赤峰龙城建筑有限责任公司与某某、赤峰广某房地产开发有限责任公司二审民事判决书

内蒙古自治区赤峰市中级人民法院

民事判决书

（2020）内04民终2074号

上诉人（原审被告）：赤峰龙城建筑有限责任公司，住所地赤峰市新城区玉龙街金帝商务大厦B座一区845号。

法定代表人：杜文学，系经理。

委托诉讼代理人：王鉴，内蒙古原法律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，女，1968年5月29日出生，满族，个体工商户，现住内蒙古自治区赤峰市。

委托诉讼代理人：李国玉，内蒙古京宇信律师事务所律师。

原审被告：赤峰广某房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市巴林右旗大板镇索博日嘎街西段北侧。

法定代表人：郝春伟，系执行董事兼经理职务。

上诉人赤峰龙城建筑有限责任公司因与被上诉人***、原审被告赤峰广某房地产开发有限责任公司执行异议之诉纠纷一案，不服巴林右旗人民法院（2019）内0423民初2765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人赤峰龙城建筑有限责任公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。首先，一审法院适用法律错误。本案的适用情形很明确，被执行人和执行标的是房地产开发企业名下的商品房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议规定），本案应当适用异议规定的第二十九条，而不是适用第二十八条，两条之间的主要区别是二十九条第二款“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。而本案涉及的标的物就已经不只一套商品房，况且上诉人获悉，被上诉人在涉案商品房小区同样另案起诉了，坐落于本小区的其他商品房（至少四套）排除执行的执行异议之诉。可见，被上诉人并不符合异议规定的第二十九条的规定，在此情况下，一审法院选择性适用第二十八条，属于适用法律不当，变相的袒护了被上诉人不符合规定的利益。第二点，被上诉人一审作为原告主体不适格，一审时，被上诉人以自然人名义起诉，但依据的证明法律关系的证据，是案外人天某节能环保有限公司名义同第三人签订的《保温材料供货合同》，基础法律关系是供货合同关系，依据合同相对性，被上诉人不具有一审作为原告主体起诉的资格。而且，被上诉人与第三人之间也不符合关于“签订合法有效的书面买卖合同”的规定，依据《建筑法》61条，建筑工程竣工验收合格后方可交付使用，未经验收或不合格，不得交付使用的规定，属于法律强制性规定。《合同法》52条规定了违反法律行政法规的合同属于无效合同，所以本案不仅没有书面的商品房买卖合同的形式要件，同时，也属于法定无效的情形，无论是二十八条还是二十九条都要求“在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同”。况且，一审法院也认可依据物权法“涉案房屋所有权尚未转移”，可见本案主要争议是适用异议规定的哪一条更为合理，以及有没有查清不动产未办理过户登记是否基于买受人的原因等。被上诉人或案外人天某节能环保有限公司，假定有权利，也应和上诉人一样的同等的债权请求权，并不具有优先性，其充其量有请求物权所有权人（第三人）办理过户的请求权，而没有物权期待权。因此，真正买卖关系的买受人在办理房屋过户手续后，才能取得该房屋的所有权，本案中，涉案房屋登记在第三人名下，并未办理产权变更手续，所以被上诉人并非涉案财产的利害关系人，无权提起案外人执行异议之诉，涉案保全并无不当。

被上诉人***答辩服判，原审被告赤峰广某房地产开发有限责任公司未答辩。

被上诉人***向一审法院起诉请求：请求解除一审法院作出的（2019）内0423民初1789号民事裁定中关于“对广某公司开发的位于巴林右旗大板镇凤凰城建设项目中的14#-14-5021、12#-3-202号房屋的扣押”，因本案所发生的诉讼费用由被告负担。

一审法院认定事实，2018年5月14日，原告***以赤峰天某节能环保有限公司的名义与被告广某房地产公司签订了《保温材料供货合同》。合同明确约定材料价格、标准、材料款结算等。其中材料款结算方式为用其开发建设的的位××镇、12号、14号、15号楼房屋抵付材料款。抵付材料款的楼房价格为二楼、五楼每平米3480元，三楼、四楼每平米3680元，六楼每平米3480元。房屋依据供应材料数量金额给予拨付，最终房屋总价款与挤塑板价款质检互找差价。经核算，自合同签订之日至2018年11月29日，赤峰天某节能环保有限公司所供应材料款共计1224591.97元。2018年12月21日，按保温材料供货合同约定，广某房地产公司将开发建设的四套楼房抵付给原告***（房屋号分别为14-5-301、15-5-201、12-3-202、15-3-602），并按保温材料供货合同约定价格签订了《房屋认购协议》。原告***认购被告广某房地产公司开发建设的××旗，暂定建筑面积97.65平米，每平米单价3630元，总价款355558.5元；14号楼5单元201室，暂定建筑面积90.58平米，每平米单价3580元，总价款324276.4元。同日，原告***为被告广某房地产公司出具了一枚收到广某房地产公司抵付材料款的大板镇凤凰城A区4套房屋款1249996.8元的收据，同时向被告广某房地产公司补交了购房差价款25404.83元。另查明，2019年5月23日，龙城建筑公司向一审法院提起诉讼保全申请，要求保全被告广某房地产公司开发建设的位于巴林右旗大板镇凤凰城建设项目中的33套楼房。2019年5月24日，一审法院作出（2019）内0423民初1789号民事裁定书，对上述33套楼房进行查封。其中包括12号楼3单元202室、14号楼5单元201室楼房。查封后，原告***对一审法院作出（2019）内0423民初1789号民事裁定书提出书面异议。2019年7月29日，巴林右旗人民法院作出的（2019）内0423执异202号民事裁定书，裁定驳回原告***提出的保全异议请求。上述事实有原告向一审法院提供的（2019）内0423民初1789号民事裁定书、（2019）内0423执异202号民事裁定书、保温材料供货合同、付款申请表、房屋认购协议书、收据，被告广某房地产公司提供的保温材料供货合同、收据、商品房销售许可证以及原、被告庭审陈述等证据予以证实。

一审法院认为，确定原告***对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益（即所有权或物权期待权）是解决本案的关键。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力”，第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”之规定，至一审法院作出（2019）内0423民初1789号民事裁定扣押涉案房屋时，该房屋依然登记在被告广某房地产公司名下，即涉案房屋的所有权尚未转移，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，同时具备上述情形时，买受人对登记在债务人名下的不动产提出的异议才能成立。就本案而言，原告提供的证据能够证实，在人民法院查封之前，案外人赤峰天某节能环保有限公司与被告广某房地产公司签订了《保温材料供货合同》，合同约定被告广某房地产公司用“凤凰城的楼房抵付材料款”，并经案外人赤峰天某节能环保有限公司同意，原告***与被告广某房地产公司签订《房屋认购协议》，原告补足楼房差价款后，被告广某房地产公司将涉案楼房交付给了原告***，亦非因原告自身原因未办理登记过户手续。综上所述，原告***与被告广某房地产公司之间的《房屋认购协议》是在被告龙城建筑公司保全之前，此合同未损害龙城公司的利益，应属于有效合同，并已实际履行，原告***已经享有对涉案楼房的物权期待权，故原告***的诉讼请求，证据充分，理由成立，一审法院应予以支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行一审法院作出的（2019）内0423民初1789号民事裁定中对赤峰广某房地产开发有限责任公司名下的的位××旗、14号楼5单元201室楼房的查封。一审法院作出的（2019）内0423执异202号民事裁定书于本判决发生效力时自动失效。

二审期间，被上诉人提交（2019）内04民众3247号民事判决书一份，证明该判决的事实和本案完全一样，案外人提起异议之诉，排除了保全执行，建筑企业不服一审判决后上诉，二审予以维持。上诉人质证认为该判决与本案没有关联性合法性，我国不是判例法国家，不能证明被上诉人的证明目的。经本院审查认为，被上诉人提交的证据与本案不具有关联性，本院不予采信。

二审经审理查明的事实与一审法院认定事实一致，本院直接予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为被上诉人***就涉案财产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中***与原审被告赤峰广某房地产开发有限责任公司于2018年12月21日签订《房屋认购协议》用以抵顶赤峰广某房地产开发有限责任公司欠付的材料款，双方房屋买卖关系成立，赤峰广某房地产开发有限责任公司向***交付涉案房屋，虽然涉案房产尚未办理过户手续，但并非***自身的原因。故***提起执行异议之诉，符合上述规定的情形，***享有排除强制执行的民事权益，一审予以认定并无不当，本院予以支持。上诉人赤峰龙城建筑有限责任公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条予以处理，对此本院认为，第二十九条系对房屋消费者物权期待权的保护，其所保护的对象必须是消费者，不适用于本案。综上所述，上诉人赤峰龙城建筑有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人赤峰龙城建筑有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长   张欢欢

审 判 员   王旭文

审 判 员   孙晓东

 

二〇二〇年六月十八日

法官助理   冯　玲

书 记 员   史慧敏