甘肃年年红房地产开发有限责任公司与某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
甘肃省高级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）甘民终458号上诉人（原审被告）：甘肃年年红房地产开发有限责任公司。法定代表人：薛成生，该公司经理。委托诉讼代理人：卫小东，甘肃佐航律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈新林，甘肃合睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：**。委托诉讼代理人：万有太，天水忠信律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔文奎，甘肃端方律师事务所律师。原审第三人：秦安县长城建筑有限公司，住所地天水市秦安县成纪大道。法定代表人：牛建平，该公司董事长。原审第三人：张书。上诉人甘肃年年红房地产开发有限责任公司（以下简称年年红公司）因与被上诉人**、原审第三人秦安县长城建筑有限公司（以下简称长城公司）、张书房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省天水市中级人民法院（2018）甘05民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人年年红公司委托诉讼代理人卫小东、梁巧红，被上诉人**及委托诉讼代理人万有太、崔文奎，原审第三人张书到庭参加诉讼。原审第三人长城公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。年年红公司上诉请求：1.依法撤销天水市中级人民法院(2018)05民初18号民事判决，发回重审或者改判驳回**对年年红公司的诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费用由年年红公司承担。事实与理由：原审判决对”本案10套商品房所涉及的工程款，上诉人已经支付给张书”的事实认定错误，长城公司和张书(该项目负责人)拖欠民工工资，导致民工多次到秦安县县委、县政府等单位上访，秦安县政府相关部门成立专案组查处。2017年1月22日，张书因无法支付民工工资，书面申请要求解除三方签订的《协议书》，拒不将本案10套房屋所涉及的房款核算计入工程款，明确表示：”对原告**造成的一切损失由其负责解决，与上诉人年年红公司无关。”之后，年年红公司在秦安县人民政府专案小组的协调督促下，按政府要求和《建设工程茄工合同》的约定，年年红公司以”代付民工工资和支付材料款”的形式，将包含本案的lO套商品房所涉及的工程款在内。给张书支付工程款8834224.66元。年年红公司在一审庭审中向法庭提交了”涉案10套商品房买卖合同解除后，另行支付工程款8834224.66元的凭据10份”。由于本案不是审理工程款结算纠纷，年年红公司没有向法庭提交给第三入专付工程款的所有证据。一审法院在确认该证据真实性后，却又认定该证据”并不能证明上诉人已经将10套商品房涉及金额支付给张书的事实”，认证明显错误。综上所述，在年年红公司已经将本案10套商品房所涉及的工程款5846***6元支付给张书之后，判令年年红公司再一次将本案10套商品房所涉及的房款5846***6元返还**，原判决违背事实，显失公平。**辩称，一、一审判决对于本案的法律事实、法律关系，《三方协议》与涉案10套商品房买卖合同之间的法律关系等定性准确。第一、**与年年红公司之间是典型的商品房买卖合同关系，该合同系双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。首先，**与张书及年年红公司签订的工程款抵房款三方协议书明确了张书对年年红公司的债权（工程款）转移给了**；**作为年年红公司所开发楼盘的实际施工人张书的债权人，在向张书索要欠款时，与年年红公司及张书三方于2015年9月7日签订了协议书，年年红公司拖欠工程实际施工人张书工程款，张书拖欠**款项是事实，由年年红公司以山水新城1#楼10套房产作价5846***6元直接抵偿给**用于抵偿张书拖欠**欠款本金510万元及利息，**与张书之间的债权债务关系归于消灭，同日张书给年年红公司出具了收到工程款5846***6元的收据，给**出具关于抵偿债权债务的情况说明。该三方协议消灭了**与张书之间的债权债务关系，也使得年年红公司拖欠张书的工程款5846***6元的债务归于消灭，产生了**与年年红公司之间新的房屋买卖合同关系，**以受让方式所得债权折抵支付了涉案十套房屋房款。该法律实施客观真实。第二、2015年9月7日**与年年红公司签订了十份《商品房买卖合同》，该行为产生了以**经转让取得的债权折抵应支付给年年红公司的房款的行为，即**付清了所有10套房屋的房款，履行了其应当履行的合同义务，而年年红公司没有履行其应当交付房屋的合同义务，显属违约。综上，一审判决认定事实清楚，判决结果公平公正，应当予以维持，请求二审人民法院依法驳回年年红公司的上诉请求。长城公司未答辩。张书述称，年年红公司陈述支付800多万的事不知道，三方协议是在强迫下签订的，不认可年年红公司陈述支付800多万的事实。**向一审法院起诉请求：1.确认**与年年红公司签订的10份商品房买卖合同有效；2.判令年年红公司办理该10套房屋预告登记；3.判令年年红公司在竣工验收后10日内交付10套商品房给**，并依法办理房屋产权证书；4.本案诉讼费用、保全费、诉讼责任保险费由年年红公司承担。在审理过程中，**将诉讼请求第2、3项变更为：2.依法判令解除双方签订的10套商品房买卖合同；3.依法判令年年红公司返还**支付的购房款5846***6元整，并按照年利率6%的标准支付自2015年9月7日起到返还时的利息。一审法院认定事实：年年红公司是秦安县”山水新城”的开发商，年年红公司与长城公司签订建设工程施工合同，建设单位为长城公司，张书作为长城公司的代理人参与签订协议，此后张书挂靠长城公司名下实际负责该小区一期工程的施工。张书在施工过程中因资金短缺，于2015年1月至4月期间先后向**借款，累计借款510万元。张书借款时承诺在2015年6月底归还借款，但到期后一直未归还。在2015年9月7日，**、张书与年年红公司协商一致，签订了协议书一份，该协议书约定：”甲方：甘肃年年红房地产开发有限责任公司。乙方：张书（秦安县长城建筑有限公司）。丙方：**（身份证号：×××）。由于甲方拖欠乙方施工工程款，甲方同意以现有商品房抵扣工程款。同时乙方拖欠丙方欠款，三方协商一致，以现有商品房（年年红山水新城1＃楼）一单元701室、1101室，二单元1201室、1204室、1301室、1501室，三单元701室、801室、901室、1104室共计10套，合计金额：5846***6元，大写：伍佰捌拾肆万陆仟伍佰玖拾陆元整。丙方同意抵扣10套商品房，**与甲方后签售房合同。三方签章。日期：2015-09-07。”之后，张书给年年红公司出具了收到5846***6元工程款的收据，2015年9月7日年年红公司与**签订了10份商品房买卖合同，并给**出具了商品房买卖收款收据，10套房屋总计收款为5846***6元。2017年1月22日，张书向年年红公司书写申请一份，申请解除三方协议，年年红公司在2017年1月23日向张书和**分别出具了解除工程款抵房款协议书的通知，张书在解除通知上签字，**不认可收到该通知。此外，因为张书拖欠农民工工资问题，农民工向秦安县劳动监察中队上访，经过秦安县劳动监察中队处理，2017年3月6日开始，年年红公司先后通过长城公司给丁小军班组、王春权班组、刘富生班组支付农民工工资76万元、200万元、9万元，共计285万元。**也因年年红公司未向其交付10套房屋于2017年3月30日向市政府上访。一审法院另查明，本案诉争的山水新城1号楼尚未竣工验收。年年红公司已经将涉案的10套房屋全部出售并办理了备案手续。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.**与年年红公司签订的10份商品房买卖合同是否已经解除。2.该10份商品房买卖合同能否继续履行，如无法履行损失如何确定。3.**是否属于重复起诉而应驳回起诉。关于**、张书与年年红公司三方签订的工程款抵房款协议书及10份商品房买卖合同是否已经解除的问题。通过本院查明的事实反映出，**与年年红公司签订的10份商品房买卖合同系双方真实意思表示，也不存在合同无效的法定事由，且年年红公司在庭审中也认可10份商品房买卖合同有效，因此，本院对10份商品房买卖合同的效力予以确认。一审法院认为，合同的履行，应当符合交易习惯和合同目的。本案三方经过协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为借款合同提供担保，而是在张书借款到期后无法清偿，通过债权转让将其对年年红公司的债权转让给**，实现三方权利义务平衡的一种交易安排。在三方协议签订后，**与张书之间借贷关系的债权债务归于消灭，年年红公司以10套房屋抵消了应当支付给张书的工程款5846***6元，此时张书关于工程款的债权已经转移给**，**成为年年红公司新的债权人。尊重当事人形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由的应有之意。对于协议的解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：”当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：”当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因此，依据法律规定，合同解除的方式有法定解除、协商解除和约定解除。本案中，**已经通过三方协议，以借款抵了购房款，年年红公司也以10套商品房抵消了张书的工程款，**与年年红公司签订10份商品房买卖合同的目的在于年年红公司向**交付涉案的10套商品房，从而消灭各自的债务。对于年年红公司认为三方协议和10份商品房买卖合同已经协商解除的抗辩理由。**、张书与年年红公司三方签订的工程款抵房款协议书作为三方协商一致并具备法律效力的合同，应当受到法律的保护。对**、张书与年年红公司三方签订的工程款抵房款协议书要协商解除，应当通过三方协商一致并表达同意解除的意思表示之后方可解除，且即使解除三方所签订的以房抵工程款协议书，也无法解除年年红公司与**之间的房屋买卖合同。本案中，没有证据证明张书和年年红公司与**协商解除三方协议，也没有证据证明**收到了张书或者年年红公司解除三方协议和10份商品房买卖合同的通知，应当认定**对解除三方协议并不知情，也没有同意解除的意思表示。三方协议未协商解除，**与年年红公司签订的10份商品房买卖合同更未协商解除。本院认为，年年红公司认为三方协议和10份商品房买卖合同已经协商解除的抗辩理由不能成立。如年年红公司认为依张书书写解除三方协议的申请，给张书多付了工程款，可另案主张。但在本案诉讼中，年年红公司已经将涉案的10套商品房出售并办理了备案手续。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，因年年红公司将涉案的10套商品房另行出售给他人，年年红公司的违约行为导致**与年年红公司签订的10份商品房买卖合同的目的已经无法实现。**在变更诉讼请求后要求解除双方签订的10份商品房买卖合同的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件，应当予以解除。二、关于**因合同解除赔偿损失的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：”具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”因此，由于年年红公司将涉案的10套商品房另行出售给他人的行为，导致**与年年红公司签订的10份商品房买卖合同的目的已经无法实现，**请求解除双方签订的10份商品房买卖合同的诉讼请求成立，依法应予支持。关于**主张返还支付的购房款5846***6元并按照年利率6%的标准支付自2015年9月7日起到返还时利息的诉讼请求，其诉讼实质是通过债权债务转移，**将510万元债权转化成了5846***6元购房款，且该购房款数额是以借款本金510万元为基数，计算从借款之日到签订购房合同之日的利息得出的，该利息计算并未超出民间借贷利率保护上限，故本院对5846***6元购房款予以确认。年年红公司因为违约行为无法交付房屋，应当返还**支付的购房款5846***6元，由于双方在签订购房合同时对违约的利息并未作出约定，故按照年利率6%计算利息缺乏法律依据，应当按照中国人民银行同期贷款利率支付自2015年9月7日起至付清之日的利息。三、关于本案是否属于重复起诉的问题。关于重复起诉，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十七条之规定：”当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案**作为原告起诉被告年年红公司、第三人长城公司、第三人张书房屋买卖合同纠纷一案与我院审结的原告张书诉被告年年红公司、长城公司、张书房屋买卖合同纠纷一案案由相同、当事人相同、但两案的诉讼请求、标的、当事人的地位均有所不同，且本案是在另案**撤诉，案件审结之后提起的诉讼，并不属于”当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉”的情形。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百一十四条第一款规定：”原告撤诉或者人民法院按撤诉处理后，原告以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理。”因此，在**撤诉之后，再次提起诉讼符合法律的规定，本案并不属于重复起诉，本院依法应予受理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第八十条、第九十三条、九十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百一十四条、第二百四十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十七条、第二十四条规定，判决：一、**与甘肃年年红房地产开发有限责任公司签订的10份房屋买卖合同有效。**与甘肃年年红房地产开发有限责任公司签订的10份房屋买卖合同予以解除；二、甘肃年年红房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内返还**购房款5846***6元及利息（以5846***6元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2015年9月7日计算至还清之日止）。三、驳回**的其他诉讼请求。案件受理费53076.16元，保全申请费5000元，由被告甘肃年年红房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。**提交秦安县劳动监察大队询问笔录一份。证明目的：年年红公司在2017年2月28日与张书算账时没有提及解除《三方协议》以及十套《商品房买卖协议》的事实，即《三方协议》以及十套《商品房买卖协议》均未解除。经质证，年年红公司认为，调查笔录的真实性、合法性认可，对证明目的不认可。劳动监察大队提交的笔录不能证明**不知情，法院只查了程江，不能全面证明客观事实。张书认为，签订解除三方协议的合同时**不在，该合同无效。本案二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。结合本案当事人的上诉、答辩及庭审情况，本院认为，本案二审争议焦点为：1.涉案三方协议及十份商品房买卖合同是否解除；2.年年红公司应否向**返还购房款及利息。一、关于涉案三方协议及十份商品房买卖合同是否解除的问题2015年9月7日，**、张书与年年红公司三方签订《协议书》，约定年年红公司对其拖欠张书工程款，以十套商品房抵顶工程款5846***6元，**同意以该十套商品房偿还张书借其510万元本金及利息，同时约定**与年年红公司签订房屋买卖合同。该协议由年年红公司、张书、**签字确认，后**与年年红公司签订十份房屋买卖合同，将三方协议所确认的5846***6元转为**与年年红公司所签十份房屋买卖合同的购房款。该《协议书》系三方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。**与年年红公司基于三方签订的《协议书》，签订房屋买卖合同，亦不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效。年年红公司认为，三方协议签订后，张书无法支付拖欠的民工工资，张书书面申请解除《协议书》，并表示对**造成的损失由其负责解决，与年年红公司无关。之后，年年红公司代付了工程款8834224.66元，三方签订的《协议书》及十份房屋买卖合同解除。本院认为，年年红公司主张三方签订的《协议书》解除，但未提供**同意解除的相关证据，且二审庭审中，**并不认可其已同意解除三方签订的《协议书》，年年红公司亦未提供十份房屋买卖合同解除的相关证据。第一百零八条规定：”对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”年年红公司主张三方签订的《协议书》及年年红公司与**签订的十份房屋买卖合同解除的理由不能成立，本院不予支持。一审查明，年年红公司已经将涉案的10套商品房出售，**与年年红公司签订的10份商品房买卖合同的目的已经无法实现。一审对**与年年红公司双方签订的10份商品房买卖合同予以解除并无不当。二、关于年年红公司应否向**返还购房款及利息的问题。据上所述，**与年年红公司签订房屋买卖合同而形成商品房买卖合同法律关系，三方签订的《协议书》所确认的5846***6元转为**与年年红公司所签十份房屋买卖合同的购房款。因年年红公司已将涉案的10套商品房出售，**与年年红公司签订的10份商品房买卖合同的目的无法实现，年年红公司因此应向**返还购房款5846***6元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。综上所述，年年红公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费112449元，由甘肃年年红房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长李文轩审判员盖维张审判员李元博二〇一八年九月十日书记员王贵