某某与江苏三维园艺有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初7394号 原告（反诉被告）：**，男，1977年3月13日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：**，江苏安孚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，江苏安孚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：江苏三维园艺有限公司，住所地江苏省昆山国家农业示范区创业中心大楼（千灯镇）。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，江苏同丰律师事务所律师。 第三人：苏州市新洋商业运营管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区金储街288号（第8层）。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：韦祎，江苏新天伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏新天伦律师事务所律师。 原告**与被告江苏三维园艺有限公司（以下简称三维园艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案受理后，依法适用简易程序审理，被告三维园艺公司提起反诉，本院依法合并审理。本院于2019年10月15日公开开庭进行了审理，后经原告申请，追加苏州市新洋商业运营管理有限公司（以下简称新洋商业公司）为第三人参加诉讼，并于2019年11月27日、2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告**的委托诉讼代理人**，被告三维园艺公司的委托诉讼代理人***到庭参加三次庭审，原告**的委托诉讼代理人**参加第一、第二次庭审，第三人新洋商业公司的委托诉讼代理人韦祎到庭参加第二次庭审、***到庭参加第三次庭审。本案现已审理终结。 原告**向本院提出诉讼请求：1.判令撤销2019年1月10日双方签订的《租赁合同》；2.判令认定2019年4月双方签订的《合作协议》无效；3.判令被告赔偿原告损失1845857元，并支付逾期付款利息（自起诉之日起按照年利率6%计算至实际给付之日止）。诉讼中，原告变更第1项诉讼请求为：判令认定2019年1月10日双方签订的《租赁合同》无效，变更第3项诉讼请求为：判令被告赔偿原告损失合计1245374.23元（装修损失580934.23元、人工工资损失664440元），并支付逾期付款利息（自起诉之日起按照年利率6%计算至实际给付之日止）。事实和理由：2019年1月10日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告作为出租方，将苏州市××交叉口健康公园西楼以及南面平台(平台乙方可以加以改造)租赁给原告，约定租期29个月，租金32万元，用等值消费卡支付。在签订合同过程中，被告隐瞒了其违反与案外人新洋商业公司签订的《房屋(场地)租赁合同》中不得转租的实际情况，造成原告因无法取得租赁许可而迟迟无法办理工商营业执照对外营业，导致装修房屋、人员工资等经济损失。2019年4月，被告因掩饰其非法转租的行为，强迫原告签订《合作协议》，并要求原告将签署日期倒签至2019年1月12日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第(二)项规定，原告违背真实意思被迫签署该合同的行为，依法应属无效。又根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该合同存在损害新洋商业公司权益的违法行为，且被告强迫原告签订该协议试图以合法形式掩盖非法目的，亦应当依法认定为无效合同。原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出如上诉讼请求。 被告三维园艺公司辩称，1.双方2019年1月10日签订的《租赁合同》在2019年4月份由双方签订的《合作协议》取代而废止，该合同已经交还给被告销毁。2.双方2019年4月签订的《合作协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然新洋商业公司禁止被告转租，但根据合同相对性被告需向新洋商业公司承担责任，与原告无关。3.被告已经实际交付房屋，原告主张的装修投入、人员工资等损失是原告为自身经营正常的投资，原告对房屋性质、用途非常清楚，其投入的款项属于其正常承担的商业风险。原告主张装修费用应经过鉴定确认，原告主张的人工工资不予认可。 被告（反诉原告）三维园艺公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原告（反诉被告）**支付保底收益款763333元，并承担逾期付款违约金10686元（按照每日万分之五自2019年6月1日计算至实际履行之日止）。2.判令原告（反诉被告）**支付履约保证金5万元。事实和理由：2019年4月，双方签订《合作协议》一份，约定三维园艺公司向**提供坐落于苏州市××路与××交叉口的房屋，建筑面积200平方米，三维园艺公司不参与资金投入与经营管理，第一期合作期限自2019年1月12日起至2021年6月10日，**需支付年保底收益32万元，并应在开张后一次性将等额消费卡作为第一期29个月的保底收益支付给三维园艺公司。然，自2019年5月份开张至今，**仅支付1万元的养生消费券抵作同等金额的保底收益外，至今未支付收益款，也未支付5万元履约保证金。故三维园艺公司提出以上反诉诉讼请求，请法院予以支持。 原告（反诉被告）**辩称，我方无需支付保底收益及违约金。双方的关系实际为租赁，仅是因为营业执照的办理事宜，我方才被迫签订了该合作协议。双方签订的合作协议无效，三维园艺公司未保证***正常经营，我方迄今未办理营业执照，故无需按照约定支付保底收益款。 第三人新洋商业公司对本诉、反诉均**称，根据我方与三维园艺公司签订的租赁合同，三维园艺公司不得转租全部或部分租赁物，擅自转租造成的后果由三维园艺公司承担。我方此前不知道三维园艺公司将案涉房屋转租的事实，三维园艺公司称在里面工作的都是他们自己的工作人员，直至2019年11月7日收到法院送达的起诉状，我方才知道转租的事实，我方明确不同意转租。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，**提交了《租赁合同》复印件、《合作协议》、租赁地点示意图、《房屋（场地）租赁协议》、新洋商业公司关于三维园艺室内装饰工程的回复、施工合同、结算汇总表、已收装修款汇总表、收款确认单、项目对账单、建设银行交易明细清单、微信支付记录、支付宝支付记录、人工工资表、微信聊天记录、***定意见书、鉴定费发票，三维园艺公司提交了个体工商户注册信息、微信公众号打印件、光盘、照片等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人**和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月26日，新洋商业公司与三维园艺公司签订《房屋（场地）租赁合同》，约定新洋商业公司将友新路东侧、宝带西路以北的房屋或场地（出租面积约850平方米）出租给三维园艺公司使用，租赁期限自2017年7月1日起至2021年6月30日止，合同约定三维园艺公司不得转租全部或部分租赁物，擅自转租造成的一切后果由其负责。该合同加盖双方公司印章,三维园艺公司的经办人**在合同上签名。 2019年1月10日，三维园艺公司（甲方，出租方）将上述房屋中的一部分出租给**（乙方，承租方）使用，双方签订《租赁合同》一份，约定：甲方将坐落在苏州市××交叉口健康公园西楼以及南面平台（平台乙方可以加以改造）出租给乙方使用，租赁期限29个月，自2019年1月12日至2020年6月10日，每年租金32万元，乙方使用等值消费卡支付，于开张后一次性将等额消费卡作为29个月的房屋租金支付给甲方（预计2019年5月1日开张）；乙方支付保证金5万元，在3月1日装修进场前5天支付给甲方；甲方同意合同到期后，甲方与新洋商业公司再次续约后，按照甲方续约期限与乙方签订合同，租赁面积不变，租金为30万元，结算方式为现金。 2019年4月，三维园艺公司（甲方）与**（乙方）签订《合作协议》一份，约定：甲方提供坐落于苏州市××交叉口健康公园西楼1层、2层房屋（建筑面积为200平方米）用于项目经营，甲方不参与此项目的资金投放及经营管理，乙方负责投资项目所需资金用于房屋装修、硬件设施及所有开办经营费用；养生馆项目分为两个合作期，第一个合作期期限29个月，自2019年1月12日至2021年6月10日，乙方每年向甲方支付保底收益32万元作为分红所得，乙方使用等值消费卡支付，于开张后一次性将等额消费卡作为29个月的房屋租金支付给甲方（预计2019年5月1日开张），第二期合作甲方与新洋商业公司再次续约后，按照甲方续约期限与乙方继续合作，合作面积不变，保底收益为26万元，结算方式为现金；乙方支付履约保证金5万元；合同签订后，乙方逾期支付保底收益，按应付收益每日万分之五收取违约金。《合作协议》落款日期为2019年1月12日，三维园艺公司与**均认可该《合作协议》于2019年4月份签订，协议签订后，前述2019年1月10日《租赁合同》的原件交还给三维园艺公司。 ****房屋于2019年3月1日交付给其，三维园艺公司**于2019年1月10日已交付房屋。房屋交付后，**对西楼1层、2层房屋进行装修，并对南面平台进行改造，用于经营养生馆。2019年5月20日，新洋商业公司向三维园艺公司发送《关于三维园艺室内装饰工程的回复》，主要内容为，根据三维园艺公司2019年3月26日的装修申请，对装修提出要求，包括二楼楼梯门框宽度、上下楼梯扶手、消防照明、安全出口等，并提出“二楼草药房属于违章搭建，不允许搭建”。后，**在装修过程中将南平台的搭建和改造拆除。 **提供了其与三维园艺公司工作人员**的微信聊天记录证明双方合同签订及履行情况。2019年3月21日，**说：“**，你中间先停一停，晚几天施工，先做其他的”，**问：“大概需要几天时间，管理方有明确说吗”，**答复：“**说下午过来看一下，说安全生产的人过来看一下，你今天先别动……”。2019年3月29日，**向**提出办理个体工商户需要申请的资料，包括房屋权属证明、同意转租的证明等，**答复称：“转租不可以的”，双方就工商登记事宜进行了协商，后**表示：“因为我们现在不能转租，所以我必须把你那边的那份协议拿回来，重新修改为合作，就是我现在协议已经办理好了，就是回来我们重新签一下，你把旧的协议还给我，金额，时间啊都不变。”，**则回复称：“这几天我实在走不开，全天学习五天……”。2019年4月26日，**提出可以提供办理个体工商户的材料，但此后未提供，**因未办理个体工商户注册登记与三维园艺公司发生矛盾。 关于案涉房屋的装修投入。**提供以下证据：1.姑苏区***健康信息咨询服务部与大辰建筑装饰（苏州）有限公司于2019年2月18日签订的施工合同，该合同约定案涉房屋装修工期105天，合同总价1603857.3元（不开发票）。2.结算汇总表、已收装修款汇总表、收款确认单、项目对账单及部分款项支付明细，证明其已支付工程款349017.32元。因三维园艺公司对上述证据不认可，**申请对案涉房屋装修的造价进行鉴定，本院委托昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司进行鉴定。鉴定期间，**提供了工程量清单，并对鉴定机构提出的问题进行答复，三维园艺公司一概不认可，但未提出具体的意见。2020年7月22日，昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司就装修造价作出鉴定意见书，鉴定意见为：1.南面平台装饰工程含税造价42757.39元（其中税金3887.03元）；2.西楼装饰工程含税造价538176.84元（其中税金48925.17元）；3.南面平台钢架墙钢架、大厅移动展示柜无常规做法，未计入本次鉴定范围内；4.鉴定意见均根据现场及常规施工工艺暂定做法计算。**为鉴定支付鉴定费10222元。**认为该鉴定意见确定的工程款过低，应该按照合同价计算。三维园艺公司对鉴定意见书提出以下几点异议：1.南平台装修属于违章建筑，我方并未同意其违章搭建，且该南平台已经拆除，鉴定所依据的证据不足；2.对鉴定意见书载明的税金，因**未提供发票，不认可。3.对鉴定意见书中的砖、实木地板、木质门套、卫生间隔断、洁具、灯具等材料的品牌、价格不认可，对措施费不认可。昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司对此答复：1.南平台装修价格系根据现场遗留痕迹及常规施工工艺做法暂定，由法院根据相关材料裁定。2.税金根据国家相关法律、法规及规范计算，若不开发票，由法院裁定。3.材料品牌、材质根据法院提交的材料（原告提交的结算单备注内容）确定，价格根据市场询价。4.措施费按照现行文件计取。 ****，其因无法在案涉房屋办理个体工商户注册登记，无法经营。三维园艺公司提供以下证据证明**一直在经营：1.姑苏区***健康信息咨询服务部的注册登记信息，该个体工商户登记经营人为**，注册地址在苏州市××区××号，注册时间为2019年5月16日。2.***的微信公众号，证明***通过微信进行宣传。3.照片、录像，证明案涉房屋内有人经营。**对此质证意见为：1.真实性认可，正是**无法在案涉房屋注册，才不得已在养育巷62号先注册个体工商户，因拟经营地点与注册地不一致，**不能正常合法经营。2.真实性认可，***只是进行了预约性质的宣传，并不能说明已经开张营业。3.真实性难以确认，且房间内有人不代表**进行了经营。 **另提供人工工资明细表，证明其支付的工资，三维园艺公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。 **占有使用房屋至今，本院询问其是否同意交还房屋，**答复称，由法院判决。 本院认为，**与三维园艺公司于2019年1月12日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方随后于2019年4月签订《合作协议》，且**将《租赁合同》原件交还给三维园艺公司销毁，应认定《合作协议》系对《租赁合同》进行了变更，三维园艺公司主张双方签订的《合作协议》替代了原《租赁合同》，本院予以采信，故**要求确认《租赁合同》无效已无意义，本院不予支持。 2019年4月双方签订的《合作协议》除将原《租赁合同》中的租赁变更为合作、租金变更为保底收益款外，两份合同的实质性条款基本一致，**自主经营、自负盈亏，三维园艺公司收取保底收益款但不承担任何风险，不具备合作经营共担风险的特征，再结合三维园艺工作人员**与**之间的微信聊天记录，应认定该《合作协议》实质系三维园艺公司与**为规避新洋商业公司禁止转租的约定而签订的租赁合同。**主张系三维园艺公司强迫其签订，并无证据支持，且双方微信沟通记录显示该协议系经过协商签订，该主张不应采信，该协议系双方真实意思表示。双方签订该协议名为合作，实为转租，该转租未经出租人新洋商业公司认可，新洋商业公司知晓转租事宜后在庭审中明确不同意转租，故双方为规避禁止转租规定而签订的《合作协议》无效，**该诉讼请求，本院予以支持。 合同被确认无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，三维园艺公司明知新洋商业公司禁止转租，却将房屋转租给**，其对合同无效应承担主要责任。**在承租房屋时未对三维园艺公司是否有转租权进行审查，根据**与**的微信聊天记录，其最迟于2019年3月29日已经知道新洋商业公司禁止转租、个体工商户注册登记存在障碍的事实，然其并未积极采取减少损失的措施，反而与三维园艺公司签订《合作协议》以规避禁止转租的约定，**应对合同无效的后果承担次要责任。就合同被确认无效后的结算问题，本院结合双方的诉讼请求，分别确定如下： 1.关于**主张的装修损失。**对案涉房屋进行装修投入，因其个人委托装修，部分工程资料不完善，本院委托的***定机构以现场查勘为基础，依据常规做法进行的鉴定，具有可信性，应予以采信。三维园艺公司在**提供工程资料时一概否认，未提出具体意见，在鉴定报告出具后又提出材料价款等异议，但未提供充分证据证实，本院对其异议意见不予采纳。根据2019年1月12日《租赁合同》的约定，南平台改造系经三维园艺公司许可，该部分装修应计入**的投入，三维园艺公司主张剔除南平台改造费用的意见，本院不予采纳。因**与装修公司签订的施工合同约定不开发票，**亦未提供装修发票，故三维园艺公司主张剔除鉴定意见书中的税金的意见，本院予以采纳。故本院认定**为装修案涉房屋投入的金额为528122.03元（42757.39+538176.84-3887.03-48925.17）。根据双方对合同无效的过错程度，同时虑及**在已经知道出租人禁止转租后继续施工装修、其已经占有使用房屋超过一年半的客观情况，本院酌情认定由三维园艺公司按照60%的比例赔偿**装修损失，即赔偿316873元（528122.03×60%）。本案系因合同无效导致的赔偿问题，**主***损失，于法无据，本院不予支持。 2.关于**主张的人员工资损失。**所举证据不足以证明其主张的工资已实际支付，且**已注册姑苏区***健康信息咨询服务部用于经营，其支付的人员工资与本案转租合同无效的关联性亦无证据证实，故该主张本院不予支持。 3.关于三维园艺公司主张的保底收益款。该保底收益实为房屋占用使用费，租赁合同确认无效，**应支付房屋占有使用期间的使用费。虽**未在案涉房屋内注册个体工商户，但其在签订《合作协议》前已经知道注册登记存在困难，且其占有、使用房屋未受影响，故房屋占有使用费原则上应按照合同约定的标准计算，但合作协议约定的以等额消费卡抵扣使用费，该支付方式与现金支付尚有差别，故本院酌情调整房屋占有使用费按照合同约定的80%计算。**与装修公司2019年2月18日就签订的装修合同，并开始施工装修，三维园艺公司主张案涉房屋于2019年1月10日租赁合同签订时已经交付，本院予以采信，租金应该自合同约定的2019年1月12日起算。租赁合同确认无效，**应及时将案涉房屋返还给三维园艺公司，房屋返还问题系合同无效的后果，本案一并处理。本院据此认定**应支付三维园艺够公司自2019年1月12日起至房屋返还之日止的占用使用费，按照年256000元（320000×80%）计算，并应扣除已付的1万元。因租赁合同无效，三维园艺公司按照合同约定主张万分之五的滞纳金，本院不予支持。 4.关于三维园艺公司主张的保证金，因租赁合同无效，双方互负返还或赔偿义务，**无需按照合同约定支付保证金，该主张本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，判决如下： 一、确认**与江苏三维园艺有限公司于2019年4月签订的《合作协议》无效。 二、江苏三维园艺有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿**装修损失316873元。 三、**于本判决生效之日起10日内向江苏三维园艺有限公司返还苏州市姑苏区友新路与宝带路交叉口健康公园西楼1层、2层房屋及南面平台，并支付江苏三维园艺有限公司房屋占有使用费（自2019年1月12日起，按照年256000元的标准计算至实际返还房屋之日止，并扣除已付的1万元）。 四、驳回**的其他诉讼请求。 五、驳回江苏三维园艺有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16008元，减半收取8004元，由**负担5967元，江苏三维园艺有限公司负担2037元。反诉案件受理费6020元，由**负担2888元，江苏三维园艺有限公司负担3132元。鉴定费10222元，由**负担4089元，江苏三维园艺有限公司负担6133元。上述三项双方相互抵销，江苏三维园艺有限公司支付**5282元，于本判决生效之日起10日内履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。缴费户名:江苏省苏州市中级人民法院,开户行:中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员　　*** 二〇二〇年八月二十一日 书记员　　***