中国银行股份有限公司南充分行、某某物权保护纠纷二审民事判决书

四川省南充市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）川13民终2447号

上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司南充分行。

住所地四川省南充市顺庆区铁荣路33号，统一社会信用代码

915113027090478182。

负责人：贺斌，行长。

委托诉讼代理人（特别授权）：李知疾，四川李知疾律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，汉族，1973年3

月31日出生，住四川省南充市顺庆区

1单元5层1号。

被上诉人（原审原告）：马思栩，男，汉族，1989年3

月25日出生，住四川省仪陇县。

委托诉讼代理人：肖珊，女，汉族，1989年8月12日

出生，住四川省仪陇县。

被上诉人（原审原告）：吴兰，女，汉族，1990年9月

15日出生，住四川省仪陇县。

委托诉讼代理人：肖珊，女，汉族，1989年8月12日

出生，住四川省仪陇县。

被上诉人（原审原告）：刘明均，男，汉族，1970年12

月11日出生，住四川省仪陇县。

被上诉人（原审原告）：阳小荣，男，汉族，1966年2

月28日出生，住四川省仪陇县。

原审被告：中国银行股份有限公司仪陇支行，住所地四川省南充市陇县新政镇春晖路三段2号、金鱼街5号、7号，统一社会

信用代码91511324MA693YRFXL。

负责人：李宇鸻。

原审被告：四川金如意投资有限公司，住所地四川省成都市锦江区一环路东五段46号1栋1单元10层26号，社会统一

信用代码91510000563293097G。

法定代表人：王艺文，经理。

原审被告：四川博源科技有限责任公司，住所地四川省成都市高新区永丰路22号，统一社会信用代码915100007918086709。

法定代表人：余成伟，总经理。

上诉人中国银行股份有限公司南充分行(以下简称中国银行南充分行)因与被上诉人***、马思栩、吴兰、刘明均、阳小荣及原审被告中国银行股份有限公司仪陇支行（以下简称中国银行仪陇支行）、四川金如意投资有限公司（以下简称金如意投资公司）、四川博源科技有限责任公司（以下简称博源科技公司）物权保护纠纷一案，不服四川省仪陇县人民法院(2019)川1324民初189号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

中国银行南充分行上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2、案件受理费由被上诉人承担。事实及理由:原审法院认定事实不清，适用法律错误。原审关于上诉人行为存在过错的认定与事实不符，与法律相悖。1、安装广告牌得到了开发商同意，由上诉人与开发商金如意投资公司签订了租赁合同。而开发商当初和住户签订合同时，保留了临街楼栋外墙广告的权利，且在外墙安装案涉标识标牌的行为经过城管部门审批，有合法依据。2、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主基于对住宅、经营用房专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶及对应外墙等不应认定为侵权，本案并不影响其他业主正常生活，未损害他人合法权益。3、原审认为安装标识牌需经全体业主同意属于强人所难，《物业管理条例》第55条规定：“利用物业共用部分，共用设施设备进行管理的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，办理有关手续。所得收益，应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”并未规定未经全体业主同意就是侵权，小区也未成立业主委员会，客观上也不能取得业主大会的同意。4、从法律保护角度，拆除的成本大于法律保护利益。第一此起诉的审判过程中上诉人就准备进行拆除，却遇到了被上诉人的阻挡，造成了不必要的人力物力成本。综上，上诉人的安装行为不存在过错，不应承担过错责任。

马思栩、吴兰答辩称，请求1、上诉人立即拆除广告牌。2、更正一审判决中的错误。3、一二审费用由上诉人承担。理由：1、金如意投资公司销售小区房产时与小区业主签的对于外墙所有权保留的条款，一方面是格式条款，没有做特别的强调和注明，另一方面与相关法律法规相抵触。根据买卖合同司法解释第34条的规定，所有权保留不适用于不动产，因此这一条款是无效条款，开发商擅自同意上诉人在被上诉人墙体上挂巨型广告牌，是违法行为。2、上诉人挂广告牌没有获得行政许可，仅在行政审批过程中，并未取得最终许可。且仪陇县的相关行政部门都有法律顾问，上诉人的该项请求在没有获得被上诉人的同意下，是明显违法的。3、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第四条相关规定，上诉人在被上诉人外墙上钉挂巨型广告牌的行为远远超出了对屋顶与专有部分相对应的外墙的范围，且上诉人并不是使用外墙，上诉人是在被上诉人的墙体上使用冲击钻钻洞的方式钉挂巨型广告牌，是对整个墙体的使用和破坏，明显侵犯了被上诉人的合法权益。4、根据《物业管理条例》第55条的规定，上诉人在业主的墙体上钉挂广告牌的行为无论何种情况下，都应该首先取得业主的同意，且上诉人在钉挂广告牌时，被上诉人已与开发商签订了合同，支付了所有的对价，且已经入住使用，是小区的合法业主，也不存在没有办法取得被上诉人同意的情况。在小区因为种种原因未成立业主委员会、未召开业主大会的情况下，上诉人要安装巨型广告牌应征得被上诉人所居住的九栋业主或者至少被上诉人的同意并支付相应报酬，上诉人认为仅取得开发商同意便获得相应权利，根本就是“法盲”行径。5、从法律保护的角度，法律保护合法合规行为和社会善良风俗。就拆除巨型广告牌而言，是对被上诉人物权的保护，是对上诉人违法行为的惩戒，也是对立法目的彰显和法律尊严的维护，法律尊严明显大于巨型广告牌拆除成本。6、房屋损失方面。房屋墙体是整个房屋不可分割的部分，上诉人安装巨型广告牌不是使用悬挂方式，而是使用订挂方式，通过冲击钻对墙体进行钻孔安装，对墙体造成不可逆的损害，钉挂安装夜晚发光的巨型广告牌严重破坏了被上诉人的房屋和居住体验。7、上诉人在整个人事件过程中对自己国有企业和招商引资的身份进行一再强调，试图利用该身份欺压百姓，获得不正当利益。上诉人利用自己的强势地位，罔顾被上诉人的权利在擅自钉挂巨型广告牌之后，又试图在没有知会被上诉人的情况下在被上诉人墙体上作业，企图悄无声息地拆除钉挂的巨型广告牌，本身是逃避自身责任，企图掩盖错误的行为。且拆除巨型广告牌本身是对墙体的二次损坏，部分被上诉人在无意间发现上诉人擅自拆除巨型广告牌时为了避免在巨型广告牌拆除过程中产生其他损害和纠纷，必须出手阻止，是对自身权益的维护。

***、刘明均、阳小荣、中国银行仪陇支行、金如意投资公司、博源科技公司未提出答辩意见。

***、马思栩、吴兰、刘明均、阳小荣向一审法院提出诉讼请求：1.判令中国银行南充分行、中国银行仪陇支行、金如意投资公司、博源科技公司共同对仪陇县新政镇首座小区9栋墙上的广告牌进行拆除，对墙体恢复原状；2.判令中国银行南充分行、中国银行仪陇支行、金如意投资公司、博源科技公司向***、马思栩、吴兰、刘明均、阳小荣当面赔礼道歉，并在南充日报上刊登道歉声明；3.本案诉讼费由中国银行南充分行、中国银行仪陇支行、金如意投资公司、博源科技公司承担。

一审法院认定事实，***、马思栩、吴兰、刘明均、阳小荣均系仪陇县新政镇首座小区业主，***系该小区9栋11-2号房屋业主，马思栩系该小区9栋8-2号房屋业主，吴兰系该小区9栋10-2号房屋业主，刘明均系该小区9栋9-2号房屋业主，阳小荣系该小区9栋7-2号房屋业主。该小区尚未成立业主委员会。2018年2月，中国银行南充分行与金如意投资公司签订《房屋租赁合同》,中国银行南充分行承租金如意投资公司所有的位于仪陇县新政镇春晖路三段2号、金鱼街5号、7号门面房屋开设银行营业网点，租赁期限为7年，该合同约定中国银行南充分行有权在租赁房屋外墙面设置与银行业务相关的店招、门楣、广告及进行信息发布等。2018年5月，博源科技公司成为中国银行南充分行招标“中国银行仪陇支行门楣（含户外贴墙字广告）制作安装项目”的中标单位。后中国银行南充分行委托博源科技公司向仪陇县城市管理行政执法局申请办理户外广告项目（含门楣、楼顶字、LED）的发布登记事宜。同年6月，金如意投资公司书面告知中国银行南充分行称，同意中国银行南充分行在首座9栋外墙安装广告牌，但不能侵犯其他业主合法权益，具体方案按照相关部门审批方案为准。当月，中国银行南充分行设置广告牌的行为通过了仪陇县城市管理行政执法局审批许可。同年9月，博源科技公司在首座小区9栋7至11层外墙安装了“中国银行”标识标牌。

一审法院认为，本案为物权保护纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”,本案所涉小区9栋外墙属于全体业主共有，对共有部分如何使用和处分，应由全体业主决定。***、马思栩、吴兰、刘明均、阳小荣分别作为首座小区9栋7至11层2号房屋业主，均系外墙共有人之一，案涉标识标牌安装在7至11层外墙，对***、马思栩、吴兰、刘明均、阳小荣的影响最为直接，其主体适格。中国银行南充分行未经全体业主同意，在该栋外墙设置标识标牌的行为侵害了包括***、马思栩、吴兰、刘明均、阳小荣在内的全体产权共有人的所有权和共同管理的权利，存在过错，依法应承担侵权责任，中国银行南充分行应拆除外墙上的标识标牌，恢复原状。中国银行仪陇支行、金如意投资公司、博源科技公司并不是案涉标识标牌的设置者，不能认定为中国银行南充分行、中国银行仪陇支行、金如意投资公司、博源科技公司共同侵权，故中国银行仪陇支行、金如意投资公司、博源科技公司不应承担侵权责任。关于***、马思栩、吴兰、刘明均、阳小荣主张赔礼道歉的诉讼请求，一审法院认为，中国银行南充分行未侵害***、马思栩、吴兰、刘明均、阳小荣的人身权，故对该项诉讼请求不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、中国银行南充分行于判决生效之日起十日内拆除位于仪陇县新政镇首座小区9栋7层至11层外墙的“中国银行”标识标牌，恢复原状；二、驳回***、马思栩、吴兰、刘明均、阳小荣的其他诉讼请求。案件受理费100元，由中国银行股份有限公司南充分行负担。

本院二审期间，当事人未提交新证据，马思栩二审庭审中陈述，其2015年就购买了案涉房屋并收房。2016年办理了网签并入住。2018年12月办理了房屋产权证。吴兰是2018年11月办理的房屋产权证。虽其他业主办证时间不确定，但在安装广告标识牌的时候，五户业主均已入住。且小区一直有相应的物管公司进行管理。

本院查明的其他事实与一审查明一致。

本院认为，本案中，上诉人中国银行南充分行提出的上诉请求及事实与理由本院均无法支持。理由如下：一、上诉人与开发商金如意投资公司签订了租赁合同后在外墙悬挂广告标识牌，并未征得小区业主的同意。虽上诉人辩称开发商在销售合同时保留了外墙广告的使用权利，但本案五位业主已支付完了相应对价，且案涉房屋系不动产，案涉房屋买卖格式合同中的该项约定，并不能对住户产生任何约束力。上诉人安装外墙广告标识牌的行为侵害了业主的权利，一审判决其恢复原状并无不当。二、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，主要针对业主，且系无偿使用，并非本案的适用情况。上诉人安装广告标识牌，出于营利目的，并非管理目的，且仅取得了开发商的同意，也不符合《物业管理条例》第五十五条的相关规定。三、在上诉人已侵害被上诉人权利的情况下，应承担恢复原状的责任，无论成本高低均应由上诉人自行承担。无论双方之前对拆除广告标识标牌还有何争议，被上诉人提起本案诉讼，请求对广告标识标牌予以拆除，上诉人仍应承担拆除及恢复原状的责任。

综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100.00元，由上诉人中国银行股份有限公司南充分行负担。

本判决为终审判决

审判长　龚　莉

审判员　熊　东

审判员　张梓欣

二〇一九年七月十八日

书记员　张　佳