**与江苏三维园艺有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终9220号 上诉人（原审原告、反诉被告）：**。 委托诉讼代理人：**，江苏安孚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，江苏安孚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏三维园艺有限公司。 委托诉讼代理人：***，江苏同丰律师事务所律师。 原审第三人：苏州市新洋商业运营管理有限公司。 委托诉讼代理人：***，江苏新天伦律师事务所律师。 上诉人**因与被上诉人江苏三维园艺有限公司（以下简称三维园艺公司）、原审第三人苏州市新洋商业运营管理有限公司（以下简称新洋商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初7394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。后因案情复杂，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 **上诉请求：1.撤销原判第二、三、四项，依法改判三维园艺公司赔偿**损失共计1245374.23元，包括装修损失580934.23元、人工工资损失664440元（暂计至2020年6月），并支付逾期付款利息（自一审起诉之日起按照年利率6%计算至实际给付之日止)；**无需返还苏州市姑苏区友新路与宝带路交叉口健康公园西楼1层、2层房屋及南面平台；**无需支付案涉房屋占有使用费。2.一、二审案件受理费由三维园艺公司负担。事实和理由：1.**存在装修损失及人工工资损失。经鉴定，涉案地点装修损失共计580934.23元。2019年3月至6月涉案地点人工工资损失共计664440元,也有工作人员签字确认的工资表为证，且人工工资仅发生在涉案房屋拟设立的养生馆，与姑苏区***健康信息咨询服务部无关，姑苏区***健康信息咨询服务部在原××××号无任何经营行为，**注册姑苏区***健康信息咨询服务部系因涉案地点不能办理营业执照。2.三维园艺公司明知**租赁涉案房屋系为开设养生馆，却恶意隐瞒非法转租并承诺可以合法经营、改造南面平台，致使**最终无法办理营业执照、南面平台被强制性拆除，应赔偿**的上述全部损失。3.**基于对三维园艺公司的承诺及合理信任，在涉案房屋待开业的情况下尽可能降低损失，已尽到合理注意义务，不存在过错。一审判决在认定占有使用费时已考虑**使用涉案房屋的情况，但又在分配双方过错比例时考虑占有使用的情况，系对同一行为的双重处罚，显属不当。4.**无需以现金形式支付占有使用费，即便应支付也不应当参照无效《合作协议》约定的消费卡价值，而应考虑**合同目的达成与否、三维园艺公司支付新洋商业公司的租金及该地段其他房屋的租金、疫情期间的房租减免政策，合理确定占有使用费。 三维园艺公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。1.涉案租赁协议、合作协议均为**、三维园艺公司自愿签署，2019年3月29日**在签署合作协议前已明确告知工商登记事项与双方合作无关，也明确不可能办理工商登记，故**在明知的情况下签署合作协议，存在重大过错。**系因艾灸没有相应业务市场，才导致本案诉讼。2.到目前为止**使用房屋没有受到任何影响，新洋商业公司也没有限制**使用房屋，**办理了工商登记，行政部门也未进行查处，故**在实际占有使用涉案房屋至今的情况下，应根据租赁协议、合作协议约定的标准支付占用费。3.新洋商业公司减免的房租系根据疫情防控政策由国有企业直接补给租赁相对方即三维园艺公司，三维园艺公司与**系合作关系，不可能由**直接享有租金减免。涉案房屋在公园内部，独门独院、环境幽静、有公共停车场、视野开阔，没有公摊面积和公共物业费、电费分摊，双方约定的租金标准符合市场规律。4.**主张工资损失不合理。**既认为涉案房屋无法正常开业，主张合同解除或无效，又认为产生正常开业的工资损失，自相矛盾，且工资单明显虚假，均以现金形式发放也不合常理。 新洋商业公司辩称，由法院依法判决。 **向一审法院起诉请求：1.撤销2019年1月10日双方签订的《租赁合同》；2.认定2019年4月双方签订的《合作协议》无效；3.三维园艺公司赔偿**损失1845857元，并支付逾期付款利息（自起诉之日起按照年利率6%计算至实际给付之日止）。一审中，**变更第1项诉讼请求为：认定2019年1月10日双方签订的《租赁合同》无效，变更第3项诉讼请求为：三维园艺公司赔偿**损失合计1245374.23元（装修损失580934.23元、人工工资损失664440元），并支付逾期付款利息（自起诉之日起按照年利率6%计算至实际给付之日止）。 三维园艺公司向一审法院反诉请求：1.**支付保底收益款763333元，并承担逾期付款违约金10686元（按照每日万分之五自2019年6月1日计算至实际履行之日止）。2.**支付履约保证金5万元。 一审法院认定事实：2017年6月26日，新洋商业公司与三维园艺公司签订《房屋（场地）租赁合同》，约定新洋商业公司将友新路东侧、宝带西路以北的房屋或场地（出租面积约850平方米）出租给三维园艺公司使用，租赁期限自2017年7月1日起至2021年6月30日止，合同约定三维园艺公司不得转租全部或部分租赁物，擅自转租造成的一切后果由其负责。该合同加盖双方公司印章,三维园艺公司的经办人**在合同上签名。 2019年1月10日，三维园艺公司（甲方，出租方）将上述房屋中的一部分出租给**（乙方，承租方）使用，双方签订《租赁合同》一份，约定：甲方将坐落在苏州市××交叉口健康公园西楼以及南面平台（平台乙方可以加以改造）出租给乙方使用，租赁期限29个月，自2019年1月12日至2020（笔误，应为2021）年6月10日，每年租金32万元，乙方使用等值消费卡支付，于开张后一次性将等额消费卡作为29个月的房屋租金支付给甲方（预计2019年5月1日开张）；乙方支付保证金5万元，在3月1日装修进场前5天支付给甲方；甲方同意合同到期后，甲方与新洋商业公司再次续约后，按照甲方续约期限与乙方签订合同，租赁面积不变，租金为30万元，结算方式为现金。 2019年4月，三维园艺公司（甲方）与**（乙方）签订《合作协议》一份，约定：甲方提供坐落于苏州市××交叉口健康公园西楼1层、2层房屋（建筑面积为200平方米）用于项目经营，甲方不参与此项目的资金投放及经营管理，乙方负责投资项目所需资金用于房屋装修、硬件设施及所有开办经营费用；养生馆项目分为两个合作期，第一个合作期期限29个月，自2019年1月12日至2021年6月10日，乙方每年向甲方支付保底收益32万元作为分红所得，乙方使用等值消费卡支付，于开张后一次性将等额消费卡作为29个月的房屋租金支付给甲方（预计2019年5月1日开张），第二期合作甲方与新洋商业公司再次续约后，按照甲方续约期限与乙方继续合作，合作面积不变，保底收益为26万元，结算方式为现金；乙方支付履约保证金5万元；合同签订后，乙方逾期支付保底收益，按应付收益每日万分之五收取违约金。《合作协议》落款日期为2019年1月12日，三维园艺公司与**均认可该《合作协议》于2019年4月份签订，协议签订后，前述2019年1月10日《租赁合同》的原件交还给三维园艺公司。 ****房屋于2019年3月1日交付给其，三维园艺公司**于2019年1月10日已交付房屋。房屋交付后，**对西楼1层、2层房屋进行装修，并对南面平台进行改造，用于经营养生馆。2019年5月20日，新洋商业公司向三维园艺公司发送《关于三维园艺室内装饰工程的回复》，主要内容为，根据三维园艺公司2019年3月26日的装修申请，对装修提出要求，包括二楼楼梯门框宽度、上下楼梯扶手、消防照明、安全出口等，并提出“二楼草药房属于违章搭建，不允许搭建”。后，**在装修过程中将南平台的搭建和改造拆除。 **提供了其与三维园艺公司工作人员**的微信聊天记录证明双方合同签订及履行情况。2019年3月21日，**说：“**，你中间先停一停，晚几天施工，先做其他的”，**问：“大概需要几天时间，管理方有明确说吗”，**答复：“**说下午过来看一下，说安全生产的人过来看一下，你今天先别动……”。2019年3月29日，**向**提出办理个体工商户需要申请的资料，包括房屋权属证明、同意转租的证明等，**答复称：“转租不可以的”，双方就工商登记事宜进行了协商，后**表示：“因为我们现在不能转租，所以我必须把你那边的那份协议拿回来，重新修改为合作，就是我现在协议已经办理好了，就是回来我们重新签一下，你把旧的协议还给我，金额，时间啊都不变。”，**则回复称：“这几天我实在走不开，全天学习五天……”。2019年4月26日，**提出可以提供办理个体工商户的材料，但此后未提供，**因未办理个体工商户注册登记与三维园艺公司发生矛盾。 关于案涉房屋的装修投入。**提供以下证据：1.姑苏区***健康信息咨询服务部与大辰建筑装饰（苏州）有限公司于2019年2月18日签订的施工合同，该合同约定案涉房屋装修工期105天，合同总价1603857.3元（不开发票）。2.结算汇总表、已收装修款汇总表、收款确认单、项目对账单及部分款项支付明细，证明其已支付工程款349017.32元。因三维园艺公司对上述证据不认可，**申请对案涉房屋装修的造价进行鉴定，一审法院委托昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司进行鉴定。鉴定期间，**提供了工程量清单，并对鉴定机构提出的问题进行答复，三维园艺公司一概不认可，但未提出具体的意见。2020年7月22日，昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司就装修造价作出鉴定意见书，鉴定意见为：1.南面平台装饰工程含税造价42757.39元（其中税金3887.03元）；2.西楼装饰工程含税造价538176.84元（其中税金48925.17元）；3.南面平台钢架墙钢架、大厅移动展示柜无常规做法，未计入本次鉴定范围内；4.鉴定意见均根据现场及常规施工工艺暂定做法计算。**为鉴定支付鉴定费10222元。**认为该鉴定意见确定的工程款过低，应该按照合同价计算。三维园艺公司对鉴定意见书提出以下几点异议：1.南平台装修属于违章建筑，我方并未同意其违章搭建，且该南平台已经拆除，鉴定所依据的证据不足；2.对鉴定意见书载明的税金，因**未提供发票，不认可。3.对鉴定意见书中的砖、实木地板、木质门套、卫生间隔断、洁具、灯具等材料的品牌、价格不认可，对措施费不认可。昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司对此答复：1.南平台装修价格系根据现场遗留痕迹及常规施工工艺做法暂定，由法院根据相关材料裁定。2.税金根据国家相关法律、法规及规范计算，若不开发票，由法院裁定。3.材料品牌、材质根据法院提交的材料（原告提交的结算单备注内容）确定，价格根据市场询价。4.措施费按照现行文件计取。 ****，其因无法在案涉房屋办理个体工商户注册登记，无法经营。三维园艺公司提供以下证据证明**一直在经营：1.姑苏区***健康信息咨询服务部的注册登记信息，该个体工商户登记经营人为**，注册地址在苏州市××区××号，注册时间为2019年5月16日。2.***的微信公众号，证明***通过微信进行宣传。3.照片、录像，证明案涉房屋内有人经营。**对此质证意见为：1.真实性认可，正是**无法在案涉房屋注册，才不得已在养育巷62号先注册个体工商户，因拟经营地点与注册地不一致，**不能正常合法经营。2.真实性认可，***只是进行了预约性质的宣传，并不能说明已经开张营业。3.真实性难以确认，且房间内有人不代表**进行了经营。 **另提供人工工资明细表，证明其支付的工资，三维园艺公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。 **占有使用房屋至今，一审法院询问其是否同意交还房屋，**答复称，由法院判决。 一审法院认为，**与三维园艺公司于2019年1月12日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方随后于2019年4月签订《合作协议》，且**将《租赁合同》原件交还给三维园艺公司销毁，应认定《合作协议》系对《租赁合同》进行了变更，三维园艺公司主张双方签订的《合作协议》替代了原《租赁合同》，一审法院予以采信，故**要求确认《租赁合同》无效已无意义，一审法院不予支持。 2019年4月双方签订的《合作协议》除将原《租赁合同》中的租赁变更为合作、租金变更为保底收益款外，两份合同的实质性条款基本一致，**自主经营、自负盈亏，三维园艺公司收取保底收益款但不承担任何风险，不具备合作经营共担风险的特征，再结合三维园艺工作人员**与**之间的微信聊天记录，应认定该《合作协议》实质系三维园艺公司与**为规避新洋商业公司禁止转租的约定而签订的租赁合同。**主张系三维园艺公司强迫其签订，并无证据支持，且双方微信沟通记录显示该协议系经过协商签订，该主张不应采信，该协议系双方真实意思表示。双方签订该协议名为合作，实为转租，该转租未经出租人新洋商业公司认可，新洋商业公司知晓转租事宜后在庭审中明确不同意转租，故双方为规避禁止转租规定而签订的《合作协议》无效，**该诉讼请求，一审法院予以支持。 合同被确认无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，三维园艺公司明知新洋商业公司禁止转租，却将房屋转租给**，其对合同无效应承担主要责任。**在承租房屋时未对三维园艺公司是否有转租权进行审查，根据**与**的微信聊天记录，其最迟于2019年3月29日已经知道新洋商业公司禁止转租、个体工商户注册登记存在障碍的事实，然其并未积极采取减少损失的措施，反而与三维园艺公司签订《合作协议》以规避禁止转租的约定，**应对合同无效的后果承担次要责任。就合同被确认无效后的结算问题，一审法院结合双方的诉讼请求，分别确定如下： 1.关于**主张的装修损失。**对案涉房屋进行装修投入，因其个人委托装修，部分工程资料不完善，本院委托的司法鉴定机构以现场查勘为基础，依据常规做法进行的鉴定，具有可信性，应予以采信。三维园艺公司在**提供工程资料时一概否认，未提出具体意见，在鉴定报告出具后又提出材料价款等异议，但未提供充分证据证实，一审法院对其异议意见不予采纳。根据2019年1月12日《租赁合同》的约定，南平台改造系经三维园艺公司许可，该部分装修应计入**的投入，三维园艺公司主张剔除南平台改造费用的意见，本院不予采纳。因**与装修公司签订的施工合同约定不开发票，**亦未提供装修发票，故三维园艺公司主张剔除鉴定意见书中的税金的意见，一审法院予以采纳。故一审法院认定**为装修案涉房屋投入的金额为528122.03元（42757.39+538176.84-3887.03-48925.17）。根据双方对合同无效的过错程度，同时虑及**在已经知道出租人禁止转租后继续施工装修、其已经占有使用房屋超过一年半的客观情况，一审法院酌情认定由三维园艺公司按照60%的比例赔偿**装修损失，即赔偿316873元（528122.03×60%）。本案系因合同无效导致的赔偿问题，**主***损失，于法无据，一审法院不予支持。 2.关于**主张的人员工资损失。**所举证据不足以证明其主张的工资已实际支付，且**已注册姑苏区***健康信息咨询服务部用于经营，其支付的人员工资与本案转租合同无效的关联性亦无证据证实，故该主张一审法院不予支持。 3.关于三维园艺公司主张的保底收益款。该保底收益实为房屋占用使用费，租赁合同确认无效，**应支付房屋占有使用期间的使用费。虽**未在案涉房屋内注册个体工商户，但其在签订《合作协议》前已经知道注册登记存在困难，且其占有、使用房屋未受影响，故房屋占有使用费原则上应按照合同约定的标准计算，但合作协议约定的以等额消费卡抵扣使用费，该支付方式与现金支付尚有差别，故一审法院酌情调整房屋占有使用费按照合同约定的80%计算。**与装修公司2019年2月18日就签订的装修合同，并开始施工装修，三维园艺公司主张案涉房屋于2019年1月10日租赁合同签订时已经交付，一审法院予以采信，租金应该自合同约定的2019年1月12日起算。租赁合同确认无效，**应及时将案涉房屋返还给三维园艺公司，房屋返还问题系合同无效的后果，本案一并处理。一审法院据此认定**应支付三维园艺公司自2019年1月12日起至房屋返还之日止的占用使用费，按照年256000元（320000×80%）计算，并应扣除已付的1万元。因租赁合同无效，三维园艺公司按照合同约定主张万分之五的滞纳金，一审法院不予支持。 4.关于三维园艺公司主张的保证金，因租赁合同无效，双方互负返还或赔偿义务，**无需按照合同约定支付保证金，该主张一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，一审法院判决：一、确认**与江苏三维园艺有限公司于2019年4月签订的《合作协议》无效。二、江苏三维园艺有限公司于判决生效之日起10日内赔偿**装修损失316873元。三、**于判决生效之日起10日内向江苏三维园艺有限公司返还苏州市姑苏区友新路与宝带路交叉口健康公园西楼1层、2层房屋及南面平台，并支付江苏三维园艺有限公司房屋占有使用费（自2019年1月12日起，按照年256000元的标准计算至实际返还房屋之日止，并扣除已付的1万元）。四、驳回**的其他诉讼请求。五、驳回江苏三维园艺有限公司的其他反诉诉讼请求。一审案件受理费16008元，减半收取8004元，由**负担5967元，江苏三维园艺有限公司负担2037元。一审反诉案件受理费6020元，由**负担2888元，江苏三维园艺有限公司负担3132元。鉴定费10222元，由**负担4089元，江苏三维园艺有限公司负担6133元。 二审中，**提交如下证据：证据一、苏州市人民政府文件（**【2020】15号），证据二、新洋商业公司在案涉地点公示的关于国有经营性资产租金减免承租方名单，证据三、新洋商业公司公示的关于国有经营性资产租金减免承租方名单。证据一至三共同证明疫情期间新洋商业公司对案涉地点施行租金减免政策，即便**应承担占有使用费，也应当扣除减免期间的费用。证据四、2020年8月17日新洋商业公司公众号发布的“国企新洋商管公司减免房租助力承租户渡难关”，证明2020年8月新洋商业公司再次施行租金减免政策，即便**应承担占有使用费，也应当扣减减免期间的费用。证据五、长桥恒润大厦205平方米环境优美写字楼租赁信息截图，证据六、丽丰广场中润中心237平方米精装写字楼租赁信息截图，证据五、六共同证明涉案地点周边类似面积、环境优于涉案地点的租金约为12万元/年，远低于一审判决认定金额。证据七、姑苏区***健康信息咨询服务部企业信息中经营地址（养育巷62号）现状照片，证明姑苏区***健康信息咨询服务部并未在注册地址实际经营，人工工资成本与姑苏区***健康信息咨询服务部无关，均发生在涉案地点。 三维园艺公司质证称，对证据一至证据四证据的真实性不清楚，由法院依法核实，三维园艺公司仅能确认新洋商业公司确实给三维园艺公司两个月免租期。这些文件属于新洋商业公司与三维园艺公司间关于执行政策的范畴，与作为合作方的**没有关联，根据合同相对性，**应按照与三维园艺公司的约定支付相应占有使用费。对证据五、六真实性无法确认，不能证明**的证明目的。案涉房屋与周边写字楼明显不同，不具有可比性，双方也是自愿达成合作协议，在合同确认无效的情况下，参照合同约定标准支付占用费符合司法惯例。对证据七真实性无法确认，不能看出**未从事实体经营。 新洋商业公司质证称，对证据一至证据三真实性无异议。按照苏州地区政策是2月份全免，3、4月份减半。对证据四真实性无异议，通知是八月份发的，但系减免六月份租金，因政策发布时三维园艺已缴纳租金，目前还未实际减免相关费用，正常是在下一期租赁费用缴纳的时候扣除。对证据五至证据七不清楚。 二审中，三维园艺公司、新洋商业公司均确认双方《房屋（场地）租赁合同》到期后并未续约。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，关于案涉《租赁合同》及《合作协议》的效力。首先，**与三维园艺公司2019年1月12日签订《租赁合同》后又于2019年4月签订《合作协议》，两份合同实质性条款基本一致，**在签订《合作协议》后将《租赁合同》原件交还三维园艺公司销毁，故《合作协议》已替代《租赁合同》，**要求确认《租赁合同》无效已无意义。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。《合作协议》约定**自主经营、自负盈亏，三维园艺公司收取保底收益款但不承担任何风险，不具备合作经营共担风险的特征，结合三维园艺公司工作人员**与**的微信聊天记录，《合作协议》实质上系**与三维园艺公司为规避新洋商业公司禁止转租的约定而签订，故《合作协议》隐藏的民事法律行为系**与三维园艺公司之间的租赁合同关系，《合作协议》的效力应依据双方之间租赁合同关系的效力进行认定。最后，《租赁合同》约定租期2019年1月12日至2021年6月10日，三维园艺公司同意合同到期后、三维园艺公司与新洋商业公司再次续约后，按续约期限与**签订合同。《合作协议》约定第一个合作期为2019年1月12日至2021年6月10日，第二个合作期需待三维园艺公司与新洋商业公司再次续约后，按照续约期限与**继续合作。故《合作协议》中第二个合作期的约定系双方对租赁合同到期后继续承租的意向，需以三维园艺公司与新洋商业公司续约为基础，双方就租赁合同关系租期的真实意思表示应为2019年1月12日至2021年6月10日。三维园艺公司转租案涉房屋虽违反三维园艺公司与新洋商业公司《房屋（场地）租赁合同》禁止转租的约定，也未得到新洋商业公司认可，但租期未超出三维园艺公司与新洋商业公司《房屋（场地）租赁合同》的租期范围，并未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。一审判决认定《合作协议》无效有误，本院予以纠正。 三维园艺公司与新洋商业公司《房屋（场地）租赁合同》期限为2017年7月1日至2021年6月30日，现三维园艺公司、新洋商业公司均确认双方未续约，故**、三维园艺公司第二期合作的基础不存在，双方《合作协议》已于2021年6月10日履行完毕，**应及时搬离并返还案涉房屋。 关于**应支付的租金及占有使用费数额。本院认为，**虽未在涉案房屋注册个体工商户，但其在知道注册登记存在困难的情况下仍与三维园艺公司签订《合作协议》，且目前并无充分证据证明其占有、使用房屋受到影响，故**应按照合同约定标准向三维园艺公司支付租金及占有使用费。一审法院考虑合作协议约定的支付方式系以等额消费卡抵扣使用费，与现金支付存在一定差别，酌情调整计算标准为按照合同约定的80%即256000元/年计算，属于合理范围。**主张周边房屋租金标准远低于案涉房屋，且《合作协议》约定以消费卡支付使用费，一审判决认定的计算标准过高。但关于保底收益款的支付标准系双方协商一致，《合作协议》第一个合作期虽约定以等额消费卡支付，但第二期保底收益26万元系约定以现金方式支付，故一审判决认定的计算标准并无不当，本院对该主张不予支持。**还主张新洋商业公司对三维园艺公司在疫情期间有减免租金政策，三维园艺公司也应对**减免相应占有使用费。对此本院认为，新洋商业公司减免的租金系根据疫情防控政策由国有企业直接补给租赁相对方即三维园艺公司，**并非新洋商业公司的合同相对人，且未提供证据证明系受疫情或者疫情防控措施影响导致营业收入明显减少，故对**因疫情影响要求减免租金及占有使用费的主张，本院不予支持。综上，**应支付三维园艺公司按照256000元/年，自2019年1月12日起至实际返还房屋之日止的租金及占有使用费，并应扣除支付的1万元。 关于**主张因合同无效产生的装修损失及人员工资损失损失。本院认为，案涉《合作协议》合法有效，**基于合同无效主张的装修损失及人员工资损失不应得到支持，因一审判决认定三维园艺公司应支付**装修损失316873元，三维园艺公司未就此及**逾期支付租金的违约金提出上诉，故本院对此予以维持。 综上所述，**的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初7394号民事判决第二、三、五项； 二、撤销苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初7394号民事判决第一、四项； 三、驳回**的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付***行期间的债务利息。 一审案件受理费16008元，减半收取8004元，由**负担5967元，江苏三维园艺有限公司负担2037元。一审反诉案件受理费6020元，由**负担2888元，江苏三维园艺有限公司负担3132元。鉴定费10222元，由**负担4089元，江苏三维园艺有限公司负担6133元。二审案件受理费16008元，由上诉人**负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二一年七月十二日 法官助理　孟　桢 书 记 员　*** 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、***球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。