重庆建工集团股份有限公司、***等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2023）最高法民终53号 上诉人（申请执行人、原审原告）：重庆建工集团股份有限公司。住所地：重庆市两江新区金开大道1596号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，海南大兴天泰律师事务所律师。 被上诉人（执行案外人、原审被告）：***，女，1961年3月21日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。 委托诉讼代理人：***，海南诺新律师事务所律师。 被上诉人（被执行人、原审被告）：海南美龙投资有限公司。住所地：海南省海口市演***窝水库西侧。 法定代表人：欧旧新，该公司董事长。 上诉人重庆建工集团股份有限公司（以下简称重庆建工公司）因与被上诉人***、海南美龙投资有限公司（以下简称海南美龙公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服海南省高级人民法院（以下简称海南高院）（2022）琼民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年3月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人重庆建工公司的委托诉讼代理人**、***；被上诉人***的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼；被上诉人海南美龙公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 重庆建工公司上诉请求：1.撤销海南高院（2022）琼民初3号民事判决及（2022）琼执异45号执行裁定；2.驳回***的执行异议申请或者准许对位于海口市演丰镇海南美龙生态住宅小区A19栋房产（别墅）的执行；3.本案一、二审诉讼费用由***、海南美龙公司负担。事实和理由：（一）一审判决程序违法。1.海南高院将本案指定海口市中级人民法院（以下简称海口中院）执行，***是针对海口中院的续行查封提出异议，本案应由海口中院管辖。2.海南高院就与本案相同情况的其他案件做出（2022）琼执异54号执行裁定驳回案外人的执行异议申请，与本案类案不同判。3.重庆建工公司向一审法院申请对案涉《海口市商品房买卖合同》是否为虚假合同进行鉴定，一审法院不予准许程序违法。（二）***提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，应当准许对案涉房产的执行。1.***与海南美龙公司在签订案涉《海口市商品房买卖合同》前未签订购房合同或者认购合同，***贸然支付600万元购房款，案涉《海口市商品房买卖合同》的签订明显不符合常理。2.***未合法占有案涉房屋。***未能提交交房的直接证据，其尚未入住时交纳物业费和水电费不符合常理，案涉房产尚未竣工验收，且***也承认没有实际占有案涉别墅。3.***未支付全部购房款。在案涉《海口市商品房买卖合同》签订之前，***与海南美龙公司存在的是购买***俱乐部会员卡的法律关系，而非购房合同关系。一审判决将100万元***卡费认定为购房款显属错误。***提供的证据中，海南美龙公司收款账户不一致。此外，在***并未出庭作证的情况下，不应认定***支付的400万元购房款是代***支付的购房款。4.案涉房产未办理预售登记备案及未过户的责任在于***。案涉房产早已取得商品房预售许可证，***一直没有办理预售登记备案手续，导致无法办理过户。（三）一审判决适用法律错误。《执行异议和复议规定》第二十八条规定的立法本意和初衷是保障居住权，***购买案涉房产的目的不在于居住而在于投资，本案不应适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定。 ***辩称，（一）一审判决程序符合法律规定。1.海口中院系依据海南高院的指令执行，本案的原执行法院为海南高院，本案应由海南高院受理执行异议之诉。2.重庆建工公司申请对案涉《海口市商品房买卖合同》进行司法鉴定，一审法院已经依法作出处理，不存在程序违法。（二）***就案涉房产提出的执行异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形。***系基于对中间人的信任在签订《海口市商品房买卖合同》之前支付了600万元款项，***在案涉法院查封前已经对案涉房产形成实际控制，且支付了全部价款，甚至超过合同约定支付了603407元，案涉房产至今未通过验收，无法办理房屋登记的责任不在***。（三）《执行异议和复议规定》第二十八条保护的是包含消费者在内的购买人的合法权益，重庆建工公司曲解了该条司法解释规定的精神，其主张不应予以支持。 海南美龙公司未提交答辩意见。 重庆建工公司向一审法院起诉请求：1.撤销海南高院（2022）琼执异45号执行裁定；2.准予对位于海南省海口市演丰镇海南美龙生态住宅小区A19栋房产（以下简称案涉房产）的执行；3.本案诉讼费由***与海南美龙公司负担。 一审法院认定事实:重庆建工公司因与海南美龙公司建设工程施工合同纠纷一案，向一审法院提出诉前财产保全申请。一审法院于2015年8月5日作出（2015）琼民保字第9号民事裁定，查封海南美龙公司名下预售证号为[2011]海房预字第xx号，位于海南省海口市演***窝水库西侧海南美龙生态园的别墅和公寓，其中包含案涉房产。2015年9月8日，一审法院立案受理重庆建工公司与海南美龙公司建设工程施工合同纠纷一案。该院经审理于2018年2月12日作出（2015）琼环民初字第7号民事调解书，重庆建工公司与海南美龙公司经一审法院主持调解，达成以下调解协议：一、本调解协议签订后，即视为重庆建工公司已经将案涉工程全部合格移交给海南美龙公司，且保修期届满。二、双方确认在海南美龙公司借给重庆建工公司的人民币500万元借款抵扣工程款后，海南美龙公司已支付的案涉工程款为人民币119685936.46元。双方确认案涉工程结算价为1.8亿元。三、海南美龙公司应支付的工程款支付的时间和重庆建工公司相应申请法院解除对海南美龙公司查封的时间如下：（一）双方签订调解协议后，海南美龙公司向重庆建工公司提交书面解封40套公寓房的清单（如解除别墅查封则解除一栋别墅相当于解除4套公寓房），重庆建工公司收到清单后七个工作日内向法院申请解除该部分房屋及已查封的海南美龙公司银行账户；海南美龙公司应于2018年3月12日前支付完重庆建工公司工程款人民币2000万元，从2018年2月12日起未支付部分以月息2%按日计息。（二）海南美龙公司向重庆建工公司支付人民币2000万元后，向重庆建工公司提交下一批解封30套公寓楼的清单，重庆建工公司收到清单后七个工作日内向法院申请解除该部分房产的查封；（三）海南美龙公司向重庆建工公司支付总额3500万元的工程款后，再向重庆建工公司提交解封下一批30套公寓楼的清单，重庆建工公司收到清单后七个工作日内向法院申请解除该部分房产的查封；（四）海南美龙公司向重庆建工公司支付总额5000万元的工程款后，再向重庆建工公司提交解封下一批30套公寓楼的清单，重庆建工公司收到清单后七个工作日内向法院申请解除该部分房产的查封；（五）在重庆建工公司收到全部工程结算款后七个工作日内，申请解除对海南美龙公司全部房产的查封；（六）上述公寓楼、别墅解封后，如被案外人另行查封，由海南美龙公司承担全部责任，海南美龙公司不得以此为由拒付应付的工程款；（七）无论海南美龙公司是否出售上述重庆建工公司申请解封的房产，或出售多少房产，海南美龙公司均应无条件在本调解书生效后五个月内付清全部工程款。四、海南美龙公司逾期支付任何一期款项均视为其违约，海南美龙公司应以未付金额为基数按日1‰向重庆建工公司支付逾期未付部分款项的违约金，直到付清全部所欠工程款。同时，重庆建工公司可申请法院强制执行，评估、拍卖海南美龙公司的房产等等。五、重庆建工公司应在本调解书生效之日起积极配合海南美龙公司组织案涉工程的竣工验收；海南美龙公司尽快将其直接发包单位应编制的竣工档案资料及其应提交的资料完整合格的送达重庆建工公司，并及时将2015年11月24日向重庆建工公司借走的验收资料仅限海南美龙公司现存的**后返还给重庆建工公司。重庆建工公司在收到海南美龙公司提供的资料后整理形成一套完整的工程竣工档案资料并交给海南美龙公司，以完成工程档案验收；同时重庆建工公司应在海南美龙公司提供竣工验收申请书后7个工作日内完成对重庆建工公司交给其资料的签字**工作。本协议签订后，在收到海南美龙公司合格完善的竣工资料后，重庆建工公司必须在6个月内整理完善，达到资料符合验收的标准。如因重庆建工公司的原因不能达到资料合格标准，重庆建工公司应以6000万元为基数按日1‰向海南美龙公司支付违约金；如因海南美龙公司原因不能达到资料合格标准，延误验收时间，应由海南美龙公司承担全部责任，并顺延重庆建工公司提交验收资料的时间。六、本调解书生效后，重庆建工公司应积极配合海南美龙公司办理商业配套楼施工许可证、竣工验收等各项施工手续，但重庆建工公司只负责配合海南美龙公司办理相关手续并**，不承担其他责任。七、上述协议履行完毕后，工程结算价款全部结清，双方之间的一切债权债务全部终结。2018年7月23日，因海南美龙公司欠付工程款40314046元，利息723333.33元，未能履行调解书确认的全部义务，重庆建工公司向一审法院申请强制执行。2018年7月24日，一审法院立（2018）琼执15号案执行申请执行人重庆建工公司与被执行人海南美龙公司建设工程施工合同纠纷一案。2018年7月30日，因重庆建工公司申请续封，一审法院作出（2018）琼执15号执行裁定，续行查封案涉房产。2019年12月30日，一审法院裁定将申请执行人重庆建工公司与被执行人海南美龙公司建设工程施工合同纠纷一案指定海口中院执行。2021年7月29日，海口中院作出（2020）琼01执70号之五执行裁定书，续行查封案涉房产。***以其购买案涉房产为由，向一审法院提起执行异议。一审法院于2022年4月24日作出（2022）琼执异45号执行裁定：中止对案涉房产的执行。重庆建工公司不服该裁定，遂提起本案诉讼。 另查明，2010年11月21日，***向海南美龙公司提交《美兰***温泉别墅钻**申领表》，该表载明：“本人自愿申请办理贵司美兰***温泉别墅钻**，并自愿交纳申领金人民币壹佰万元整。申领人姓名：***；身份证号：41108119********;申领卡类别：钻**；排序卡卡号：88806;意向房号：别墅19号；优惠购买价格14670元／平方米。”美兰***温泉别墅营销中心于2010年12月20日批准了***的申请。2010年11月30日，***向海南美龙公司转账支付50万元，备注“购房款”；2011年1月21日，***向海南美龙公司转账支付50万元，备注“购***卡费”；2011年8月16日，***向海南美龙公司转账支付400万元，附言“***交办”。***于2022年2月10日出具《情况说明》，内容为：“本人***，身份证号：41102319********,于2011年8月16日，通过本人（账号：6222********）代***（身份证号：41108119********）女士向海南美龙投资有限公司（账号：2662********）支付购房款400万元（大写：肆佰万元整），备注附言：***交办。”2011年9月20日，***向海南美龙公司转账支付200万元，备注“***购房款”，***称该200万元中的100万元系代另一购房人***支付的购买案涉房产所在小区的78号楼501房的购房款；2022年1月25日，***向海南美龙公司转账支付603407元，附言“19号别墅购房款”。2022年1月25日，海南美龙公司向***出具收到案涉房产购房款6603407元的收据。2013年3月6日，***与海南美龙公司签订《海口市商品房买卖合同》，约定***购买案涉房产，案涉房产的建筑面积为450.13平方米，单价为每平方米14670元，总金额6603407元，付款方式为：买受人已经于2011年9月20日付清首付款6000000元整，第二笔款于交房后办理产权证前接到出卖人通知后五日内支付剩余房款603407元整。合同还对违约责任、交房期限以及办理产权登记手续等事项进行了约定。2015年6月30日，海南美龙公司向***出具收到案涉房产电费60.95元、水费59.60元的收据；同日，海南美龙公司向***出具收到5374.5元物业费的收据。海南美龙公司已将案涉房产的钥匙交给***。 再查明，2022年11月15日，***向一审法院出具《***》，承诺其愿意将购房余款603407元支付到法院指定的执行账户。2022年12月9日，***向海口中院的执行账户转账支付603407元。庭审中，***的委托诉讼代理人述称，***名下在海南省海口市还有其他住房。 一审法院认为，根据已经查明的案件事实可知，本案民事纠纷系由《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实所引起，故根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律与司法解释的规定。 本案系申请执行人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，对该类案件，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，重庆建工公司主张应准许对案涉房产进行执行，故本案的争议焦点为***对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。由于本案涉及的是金钱债权的执行案件，且***名下在海南省海口市还有其他住房，故本案应参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。案外人提起的执行异议只有在同时具备上述规定的四个要件的情况下，才享有足以排除强制执行的民事权益。 关于***是否在人民法院查封之前与海南美龙公司签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中，根据已经查明的案件事实可知，2013年3月6日，***与海南美龙公司签订《海口市商品房买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的。虽然该《海口市商品房买卖合同》没有办理网签备案，但网签备案属于房产管理部门的一种行政管理手段，《海口市商品房买卖合同》是否办理网签备案不影响其效力。并且，《海口市商品房买卖合同》的内容与示范文本是否一致亦不影响其效力。因一审法院查封案涉房产的时间为2015年8月5日，故***已在人民法院查封之前与海南美龙公司签订合法有效的书面买卖合同。 关于***是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房产的问题。占有是指权利人对物的事实上的管理支配力。法律上关于对房产的实际占有并非限定于实际使用，只要房产��于权利人实际管控之中即属于“实际占有”。本案中，根据已经查明的案件事实可知，2015年6月30日，海南美龙公司向***出具收到案涉房产电费60.95元、水费59.60元的收据；同日，海南美龙公司向***出具收到5374.5元物业费的收据，并且海南美龙公司已将案涉房产的钥匙交给***。由此可见，***已于2015年6月30日对案涉房产进行了事实上的管控，又因为案涉房产被查封的时间为2015年8月5日，故***在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。 关于***是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。本案中，根据已经查明的案件事实，***共向海南美龙公司转账支付了5笔款项，对于该5笔款项是否均能认定为有效付款，一审法院分析如下：其一，2010年11月30日，***向海南美龙公司转账支付50万元，因该款项的用途为“购房款”，故该笔款项应为***向海南美龙公司支付的购房款。其二，2011年1月21日，***向海南美龙公司转账支付50万元，该款项的用途虽然为“购***卡费”，但根据《美兰***温泉别墅钻**申领表》的内容可知，***系以申领“美兰***温泉别墅钻**”的方式认购了案涉房产，故该笔款项亦应认定为***向海南美龙公司支付的购房款。其三，2011年8月16日，***向海南美龙公司转账支付400万元，该转账凭证的附言为“***交办”，结合***出具的《情况说明》，可以证明该400万元系***代***支付的案涉房产的购房款。其四，2011年9月20日，***向海南美龙公司转账支付200万元，其中100万元系代另一购房人***支付的购买案涉房产所在小区的78号楼501房的购房款，故该笔款项中的100万元系***支付的案涉房产的购房款。前述四笔购房款系在人民法院查封案涉房产之前支付的，故根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定可知，前述四笔购房款为有效付款。至于***于2022年1月25日向海南美龙公司转账支付的603407元购房尾款，因该笔尾款系在人民法院查封之后支付，故应为无效付款。但***已于2022年12月9日向海口中院的执行账户转账支付603407元购房尾款，故应认定***的付款行为已经满足了《执行异议和复议规定》第二十八条规定的“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的付款条件。 关于是否非因***的原因未办理过户手续的问题。***已经履行了《海口市商品房买卖合同》项下的全部义务，海南美龙公司应当为其办理产权转移登记手续，而案涉房产未能办理产权登记手续系因案涉项目尚未竣工验收故不具备登记条件所致，并非***自身原因所致。 综上，***对案涉房产提起的执行异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，也即***对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。 至于一审法院应否受理***提起的执行异议的问题，一审法院认为，一审法院虽然指定海口中院执行申请执行人重庆建工公司与被执行人海南美龙公司建设工程施工合同纠纷一案，但案涉房产仍系一审法院的执行标的，因海口中院系一审法院的下级法院，故根据《执行异议和复议规定》第四条关于“执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理”的规定，一审法院受理***提起的执行异议并作出执行异议裁定并无不当。 综上所述，***对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，重庆建工公司的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。一审法院判决如下：驳回重庆建工公司的诉讼请求。 案件受理费58023.85元，由重庆建工公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 重庆建工公司提交如下证据： 证据一、2023年2月21日拍摄的美龙生态小区A19栋别墅及A17栋别墅的照片11张。拟证明：案涉A19栋别墅现状为长期无人居住，故***购买案涉房产并非为了居住。 证据二、案涉项目预售登记备案情况表。拟证明：案涉项目的商品房买卖合同没有合同编号。 ***发表质证意见认为，关于证据一，上述照片不符合案涉房产现状，且不属于民事诉讼法规定的新证据，不应予以采信。***认可案涉别墅并未装修及实际入住的事实。关于证据二，对于该份证据的真实性、合法性、关联性不予认可，且该份证据在一审时已经形成，但重庆建工公司并未提交，故该份证据不属于新证据。 海南美龙公司并未提交质证意见。 本院对重庆建工公司提交的证据审核认定如下：关于证据一，***对该份证据提出异议，但认可其并未对案涉房产实际入住，本院对上述证据的真实性予以认可。关于证据二，该份证据系重庆建工公司于本案一审时申请律师调查令调取的证据，***对该份证据的真实性提出异议，但未能举示充分的反驳证据，本院对上述证据的真实性予以确认。关于证据一、证据二的证明力及证明目的，在“本院认为”部分一并进行分析评判。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：***就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述司法解释规定了不动产买受人就执行标的提起的执行异议能够排除强制执行的具体条件。本案中，重庆建工公司申请强制执行的债权为普通金钱债权，***作为案涉不动产的买受人提起执行异议，故本案执行异议之诉审理的是，***作为不动产买受人就案涉房产享有的民事权益能否对抗重庆建工公司就普通金钱债权的强制执行，***购买案涉房产是否已经实际用于居住，并不影响其不动产买受人地位的认定。一审判决根据本案基本事实，适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定进行审查，并无不当。重庆建工公司提交的关于案涉别墅并未实际入住的相关证据，不能证明一审判决适用法律错误，重庆建工公司关于一审判决适用《执行异议和复议规定》第二十八条属于适用法律错误的主张，理据不足，本院不予支持。 一、关于***与海南美龙公司是否在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的问题 根据一审查明的事实，***与海南美龙公司于2013年3月6日签订的《海口市商品房买卖合同》约定，***购买海南美龙公司开发建设的案涉房产，案涉房产的建筑面积为450.13平方米，总金额6603407元，***已于2011年9月20日付清首付款6000000元整。此外，案涉合同还对违约责任、交房期限以及办理产权登记手续等事项进行了约定。据此，案涉《海口市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，具备商品房买卖合同的主要内容，且合同的主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。案涉房产的总价款为6603407元，***与海南美龙公司在案涉《海口市商品房买卖合同》中确认了***已于案涉合同签订前，即2011年9月20日已经付清首付款600万元，且上述付款有相应的银行转账凭证印证，可以证明***已经履行了主要的合同义务，海南美龙公司接受了***的购房款给付。*****，其系经熟人介绍购买案涉房产，基于对中间人的信任在正式签订合同前支付600万元购房款。***对购买案涉房产、支付房款等情况进行了解释说明，具有一定的合理性。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条关于“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，本案已有证据证明案涉《海口市商品房买卖合同》在一审法院查封案涉房产前已经成立，案涉商品房买卖合同法律关系真实。重庆建工公司申请对案涉《海口市商品房买卖合同》是否系倒签日期的合同进行鉴定，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百二十一条第一款关于“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许”的规定，一审法院对重庆建工公司的鉴定申请不予准许，且向当事人进行了释明，并无不当。重庆建工公司关于一审法院不予准许鉴定系程序违法的上诉理由，不能成立。综上，一审判决认定***已在人民法院查封前与海南美龙公司签订合法有效的书面买卖合同，并无不当。 二、关于***是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房产的问题 根据一审查明的事实，2015年6月30日，海南美龙公司向***出具收到案涉房产电费、水费、物业费的收据，***主张案涉房产水电费系对案涉房产庭院进行装修改造时产生。***对案涉房产于查封前产生水电费的原因进行了解释说明，重庆建工公司不予认可，但未能提交充分有效的反驳证据。据此，一审法院认定***已于人民法院查封前对案涉房产进行了事实上的管控，已合法占有案涉房产，并无不当。 三、关于***是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题 本案中，***共向海南美龙公司转账支付了5笔款项。其中：第一笔款项为2010年11月30日***向海南美龙公司转账支付的50万元，该款项的用途列明为“购房款”，故该笔款项应为***向海南美龙公司支付的购房款；第二笔款项为2011年1月21日***向海南美龙公司转账支付的50万元，该款项的用途虽然为“购***卡费”，但结合《美兰***温泉别墅钻**申领表》关于“意向房号”“购买价格”等的约定，该笔款项应认定为***系以申领“美兰***温泉别墅钻**”的方式支付的购房款；第三笔款项为2011年8月16日***向海南美龙公司转账支付的400万元，案涉400万元的《汇兑来账凭证》（回单）附言为“***交办”。该份证据属于直接证据、书面证据，可以直接证明***受***指示将400万元汇入海南美龙公司账户的事实；此外，本案一审审理时，***提交证人证言对***提交的《汇兑来账凭证》（回单）进行补强证明，***未对其出具的证人证言出庭作证，不影响人民法院依法对具有证据证明效力的《汇兑来账凭证》（回单）进行审核认定。第四笔款项为2011年9月20日，***向海南美龙公司转账支付200万元，银行出账证明载明为“***购房款”。*****其中100万元系代另一购房人***支付，故该笔款项中有100万元应认定为***支付的案涉房产的购房款。第五笔款项为2022年1月25日***向海南美龙公司支付的尾款603407元，支付尾款的时间虽然在法院查封案涉房产后，但海南美龙公司出具收据确认共收到***购房款6603407元。上述各笔款项的付款时间、款项用途、金额，与海南美龙公司出具的收款收据以及案涉《海口市商品房买卖合同》第五条第2项关于***已于2011年9月20日付清首付款6000000元的约定相互印证，即***提交的证据已经形成完整的证据链条，证明其于案涉房产被查封前已经支付了绝大部分的购房款。此外，本案一审诉讼时，***向海口中院的执行账户再次转入购房尾款603407元，故一审法院认定***的付款行为已经满足了《执行异议和复议规定》第二十八条规定的“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的付款条件，并无不当。 四、关于是否非因***的原因未办理过户手续的问题 《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”由此可见，房地产开发企业是办理商品房预售合同备案登记的义务主体。本案中，*****，根据以往的惯例，海南美龙公司有专人负责备案，且其系根据熟人介绍买房，签订案涉《海口市商品房买卖合同》具有信任基础，因此未关注案涉房产未办理备案，结合商品房预售备案相关行政管理的规定、当事人**，以及一审查明的案涉房产尚未竣工验收未能办理不动产权属登记的事实，一审判决认定***对案涉房产未能办理过户登记不存在过错，并无不当。重庆建工公司关于***对案涉房产未能办理过户登记存在过错的上诉理由，不能成立。 综上，***对案涉房产提起的执行异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，***对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。 此外，关于执行异议审查的管辖是否程序违法的问题。《执行异议和复议规定》第四条规定：“执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理。”根据前述规定，本案系海南高院指定海口中院执行，***提出执行异议，海南高院受理***提出的执行异议，符合法定程序。重庆建工公司认为，海南高院于2022年4月24日针对本案作出（2022）琼执异45号执行裁定中止案涉房产执行后，海南高院又于2022年8月25日针对另案作出（2022）琼执异54号执行裁定驳回另案案外人的执行异议申请，两案的执行异议审查裁定存在裁判尺度不统一的情况。但是，重庆建工公司就其上述主张并未提供证据证明海南高院针对另案作出的（2022）琼执异54号执行裁定的基本事实、争议焦点、裁判说理等与本案具有类案参考意义上的关联性。一审判决对重庆建工公司关于本案执行异议审查管辖程序违法的主张不予支持，并无不当；本院对重庆建工公司前述上诉理由，亦不予支持。 综上，重庆建工公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费58023.85元，由重庆建工集团股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　于　明 审 判 员　　*** 审 判 员　　*** 二〇二三年五月三十一日 法官助理　　张　闻 书 记 员　　***