北京国信嘉业房地产开发有限公司与北京华伊马忠餐饮服务有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市门头沟区人民法院

民事判决书

（2019）京0109民初5271号

原告：北京国信嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区新桥南大街44号。

法定代表人：马军，董事长。

委托诉讼代理人：王贺，北京乾同律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴甜甜，北京乾同律师事务所实习律师。

被告：北京瑞驰莱克体育发展有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院225室。

法定代表人：安立明，执行董事。

原告北京国信嘉业房地产开发有限公司（以下简称国信嘉业）与被告北京瑞驰莱克体育发展有限公司（以下简称瑞驰莱克）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序进行审理。本院于2019年12月27日公开开庭进行了审理，国信嘉业的委托诉讼代理人王贺、吴甜甜到庭参加诉讼，瑞驰莱克经公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。

国信嘉业提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2016年11月1日起至2019年5月31日止房屋租金4 046 123元；2、判令被告向原告支付租金逾期违约金（按每日万分之三标准，计算至实际支付之日止）；3、判令被告向原告支付保证金逾期违约金（以202 500元为基数，按每日万分之三标准自2016年3月1日起计算至实际支付之日止）；4、判令原被告签订的《房屋租赁合同》于被告收到起诉状副本之日解除；5、判令被告将北京市门头沟区×2号商业楼（以下简称2号商业楼）腾退给原告，房屋内设施设备、装饰装修归原告所有，腾退时不得损坏房屋的主体结构及附属设施、装饰装修；6、判令被告按照每日8981元的标准向原告支付自合同解除之日起至2号商业楼实际腾退之日的房屋占有使用费；7、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》。合同约定：原告将2号商业楼出租给被告，该房屋建筑面积为1453.52平方米；租赁期限为5年，自2016年3月1日起至2021年2月28日止；第一年租金为150万元，此后每年增加3%，租金支付采取先付季付的方式，即被告应于每季度末月15日前支付下一季度租金。合同约定的保证金为375 000元，被告尚有202 500元未支付，未支付部分款项按照日万分之三支付违约金。若被告欠付租金自应付日起超过30日，原告有权解除本合同。合同解除后，原告无需退还被告已支付的保证金。租赁期满或者本合同解除，被告应于租赁期满或者合同解除的当天将租赁房屋及其附属设施返还原告，被告添附的设备设施及装饰装修，无偿归原告所有，若被告未按合同约定将租赁房屋及其附属设施返还原告，则每逾期一天，被告按双倍日租金向原告支付房屋占有使用费。

2016年3月1日，原告将房屋交付给被告使用，但被告迟迟不支付租金。经原告多次催告，被告仅于2017年12月28日向原告支付了2016年3月1日至2016年10月31日期间的房屋租金100万元，此后未向原告支付任何费用，构成根本违约，应当按照合同约定支付违约金。被告延迟支付房屋租金超过30日，双方约定解除合同的条件已成就，原告有权解除本合同，并要求被告将房屋腾退给原告，房屋内一切设备设施、装饰装修归原告所有。

瑞驰莱克经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提出答辩意见。

本院经审理认定事实如下：

2号商业楼所有权人系国信嘉业，建筑面积1453.52平方米。2016年3月1日，国信嘉业（甲方）与瑞驰莱克（乙方）签订了《房屋租赁合同》，主要约定：乙方承租甲方的2号商业楼，建筑面积1453.52平方米，租赁期限自2016年3月1日至2021年2月28日。租金标准是150万元每年，第二年在第一年的基础上递增3%，第三年在第二年的基础上递增3%，以此类推。租金应按实际天数进行计算，交付采取上打租方式，按季度交纳，每季度月末15日前支付，租金总额是7 963 704元。租赁保证金375 000元，双方根据2010年10月28日签订的房屋租赁合同书中约定的保证金172 500元继续有效，作为本合同的部分保证金。合同签订之日，乙方应支付剩余保证金202 500元。如果因为乙方不履行合同致使合同提前终止时，甲方有权没收全部租赁保证金。租赁期满或者合同解除后，乙方应在当日将租赁房屋及其附属设施返还甲方。对于由乙方添附的设备设施及装饰装修，租赁期届满，无偿归甲方所有，但明确告知，必须由乙方拆除的除外，在拆除时，应恢复原状。返还后对于该房屋内未经同意遗留的物品，视为放弃其权利，甲方有权自行处置，发生的费用由乙方承担。乙方在未经甲方书面同意的条件下，不得将该房屋整体转租或分租。乙方逾期支付租金及其他应付款项连续超过30日的，甲方有权解除合同。合同约定的违约责任，若甲方未按合同约定支付租金及其他应付款项的，每逾期一日应按未付款万分之三支付违约金。因欠付租金导致合同解除的，合同解除后，甲方有权没收已支付的保证金。同时，乙方还应当支付租赁期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日支付逾期应付租金万分之三的违约金。本合同解除，乙方未按约定将租赁房屋及附属设施返还的，每逾期一天，应按双倍日租金支付房屋占有使用费。

上述合同签订后，原告表示于2016年3月1日将2号商业楼交付被告使用。

2017年12月28日，被告向原告支付了房屋租金100万元，有中国建设银行客户回单为证。原告表示该款为2016年3月1日至2016年10月31日期间的房屋租金，此后被告未向原告支付任何费用。原告主张2016年11月1日至2019年5月31日的房屋租金是4 046 123元。

依据合同约定，原告提供租金违约金的计算方法如下：1、逾期支付2016年3月1日至2016年5月31日期间房屋租金违约金75 038元，以375 000元为基数，按每日万分之三标准，自2016年3月1日至2017年12月28日，共计667天；2、逾期支付2016年6月1日至2016年8月31日的期间房屋租金违约金66 488元，以375 000元为基数，按每日万分之三标准，自2016年5月16日至2017年12月28日，共计591天；3、逾期支付2016年9月1日至2016年10月31日期间房屋租金违约金37 425元，以250 000元为基数，按每日万分之三标准，自2016年8月16日至2017年12月28日，共计499天；4、逾期支付2016年11月1日至2016年11月30日期间房屋租金违约金，以125 000元为基数，按每日万分之三标准，自2016年8月16日起计算至实际付清该季度房屋租金之日止；5、逾期支付2016年12月1日至2017年2月28日期间房屋租金违约金，以375 000元为基数，按每日万分之三标准，自2016年11月16日起计算至实际付清该季度房屋租金之日止；6、逾期支付2017年3月1日至2017年5月31日期间房屋租金违约金，以386 250元为基数，按每日万分之三标准，自2017年2月16日起计算至实际付清该季度房屋租金之日止；7、逾期支付2017年6月1日至2017年8月31日期间房屋租金违约金，以386 250元为基数，按每日万分之三标准，自2017年5月16日起计算至实际付清该季度房屋租金之日止；8、逾期支付2017年9月1日至2017年11月30日期间房屋租金违约金，以386 250元为基数，按每日万分之三标准，自2017年8月16日起计算至实际付清该季度房屋租金之日止；9、逾期支付2017年12月1日至2018年2月28日期间房屋租金违约金，以386 250元为基数，按每日万分之三标准，自2017年11月16日起计算至实际付清该季度房屋租金之日止；10、逾期支付2018年3月1日至2018年5月31日期间房屋租金违约金，以397 838元为基数，按每日万分之三标准，自2018年2月16日起计算至实际付清该季度房屋租金之日止；11、逾期支付2018年6月1日至2018年8月31日期间房屋租金违约金，以397 838元为基数，按每日万分之三标准，自2018年5月16日起计算至实际付清该季度房屋租金之日止；12、逾期支付2018年9月1日至2018年11月30日期间房屋租金违约金，以397 838元为基数，按每日万分之三标准，自2018年8月16日起计算至实际付清该季度房屋租金之日止；13、逾期支付2018年12月1日至2019年2月28日期间房屋租金违约金，以397 838元为基数，按每日万分之三标准，自2018年11月16日起计算至实际付清该季度房屋租金之日止；14、逾期支付2019年3月1日至2019年5月31日期间房屋租金违约金，以409 773元为基数，按每日万分之三标准，自2019年2月16日起计算至实际付清该季度房屋租金之日止。

经本院现场勘查，2号商业楼分地上两层地下一层，地上第一层的一部分由北京华伊马忠餐饮服务有限公司（以下简称华伊马忠公司）经营使用；一部分由北京康益友医药有限公司（以下简称康益友公司）经营使用；其他房屋均是上锁状态，未发现有人在此实际使用。华伊马忠公司于2018年1月25日在此登记，取得营业执照，法定代表人马忠。在本庭与马忠的谈话中，马忠表示通过钉钉网络科技有限公司居间，华伊马忠公司与瑞驰莱克于2017年12月21日订立房屋租赁合同，约定租赁2号商业楼2幢（建筑面积362.3平方米）用于经营，租期五年，自2018年1月1日起至2023年12月28日，租金每月52 171.2元。该合同订立后，双方按照约定履行。由于现在无法联系瑞驰莱克，且该房屋又出现了诉讼，之后的房租如何支付也发生问题；康益友公司于2016年7月6日在此登记，取得营业执照，法定代表人王德友。在本庭与王德友的谈话中，王德友表示房屋是2017年从苑秀娟手中承租过来的，房租每年25万元，至今仍在此经营。

国信嘉业表示不知晓瑞驰莱克向外转租上述房屋的情况，现虽然了解房屋实际占有使用情况，但本着合同的相对性原则，只要求瑞驰莱克解除合同，承担腾退交付房屋的义务，不再追加其他诉讼当事人。

本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，被告瑞驰莱克经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃当庭答辩和举证、质证的权利。

依法成立的合同，对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案中，原被告于2016年3月1日签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害公共利益，本院认定其合法有效，双方当事人应依照约定履行各自义务。依据该合同，能够确认原告按照约定将房屋交付被告，且被告于2017年12月28日支付了2016年3月1日至2016年10月31日期间的房屋租金100万元，表明其履行了部分支付房租的义务。但被告应对是否交纳2016年11月1日以后的租金承担举证责任，被告经公告传唤未到庭答辩及举证，应当承担举证不能的法律后果，故对原告主张被告未交纳2016年11月1日以后租金的主张，本院予以支持。被告拖欠租金超过30日，属于根本违约，原告有权解除合同。

关于合同的解除日期，原告主张于被告收到起诉状副本之日起解除，于法有据，本院予以支持。起诉状副本于2019年9月26日公告，经过60日视为送达，即2019年11月24日原被告的租赁合同解除。

合同解除后，违约方应当承担违约责任。原告要求被告支付2016年11月1日至2019年5月31日的房屋租金总额为4 046 123元，被告未提供证据予以反驳，根据证据规则，本院支持原告的该项要求。根据双方的合同约定，逾期支付房屋租金，被告每逾期一日应按未付款项的万分之三支付违约金。合同约定的租金按季度交纳，2016年3月1日至2016年10月31日房屋租金违约金已经确定为178 951元，2016年11月1日以后的租金因尚未交付，故租金违约金从租金应当交付之日起计算至实际交付日止，原告提交了2016年3月1日至2019年5月31日租金的违约金计算方法，本院予以采信。

原告主张被告已经支付的保证金172 500元不予退还，该要求符合合同约定，本院予以支持。被告未按照合同约定支付另一部分合同保证金202 500元，原告主张按照每日万分之三的标准，要求被告支付该部分保证金的违约金。对此本院认为，双方的合同中并未明确约定，且保证金是为了保证合同履行而设立，本案的租赁合同因被告违约而解除，故保证金失去保证合同履行的意义，原告在不主张该部分保证金的前提下，要求被告支付该部分保证金违约金，显然不合理，故该项请求，本院不予支持。

合同解除后，出租人有权依据合同相对性要求承租人腾退、返还租赁房屋，故原告要求被告腾退2号商业楼的诉讼请求，本院予以支持。现2号商业楼涉及多人多次转租，可能对2号商业楼内的设施设备、装饰装修有争议，本院不能一并处理，如果涉及新的纠纷，可以再另案解决。故对国信嘉业主张2号商业楼内设施设备、装饰装修归自己所有的要求，因缺乏依据，本院不予支持。

关于房屋占有使用费的标准，原告主张按日租金标准的双倍支付，即每日8981元，该主张的标准过高，赔偿责任不能过分高于实际损失。被告逾期腾退除了造成原告的租金损失外，原告未提供证据证明还有其他损失，本院参照双方合同中约定的租金标准酌情予以确定，即按照每日4490元的标准支付房屋占有使用费。

原告坚持依据合同相对性，要求被告承担违约责任，不主张2号商业楼部分房屋的实际占有人康益友公司、华伊马忠公司参加诉讼，对此本院认为原告的主张于法有据，本院予以采信。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、北京国信嘉业房地产开发有限公司与北京瑞驰莱克体育发展有限公司二○一六年三月一日签订的《房屋租赁合同》于二○一九年十一月二十四日解除。

二、北京瑞驰莱克体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内向北京国信嘉业房地产开发有限公司支付二○一六年十一月一日起至二○一九年五月三十一日止的房屋租金4 046 123元。

三、北京瑞驰莱克体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内向北京国信嘉业房地产开发有限公司支付二○一六年三月一日至二○一六年十月三十一日房屋租金违约金178 951元及二○一六年十一月一日至二○一九年五月三十一日的房屋租金违约金（按每日万分之三标准，包括1、以125 000元为基数，自二○一六年八月十六日起计算至实际付清之日止；2、以375 000元为基数，自二○一六年十一月十六日起计算至实际付清之日止；3、以386 250元为基数，自二○一七年二月十六日起计算至实际付清之日止；4、以386 250元为基数，自二○一七年五月十六日起计算至实际付清之日止；5、以386 250元为基数，自二○一七年八月十六日起计算至实际付清之日止；6、以386 250元为基数，自二○一七年十一月十六日起计算至实际付清之日止；7、以397 838元为基数，自二○一八年二月十六日起计算至实际付清之日止；8、以397 838元为基数，自二○一八年五月十六日起计算至实际付清之日止；9、以397 838元为基数，自二○一八年八月十六日起计算至实际付清之日止；10、以397 838元为基数，自二○一八年十一月十六日起计算至实际付清之日止；11、以409 773元为基数，自二○一九年二月十六日起计算至实际付清之日止）。

四、北京瑞驰莱克体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内将北京市门头沟区×2号商业楼腾退给北京国信嘉业房地产开发有限公司，腾退时不得损坏房屋的主体结构及附属设施。

五、北京瑞驰莱克体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内按照每日4490元的标准向北京国信嘉业房地产开发有限公司支付自二○一九年十一月二十五日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。

六、驳回北京国信嘉业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费三万九千一百六十九元，由北京瑞驰莱克体育发展有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。

公告费五百二十元，由北京瑞驰莱克体育发展有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审　　判　　长　　　杜　宇
人 民 陪 审 员　　　侯金凤
人 民 陪 审 员　　　付万萍

二○二○年四月十日

法　官　助　理　　　陈新明
书　　记　　员　　　孟　燕