淮安市京淮物资有限公司与江苏大家置业有限公司、某某、某某月、某某买卖合同纠纷执行裁定书

江苏省淮安市中级人民法院

执 行 裁 定 书

(2019)苏08执监67号

申诉人（案外人）：**月，男，1969年3月11日出生，汉族，住淮安市洪泽区。

申诉人（案外人）：***，女，汉族，1970年6月20日出生，淮安市洪泽区。

申诉人（案外人）：***，男，1975年3月16出生，汉族，住淮安市。

申请执行人：淮安市京淮物资有限公司，住所地淮安市。

法定代表人：王金柱，该公司董事长。

被执行人：***，男，1968年11月5日出生，汉族，住江西省崇仁县。

被执行人：江苏盛昌建设工程有限公司（原泗阳县双兴建筑工程有限公司），住所地江苏省泗阳县。

法定代表人：周建忠，该公司董事长。

被执行人：江苏大家置业有限公司，住所地淮安市洪泽区。

法定代表人：孙慧荣，该公司经理。

本院立案执行淮安市京淮物资有限公司（以下简称京淮公司）与江苏盛昌建设有限公司（以下简称盛昌公司）、江苏大家置业有限公司（以下简称大家置业公司）买卖合同纠纷一案，在该案执行结案后，案外人**月、***、***向本院提交申诉书，要求依法撤销本院（2012）淮中执字第0078号执行裁定书，将涉案的淮安市洪泽区“盛世华庭”小区商业房确认为各申诉人所有。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

**月、***、***申诉称，请求依法撤销（2012）淮中执字第0078号民事裁定。事实与理由：申诉人为京淮公司与大家置业公司执行案件中被执行房产的实际买受人。申诉人于2009年5月29日至2009年11月4日与大家置业公司分别签订了房屋买卖合同购买了该公司开发的洪泽盛世华庭小区三期33幢B17室、B20室、B21室门面房，并实际支付了购房款。2015年房屋建成交付后各申诉人实际占有上述房屋至今。因大家置业公司问题，上述房屋一直未办理产权证，申诉人为此一直向出卖人主张权利无果。2018年12月，申诉人收到法院传票，原告为王建中，要求申诉人立即搬离上述洪泽盛世华庭小区，理由是上述房屋已被淮安中院执行给王建中个人。后经了解，大家置业公司债权人京淮公司是在2012年通过淮安中院诉讼方式确认相关债权，后因大家置业公司无资金偿还，债权人京淮公司向淮安中院提出执行申请，在执行过程中未经司法拍卖，而是以“以房抵债”的方式，直接作价500余万元将申诉人购买的房产转让给了案外人王建中，对该案执行过程以及执行终结时间，申诉人根本不知情。根据最高院关于执行程序处理被执行人财产的问题等规定，直接以“以房抵债”方式严重损害了申诉人的合法权益，依法应予撤销。申诉人对大家置业公司与京淮公司、案外人王建中的执行过程根本不知情，淮安中院对申诉人提出的异议驳回，违反相关法律规定。

申请执行人京淮公司未答辩。

被执行人大家置业公司未答辩。

本院经审查查明，京淮公司与***、盛昌公司、大家置业公司买卖合同纠纷一案，本院于2011年8月17日作出（2011）淮中商初字第0024号民事判决：一、***、盛昌公司于本判决生效后10日内给付京淮公司钢材款430万元，并承担自2010年2月1日起至货款付清之日止的1.3倍同期中国人民银行贷款利息；二、大家置业公司对***所欠430万元钢材款及利息承担连带责任（利息自2010年12月1日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计息至付清之日止）。因三义务人未按判决履行义务，京淮公司申请执行，本院于2012年6月21日立案执行，执行案号为（2012）淮中执字第0078号。诉讼中，本院于2011年3月17日，查封大家置业公司名下位于洪泽县(现已更名为洪泽区)益寿路盛世华庭小区第33幢B17室、B18室、B19室、B19-1室、B20室、B21室、B22室、B22-1室、B23室、B23-1室、B26室、B27室门面房和1101室、1102室、1103室、1105室、1106室、1107室房产。2012年11月7日，京淮公司与大家置业公司达成执行和解协议，将已被本院查封的大家置业公司所有的位于洪泽区益寿路盛世华庭小区第33幢B17室、B18室、B19室、B20室、B21室、B23-1室商品房作价534万元直接变卖给案外人王建中。根据前述和解协议，本院2012年11月26日作出民事裁定，将被执行人大家置业公司所有的位于淮安市洪泽区益寿路盛世华庭小区第33幢B17室、B18室、B19室、B19-1室、B20室、B21室、B23-1室商品房作价534万元直接变卖给案外人王建中，上述商品房所有权归王建中所有。同时，本院向淮安市洪泽区住建局发出协助执行通知书。该案于2012年11月26日执行终结。

执行案件结案后，案外人**月、***、***三人分别于2018年6月19日向本院提出执行异议。本院经审查，认为案外人所提异议已超过法定期限，于2018年6月25日分别作出（2018）苏08执异74号、76号、77号执行裁定书，对案外人**月、***、***提出的执行异议不予受理。**月、***、***不服上述裁定，向江苏省高级人民法院申请复议，该院于2019年2月21日分别作出（2018）苏执复194号、185号、193号执行裁定书，驳回**月、***、***的复议申请，维持本院异议裁定。

案外人**月、***、***又向本院提交执行监督申请书，要求依法撤销本院于2012年11月26日作出的（2012）淮中执字第0078号执行裁定书，将位于淮安市洪泽区益寿路盛世华庭小区第33幢B20室、B21室、B17室房屋所有权归申诉人所有。本院于2019年4月2日立案审查。

另查明，**月于2009年5月29日签订商铺认购权合同书，并交纳1万元定金。同年10月31日，**月与大家置业公司签订协议书，购买盛世华庭B20室商铺，房屋总价52万元。同年12月4日，房款已全部付清。2016年5月份，经淮安市洪泽区政府协调，**月接收涉案房屋，并装潢经营使用。

***于2009年10月25日与大家置业公司签订商铺认购权合同书，购买盛世华庭B21室商铺，房屋总价53.8万元，共缴纳53万元房款，剩余8000元因实测面积不够未收取。2016年5月份，经淮安市洪泽区政府协调，***接收涉案房屋，并装潢经营使用。

***于2008年8月6日购买涉案房屋前，向大家置业公司交纳10万元现金购房款，2009年10月21日签订商铺认购权合同书，又交纳180300元，共计280300元。2010年2月23日房款优惠后，房屋总价为484300元，剩余房款204000元因与大家置业公司未签订正式合同，无法按揭支付剩余价款。2016年5月份，经洪泽区政府协调，***接收涉案房屋，并装潢经营使用。

再查明，大家置业公司于2009年6月份向中国工商银行股份有限公司洪泽支行贷款4800万元，并用盛世华庭33幢楼房屋进行抵押（含涉案的房屋）。大家置业公司于2011年6月份还清全部贷款。2012年1月13日，大家置业公司申请洪泽工行对抵押房屋进行解押（房屋已解押）。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二条规定，人民法院对查封、扣押、冻结的财进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，涉案房屋在处置时现场未贴公告，评估报告、拍卖裁定未公告送达或现场张贴，也没有进行公开拍卖，仅凭2012年11月7日京淮公司与大家置业公司达成的执行和解协议，于2012年11月26日，作出(2012)淮中执字第00078号民事裁定，将被执行人大家置业公司所有的位于淮安市洪泽区益寿路盛世华庭小区第33幢B17室、B18室、B19室、B19-1室、B20室、B21室、B23-1室共7间商品房作价534万元直接变卖给案外人王建中，不符合法律规定。执行程序中，当事人达成的执行和解协议应当事人自主履行，不具有强制执行力，当事人不履行执行和解协议，申请执行人仅可以申请恢复原生效法律文书的执行，无权申请法院强制执行和解协议的内容。

综上所述，本院2012年11月26日作出的(2012)淮中执字第00078号民事裁定书程序违法，应当撤销。申诉人的申诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第一百九十八条第一款和《最高人民法院关于人民法院发现本院作出的诉前保全裁定和在执行程序中作出的裁定确有错误以及人民检察院对人民法院作出的诉前保全裁定提出抗诉人民法院应当如何处理的批复》规定，本案经本院审判委员会研究决定，裁定如下：

撤销本院于2012年11月26日作出的（2012）淮中执字第0078号执行裁定书、协助执行通知书。

本裁定书自送达之日起生效。

审判长　　刘群英

审判员　　孙亚平

审判员　　庞海涛

二〇二〇年六月十七日

书记员　　庄　行