厦门同春医药股份有限公司、联发集团有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

福建省厦门市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽02民终845号

上诉人(原审原告)：厦门同春医药股份有限公司,住所地厦门市海沧区新阳街道山边洪东路21号4F之一。

法定代表人：林群，该公司董事长。

委托诉讼代理人：洪淑惠、郑丽君，福建砥行律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：厦门绿金谷投资管理有限公司，住所地厦门市湖里区湖里大道6-8号5A单元东5Q。

法定代表人：黄希仲，该公司总经理。

被上诉人（原审被告）：联发集团有限公司，住所地厦门市湖里区湖里大道31号。

法定代表人：赵胜华，该公司董事长。

委托诉讼代理人：陈荣洋、黄嘉琳，福建旭丰律师事务所律师。

上诉人厦门同春医药股份有限公司（以下简称同春医药公司）与被上诉人厦门绿金谷投资管理有限公司（以下简称绿金谷公司）、联发集团有限公司（以下简称联发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2020）闽0206民初3010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。

同春医药公司上诉请求：撤销（2020）闽0206民初3010号民事判决书，改判支持同春医药公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决遗漏本案重要事实，片面分析租赁合同，认定错误。联发公司多次向绿金谷公司催缴租金，且至一审二次开庭时，尚欠70余万元。绿金谷公司多次拖欠租金，频繁违约且尚欠金额达70余万元，足以说明其履约能力存在严重不足，符合《中华人民共和国合同法》第68条规定，经营状况恶化、有丧失或者可能丧失履行债务能力的其它情形。同春公司有权根据该条法律规定，行使不安抗辩权。但一审判决却遗漏该重要事实，认为“厦门同春医药股份有限公司主张与合同约定不符”系只是片面分析合同的约定，没有理解不安抗辩权的真正内涵，忽略法律规定及本案客观事实，与法相悖。二、同春医药公司有权行使法定不安抗辩权，解除担保责任条款。1、如前所述，绿金谷公司屡次拖欠租金、频繁违约，且尚欠大额租金的事实足以说明其履行能力严重不足，符合符合《中华人民共和国合同法》第68条规定，经营状况恶化、有丧失或者可能丧失履行债务能力的其它情形。2、联发公司作为出租方，在绿金谷公司频繁违约的情况下，却不积极采取措施。3、同春医药公司已通知两被上诉人租赁合同中止履行，但两被上诉人并未提供担保或者其它证明绿金谷公司有恢复能力履行的证明。相反，在本案一审诉讼过程中，绿金谷公司仍然拖欠租金，而联发公司也仍然不积极采取解除合同等实质性措施。三、联发公司无视绿金谷公司的履约能力，仍然被拖欠租金的行为，对于同春医药公司来说，拖欠租金导致担保数额的增加、承担担保责任后追偿权的实现等实际权益风险增大是现实、直接的。对同春医药公司造成极大的风险负担，违反公平、效益原则。

联发公司辩称，一、同春医药公司认为自己属于应当先履行债务的当事人，由于绿金谷公司未能按时支付房屋租金，同春医药公司基于《合同法》第68条，欲行使不安抗辩权，以此免除保证责任，实属严重错误。具体分析如下：1、本案租赁合同中，存在两层法律关系，即绿金谷公司与联发公司之间的租赁合同关系及同春医药公司与联发公司之间的保证合同关系。同春医药公司虽然在《租赁合同》中列为丙方，但其在租赁合同关系中不存在任何权利和义务，其仅作为保证人加入《租赁合同》，对联发公司就绿金谷公司的债务承担保证责任。因此，同春医药公司并不是租赁合同关系中的相对方，即同春医药公司不是合同中应当先履行债务的当事人，无权在租赁合同关系中行使不安抗辩权，无权适用《合同法》第68条中止履行合同。2、本案中，同春医药公司自愿为绿金谷公司基于租赁合同项下对联发公司的责任和义务承担连带保证责任。根据《担保法》第18条规定，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任，因此，绿金谷公司作为债务人与作为保证人的同春医药公司对于租赁合同项下产生的租金等费用都有义务向联发公司支付，不存在先后履行的顺序。且本案租赁合同也未对债务的先后履行作出约定。二、联发公司有权向绿金谷公司主张解除合同，系联发公司基于合同享有的权利，而非义务。绿金谷公司在拖欠租金后，联发公司也积极进行催缴，通过各种方式努力将双方损失降到最低，联发公司不存在任何扩大损失的行为。1、在一审庭审前，经过联发公司的催收，绿金谷已经缴清全部拖欠的租金。同春医药公司要求联发公司在绿金谷公司拖欠租金时，即要立即行使合同解除权，这种做法，根本不符合现在的市场行情及交易习惯，且去年时值新冠疫情爆发期间，市场环境受到极大冲击，本案所涉房屋面积范围巨大，存在众多商户，立即解除合同会造成更大的难以估量的经济损失，也与国务院出台的租赁行业的纾困措施相违背。本案《租赁合同》虽赋予了联发公司解除权，这是一种联发公司遭受合同相对方违约时的救济权利，而非合同义务。2、一审庭审后，绿金谷公司存在拖欠租金的情况，经过联发公司多次催缴及与绿金谷公司协商，绿金谷公司仍然无法足额缴纳租金，联发公司已于2020年11月6日向绿金谷公司送达《解约通知函》，解除租赁合同关系。联发公司对于绿金谷公司的违约行为，已积极采取措施，努力将各方损失降至最低。三、同春医药公司作为绿金谷公司的保证人，在保证条款签署时，同春医药公司即已经清楚合同总债务的金额，及当无法履行合同时即应承担合同责任。因此，当绿金谷公司不履行合同时，同春医药公司理应按照合同约定承担合同责任。同春医药公司有义务积极督促绿金谷公司按约履行合同，保证合同的履行，而不是在绿金谷公司发生违约行为时，仅采取单方解除保证合同关系的做法，推卸一切保证责任。这与设立保证制度的法律精神相违背。同春医药公司对联发公司的诉求不能成立，请求依法予以驳回。

绿金谷公司未作答辩。

同春医药公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除同春医药公司与联发公司、绿金谷公司签订的编号为LFJT-2016-018的《厦门市房屋租赁合同》第三条“合同签订时，乙方应向甲方缴纳租赁期间保证金人民币（大写）贰佰万元整，（小写）2000000元。丙方同意于合同签订之日起三日内向甲方支付上述全部保证金。若丙方未按期向甲方支付全部保证金，则甲方有权将房屋另行出租。合同期满，如乙方或丙方无违约责任，甲方将保证金无息退还给丙方”及第十三条第15款：“丙方同意为乙方履行本合同项下的责任和义务无条件向甲方提供连带责任担保，担保期限自本合同生效之日起至本合同履行完毕后两年止”；2.联发公司、绿金谷公司立即向同春医药公司返还2000000元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起计至还款之日）；3.联发公司、绿金谷公司承担本案的全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2016年4月25日，联发公司与绿金谷公司、同春医药公司签订了编号为ＬＦＪＴ-2016-018的《厦门市房屋租赁合同》，约定：绿金谷公司向联发公司承租位于厦门市湖里区××道××号××单元的房屋，租赁期限自2016年5月1日至2022年10月31日，租金按月结算，于每月十日前支付当月租金912826.46元；合同签订时，绿金谷公司应向联发公司交纳租赁期间保证金2000000元。同春医药公司同意于合同签订之日起三日内代绿金谷公司向联发公司支付上述全部保证金。若同春医药公司未按期向联发公司支付全部保证金，则联发公司有权将房屋另行出租。合同期满，如绿金谷公司或同春医药公司无违约责任，联发公司将保证金无息退还给同春医药公司；绿金谷公司逾期一个月未缴纳租金，联发公司有权停止供电和电梯服务，并且解除合同，收回房屋；租赁期满或合同解除时若绿金谷公司仍有拖欠款项，联发公司可直接将保证金抵扣绿金谷公司所欠款项，差额部分联发公司仍有权继续追偿；同春医药公司同意为绿金谷公司履行本合同项下的责任和义务无条件向联发公司提供连带责任担保，担保期限自本合同生效之日起至本合同履行完毕后两年止等。

联发公司确认绿金谷公司已支付租金至2020年6月份并对绿金谷公司拖欠的2020年7月份和8月份的租金进行积极催收，绿金谷公司于2020年8月28日向联发公司支付了50万元的租金。

一审法院认为，联发公司与绿金谷公司、同春医药公司签订的编号为LFJT-2016-018的《厦门市房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。同春医药公司主张绿金谷公司履行支付租金义务属于合同中应当先履行的债务，同春医药公司可基于合同法第68条行使不安抗辩权，在绿金谷公司、联发公司未提供担保的情形下，同春医药公司有权免除连带担保和返还200万元保证金，因讼争合同约定同春医药公司同意为绿金谷公司履行本合同项下的责任和义务无条件向联发公司提供连带责任担保，而保证金系在合同期满、绿金谷公司或同春医药公司无违约责任时由联发公司无息退还给同春医药公司，故同春医药公司的上述主张与合同约定不符，法院不予支持。

同春医药公司主张绿金谷公司逾期一个月未缴纳租金，联发公司有权解除合同，但联发公司一直不积极依约解除合同加剧了同春医药公司的担保风险和责任，因该合同约定系赋予联发公司在绿金谷公司逾期交租时享有了单方解除合同的权利，而非规定联发公司的义务，故同春医药公司的上述主张与合同约定不符，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回厦门同春医药股份有限公司的全部诉讼请求。

经审理查明，对于一审判决查明的事实，除同春医药公司认为遗漏查明联发公司与绿金谷公司2013年就存在合同关系及绿金谷公司至今尚欠七十多万元租金外，其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。

本院认为，本案案涉租赁合同合法有效，对合同各方均具有法律约束力。根据案涉合同约定，同春医药公司作为担保人，其应为绿金谷公司履行案涉合同项下的责任和义务无条件向联发公司提供连带责任担保，保证金系在合同期满、绿金谷公司或同春医药公司无违约责任时由联发公司无息退还给同春医药公司，且担保期限自合同生效之日起至合同履行完毕后两年止。故同春医药公司在案涉合同履行期间以行使不安抗辩权为由要求免除担保责任及退还保证金于法无据，本院不予采信。同时，如一审法院所认定，在绿金谷公司逾期交租时，联发公司可以单方解除合同系其权利，而非义务，也无证据证明联发公司放任损失的扩大，故对同春医药公司的诉讼请求，一审法院不予支持并无不当。

综上所述，同春医药公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费22800元，由同春医药公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 员　（李向阳）

二〇二一年四月十九日

书记员（　沈　伟　）

附：本案所适用法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。