西藏宏运建设有限公司与***、西藏德信装饰材料有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

西藏自治区拉萨市城关区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）藏0102民初1833号

原告（反诉被告）：西藏宏运建设有限公司，住所地拉萨市。

法定代表人：赵其林，该公司董事长。

委托诉讼代理人：秦建，西藏雪域律师事务所律师。

委托诉讼代理人：何立霖，西藏雪域律师事务所律师。

被告：***，男，1970年8月18日出生，汉族，西藏德信装饰材料有限公司董事长，现住拉萨市。

委托诉讼代理人：久美朗珍，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。

被告（反诉原告）：西藏德信装饰材料有限公司，住所地拉萨市。

法定代表人：***，该公司董事长。

委托诉讼代理人：格列，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。

委托诉讼代理人：益西达瓦，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。

原告西藏宏运建设有限公司（反诉被告）（以下简称西藏宏运公司）与被告西藏德信装饰材料有限公司（反诉原告）（以下简称西藏德信公司）、***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017***9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西藏宏运公司的委托诉讼代理人秦建、何立霖，被告***及其委托诉讼代理人久美朗珍，被告西藏德信公司的委托诉讼代理人格列、益西达瓦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告西藏宏运公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告***分别于2012年10月29日、2012***29日、2013年5月26日和2014年9月5日签订的《租赁合同》《补充与变更协议》《租赁合同的补充与变更协议书（二）》和《租赁合同的租赁面积变更与补充协议书（一）》；2.请求判令二被告返还全部租赁物，即判令由二被告返还原告位于拉萨市民族北路1号宏运国旅家居装饰城内负一层的全部房屋；3.请求判令由被告***向原告支付拖欠的租金2268000元，违约金680400元，两项合计2948400元；4.请求判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2012年10月29日，原告与被告***签订《租赁合同》，双方约定”原告将位于拉萨市民族北路1号国旅广场宏运国际家居装饰城内负一层整层清水房出租给被告***使用；使用面积为6500㎡，租赁期限为20年，自2013年8月1日至2033年月31日止。被告***向原告承诺所承租负一层的用途为五金、家电、建材类销售等。本合同约定租赁期内的定期性缴纳费用包括：租赁、水电费等；双方约定本商铺的月租金单价为，每平方米／每月***元。本合同项下商铺的租金采取季度的方式支付；被告应于2013年10月31日前将当季度2013年8月1日至2013年10月31日第一期、第二期的租金一次性支付给原告，其余租金的支付时间为上一期租金到前期七个工作日，以此类推至本合同约定租金期满或本合同解除时止。被告***未按照本合同及本合同约定的时间、金额按时足额向原告支付定期性缴纳费用或临时性缴纳费用达三十日的，原告有权解除本合同，被告***逾期未向原告支付一次性缴纳、定期性和临时性等费用时，原告除有权解除本合同外无论原告是否解除本合同，被告***均应按逾期一日向原告支付未支付费用总金额3‰的损失，直至乙方付清为止。原告与被告***签订《租赁合同》后，原告依据双方合同的约定向被告***交付了全部租赁物，双方在履行《租赁合同》过程中还签订了下列补充合同与变更协议：

1.2012***29日，原告与被告***签订了《补充与变更协议》，双方在该协议中约定”原《租赁合同》中双方确定的由原告负责改造的施工项目（一楼中庭入口改造、负一层卫生间土建施工、一楼中庭自动扶梯购买安装及施工、地下室消防局部改造、地下室通风设备改造、地下室供暖安装施工等施工项目）现变更为由被告***自行负责设计与购买并改造施工，由此产生的设计与施工改造购买费用由被告***自行解决，施工改造完毕原告验收后，在租赁期间内被告***有权使用，原告不得向被告***收取除水电外的其他任何设施设备使用费，在合同租赁期满或租赁中止时，上述设施设备完好无偿归原告所有。基于上述改造费用系被告***承担，因此原告同意给被告***改造费用共计人民币3350000元，作为对被告***上述改造施工的支持；被告***有权在租赁期内前三个合同年度内从被告***应交原告租金中扣除（具体执行方式按照租赁合同第十四条第2款执）。”

2.2013年5月26日，原告与被告***签订《租赁合同的补充与变更协议书（二）》，双方在该补充与变更协议书中约定”原告同意将《租赁合同》计算租金起租时间延迟为2014年6月1日，至于每平方米租金，交租方式按原甲乙双方签订的《租赁合同》履行。负一楼停车场进出口，阳光棚由被告***全面改造，按原告要求标准履行。”

3.2014年9月5日，原告与被告***签订《租赁合同的租赁面积变更与补充一》，按本协议中约定的租赁面积6800平方米为租赁面积，被告***所牵涉原告的一切费用按6800平方米租赁面积来计算。

根据上述《租赁合同》和补充、变更协议的约定，被告***应向原告支付2014年6月1日至2018******日期间的租赁共计8568000元，扣除原告应承担的改造费用共计3350000元后，被告***应向原告支付2014年6月1日至2018******日期间的租金共计5***8000元。然而，被告***却未依据双方合同的约定按时足额向原告支付租金，经原告多次催要，被告***仅向原告支付租金共计2950000元，实际拖欠原告2014年6月1日至2018******日期间的租金共计2268000元；依据双方合同的约定被告***未按时足额向原告支付租金的行为属于违约行为，应向原告承担违约责任，且被告***的违约行为已符合双方在《租赁合同》中约定的解除合同条件。

另，被告***承租原告房屋后，现实际由被告西藏德信公司占有、使用，且被告***为被告西藏德信公司的股东。综上，为依法维护原告的合法权益，依据相关法律规定，向法院提起诉讼。请求依法支持原告的各项诉讼请求。

被告***答辩，我方并非本案适格主体，也并非本案合同相对方，请求驳回原告对被告***的起诉。

被告西藏德信公司答辩称，1.合同履约过程中租赁物出现漏水，滴水、渗水等现象，原告未对租赁物尽到修缮义务，造成被告方的损失；2.双方签订《租赁合同》对商场的经营范围明确约定为建材类经营，但原告擅自改变经营范围，且大大缩减商场建材类的经营，依据《合同法》68条之规定，我方行使不安抗辩权；3.合同解除需提前30日向被告告知，原告并未履行此项义务；4.租金计算并非如原告所诉拖欠金额为2268000元，应当为1000000元；5.依据《合同法》第114条之规定违约金计算方式过高，应当适当调整。

反诉原告西藏德信公司庭审中向本院提出反诉诉讼请求：1.请求判令解除反诉人和被反诉人分别于2012年10月29日签订的《租赁合同》、2012***29日签订的《补充与变更协议》、2013年5月26日签订的《租赁合同的补充与变更协议书（二）》和2014年9月5日签订的《租赁合同书的租赁面积变更与补充协议书（一）》。2.请求判令被反诉人向反诉人赔偿装饰装修损失18000000元；3.请求判令被反诉人向反诉人赔偿存货损失及预期收益损失12000000元；4.请求判令被反诉人承担本案反诉费。事实与理由，反诉人与被反诉人于2012年10月29日签订《租赁合同书》就拉萨市民族北路1号国旅广场宏运国际家居装饰城负一层的租赁事宜达成一致意见，并交付了押金100000元。反诉人基于该租赁合同，经被反诉人的明确同意，在租赁物宏运国际家居装饰城负一层上投入巨额资金进行了装饰装修，把原负一层的清水房装修成用于西藏国际国内顶级品牌建材的销售和体验店。

然而，在合同履约过程中，被反诉人未能按照合同的约定履行保证租赁物质量以及租赁物修缮的义务，自2015年开始出现了长期的漏水、滴水、渗水。甚至出现一楼租户在装修中一些管状物直接穿插至负一楼展厅的情形，造成反诉人装修的墙面坍塌、浸水、脱落以及陈列商品报废的直接损失。另外，被反诉人更是违反租赁合同中关于业态的约定，虽然在租赁合同中明确约定经营业态为建材类，但是实际上商城中已经大面积出现了水疗会所、餐厅酒吧、酒店、KTV娱乐等与建材类不相干的经营内容，致使整个宏运家居城以”家居建材”为主的经营业态发生了转变，导致目前部分原有的建材商家解除合同、退出经营或减少经营面积缩小损失，而承租了整整负一层且进行了巨额装修的反诉人更是常年亏损、经营举步维艰。因被反诉人的违约行为使得反诉人无法继续开展经营，根本无法实现承租该商场的目的。鉴于此，反诉人为维护自身利益，向法院提出反诉，请求依法审判，支持反诉人的诉讼请求。

反诉被告西藏宏运公司答辩称，1.答辩人与西藏德信公司之间不存在租赁关系，主张的相应诉讼请求，应予以驳回；2.答辩人与***之间存在租赁关系，合同履行过程中，***未按时支付租金，***存在违约行为；3.被答辩人诉称答辩人未尽到维持经营业态、修缮义务，无相应证据予以证实，请求驳回反诉人的诉讼请求。

原告西藏宏运公司为支持自己的主张向本院提供以下证据：1.原告西藏宏运公司提交原告公司的营业执照、工商信息登记、***身份证复印件，西藏德信公司的工商基本信息，证明原告与被告的诉讼主体，西藏德信公司实际占有、使用本案所涉案租赁物。被告***对该组证据的三性均予以认可。被告西藏德信公司对原告的证明目的不予认可。本院认为，该份证据证实西藏宏运公司、西藏德信公司及***的主体信息，但不能证明本案原、被告主体适格的事实，本院对原告的此项证明目的不予采纳；2.原告西藏宏运公司提交租赁合同原件一份，证明原与被告***约定租金、使用面积和租赁时间，被告***未在约定时间支付租金，原告有权解除合同，并对改造费用的承担及费用的支付进行了约定。被告***对该份证据三性予以认可，租赁合同约定了经营业态，租赁物主体结构出现瑕疵由原告负责修缮，现租赁物的氛围已不适合被告经营。被告西藏德信公司当时没有成立，但该组证据的真实性予以认可。本院认为，该份证据系原件，证据与本案有关联性，证据形式合法，本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以采纳。该组证据能够证实2012年10月29日，原告西藏宏运公司与被告***签订租赁合同，双方就租赁物的位置、面积及设施情况，租赁期限、用途、租金支付方式等权利义务约定明确，本院对原告的证明目的予以采纳；3.原告西藏宏运公司提交《补充与变更协议书》、《租赁合同的补充与变更协议书（二）》《租赁合同的租赁面积变更与补充协议书（一）》原件各一份，证明原告与被告***签订上述协议，双方约定补充与变更的相关内容，合同相对方为***并非西藏德信公司。被告***对双方签订的补充与变更的内容无异议，但认为2014年9月5日与原告西藏宏运公司签订合同相对方为西藏德信公司，之前***为了成立西藏德信公司，以发起人的名义与西藏宏运公司签订租赁合同，故合同相对方已从***变更为西藏德信公司。被告西藏德信公司的质证意见与被告***一致。本院认为，该组证据系原件，证据与本案有关联性，证据形式合法，本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以采纳，认为原告提交的《补充与变更协议书》、《租赁合同的补充与变更协议书（二）》《租赁合同的租赁面积变更与补充协议书（一）》均补盖有西藏德信公司的公章，证实原告明知转让行为，认可合同向对方由原来的***变更为西藏德信公司，原告提交的合同上补盖了西藏德信公司的公章。本院对原告的该项证明目的予以采纳，其余证明目的均予以采纳；4.原告西藏宏运公司提交《收据》、《中国建设银行单位客户专用回单》《中国建设银行网上银行电子回执》和发票，证明被告支付租金共计2950000元，被告***对该组证据的真实性予以认可，但认为租赁物的实际经营主体已变更为西藏德信公司。被告西藏德信公司认为已经向原告支付租金3050000元。本院认为，该组证据系原件，证据与本案有关联性，证据形式合法，本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以采纳。对原告的证明目的予以采纳。

被告***为支持自己的主张向本院提供以下证据：1.被告***提交营业执照复印件、企业基本信息复印件各一份，证明公司成立于2014年5月6日，被告***是成立西藏德信公司的发起人，租赁合同的权利义务行使人应为被告西藏德信公司。原告对该份证据的三性均予以认可，但对于被告的证明目的不予认可，认为不应认定权利义务的转让或转移，***一直以德信建材经营部对外经营，并非西藏德信公司的发起人。被告西藏德信公司对证据三性均予以认可。本院认为，该组证据系原件，证据与本案有关联性，证据形式合法，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以采纳。该组证据与原告提交的租赁合同、补充与变更合同及收取租金的票据能相互印证，据此，本院对被告证明目的予以采纳；2.被告***提交照片原件及视频资料，证明原告未遵守合同约定，擅自改变商城经营业态；承租房屋出现渗水、漏水等情况，西藏德信公司现无法正常经营，原告违反合同中关于修缮义务的约定；进货通道被大量的建筑垃圾堵塞，导致现无法正常经营；因原告的重大过失导致诸多业主纷纷撤离该商场。原告对该份证据的证据三性均不予认可，租赁合同对商场的界定、界限及建筑面积无明确约定，不应将商城的整体建筑包括外观认定为商城，认为没有自动扶梯链接的不属于商城的部分。造成被告承租的房屋漏水、渗水的原因尚不明确，合同约定原告只承担主体结构修缮，被告提交的几张照片不能证明品牌商家撤离原因是因原告未尽修缮义务所导致，通道堵塞是属于市场管理服务问题与原告无关。被告西藏德信公司对该份证据的三性均予以认可。本院认为，该组证据系原件，本院对其真实性、合法性、关联性予以采纳，该组证据证实西藏宏运家居装饰城的经营业态的现状，及租赁物的现状，本院对被告的此项证明目的予以采纳，但其余证明目的因缺乏相应证据予以佐证，本院不予以采纳。

被告西藏德信公司为支持自己的主张向本院提供以下证据：

1.被告西藏德信公司提交《租赁合同》、补充变更协议及《租赁合同》的补充与变更协议书（二）及《租赁合同书》的租赁面积变更补充协议（一），证明西藏德信公司与原告之间存在房屋租赁关系；原告应按照约定承担租赁房屋的修缮义务，保证商场经营项目及性质的不变；租金的支付方式的计算方式。原告对该份证据的三性予以认可。合同对修缮义务有明确约定，原告西藏宏运公司对该组证据三性均予以认可，认为修缮义务不符合合同约定。被告***对证据三性均予以认可。被告本院认为，该组证据系原件，本院对其真实性、合法性、关联性予以采纳。该组证据证实租赁合同中对合同相对人权利及义务的约定，本院对被告的此项证明目的予以采纳，其余证明目的无相应证据予以证实，本院不予采纳。2.被告西藏德信公司提交发票原件4张、收据原件1张、营业执照原件一份、西藏增值税普通发票原件4张、业务回单原件一份、单位客户专用回单原件一份，证明实际承租人系西藏德信公司；在原告未出现违约前被告积极在履行合同义务；已向原告支付租金3050000元及押金100000元整。原告除对该组证据中2017年7月16日发票不予认可外，对其余的发票均予以认可。对被告的证明目的不予认可，。被告***对证据三性均予以认可。本院认为，该组证据系原件，本院对其真实性、合法性、关联性予以采纳，该份证据中2017年7月16日出具的发票系物业管理费并非房租，对此本院不予采纳，其余证据证实***及西藏德信公司向原告西藏宏运公司支付租金事实，本院予以采纳。3.被告西藏德信公司提交《函》原件一份、录音资料一份、照片及视频一组，证明原告未履行租赁物的修缮义务构成违约，被告未按照合同约定保证商城关于”建材类”的经营面积，将原有经营范围中较大区域的商城出租用于非建材类的项目，使得商城的经营项目及性质发生了变化构成违约。原告认可收到《函》件，但对原告未尽到修缮义务，改变商城经营业态的事实不予认可。本院认为，该组证据系原件，本院对其真实性、合法性、关联性予以采纳，该组证据证实西藏德信公司于2017***7日向西藏宏运公司出具《函》一份，租赁物现状及整栋商场经营范围的事实，本院对被告的此项证明目的予以采纳，其余证明目的不予采纳。

反诉原告西藏德信公司为支持自己的主张向本院提供以下证据：1.反诉原告西藏德信公司提交《建设工程合同书》、《地下装饰土建部分工程决算》、《商业规划及市场内装饰设计合同》原件各一份、装饰装修合同原件两份、《装饰装修工程施工合同》原件三份、《供暖工程协议书》原件一份、《消防合同书》原件一份，证明反诉原告为经营在租赁物上投资巨额资金进行土建改造及装饰装修的事实，反诉被告西藏宏运公司对该组证据的三性均不予认可，对证明目的也不予认可。本院认为，该组证据系原件，本院对其真实性、合法性、关联性予以采纳，该组证据证实反诉原告对租赁物进行装饰装修的事实，本院对反诉原告的证明目的予以采纳。2.反诉原告提交授权委托书13份、存货余额表一份，证明为了与国内外多家高端建材品牌之间确立独家代理授权，产生巨大支出。反诉被告西藏宏运公司认为部分授权书的授权时间已过期，库存余额表系反诉原告出具，对其不予认可。本院认为，该组证据中授权书的真实性、合法性及关联性予以采纳，，因库存余额表系反诉原告自证，且无其他证据予以佐证，对反诉原告的证明目的本院不予采纳；3.反诉原告提交照片原件一组及视频证据原件一组，证明2018年1月15日反诉原告承租的租赁物出现大面积漏水、渗水情况，严重影响其正常经营。反诉被告西藏宏运公司认为此视频没有反应漏水点在哪里，不能证明系因商城主体结构存在质量瑕疵导致漏水，不能排除系反诉原告自身原因所造成。本院认为，该组证据系原件，本院对其真实性、合法性、关联性予以采纳，该组证据证实租赁物出现漏水、渗水的情况，但不能证明系因合同约定的主体结构原因所致，对反诉原告的该项证明目的本院不予采纳；4.反诉原告申请证人张国红出庭作证，证明西藏德信公司开业其就在该公司工作至今，开业第三年就出现漏水情况，楼上的家具店，木具店已搬走，后来开了酒店及KTV。证人陈瑶的证言，证明其2016年7月16日至今在西藏德信公司工作，我公司与美力娱乐公司签订协议，因当时美力娱乐公司在安装下水道管子，为了避免出现漏水情况，在宏运公司的人在场情况下签订了该份协议书。签订协议之前就有漏水情况，漏水原因系下水道破裂。反诉被告西藏宏运公司对证据三性均不予认可。两名证人与西藏德信公司存在利害关系，不能作为定案依据。本院认为，该组证人与反诉原告西藏德信公司系雇佣关系，存在利害关系，本院对该证人证言不予采纳。

反诉被告西藏宏运公司为支持自己的主张向本院提供以下证据：1.反诉被告西藏宏运公司提交《租赁合同》原件6份，证明2012年10月29日签订租赁合同中未对”商场”界定范围，不应将整栋建筑物认定涉案合同所指的商场，合同约定反诉被告保障对商铺主体结构及公共部位设施设备产生的质量问题进行维修。反诉原告西藏德信公司对证据三性予以认可，但对反诉被告的证明目的不予认可。本院认为，该组证据的真实性、合法性及关联性予以采纳，对反诉被告的证明目的本院予以采纳；2.反诉被告西藏宏运公司提交《单位工程质量竣工验收记录》、《分栋房屋套型统计表》照片及拉萨市工程质量监督报告，证明本案所涉租赁物所在建筑物为地下负一层和地上五层，于2011年12月30日验收合格，本案所涉租赁物负一层建筑面积为7833***平方米。房屋一至三层与四层至五层之间没有自动扶梯连接，从房屋结构上并未形成”商场”整体。本案所涉租赁物所在建筑物上的第六层于2015年12月1日开工建设，2016年8月29日竣工，故未在原被告租赁合同约定的”商城”内。反诉原告西藏德信公司对《单位工程质量竣工验收记录》《分栋房屋套型统计表》的证据三性予以认可，但对反诉被告的证明目的不予认可。本院认为，该组证据的真实性、合法性及关联性予以采纳，该组证据证实本案所涉租赁物的建筑物为负一层和地上五层，所涉建筑物的平方面积。反诉被告证明一层至三层以自动扶梯连接，四层至五层并未包括在原、被告租赁合同约定的”商城”内，对反诉被告的此项证明目的无事实依据，本院不予以采纳；3.反诉被告西藏宏运公司提交《租赁合同书》复印件26份、《市场管理服务合同》复印件25份、《房屋所有权证》复印件3份和西藏兰桂坊娱乐有限公司基本信息复印件1份、民事判决书复印件1份及照片23张，证明涉案租赁物所在建筑的一至三层，反诉被告已委托西藏宏运物业管理有限公司或房屋所有权人自行出租，用于家居建材经营的房屋面积为14776.82平方米，未出租的部分仍在按家居建材用途进行招租。2012年12月26日马文斌等人取得涉案建筑物1707.46平方米房屋的所有权，其自行出租用于娱乐经营，认为并未包括在双方签订房屋租赁合同约定的商城内。2012年10月30日其余陈睦富签订《商铺租赁合同书》，约定用途为餐饮、住宿的事实，***一直清楚，认为并未包括在双方签订房屋租赁合同约定的商城内。反诉原告西藏德信公司对该组证据的证据三性均不予认可，对反诉被告的证明目的不予认可。本院认为，该组证据的真实性、合法性及关联性予以采纳，该组证据证实涉案租赁物商城内反诉被告与部分承租者签订租赁合同，将商城内的部分商铺出租，并用于家居建材类经营，但仍然有部分商铺出租给了陈睦富用于餐饮、住宿及涉案租赁物商城内1707.46平方米的房屋用于经营娱乐场所的事实，对反诉被告认为上述商铺并未在原被告约定”商城”界定范围内的证明目的本院不予采纳；4.反诉被告西藏宏运公司提交承诺书原件一份，证明***对商场的营业现状是清楚与接受的，***并未将其在《租赁合同》中的权利义务转让给反诉原告的事实。反诉原告对证据三性予以认可，但对其证明目的不予认可。本院认为，对该组证据的真实性、合法性及关联性予以采纳，该组证据证实反诉原告拖欠反诉被告租金的事实，本院对反诉被告其余证明目的不予采纳；5.反诉被告西藏宏运公司提交协议书、收据原件各一份，证明反诉原告所述租赁物出现积水、渗水，造成财产损失，不排除由西藏美力娱乐有限公司在装修过程中所造成。反诉原告要求反诉被告承担责任，没有事实依据。反诉原告西藏德信公司对该组证据的证据三性予以认可，但对反诉被告的证明目的不予认可。本院认为，该份证据系原件，对该组证据的真实性、合法性及关联性予以采纳，该组证据证实反诉原告与西藏美力娱乐有限公司签订协议书，双方就协议书内容约定权利义务的事实，对反诉被告证明目的本院予以采纳。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2012年10月29日，甲方西藏宏运建设有限公司与乙方***签订《租赁合同》，约定甲方将位于拉萨市民族北路1号国旅广场宏运国际家居装饰城内负一层整层清水房出租给乙方使用；使用面积合计为6500㎡；租赁期限为20年；自2013年8月1日至2033年7月31日止；用途和经营范围为家电、五金及建材类销售等。甲方向乙方承诺在本合同租赁期内，该商场经营业态为建材类，商场经营项目与性质不会发生改变，若甲乙双方任何一方单方面改变经营业态，则改变经营业态方违约；乙方应在本合同生效的七日内，将押金100000元支付给甲方；2013年8月1日至2033年7月31日商铺月租金单价为***元／每平方米月，租金支付方式乙方应于2013年10月31日前将季度2013年8月1日至2013年10月31日的租金546000元一次性支付给甲方，第二期2013***1日-2014年1月31日的租金546000元，乙方于当季届满前2014年1月31日一次性支付给甲方，以后租金的支付时间为当季届满前缴纳，依次类推至本合同约定租赁期满或本合同解除时止；未依据本合同的约定修缮本合同项下商铺及一楼中厅公共部位设施设备时乙方有权解除本合同；乙方未按照本合同约定的时间、金额按时足额向甲方支付定期性缴纳费用或一次性缴纳费用达六十日的，甲方有权解除本合同；甲方擅自解除本合同或者因甲方原因造成乙方不能正常经营时，乙方有权选择继续履行本合同或解除本合同。乙方选择继续履行本合同的或甲方的其他行为构成违约，但不足以解除本合同的，甲方应向乙方支付一年的租金作为违约金，造成损失的应按实际损失给予赔偿，乙方选择解除本合同或同意甲方单方解除本合同或者因上述原因本合同被确认无效时，违约方应按本条款下述之全部约定向守约方支付赔偿金，1.乙方的装修按照2000元∕平方米向乙方进行赔偿；违约方还需全责赔偿守约方除装修外的其他全部损失（即：乙方的全部商品库存按乙方实际进货价加运费赔偿，商品库存在甲方赔偿后归甲方所有；其它乙方添置的设施设备等按乙方实际支出费用赔偿，甲方赔偿后该设施设备归甲方所有；合同租赁期内乙方预期收益损失等，乙方预期收益为1000万∕年）；乙方逾期未按本合同约定向甲方支付一次性缴纳费用、定期性缴纳费用等费用时，甲方除有权解除本合同外，且无论甲方是否解除本合同，乙方均应按每逾期一日向甲方支付未支付费用总金额3‰的损失，直至乙方付清为止。2012***29日，甲方西藏宏运建设有限公司与乙方***签订《补充与变更协议》约定，原《租赁合同》中甲乙双方确定的由甲方负责改造的施工项目现（一楼中庭入口改造、负一层卫生间土建施工、一楼中庭自动扶梯购买安装及施工、地下室消防局部改造、地下室通风设施设备改造、地下室供暖安装施工等设施项目）变更为由乙方自行负责设计与购买并改造施工。由此产生的设计与施工改造购买费用由乙方自行解决。基于上述改造费用系乙方承担。因此，甲方同意给乙方改造费用3350000元，作为对乙方改造施工的支持，乙方有权在租赁期内前3个合同年度内从乙方应向甲方缴纳租金中扣除此款。2013年5月26日，甲方西藏宏运建设有限公司与乙方***签订《租赁合同》的补充与变更协议书（二），双方对乙方装修改造时间及安全事故进行说明，对负一楼停车场出口具体改造说明进行了约定。2014年9月5日，甲方西藏宏运建设有限公司与乙方西藏德信装饰材料有限公司签订《租赁合同书》的租赁面积变更补充协议（一），约定，甲、乙双方约定租赁面积为6800㎡，乙方所牵涉甲方的一切费用按6800㎡租赁面积来计算。

2011年12月30日，拉萨市工程质量监督站对西藏国旅广场出具工程质量监督报告，工程类型及层数为框架、-1层、1-5层，工程地址拉萨市民族北路，工程类别一类工程主体，工程规模51054㎡，建设单位为西藏宏运建设有限公司。当日，出具单位工程质量竣工验收记录，综合验收结论为经各单位综合验收，该工程符合设计要求有和工程质量验收规范标准，单位工程质量合格。

另查明，2014年6月1日至2018******日期间，西藏德信公司应向西藏宏运公司支付租金自2014年6月1至2014年9月1日应支付租金546000元，2014年9月2日至2018******日应支付租金7996800元，共计为854***00元，***与西藏德信公司已向西藏宏运公司支付房屋租金共计2950000元，原、被告在双方签订的租赁合同中约定原告同意给被告改造费用共计人民币3350000元，被告有权在租赁期限内前3个合同年度从被告应交原告租金中扣除此款，故应缴纳租金中扣除改造费3350000元，以上共计向西藏宏运公司支付租金6300000元。被告西藏德信公司拖欠原告西藏宏运公司租金应为224***00元。

再查明，2012年12月26日，马文斌、马红俊、马少礼取得拉萨市民族北路以西、北京西路以北（国旅广场）部分房屋的所有权。2016年4月22日，成立西藏兰桂坊娱乐有限公司，其住所地址在西藏拉萨市民族北路1号国旅宏运商场内1楼1-3-38、1-4-1至1-4-9号商铺，经营范围为：酒吧、KTV服务。

本院认为，针对本诉部分，一、关于原、被告主体问题，2012年10月29日，西藏宏运公司与***签订《租赁合同》，后双方签订诸多补充与变更协议书，而原告西藏宏运公司向法庭提供的双方签订的《租赁合同》，补充与变更协议、《租赁合同书》的租赁面积变更补充协议（一）与《租赁合同》的补充与变更协议书（二）等均补盖有西藏德信公司公章，且原告提交自2016年6月14日起的房屋租金交纳者为西藏德信公司，西藏宏运公司也开具了发票。综上本院认为，被告***与原告西藏宏运公司签订租赁合同及诸多补充与变更合同的权利义务已经转让给被告西藏德信公司，原告西藏宏运公司对此不仅明知，并且已默认合同权利义务的转让行为。认为本案实际合同履行者为西藏德信公司，西藏德信公司为本案适格民事主体。据此驳回原告西藏宏运公司对被告***的起诉。

二.关于被告西藏德信公司是否拖欠租金，被告是否存在违约行为，庭审中，被告西藏德信公司对拖欠租金的事实予以认可，西藏德信公司抗辩拖欠租金的原因为原告西藏宏运公司公司未尽到合同义务，存在违约行为，据此行使不安抗辩权。经查明，被告西藏德信公司未按时、足额向原告支付（2014年6月1日至2018******日）期间租金，拖欠租金金额为854***00元，扣除被告***向西藏德信公司已支付租金2950000元，按合同约定被告应交租金中扣除原告承诺承担的维修金3350000元，被告西藏德信公司实际拖欠租金为224***00元。被告西藏德信公司拖欠租金行为构成违约，被告西藏德信公司应当承担违约责任。但原告西藏宏运公司要求支付违约金过高，本院酌情调整为223***00元×15%=334920元的，原告西藏宏运公司要求被告西藏德信公司支付租金224***00元、违约金334920元的诉讼请求无法律依据，本院予以支持。

反诉部分争议焦点为：反诉被告西藏宏运公司是否按照《租赁合同》约定，尽到关于商城”业态”及”修缮”等义务，是否存在违约行为。本院认为，按照2011年12月30日拉萨市工程质量监督站对西藏国旅广场出具工程质量监督报告，工程类型及层数为框架、-1层、1-5层，据此认为，原、被告租赁合同约定的”商场”界定，但结合上述证据，认为本案中的”商城”应当以工程验收时出具的工程质量监督报告载明的楼层”-1层、1-5层”为准。原告提交照片、视频及PPT等证据证明承租物出现漏水、渗水，反诉被告未尽到修缮义务，导致反诉原告告无法正常经营，反诉被告存在违约情形。本院认为，本案反诉原告承租的租赁物出现漏水、渗水情况的证据确实，充分，本院予以认定。但反诉原告提交的证据仅能证明租赁物出现漏水、渗水的事实，不能证明漏水、渗水的原因系租赁合同约定的”商铺主体结构及公共部位设施设备所产生的质量问题”所导致，不排除导致出现渗水、漏水因其他原因所致，据此反诉原告主张”商铺主体结构及公共部位设施设备所产生的质量问题”反诉被告未尽到修缮义务的事实，存在违约，因缺乏相应证据证实，本院不予采纳。

二、关于反诉被告是否存在改变商城”业态”的方面，反诉原告提交照片、视频及PPT等证据证实反诉被告违反合同约定擅自改变商城”业态”。反诉原告提交证据确实充分，本院予以认定。而反诉被告提交房产证，证明2012年12月26日，马文斌、马红俊、马少礼取得拉萨市民族北路以西、北京西路以北（国旅广场）部分房屋的所有权，现用于非建材类经营；2016年4月22日，在西藏拉萨市民族北路1号国旅宏运商场内1楼1-3-38、1-4-1至1-4-9号商铺成立西藏兰桂坊娱乐有限公司，其经营范围为酒吧、KTV服务。反诉被告在签订合同后确实将商场外面的部分商铺出售或出租给他人，并且并非按合同约定经营”建材类”销售。因上述商铺均在商场外面醒目场所，反诉原告明知商场的部分商铺已经改变经营”业态”，反诉被告于2012年12月26日已将商场的部分商铺出售给他人，并在经营非建材类销售，在长达近五年期间反诉原告均未提出异议，并多次向反诉被告支付租金。综上本院认为反诉原告默示反诉被告改变部分商铺”业态”的行为。反诉原告认为反诉被告擅自改变商场的经营业态，存在违约行为的意见，本院不予采纳。

本院认为，本案诉讼当事人均要求解除双方分别于2012年10月29日、2012***29日、2013年5月26日和2014年9月5日签订的《租赁合同》《补充与变更协议》《租赁合同的补充与变更协议书（二）》和《租赁合同的租赁面积变更与补充协议书（一）》，基于双方当事人的意思自治，本院对该项诉讼请求予以支持，据此，西藏宏运公司要求西藏德信公司返还位于拉萨市民族北路1号宏运国旅家居装饰城内负一层整层的全部房屋的诉讼请求，本院予以支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第八十八条、第七十七条第一款，第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第六十六条、第六十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）西藏宏运建设有限公司与被告（反诉原告）西藏德信装饰材料有限公司分别于2012年10月29日签订的《租赁合同》、2012***29日签订的《补充与变更协议》、2013年5月26日签订的《租赁合同的补充与变更协议书（二）》和2014年9月5日签订的《租赁合同书的租赁面积变更与补充书（一）》；

二、被告（反诉原告）西藏德信装饰材料有限公司自本判决书生效之日起十五日内向原告（反诉被告）西藏宏运建设有限公司返还位于拉萨市民族北路1号国旅广场宏运国际家居装饰城内负一层整层；

三、被告被告（反诉原告）西藏德信装饰材料有限公司自本判决书生效之日起十五日内向原告（反诉被告）西藏宏运建设有限公司支付租金224***00元，违约金334920元；

四、驳回原告（反诉被告）西藏宏运建设有限公司的其他诉讼请求；

五、驳回（反诉原告）西藏德信装饰材料有限公司的全部诉讼请求；

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费30387.2元，由原告（反诉被告）西藏宏运建设有限公司负担382.1元，被告（反诉原告）西藏德信装饰材料有限公司负担26567元。

反诉案件受理费9***00元，由被告（反诉原告）西藏德信装饰材料有限公司自行负担。

如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区拉萨市中级人民法院。

审判长　于 永 红

审判员　群　　英

审判员　达瓦卓嘎

二〇一八年四月二十三日

书记员　米玛拉吉