3.***在清楚案涉土地情况的前提下，拖延签约直至无故终止合作，造成桂坊公司案涉土地空置，***应赔偿桂坊公司租金损失。***在2020年10月28日支付5万元款项后，拖延签署租涉土地租赁面积不明确、无法开设路口等无事实与法律依据的理由要求终止合作。***的行为违反依据诚实信用原则所应负的先合同义务，恶意磋商，拖延签约直至无故终止合作的行为造成桂坊公司案涉土地空置，给桂坊公司造成租金损失。根据《中华人民共和国民法典》第五百条的规定，***应承担缔约过失责任，赔偿给桂坊公司造成的租金损失。 综上，在双方合作协商过程中，桂坊公司始终遵守诚实信用原则，如实告知案涉土地具体情况，积极促进双方签署租赁合同。而***背离诚实信用的原则，恶意磋商，拖延签约、无故终止合作，导致桂坊公司案涉土地空置产生租金损失。***主张的诉求无事实与法律依据。请贵院依法驳回***的全部诉讼请求，维护桂坊公司的合法权益。 被告***的答辩意见：被告***代被告深圳桂坊公司收取5万元的款项仅是此次代为收取5万元的款项，无法证明被告***与公司构成财产混同，不应当承担连带赔偿责任。 被告深圳桂坊公司的反诉请求：1.原告向被告赔偿租金损失57354元（以土地面积2607平方米为计算基数，按11元/平方米计算两个月的租金损失）；2.诉讼费用由原告承担。事实与理由：2020年10月，***实地查看了位于K6+450-600下行右侧土地（以下简称“案涉土地”），并了解到深圳市桂坊建设工程有限公司(以下简称“桂坊公司”）拥有案涉土地的使用权，***通过中间人找到桂坊公司希望能够承租案涉土地。2020年10月28日，***与桂坊公司就案涉土地租赁事宜进行商谈，***提出拟使用案涉土地用于垃圾分类项目，案涉土地满足其使用需求，并提出垃圾分类项目是民生工程，希望桂坊公司能够支持该项目，将案涉土***；桂坊公司考虑到垃圾分类项目是民生工程，同意将土地出租给***，双方拟按照土地面积2607平方米、土地租金11元/平方米的标准计算月租金，待***平整场地后再根据实际可使用面积计算租金，案涉土地的开设路口等手续由***自行负责。***同意桂坊公司案涉土地租赁条件，并按照约两个月租金的标准向桂坊公司支付了5万元。桂坊公司收到***支付的款项后，明确表示不会再向其他租户出租案涉土地，案涉土地一直空置。2020年10月29日，***再次前往案涉土地现场，现场查看土地情况并通过微信将相关照片发给桂坊公司***。***通过微信向***发送案涉土地《房地产证》、《桂坊公司租地面积测量图》(明确标明“桂坊公司租地面积2607平方米”）等文件照片，进一步说明案涉土地的实际情况。2020年10月30日，***向***发送《2020场地租赁协议-桂坊》，在协议内对2020年10月28日双方协商的内容再次进行了明确，协议第3.3条写明：“乙方自行负责该租赁土地向有关部门申请办理场地建设、水电接驳、通讯、开设路口等相关事宜的申请工作，自行组织工程实施并承担相关全部费用，甲方将给予支持与配合。”***在收到协议后未提出任何异议，桂坊公司亦未对外出租案涉土地。2020年11月14日***联系桂坊公司再次现场查看案涉土地。2020年11月18日桂坊公司***与***再次前往案涉土地现场，并与***确定案涉土地界点坐标。2020年11月20日***向***发送《2020场地租赁协议-桂坊(修改)》文件，并未对协议第3.3条“乙方自行负责该租赁土地向有关部门申请办理场地建设、水电接驳、通讯、开设路口等相关事宜的申请工作，自行组织工程实施并承担相关全部费用，甲方将给予支持与配合。”的约定提出修改意见，而是单方面在协议内增加土地面积不少于10000平方米的内容。此后，因***无法完成案涉土地开设路口等手续，双方未签订书面协议。 桂坊公司自双方协商之初即明确告知***案涉土地信息，并向其发送了《房地产证》、《桂坊公司租地面积测量图》等文件，《桂坊公司租地面积测量图》明确标明“桂坊公司租地面积2607平方米”，桂坊公司不存在隐瞒案涉土地信息的情况。***也多次前往案涉土达现场考察，了解案涉土地的具体情况。案涉土地有山地有洼地，地面不平整，《桂坊公司租地面积测量图》所明确的2607平方米租赁面积为其中部分平整的面积，按照惯例测量图中其他不平整的面积经平整、修缮后亦可使用，案涉土地实际可供使用面积大于2607平方米。桂坊公司始终诚信告知案涉土地信息，并同意按照平整场地后实际测量的可使用土地面积计算租金，不存在隐瞒、欺骗案涉土地面积的情形。桂坊公司始终遵守诚实信用原则，积极促进双方签署租赁合同。 ***多次实地考察案涉土地、查看桂坊公司提供的案涉土地文件了解案涉土地的具体情况，明知案涉土地承租人需承担办理开设路口等手续的要求。***在2020年10月28日支付5万元款项后，**签署租赁合同近20日。2020年11月23日起更是以案涉土地租赁面积不明确、无法开设路口等无事实与法律依据的理由要求终止合磋商，拖延签约直至无故终止合作的行为造成桂坊公司案涉土地空置，给桂坊公司造成租金损失，根据《中华人民共和国民法典》第五百条的规定，***应承担缔约过失责任，赔偿给桂坊公司造成的租金损失。 综上，在双方合作协商过程中，***背离诚实信用的原则，恶意磋商，拖延签约、无故终止合作，导致桂坊公司案涉土地空置产生租金损失。现桂坊公司为维护自身的合法权益，特向贵院提出反诉，恳请贵院依法判决，支持桂坊公司的反诉请求。 原告的答辩意见：被告在协商之初即明确给予原告案涉租赁土地面积不少于13000多平方米，被告于2020年10月30日发给原告的租赁协议的附件一，明确以阴影部分标明了土地面积具有1万平方米。后续的聊天记录中，原告明确询问1万平方米租赁土地的界点、地标图等问题，而被告并未对1万平方米的租赁面积进行过质疑，而是约原告前往租赁现场进行洽谈。根据日常生活经验法则，被告在租赁土地面积与承租人所需要的面积有巨大出入时，必然会直接指出，而非约原告到案涉土地现场进行协商。其次，根据双方聊天记录可以清晰显示，双方初始协商租赁事宜时，被告称有13000多平方米土地可以出租，而原告所需租赁土地面积是不少于1万平方米，在反诉原告要求支付10万元订金的情况下，双方通过协商确定支付5万元订金，而该笔订金形成的原因并非是被告在诉状中所称按照两个月租金标准来支付的。如果说按照被告所称，在协商初期即明确告知租赁土地的面积，并按照两个月的租金标准支付订金，那么原告应当支付57000余元，而不是5万元整。可见被告所述自相矛盾，并非案件真实情况。最后反诉原告依据民法典第500条规定要求反诉被告承担缔约过失责任是适用法律错误。根据时间效力规定，本案是民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律司法解释有规定应适用当时的法律司法解释的规定。本案应当根据合同法的规定，而反诉原告并未证明反诉被告存在故意隐瞒重要事实、虚构事实、恶意磋商的情况，应当承担举证不能的法律后果。反诉原告无故占用反诉被告资金，应当返还并支付占有期间的利息。 经审理查明，2020年10月28日，原告与被告深圳桂坊公司的法定代表人即被告***互加微信好友，商谈原告向深圳桂坊公司租赁位于深圳市土地使用权事宜。原告***根据被告***的要求向***名下中国建设银行尾号为2233的银行账户内支付50000元订金。当天，被告***向原告出具了收款收据，确认收到订金50000元。10月29日，原告现场考察了土地现状。被告***向原告出示了房地产证，该证显示土地的权利人为深圳平南铁路有限公司，土地用途为铁路用地，宗地面积212739.8㎡。被告***同时向原告出具了深圳桂坊公司承租的面积为2607㎡的土地测量图。原告要求承租的土地面积为10000㎡以上。被告***称，可以通过土地平整以及周边已经进行青苗补偿的土地，实际使用面积可以达到原告的要求，但具体面积应以实际测量为准。 2020年10月30日，被告***通过微信向原告***发送一份租赁协议的未签名**的稿件，称“这是租地合同，你看一下，如果没什么问题下周可以签”。该租赁协议稿件记载：出租方是被告深圳桂坊公司，土地位置：K6+450-600下行右侧（见“本协议附件一”），土地编号：***-9，土地面积空白，租赁期限地租单价等均为空白。附件一中以黑影形式画出土地面积并标注面积为10000平方米。原告于11月5日回复其在海南，10号回来，合同内容有些地方可能要修改一下。被告***当天表示：叫原告同事把细节谈好，等原告回来再把合同签了，不能拖太久，因为下家还在等着这块地。11月10日，被告***微信中催促原告。11月14日，原告在被告***指定的“**”陪同下在土地现场查看。11月17日，被告***在微信中称“周总，你那边还没确定好那块地吗？距你交订金已有二十天，我们可耗不起这么长时间的，希望明天能给个答复我”。原告回复“我们很急。你给我们的地块要你们定点，坐标给我们。10000平方米地我们都不知道在哪？上次你安排**他也不明白界点，我们急需地标图上报项目，你们什么时候到现场确定？”***回复“明天下午三点我们到现场去”。11月18日，双方到了土地现场。被告***向原告微信发送了一张坐标图。 2020年11月20日，原告***向被告***微信发送了修改的租赁协议稿，原告在该协议稿中明确修改了要求地皮不得小于10000平方米。被告在庭审中称，该协议内容仍需协商，租赁面积应以实际测量为准。 2020年11月23日，被告***微信中表示“周总，关于那路口及城管那块如果你协调不了，我们也没有办法了，我们只有终止合作了”。原告回复“那好吧！终止合作，我们一开始就应该把地块弄清楚，哪些地是你们同铁路签好约测量准确的，完全可以使用合作。一开始说那块地全部是可以用，大约有13000平方，收租按10000平方计，每平方月租11元，后来发个10000平方米测量图给我，我们全权相信你们，还非常感谢你们。现在我们想要合作使用的地全属乌有，这也不是，那也不是，所以只有终止合作，当初你们收取我们的钱全部返还就行了，大家如以后有机会再合作为共赢！”此后，原告向被告***催款订金50000元，被告方拒不返还订金。 另查，被告在庭审中提交了一份深圳平南铁路有限公司与深圳桂坊公司签订的土地使用权出租合同书，该合同记载深圳桂坊公司承租的土地面积为2607平方米，土地租赁期限从2019年9月1日起至2024年8月31日止。 以上事实有微信聊天记录、银行转账凭证、收款收据、土地使用权出租合同稿、深圳平南铁路有限公司与深圳桂坊公司签订的土地使用权出租合同书、房地产证以及当事人的**等证据予以证明，足以认定。 本院认为，在合同签约磋商过程中，原告***向被告深圳桂坊公司支付的租赁土地的订金50000元，在当事人没有特殊约定的情况下，不具有担保合同签订的功能，应视为合同预付款。无论因何种原因，致使合同没有成立，被告深圳桂坊公司作为收受方应如数退还订金。2020年11月23日，原告***与被告桂坊公司的法定代表人***明确终止双方磋商订立合同后，原告***即向被告桂坊公司的法定代表人明确要求退款。该公司拒不返还订金，其理应向原告赔偿催款次日起的资金占用损失，即应按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期人民币贷款市场报价利率，自2020年11月24日起计算至被告桂坊公司付清50000元订金之日止。 案涉款项即订金50000元在实际支付时打入了被告深圳桂坊公司的法定代表人即被告***的个人账户，而非公司账户，被告***亦未举证证明其收到相关款项后转入公司账户或用于公司经营，因此本院认定被告***的收款行为违反了《中华人民共和国公司法》第一百七十一条“对公司资产，不得以任何个人名义开立账户存储”之规定，混同了公司与个人的人格身份及资产，损害了债权人利益，应适用法人人格否认，被告***与被告深圳桂坊公司对返还50000元订金及支付利息的债务承担连带责任。 本案的另一争议焦点问题是原告***在磋商订立合同过程中，是否有违背诚实信用原则的行为造成被告深圳桂坊公司的损失，即是否存在缔约过失责任。原告在与被告深圳桂坊公司的法定代表人协商签约过程中，因对土地面积等核心问题有相应的要求，被告深圳桂坊公司最初提供的合同初稿附件亦标注了土地面积10000元平方米，但该公司实际向案外公司承租的土地仅有2607平方米，深圳桂坊公司虽表示可以通过其他方法增加土地使用面积，但原告在多次现场查看土地现状仍无法详细了解土地范围，双方因此无法就合同的签订及将来的履行形成信用基础，致使合同未能成立。关于土地租赁的磋商缔约过程未满一个月，属正常合理期限，没有证据证明原告在磋商合同过程中有恶意或其他违背诚实信用原则的行为。被告深圳桂坊公司认为原告应承担合同未能订立的过错责任，其构成缔约过失的诉讼主张，缺乏事实和法律依据，本院不能支持。 因案涉法律事实是在民法典施行前发生的争议，应适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国公司法》第一百七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）深圳市桂坊建设工程有限公司于本判决生效之日起5**向原告（反诉被告）***返还订金50000元及支付逾期利息，利息以50000元为本金，自2020年11月24日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期人民币贷款市场报价利率的标准，计算至被告（反诉原告）深圳市桂坊建设工程有限公司实际还款之日止； 二、被告***对上述债务承担连带责任； 三、驳回原告（反诉被告）***的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）深圳市桂坊建设工程有限公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉部分的案件受理费534.46元（原告已预交），全部由两名被告共同负担，两被告应于本判决生效之日起5**迳付原告534.46元；反诉部分的案件受理费617元（被告深圳市桂坊建设工程有限公司已预交），由被告深圳市桂坊建设工程有限公司自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五**向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员　杜　攀 二〇二一年七月二十六日 书记员　***