某某、鄂尔多斯市兴林建安集团有限责任公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

内蒙古自治区达拉特旗人民法院

民 事 判 决 书

（2021）内0621民初1768号

原告：***，男，1968年8月17日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。

委托诉讼代理人：郭利琴，内蒙古首佳律师事务所律师。

被告：鄂尔多斯市兴林建安集团有限责任公司，统一社会信用代码911506217201965315，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市达拉特旗树林召镇金鹏路兴林集团东段。

法定代表人：郝林，系公司总经理。

委托诉讼代理人：王建军，男，1969年6月18日出生，汉族，系公司办公室主任。

被告：郝小清，又名郝树清，男，1963年9月18日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。

被告：王君，又名王艳，女，1977年1月8日出生，汉族，无业，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市，系被告郝小清配偶。

被告郝小清、王君共同委托诉讼代理人：张天骄，内蒙古振耀律师事务所律师。

原告***与被告鄂尔多斯市兴林建安集团有限责任公司（以下简称兴林建安集团公司）、郝小清、王君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人郭利琴、被告兴林建安集团公司的委托诉讼代理人王建军，被告郝小清、王君及其共同委托的诉讼代理人张天娇，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原告与被告兴林建安集团公司、被告郝小清之间签订的《商品房购销合同》；2.请求依法判决被告返还原告购房款及费用260000元；3.请求依法判决被告赔偿原告损失，具体损失金额待鉴定后变更；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告兴林建安集团公司前身为达拉特旗兴林建安有限责任公司。达拉特旗树林××德小区××商铺、××商铺为被告建设。2005年9月11日，原告与被告兴林建安集团公司签订《商品房购销合同》，约定由原告向被告购买位于达拉特旗树林××德小区××商铺、××商铺。之后原告给被告兴林建安集团公司交付了全部房款及费用共计260000元，被告也向原告交付了房产。因购买当时不具备登记条件，原告所购房产没有进行不动产登记。后原告得知树林召镇鸿德小区Ｄ段南门22号商铺、23号商铺的产权已经登记至被告郝小清和被告王君名下，被告郝小清和王君又将房产抵押给银行办理了贷款。原告认为原告购买的房产已经变更登记所有权人为被告郝小清和王君，导致原告购买房产的合同目的不能实现，故起诉至法院，请求依法判令解除合同退还房款及费用，并判令被告赔偿原告所购房产2005年房价和诉讼时房价的差价。

被告兴林建安集团公司辩称，原告***2005年9月11日与被告郝小清签订的商品房购销合同，合同首页写明的出卖方是包头市鸿德企业投资有限责任公司，不是我公司。合同尾页上加盖的达拉特旗兴林建安项目部售房专用章是被告郝小清私自加盖的，属于郝小清个人行为，与我公司无关，我公司并未收到原告方所述的260000元的购房款。综上，请求依法驳回原告对我公司的提出的全部诉讼请求。

被告郝小清、王君辩称，1.本案是原告违约在先，故本案房屋买卖合同不具备解除条件，涉案两套底商的产权于2003年时登记在被告郝小清的前妻名下，2007年变更为被告郝小清，之所以未给原告过户，是因为原告至今尚未付清房款，涉案两套底商的购房款为260000元，但原告至今仅给被告交付了180000元；2.本案原告解除合同的除斥期间已过，根据法律规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经双方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。

经审理本院认定事实如下，2005年8月，原告***与被告郝小清协商一致，由被告郝小清将位于达拉特旗树林××德小区××商铺、××商铺出售给原告***，双方议定房屋价款为每平米2300元，两间商铺的价款共计260000元。2005年8月22日，原告***给被告郝小清交付房款90000元，被告郝小清聘用的财务人员白海香给原告出具收据一支，写明今收到***购底店款90000元。2005年8月25日，原告给被告交付房款40000元，被告郝小清聘用的财务人员白海香给原告出具收据一支，写明今收到***购底店款40000元，并在收款单位处手写备注2006年5月前交清全部房款。2007年12月25日，原告给被告交付房款50000元，被告给原告出具收据一支，写明今收到***底店购房款50000元。2005年9月11日，被告郝小清作为包头市鸿德企业投资有限责任公司的委托代理人与原告***签订了商品房购销合同，合同约定将上述两间涉案商铺，共计113.8平米，以每平米1950元的价格出售给原告***，同时约定由被告代收各项税费共计5331元。2005年被告郝小清将涉案两间商铺交付给原告***，由原告***用于饭店经营使用至今。

位于达拉特旗树林××德小区××商铺、××商铺的登记产权人为被告郝小清，产权为被告郝小清单独所有，房权证号分别为1××6和135011100164。2014年被告郝小清向案外人达拉特旗农村信用合作联社申请办理了抵押贷款，将上述两套房产抵押给了达拉特旗农村信用合作联社，并办理了抵押登记。另外因被告郝小清其他案件纠纷，涉案两套房产被达拉特旗人民法院分别以（2017）内0621执2292号裁定书、（2019）内0621执1640号裁定书、（2020）内0621执恢551号裁定书，予以查封。

另查明，2007年5月23日，被告郝小清作为鄂尔多斯达拉特旗兴林建安集团公司水德新苑项目部负责人与原告***签订了购房合同，约定将位于达拉特旗水德新苑小区9#楼1单元2层东户房产一套出售给原告，房屋建筑面积135.89平方米，房屋单价为1485元每平方米，房款总价为201800元，房屋其他费用合计6967元，房屋价格及费用合计208767元。原告***于2006年3月26日和2017年5月23日分别给被告郝小清交付50000元和30000元。被告郝小清于2006年3月26日给原告出具手写收条一支写明：今取到***现金50000元（购房款），于2017年5月23日给原告出具手写收条一支写明：今收到***现金30000元。

对以上事实，原告提供商品房购房合同1份、房款收据（条）5支、费用收款收据9支、天然气用户综合信息缴费明细单、不动产权属信息查询证明2份，在案佐证。被告兴林建安集团公司、郝小清、王君未提供证据。对上述证据中，原、被告双方无异议的证据，本院予以确认，有异议的证据，将在本院认为中分析认证时一并予以认定。

本院认为，原告***与被告郝小清签订的《商品房购销合同》上虽然加盖了达拉特旗兴林建安项目部售房专用章，但涉案两套房产的所有权人为被告郝小清，且涉案两套房产为被告郝小清单独所有，故本案房屋买卖合同关系的出卖方应为被告郝小清，原告将兴林建安集团公司和王君列为本案被告，属于主体不适格。原告***与被告郝小清之间已经形成了事实上的房屋买卖合同关系，合同成立后，原告给被告郝小清交付了180000元购房款，被告郝小清已于2005年将涉案房产交付给原告占有、使用、收益至今，双方主要合同义务已经履行，虽然被告郝小清存在未协助原告办理涉案房产所有权登记变更手续的违约行为，但该违约行为并不能导致房屋买卖合同目的无法实现，故对于原告要求解除商品房购销合同，由被告返还购房款260000元并赔偿损失的诉讼请求，无合同和法律依据，本院不予支持。被告郝小清辩称，原告***并未付清所有房款，其只收到原告交付的本案涉案房产的房款共计180000元，原告存在未按约定交清房款的违约行为。因原告***与被告郝小清之间除买卖本案涉案两套房产的房屋买卖合同关系外，还存在买卖位于达拉特旗水德新苑小区9#楼1单元2层东户房产一套的房屋买卖合同关系，而原告提供的购房款收据（条）5支，有3支为印刷版的填充收据形式，该3支收据手写填充的内容均写明底店购房款，另2支为被告郝小清手写出具的收条，从证据形式可以看出，3支收据对应的180000元应为支付的本案涉案两套底商的购房款，而2支收条对应的80000元应为支付的达拉特旗水德新苑小区9#楼1单元2层东户房产一套的购房款，对此原告称所有房款均是先缴纳的涉案两套房产的购房款，剩余部分为缴纳的住宅的房款，原告所述理由有悖常理，故本院对被告上述答辩意见予以采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

案件受理费2600元，由原告***负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。

审??判??员???孙?洁

二〇二一年七月二十六日

法?官?助?理???冮玲玉

书??记??员???智?玥

附法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。