岳阳楼区车之贵族一站式汽车服务中心、长江岩土工程有限公司土地租赁合同纠纷民事二审民事判决书

湖南省岳阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）湘06民终881号

上诉人（原审被告）：岳阳楼区车之贵族一站式汽车服务中心，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区××路××号。

经营者：刘乙枝，女，1976年1月5日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。

委托诉讼代理人：张婷，湖南金骏律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：长江岩土工程有限公司，住所地武汉市江岸区解放大道1863号。

法定代表人：郭麒麟，董事兼总经理。

委托诉讼代理人：叶海，湖北瑞通天元律师事务所律师。

上诉人岳阳楼区车之贵族一站式汽车服务中心（以下简称车之贵族）因与被上诉人长江岩土工程有限公司（以下简称长江岩土公司）土地租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2021）湘0602民初9955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

岳阳市车之贵族上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审。2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间不存在合法有效的土地租赁合同关系，本案租赁协议违反法律及行政法规的强制性规定自始无效。首先，根据土地管理法第四条、五十六条的规定，被上诉人作为案涉土地的管理人，在明知案涉土地用途为公共建筑用地的情况下，未经相关部门批准将土地出租给不知情的上诉人使用，还约定土地的用途为商业经营性用途，明显违反了法律强制性规定。所签订协议无效。其次，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条，上诉人未将涉案土地出租一事向相关部门备案，也未获得审批手续，亦不存在允许出租的例外情形。上诉人出租土地明显违反上述规定。该法第四十四、四十五、四十六条均系效力性强制性规定，明显损害了国家、集体及社会公共利益。最后，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第16条，被上诉人将案涉公共建筑用地出租给上诉人用于商业经营、改变土地用途这一客观事实，土地租赁协议应当认定无效。二、案涉租赁协议无效，一审法院确认双方的租赁协议于2021年4月1日解除系事实认定错误。

长江岩土公司辩称，一、被上诉人认为案涉租赁协议无效属理解适用法律错误，首先，案涉土体用途为公共建筑用地，属于建设用地范畴，符合土地管理法第四条关于土地利用应符合总体规划和用途的约定。其次，长江岩土公司作为案涉土地使用权人，有权对该土地享有占有、使用、收益的权利。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五、四十六条系管理性强制性规定。二、双方之间的土地租赁合同有效，解除合同的事实认定正确。

长江岩土公司向一审法院起诉请求：1、判决确认原告与被告车之贵族之间的不定期土地租赁合同已于2021年1月30日解除；2、判决被告立即腾退租赁土地，并同时拆除租赁土地上的建筑物、构筑物，恢复租赁土地原状；拆除地上建筑物、构筑物所需费用由被告自行承担；若被告在判决规定期限内拒不拆除并恢复租赁土地原状的，原告代为履行其义务所支出的各项费用由被告承担；3、判决被告立即向原告支付自2020年1月1日至2021年1月30日期间拖欠的租金27083元，以及按该拖欠租金总额为基数，自2021年1月31日起至实际付清之日止，按起诉时一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%/年标准计算利息[截至2021年7月31日起诉时（计181日），利息暂计：27083元÷3.85%/年/365天/年÷181天=517元]；4、判决被告自2021年1月31日起至实际腾退之日止，按68元/天的租金标准向原告支付租赁合同占有使用费[截至2021年7月31日起诉时（计181天），租赁土地占有使用费暂计：68元/天÷181天=12308元]；（以上各项款项暂合计：39908元）5、本案诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：2016年8月1日，原告长江岩土工程总公司（武汉）岳阳办事处（甲方）与被告车之贵族（乙方）签订了一份《租赁协议》，协议约定：甲方有岳阳市琵琶王路211号，原告公司岳阳办事处临街空地，租赁给乙方使用；乙方使用土地时，临时装修建筑必须规范，如果不符合岳阳市政府关于装修规定的，所造成的经济损失由乙方承担全部责任。土地使用费每年为15000元，时间为2015年1月1日起至2016年12月31日止，签约时开始缴纳租赁费，使用期限暂定2年。乙方必须按约定时间缴纳土地使用管理费，乙方若有违约超过两个月没缴租金，甲方有权终止合同，其造成的损失由乙方自己负担。甲方仅提供空地使用，并不承担其他任何义务。甲方已知晓乙方在空地有建设。乙方在使用土地过程中不得私自转租使用空地，不得对周边环境造成污染，并承担由此引出的一切责任和纠纷处理费用。因甲方对本土地长期使用规划不具有最终解释权，如因国家和地方建设，及不可抗力因素之影响，由于甲方上级要求改变用途而退租，引出双方的经济损失互不承担责任。但双方有变更协议的要求时，必须提前二个月通知对方。如遇拆迁，乙方所建筑和设施补偿归乙方所有。租期暂定2年，2年后双方合作意愿时重签协议，土地使用管理费依市场行情另议。租期满后，同等条件优先乙方。

被告车之贵族实际自2012年开始承租案涉土地。被告承租后，建了两层临时建筑物进行经营，租赁合同到期后，被告继续承租该土地，原告长江岩土公司未提异议，但双方未再续签租赁合同。2019年开始，双方约定土地使用费为25000元／年。被告按约定交付土地使用费至2019年12月31日。2020年1月6日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同及腾退通知书》，通知事项为：自本通知书送达之日起解除双方之间的房屋租赁合同关系；请被告于2020年2月29日前无条件腾退承租的房屋。2021年1月29日，原告再次向被告发出《腾退通知书》，通知事项为：不再与你放续签土地租赁合同；请被告于2021年4月1日前无条件办理承租的原告位于湖南省岳阳市岳阳楼区××路××号土地，并拆除所有承租土地上你方修建的建筑物。至今被告未予搬离该土地，也未再向原告交付租金。

另查明，2012年4月18日，原告就案涉土地向岳阳市规划局提起《办理临时建筑工程申请》（当时原告系将该土地租赁给案外人张卫兵，经营顺带汽车临时服务中心），2012年6月4日，岳阳市规划局在案涉土地的图纸上载明：“同意长江岩土工程总公司在图示红线范围内修建一栋一层临时汽车服务中心……”并批复“同意按此建筑方案实施”。

案涉土地为国有划拨土地，土地使用者为长江岩土工程总公司（武汉），国有土地使用权证号为岳市国用（2005）字第0××9号。2021年5月13日，原告改制后名称由“长江岩土工程总公司（武汉）”变更为“长江岩土工程有限公司”。

一审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷。涉案土地使用权系通过划拨的方式设立。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十六条规定，对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部分应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。根据上述规定，除符合该条例第四十五条的规定外，划拨土地使用权不得出租。违法出租的，有关土地管理部门应当作出行政处罚。一审法院认为，上述规定系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定。有关单位、个人违反上述规定的，应当受到行政处罚，但土地租赁合同并不当然因此无效。在本案中，原告长江岩土公司与被告车之贵族签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。租赁合同到期后，被告继续租赁该土地，原告未提出异议，根据合同法第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，自2017年1月1日起，原告与被告双方成立不定期租赁关系。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。2021年1月29日，原告向被告发出《腾退通知书》，明确不再与被告续签租赁合同，要求被告于2021年4月1日前搬离，双方的不定期土地租赁合同至2021年4月1日解除。租赁合同解除后，被告应当将涉案土地归还原告，并依照双方约定的租金标准向原告支付土地使用费。关于租金和使用费的标准问题，2019年之后的租金，双方已经约定按照25000元/年交纳，故被告应自2020年1月1日其按照25000元/年的标准向原告支付租金及土地使用费。截止至2021年1月30日，被告应当支付的租金为27083元，原告要求被告以该应付租金为基数自2021年1月31日起，按起诉时一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%/年标准计算资金占用利息的诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法予以支持。原告主张被告拆除租赁土地上的建筑物、构筑物，恢复租赁土地原状，一审法院认为，该临时建筑物系被告经原告同意所建，现被告已经就该部分损失向原告另行起诉（正在鉴定中），故对原告的该诉讼请求，本案不宜处理。综上，根据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第五百六十五条第一款、第七百三十五条第一款、第七百三十三条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，判决：一、确认原告长江岩土工程有限公司与被告岳阳楼区车之贵族一站式汽车服务中心之间的不定期租赁合同于2021年7月22日解除；二、被告岳阳楼区车之贵族一站式汽车服务中心搬离岳阳市琵琶王路211号，并将该土地交还原告长江岩土工程有限公司；三、由被告岳阳楼区车之贵族一站式汽车服务中心向原告长江岩土工程有限公司支付截止至2021年1月30日所欠的土地使用费27083元，并以27083元为基数，按年利率3.85%的标准计算自2021年1月31日起至债务实际清偿之日止的资金占用利息；四、由被告岳阳楼区车之贵族一站式汽车服务中心按25000元/年的标准向原告长江岩土工程有限公司支付自2021年1月31日起至债务实际清偿之日止的土地使用费；五、驳回原告长江岩土工程有限公司的其他诉讼请求；以上二、三、四项，限在判决生效后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定办理。

本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。

二审法院查明的事实与一审法院一致。

本院认为，本案二审争议焦点为车之贵族与长江岩土公司所签订的租赁协议效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，只有出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋及出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑进行出租的，该租赁合同才无效。而本案并不符合相关情形。另《中华人民共和国土地管理法》规定“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”,上述规定是从政府行政管理角度作出的规定，旨在规范对城镇国有土地的合理开发、利用和经营，加强土地管理，属于管理性规定，并不能理解为系对当事人民事行为的效力作出认定的效力性强制性规定，其违法后果仅产生相关行政责任,并非导致租赁合同无效。上诉人提出被上诉人将涉案土地出租未经批准及改变用途等情形均不影响合同效力。另当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，也不影响合同效力。一审法院认定本案双方合同有效，并无不当。故而一审法院认定双方合同于2021年4月1日解除亦无不当。本院予以维持。

综上所述，车之贵族的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费477元，由车之贵族负担。

本判决为终审判决。

审判长　程　鹏

审判员　赵顺容

审判员　袁学良

二〇二二年五月二十五日

书记员　曹姝颖