鄂尔多斯市建民房地产开发有限公司、某某等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

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内蒙古自治区鄂托克旗人民法院

民 事 判 决 书

（2021）内0624民初1440号

原告：鄂尔多斯市建民房地产开发有限公司，统一社会信用代码91150627776118831W，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市伊旗阿镇工贸大厦A座7楼。

法定代表人：王生明，该公司董事长。

委托诉讼代理人：乔文艺，该公司员工。

被告：***，男，1963年10月7日出生，汉族，无业，现住内蒙古自治区包头市九原区。

第三人：王建明，男，1976年10月7日出生，汉族，现住内蒙古自治区。

第三人：鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司，统一社会信用代码：9115060270141461XC,现住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区宝日陶亥勒东街南20号。

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法定代表人：方建国，该公司董事长。

原告鄂尔多斯市建民房地产开发有限公司与被告***房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理。本案于2021年6月16日第一次开庭、原告及其被告到庭参加诉讼。第一次庭审结束后，被告申请追加第三人王建明、鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司参加诉讼。本案于2021年7月12日第二次开庭，原告委托诉讼代理人乔文艺、被告***到庭参加诉讼,第三人王建明，鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司经本院传票依法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理，本案现已审理终结。

原告鄂尔多斯市建民房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付所欠原告405332.8元购房款并支付利息（利息自2014年4月1日起至2019年8月19日按照中国人民同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2009年7月26日被告购买了原告位于棋盘井镇××小区××＃楼××底商，被告当时支付了部分购房款，剩余405332.8元购房款，原告同意给被告办理按揭贷款，但后来遇上国家政策调整无法办理按揭贷款。案涉房屋于2014年7月3日完成竣工验收，符合居住条件。原告要求被告支付所剩购房款但未果，无奈特向贵院起诉，望依法裁判。

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被告***辩称，原告起诉遗漏了第三人鄂尔多斯市第三建筑公司。因本案涉案房屋属系被答辩人与鄂尔多斯市第三建筑公司、原告三方基于《供材料顶楼房协议》产生的法律关系，本案所涉项目位于棋盘井镇，在2008年原告开发的凯源嘉园项目施工方为鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司，被告为鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司提供钢材。2008年底因为原告下落不明，拒付施工方鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司工程款，造成工程停工，被告的材料款无法收回。2009年原告和被鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司经过协商，原告、被告和鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司达成《供应材料顶楼房协议书》，三方约定用鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司应收原告的工程款抵顶其欠被告的材料款，故本案遗漏了关键当事人鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司。原告主张被告拖欠购房款的诉讼请求不能成立，理由如下：一是由于原告与其他案外人因纠纷诉至法院，导致本案抵顶的房屋被鄂托克旗人民法院查封，一直到2015年5月份才解封，此时房价已经严重下跌，被告要求原告给予补偿，原告承诺以本案抵顶的房屋全部抵顶，互不相欠；二是被告基于以物抵债的事实取得涉案房屋的所有权，并非买卖合同关系。根据鄂尔多斯市中级人民法院（2011）鄂中法执复异字第226号执行裁定书，被告对案外人执行复议成立，被告已经于2016年登记为本案的房屋所有权人，原告应当知道，诉讼时效应当从此时开始计算。原告现在起诉已经超过了《中华人民共和国民法典》规定的诉讼

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时效。原告没办理贷款属于违约，原告应该承担责任。综上所述，请法院驳回原告的诉讼请求。

第三人王建明、鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司未到庭发表答辩意见，未提供书面答辩意见。

原告围绕诉讼请求向本院提交以下证据：

1.《供材料顶楼房协议书》复印件1份、《借款单》复印件1份，与原件核对无异，证明2009年7月26日原告、王建明和鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司达成协议，约定原告将棋盘井凯源嘉苑小区3号楼5号连体地商转让给被告***，价款为1977109.8元，其中1571777元购房款由鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司以工程欠款形式代***支付了购房款，剩余405332.8元原告同意给被告办理按揭贷款的方式进行支付，约定按揭贷款的方式是10年，但是由于鄂尔多斯市房地产进行政策调控，2011年-2020年多年来原告与银行沟通要求案涉房屋给被告办理贷款，但是银行一直没有同意，故原告直接起诉要求被告支付剩余房款。

被告对协议书的真实性认可，是鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司和原告付不了被告材料款就协商顶房款；对借款单不认可，不是被告打的条子，被告不清楚。

第三人王建明、鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司未质证。

本院认为原告提交的《供材料顶楼房协议书》和《借款单》互相佐证，证实鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司欠被告钢材款

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本息共计1571777元，原告将位于棋盘井凯源嘉苑3号楼5号连体底商以付工程款的方式抵顶给鄂尔多斯市第三建筑公司，鄂尔多斯市第三建筑有限公司用该房屋抵顶欠付被告的钢材款，而房屋价格为1977109.8元，剩余房款405332.8元由原告给被告办理按揭贷款时扣回，第三人的员工王建明向原告出具金额1571777元的借款单证实原告和鄂尔多斯市第三建筑有限公司抵顶的工程款数额为1571777元，本院对该证据的真实性、合法性以及与本案的关联性予以确认并采信。

2.原告与被告2021年5月26日至2021年6月16日的微信聊天记录、2021年5月27日的通话录音、2021年6月15日通话录音、2021年6月16日的通话录音，证明被告认可欠款同意支付，但是让原告和鄂尔多斯市第三建筑公司的王建明主张。

第三人王建明、鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司未质证。

被告对原告提交的2021年5月27日通话录音的真实性认可，确实是原告委托诉讼代理人被告之间的通话录音；对原告提交的2021年6月15日的通话录音的真实性认可，对2021年6月16日通话录音的真实性认可，对该组证据的证明目的不认可，被告不同意给原告钱。

本院认为上述通话录音和微信聊天记录为原告委托诉讼代理人和被告就案涉未付房款进行沟通，本院对该证据的真实性、合法性以及与本案的关联性予以确认并采信。

3.建设工程竣工验收备案表复印件1份，与原告当庭核对无

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异，证明2014年7月3日原告出售给被告的案涉房屋相关的竣工工程竣工验收后才能与银行协商办理相关按揭贷款手续。

被告对该证据的质证意见为不清楚这个事情。

第三人王建明、鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司未质证。

本院认为该证据证实案涉房屋于2014年7月3日进行验收备案，本院对该证据的真实性、合法性以及与本案的关联性予以确认并采信。

4.（2012）内民一终字第114号调解书复印件，与原件核对无异，证明第三人王建明为鄂尔多斯第三建筑公司的项目经理。

被告对该证据认可无异议。

第三人王建明、鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司未质证。

本院认为该证据为生效法律文书，该文书中列明王建明为第三人鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司项目经理，且该调解书内容为案涉工程的工程款给付问题，而王建明于2009年向原告出具案涉房屋工程款借款单，原告提交的该证据与原告提交的借款单互相佐证，证明原告用案涉房屋抵顶应付给第三人鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司的应付工程款1571777元，本院对该证据的真实性、合法性以及与本案的关联性予以确认并采信。

被告围绕答辩意见向本院提交以下证据：1.鄂尔多斯市中级人民法院（2011）鄂中法执复异字第226号执行裁定书复印件1份，与原件核对无异，证明剩余的欠款1977109.8元已经从鄂尔多斯市第三建筑公司扣除了，与原告没有关系。

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原告对执行裁定书真实性认可，证明目的不认可。该裁定中只是查明案涉房屋买卖的形成过程并没有确定剩余购房款是由三建公司代被告向原告支付。

第三人王建明、鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司未质证。

本院对该证据的真实性、合法性予以确认，该证据载明原告、被告和第三人鄂尔多斯市第三建筑公司三方自愿达成供材料顶楼房协议书约定用3号楼5号连体底商抵顶材料款，3号楼5号连体地上的价格为1977109.8元，由鄂尔多斯市中级人民法院作出的（2011）鄂民二初字第30号判决书认定鄂尔多斯市建民房地产开发有限公司欠鄂尔多斯市第三建筑有限公司工程款560余万元，进而以案涉《供材料抵顶楼房协议》真实性有效为由认定***的异议成立并于2015年5月2日作出（2011）鄂中法执复异字第226号执行裁定书。本院认为该裁定书以并未载明案涉房屋价款已经从鄂尔多斯市第三建筑公司扣除以及与原告无关的事实，但是该证据证实原告因案涉房屋提起过执行复议的事实。

2.办理案涉房屋房产证单据复印件9张，与原件核对无异，包括完税证明3张、测绘费收据1张、建设银行业务收费凭证1张、工商银行业务单1张、税收缴款书1张、维修基金收据1张和房屋所有权登记税收凭据1张，证明原告已经办理了案涉房屋所有权登记，办理登记时间为税收完税证明开出来1、2天左右就是2016年12月14日左右。

原告对上述单据的真实性认可，对办房产证时间认可。

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第三人王建明、鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司未质证。

本院对建设银行业务收费凭证与工商银行业务单的真实性合法性认可，但是未载明是案涉房屋相关交易，对其与本案的关联性不认可，对该证据不予采信。其余票据互相佐证，可以证明原告办理房屋所有权登记支付税费的事实，但是不能证明原告办理了案涉房屋所有权登记的事实，对其真实性、合法性以及与本案的关联性予以确认，对该证据予以采信。

第三人王建明、鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司未提供书面证据。

根据原被告的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：

2009年7月26日原告作为甲方（建设单位）、鄂尔多斯市第三建筑有限公司棋盘井凯源嘉苑项目部作为乙方（施工单位）、被告***作为丙方（供货单位），三方达成《供材料顶楼房协议书》，该协议书内容如下：鄂尔多斯市第三建筑有限公司棋盘井凯源嘉苑项目部自愿将欠被告***的钢材款1080377元和利息491400元，共计1571777元材料款顶给丙方连体底商一套，甲、乙、丙三方确定为3号楼5号联体底商，最终抵顶方式为甲方以付工程款方式顶与乙方，乙方以付材料款方式顶与丙方，3号楼5号联体底商初测面积约247.51元，每平方米售价为7988元，合计价款1977109.8元，楼房价约超出钢材款405332.8元，超出部分甲方给丙方办理银行按揭贷款时扣回，扣回的款项按甲

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乙双方签订的协议办理（计价面积以房管部门发放的房屋所有权证据为准），甲方负责给丙方办理合法登记备案手续和银行按揭手续，但相关客户费用由丙方承担，此协议签订之日起生效，甲乙丙各持一份，不准违约，如违约由违约方承担一切法律责任并且造成的经济损失全由违约方负责，原告负责人王志军、乙方鄂尔多斯市第三建筑有限公司棋盘井凯源嘉苑项目部负责人王建明和丙方***在协议上签字捺印，落款日期为2009年7月26日。2009年7月26日王建明向原告出具借款单一张，载明鄂市第三建筑有限责任公司借工程款1571777元，借款单上机关批示处由鄂尔多斯市建民房地产开发有限公司当时的领导张小平签字确认。2014年7月3日位于棋盘井镇××小区××楼、××楼和××楼在××旗住房和城乡规划建设局进行建筑工程竣工验收备案登记。

2011年被告***不服鄂托克旗人民法院作出的（2011）鄂法执异字第171-2号裁定书向鄂尔多斯市中级人民法院提起复议，要求解除对凯源嘉苑3号楼5号底商的查封，***复议理由为2008年鄂尔多斯市建民房地产开发有限公司在鄂托克旗棋盘井镇开发建设××商品房，被告在开发过程中给施工方鄂尔多斯市第三建筑有限公司供应材料，后鄂尔多斯市建民房地产开发有限公司不能如期支付材料款，经被告与鄂尔多斯市建民房地产公司自愿协商达成《供材料抵顶楼房协议》抵顶被告材料款。鄂尔多斯市中级人民法院立案受理了被告***的复议申

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请后查明以下事实：内蒙古高级人民法院于2015年3月20日依法作出（2015）内民一终字第3号判决书认定鄂尔多斯市建民房地产开发有限责任公司为鄂旗棋盘井凯源嘉苑开发建设单位和所有权人。2009年8月20日***与鄂尔多斯市建民房地产开发有限责任公司即鄂尔多斯市第三建筑公司棋盘井凯源嘉苑项目部三方达成《供材料抵顶楼房协议书》，该协议书明确约定凯源嘉苑小区3号楼5号连底商抵顶，鄂托克旗棋盘井镇凯源嘉苑项目负责人刘小平委托于该项目1-3号楼的施工方鄂尔多斯市第三建筑有限公司王建明和供材料方***订立《供材料抵顶楼房协议》所抵顶的房屋房号为3号楼5号连体底商，面积为247.54平方米，价款为1977109.8元；2012年2月21日鄂尔多斯市中级人民法院作出的（2011）鄂民二初字第30号民事判决书认定鄂尔多斯市建民房地产开发有限责任公司欠鄂尔多斯市第三建筑有限公司工程款560余万元。鄂尔多斯市中级人民法院认为***与鄂尔多斯市建民房地产开发有限责任公司鄂托克旗棋盘井凯源项目部签订的《供材料抵顶楼房协议》有效为由进而认定***的异议成立。2015年5月2日鄂尔多斯市人民法院针对被告的复议申请作出（2011）鄂中法执复异字第226号执行裁定书裁定撤销（2011）本鄂法执异字第171-2号执行裁定书的执行。

另查明鄂尔多斯市建民房地产开发有限公司不服内蒙古鄂尔多斯市中级人民法院作出的（2011）鄂民二初字第30号民事

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判决书向内蒙古高级人民法院提出上诉，内蒙古高级人民法院立案受理，案号为（2012）内民一终字第114号。2011年7月9日内蒙古高级人民法院公开开庭审理，查明以下事实：2008年5月1日鄂尔多斯市建民房地产开发有限公司与鄂尔多斯市第三建筑有限公司签订了《建设工程》合同和《棋盘井凯源嘉苑小区工程承包协议》，约定由鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司作为承包方施工建设建民公司开发的棋盘井凯源嘉苑小区1号楼2号楼和3号楼的建设，合同签订后鄂尔多斯市第三建筑有限公司作为承包方按照约定的开工日期进行施工。2009年7月鄂尔多斯市建民房地产开发有限公司和鄂尔多斯市第三建筑工程有限公司签订《关于棋盘井凯源小区工程承包的补充协议》，双方在该协议中约定鄂尔多斯市建民房地产开发有限公司给付鄂尔多斯市第三建筑有限公司300万元补偿费，双方重新就工期、工程款以及补偿款的给付期限作了约定。2010年6月鄂尔多斯市建民房地产开发有限公司在工程项目未经竣工验收、工程未决算的情况下接收了案涉工程。2011年6月2日鄂尔多斯市第三建筑有限公司以鄂尔多斯市建民房地产开发有限公司拖欠工程款为由起诉至法院，请求鄂尔多斯市建民房地产开发有限公司支付工程款6002168.55元，支付误工补偿款300万元并按银行同期贷款利率的3倍支付所欠工程款至2010年7月1日起至判决确定给付至支付之日止的违约金并承担本案的诉讼费用。在审理过程中，经内蒙古高级人民法院组织调解，双方达成调解协议，约定鄂尔

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多斯市建民房地产有限公司给付鄂尔多斯市第三建筑有限公司工程款223万元、补偿款300万元、质保金77万元和利息63万元，共计663万元，给付方式为用棋盘井凯源嘉苑3号楼103号连体底商抵顶198万元，余款465万元将邬鹏、王磊和康宁三人尚欠鄂尔多斯市建民房地产开发有限责任公司凯源嘉苑5号楼购房款中的900余元债权中的465万元债权转让给鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司，由邬鹏、王磊和康宁直接向鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司偿还欠款；鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司在该调解书生效之日起20日内向鄂尔多斯市建民房地产开发有限公司按照建设部门备案要求交付施工资料并自调解书生效之日起就所施工工程继续承担1年的保修责任；棋盘井凯源嘉苑1号楼、2号楼和3号楼的建安税由鄂尔多斯市第三建筑有限公司承担；鉴定费20万元由鄂尔多斯市建民房地产开发有限责任公司和鄂尔多斯市第三建筑有限公司各承担10万元，2012年7月27日内蒙古高级人民法院根据上述调解协议制作了（2012）内民一终字第114号民事调解书，该调解书已经生效，在该调解书中列明鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司的委托代理人为王建明，为该公司项目经理。

2016年12月13日被告向鄂尔多斯市地方税务局鄂托克旗经济开发区分局支付了地方水利建设基金371.1元、非普通住宅预征土地增值税3711元、企业所得税7422元，共计11504.10元，鄂尔多斯市地方税务局鄂托克旗经济开发区分局向原告出具

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了编号为01347261的税收完税证明1张。2016年12月13日原告向鄂尔多斯市地方税务局鄂托克旗经济开发区支付了内资企业所得税款滞纳金、罚款、加收利息收入和土地增值税款滞纳金罚款收入共计1174.53元，鄂尔多斯市地方税务局鄂托克旗经济开发分局向被告出具了编号为01090937的完税证明1张。2016年12月13日被告向鄂尔多斯市税务局鄂托克旗经济开发分局支付了地方教育附加、教育费附加、城市维护建设税滞纳金和不动产营业税共计20508.81元，鄂尔多斯市地方税务局鄂托克旗经济开发区分局向原告出具编号为01347262的税收完税证明1张。2016年12月14日被告向鄂尔多斯市地方税务局鄂托克旗经济开发区分局支付了营业税和印花税（品目为滞纳金和产权转移书据）共计2172.06元，鄂尔多斯市地方税务局鄂托克旗经济开发区向原告出具编号为01347263的税收完税证明1张。2016年被告向内蒙古蒙达利房地产测绘有限责任公司支付测绘费505元，其中测绘案涉房屋面积为247.4平方米。2016年12月14日被告向鄂托克旗房地产管理局支付位于棋盘井镇凯源××楼××商业住房的房屋共用部位共用设施设备维修基金17318元，鄂托克旗房地产管理局向被告出具鄂尔多斯市房屋共用部位共用设施设备维修基金专用票据1张，编号为0010832号，载明收到***支付的位于凯源嘉苑1号楼105号商业房屋247.4平方米、每平方米70元，共计17318元。2016年12月14日被告向鄂托克旗房地产和物业管理中心支付测绘费505元，该部门向原

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告出具内蒙古自治区非税收入一般缴款书（收据）1张。原告和被告均认可案涉房屋双方共同在2016年12月办理了房屋所有权登记，房屋所有权登记在被告名下。被告认可口头和原告说过就案涉房屋办理按揭贷款的事情，但是具体就案涉房屋办理按揭贷款的时间记不清了。被告承认与鄂尔多斯市第三建筑有限公司仅有案涉房屋一笔交易。

2021年5月26日原告委托诉讼代理人和被告就案涉房屋工程款进行微信协商，双方协商内容如下：原告代理人称有一个房子多年前顶账给被告，但是银行贷款办不出来，要求被告支付40万5千多的房款；被告称协议上写的是剩余房款40多万应当结算时从鄂尔多斯市第三建筑工程有限公司工程款中扣除；原告要求被告和鄂尔多斯市第三建筑有限公司核对，因为原告账上没有核减剩余未付房款，原告询问王建明是否欠被告的钱，协议上写的是办贷款而不是强行从应付王建明的工程款中扣除。原告要求被告、王建明一起核对，原告称和王建明以及鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司核对过，王建明称购买被告水泥款共1571777元，剩余房款4053323.8元在协议中并未写明由鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司或者王建明支付。被告称中院文书中写197万房款应当由原告向鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司索要。原告称中院文书中197万多元指的是房款并非水泥款，王建明没有欠被告那么多水泥款，认为房款和水泥款两回事。被告称中院文书是从鄂尔多斯市建民房地产开发有限公司欠鄂尔多斯市第三建筑

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有限责任公司欠王建明工程款560多万中核减197万房款，自己欠王建明的钱，和原告没有关系。

2021年5月27日原告委托诉讼代理人乔文艺给被告打电话就案涉争议进行沟通，原告代理人称看过顶账协议，协议中写明案涉房屋1977109.8元，因为被告给鄂尔多斯市第三建筑有限公司供应材料，顶了150多万，王建明给原告出具了1571777元的条据，原告和鄂尔多斯市第三建筑公司抵顶了1571777元的工程款，剩余的405323.8元没有和鄂尔多斯市第三建筑公司抵顶，协议中写的剩余405323.8元是由原告办理贷款，相当于原告向银行贷款后，原告将贷款中的405323.8元扣走。原告称王建明称和被告之间只有案涉钢材款交易，没有其他债务，剩余房款要求原告和被告索要。被告称贷款办下来只能给王建明，原告称王建明说协议中并未写剩余贷款由王建明支付。被告称原告不从王建明处扣，被告也不管。原告称王建明如果同意给被告办贷款的话，就让王建明给原告出具405223.8元的工程款收据。被告称案涉房屋原告抵顶给了王建明，王建明抵顶给了被告。原告称王建明欠被告水泥款抵顶房款1571777元，被告把房屋拿走，原告给被告办理贷款，原告是销售公司，鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司没有权利办理贷款。被告要求原告约王建明协商，原告称王建明不想协商，被告和王建明有亲属关系，要求被告和王建明协商。被告称也叫不来王建明，王建明还欠被告其他款项。原告询问欠的其他款项是多少，被告称自己知道。被告询问协议中顶

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工程款什么意思，原告称王建明说欠被告多少顶多少，其余房款是相当于原告卖给被告，由原告和被告索要剩余房款。

2021年6月15日上午，原告和被告就案涉房款沟通，被告称和王建明联系过，王建明没有明确说是否支付剩余房款，按道理应该从工程款中扣除。原告称和王建明联系过，王建明说三方商量的是抵顶157万元，剩余的40多万是通过办贷款的方式由被告支付。被告说和王建明联系过，王建明没有说支付但也没有说不支付，应该是王建明支付。原告说王建明的意思是顶账就顶了157万多，剩余的40多万是原告承诺给办贷款。被告说中院有判决。原告说中院判决的事情和王建明说了，王建明拿了被告157多万的材料，剩余40多万元的房款是谁拿房由谁支付。被告称当时在中院开了2、3次庭，当时就把这个事情说清楚了，被告和原告也要钢材款，应该是鄂尔多斯市第三建筑工程公司支付，要不然为何给被告办理产权证，被告称咨询过法律，2年之内有效，2年之外无效，被告和王建明联系过，王建明说和原告没有关系，不配合协商解决。同时被告告知原告案涉纠纷内蒙古高级人民法院也处理过，给中院下过文件，中院出了判决。原告要求被告向原告出具委托书，委托原告向王建明索要剩余房款。被告称原告应该看中院裁决。原告称中院的裁定书看过了，中院裁定书只是写明原告欠鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司560万，560万中案涉房屋全部抵顶还是只抵顶157万没有明确。被告说全部抵顶了。被告要求原告扣除应付王建明工程款。原告称

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工程款已经付清，且给付的时候向王建明通过案涉付款，王建明不同意扣除案涉房款。

2021年6月15日下午被告给原告打电话，询问原告联系王建明沟通结果，原告称告知王建明被告要求王建明付款，王建明说不是这么回事，不同意代付。

2021年6月16日被告通过电话询问原告和王建明就案涉房款沟通结果，原告称王建明不同意支付，王建明称不欠被告钱。

本院认为被告向第三人鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司提供钢材，双方形成买卖合同关系，根据合同相对性，第三人鄂尔多斯市第三建筑工程有限公司应当向被告支付钢材款1571777元。原告和第三人鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司签订了《建设工程》合同和《棋盘井凯源嘉苑小区工程承包协议》，约定由鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司作为承包方施工建设建民公司开发的棋盘井凯源嘉苑小区3号楼的建设，原告应当按照约定向第三人鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司给付工程款。2009年7月26日原告、鄂尔多斯市第三建筑工程有限公司和被告签订《供材料抵顶楼房协议》原告将房屋作为工程款支付方式抵顶给鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司，鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司将案涉房屋抵顶给被告作为支付材料款的方式，三方明确约定房屋价款按照每平米7988元计算，房屋面积按房屋所有权证书登记面积计算，而被告房屋所有权登记面积为247.4平方米，即房屋价款为1976231.2元；对于超出钢材款的部分由

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原告给被告办理按揭罚款时扣回，扣回的款项按照原告和鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司签订的协议办理。因此根据上述协议可知，三方只是就1571777元的债务发生抵顶，剩余房款应当由被告支付给原告，支付方式为原告为被告办理贷款后，从被告取得的贷款中扣除。本案的争议焦点一是剩余房款应当由谁支付给原告。被告辩称原告应当向被告支付，具体支付方式是原告从应付给被告的工程款中扣除。根据内蒙古高级人民法院出具的调解书可知，包括原告应付鄂尔多斯市第三建筑有限公司工程款223万元、补偿款300万元、质保金77万元和利息63万元，共计663万元，由原告用棋盘井凯源嘉苑3号楼103号连体底商抵顶198万元，余款465万元将邬鹏、王磊和康宁三人尚欠鄂尔多斯市建民房地产开发有限责任公司凯源嘉苑5号楼购房款中的900余元债权中的465万元债权转让给鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司，由邬鹏、王磊和康宁直接向鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司付款。同时鄂尔多斯市中级人民法院出具的（2011）鄂中法执复异字第226号执行裁定书载明（2011）鄂民二初字第30号民事判决书认定鄂尔多斯市建民房地产开发有限责任公司欠鄂尔多斯市第三建筑有限公司工程款560余万元和鄂尔多斯市中级人民法院认为***与鄂尔多斯市建民房地产开发有限责任公司鄂旗棋盘井凯源项目部签订的《供材料抵顶楼房协议》有效，但是并未确定被告欠付的案涉房款价款应当由原告在欠付被告的工程款中扣除或者应当由被告支付给第三人王建明或者鄂尔

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多斯市第三建筑有限公司，也未明确应当由鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司向原告支付。经原告当庭询问，被告和鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司之间仅发生过案涉工程款买卖这一交易，被告要求原告和鄂尔多斯市第三建筑有限公司或者王建明索要没有事实和法律依据。

关于原告诉称被告违约未给原告办理房屋按揭贷款，原告当庭陈述给被告办理10年银行按揭贷款，被告予以否认，且关于办理按揭贷款时间和按揭贷款期限双方并未书面约定。被告不同意办理按揭贷款；原告诉称愿意给被告以原告的名义办理贷款，而被告不同意。关于被告辩称要求原告给付钢材款并退还原告房屋的意见，因钢材款由鄂尔多斯市第三建筑有限公司支付，被告要求原告退还无事实和法律依据。被告称原告违约但是双方并未约定按揭贷款的办理时间，原告以自己名义办理贷款由被告清偿并未损害被告权利，且被告拒绝办理贷款即使原告可以为被告办理按揭贷款，被告也不办理，且被告明确表示拒绝向原告支付房款。本院认为原告和被告、第三人鄂尔多斯市第三建筑有限责任公司签订的《供材料顶楼房协议》有效，合同主体应当按照约定履行自己的义务。原告协助被告办理了案涉房屋所有权登记已经4年之久，被告拒绝支付剩余房款行为构成违约，且经当庭询问被告并未提出要求解除三方协议，因此本院对于原告要求被告支付剩余房款的诉讼请求予以支持，核减抵顶的1571777元，被告需要向原告支付房款404454.2元。

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本案的争议焦点二是原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。原告诉称根据鄂尔多斯市中级人民法院（2011）鄂中法执复异字第226号执行裁定书，被告对案外人执行复议成立以及被告已经于2016年登记为本案的房屋所有权人，原告应当知道上述事实，因此诉讼时效应当从此时开始计算。而原告抗辩2019年-2020年才知道银行办不了按揭贷款，应当从原告知晓银行不能办理按揭贷款之日起计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，诉讼时效从权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日计算。本案双方关于办理按揭贷款的时间以及原告从被告按揭贷款中扣除剩余房款的时间也未确定，因此本案的诉讼时效应当从原告告知被告银行贷款不能办理而要求被告支付剩余房款之日起计算，而根据原告的证据证明2021年5月26日原告和被告通过微信告知贷款不能办要求原告付款而被告予以拒绝，诉讼时效应当从该日计算。因此原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。

被告诉称房屋被鄂托克旗人民法院查封，一直到2015年5月份才解封，此时房价已经严重下跌，被告要求原告给予补偿，原告承诺以本案抵顶的房屋全部抵顶，本院认为案涉房屋2014年7月3日才办理竣工验收备案登记即符合交付条件，且案涉房屋从2011年查封至2015年中院出具（2011）鄂中法执复异字第226号执行裁定书撤销鄂托克旗人民法院查封裁定的事实并非原告过错，原告不认可双方协商用房屋抵顶原被告所述补偿款的事

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实，而被告的抗辩并未有证据证实，该意见本院不予支持。被告抗辩基于以物抵债的事实取得涉案房屋的所有权，并非买卖合同关系。本院认为原告根据三方协议协助被告办理了案涉房屋所有权，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定，不动产物权的设立经依法登记发生效力。被告基于《供材料抵顶楼房协议》获得了对该房屋所有权的请求权即被告可以根据该协议请求原告将位于棋盘井镇凯源嘉苑3号楼5号连体底商房屋所有权登记至被告名下，被告取得房屋所有权是因其依法进行所有权登记并非基于上述协议。

关于原告主张的利息经当庭询问为被告占用资金期间原告的损失，本院认为原告和被告约定的付款方式为按揭贷款，而原告并未办理，因此原告要求从2014年4月1日起计算并无事实和法律依据。本院认为根据《供材料抵顶楼房协议》约定由被告向原告支付剩余房款，而由原告办理按揭贷款后从按揭贷款中扣除剩余房款为给付方式，而被告拒绝给付原告剩余房款，原告起诉之日同时也是原告委托诉讼代理人提供微信向被告索要房款，被告微信拒绝给付房款之日，本院认为原告主张的利息应当从该日起计算利息为宜。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款规定，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。而原告主张按照同期全国银行间同

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业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算并未高于上述规定，本院予以准许。而2021年5月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款利率为3.85%，因此原告主张的利息应当从2021年5月26日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款利率3.85%计算至剩余房款404454.2元付清为止。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第二百零九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款的规定，判决如下：

一、被告***于本判决生效之日给付原告鄂尔多斯市建民房地产开发有限公司房款404454.2元并支付利息（2021年5月26日起按照2021年5月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款利率3.85%计算至剩余房款404454.2元付清为止）

二、驳回原告其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5140元，由被告负担3710元，原告负担1430元；保全费5000元，由被告承担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自

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治区鄂尔多斯市中级人民法院。

申请执行期限二年。

审判员　　谢晓凤

二〇二一年八月二十三日

书记员　　贾婧宇

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法条链接

《中华人民共和国民法典》

第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第十八条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。

买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。

买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请

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求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。

买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。