邯郸市吴冈物资有限公司、中煤地第一勘探局有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书

河北省邯郸市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）冀04民终4586号

上诉人（原审原告）：邯郸市吴冈物资有限公司，住所地:大名县万堤镇二集村村东。

法定代表人：徐香娥，该公司经理。

委托诉讼代理人：刘静，河北紫微星律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘雪魁，北京市华泰律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：中煤地第一勘探局有限责任公司，住所地:邯郸市丛台区滏河北大街396号华浩天际B座15层。

法定代表人：冀涛，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张涛，河北十力律师事务所律师。

委托诉讼代理人：于世杰，河北十力律师事务所律师。

上诉人邯郸市吴冈物资有公司（以下简称吴冈公司）因与上诉人中煤地第一勘探局有限责任公司（以下简称中煤地公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2018）冀0403民初2337号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人吴冈公司委托诉讼代理人刘静、刘雪魁、上诉人中煤地公司委托诉讼代理人张涛、于世杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

吴冈公司上诉请求：1、请求撤销原审判决第二项、改判支持上诉人的全部诉讼请求,支持上诉人租赁房屋装修价值费776.72万元及利息（自上诉之日起至还清之日止），支持上诉人违约金1009942.8元。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、我国《合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中吴冈公司与中煤地公司双方于2013年5月31日签订的《房屋租赁合同》第九条第一款第二项约定：“甲方（被告）在房屋使用上提供必要的开业条件”，于2014年5月30日签订的《房屋租赁补充协议合同》第一页倒数第一行约定：“由于乙方承租的房屋主要用于经营宾馆饭店业务”，第二页正数第六行约定：“之后，乙方根据经营宾馆饭店需要进行后续改造”，两份合同多处约定租赁该房屋的用途是“开设宾馆”，其出示的证据和庭审调查充分说明中煤地公司提供的租赁物并不符合开设宾馆使用用途；没有宾馆名称牌匾，客人无法知道该处房屋是商业宾馆；没有接待客人登记的大堂，客人无法找到宾馆进行登记；没有哪家宾馆没有牌匾也没有接待客人登记的大堂，还能经营；并且，冬天暖气严重达不到标准，使房间十分寒冷，这充分说明开设宾馆最基本的条件都不具备，根本达不到租赁物的使用价值，并且，中煤地公司对吴冈公司租赁房屋的用途是明知的，杜明的录音和陈述都能作证一个事实（杜明的录音和在法院陈述明确表示吴冈公司是要开宾馆），因此，中煤地公司明显违反法律规定和双方的合同约定，进而构成违约，致使吴冈公司造成巨大损失，中煤地公司依法依约都应当赔偿该租赁房屋给吴冈公司造成的损失，并支付违约金。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰残值损失的，应予支持。承诺生效时也是合同的一部分，中煤地公司承诺提供电梯旁的大厅和在楼顶悬挂牌匾，既然承诺就应受该意思表示约束。因为中煤地公司承诺提供电梯旁边的大厅和在楼顶悬挂牌匾，原吴冈公司才投入巨大资金；后中煤地公司无法兑现承诺，致使宾馆完全无法营业；由于中煤地公司过于自信，无法兑现承诺，造成违约，致使给吴冈公司造成巨大损失。中煤地公司的证据也不能否定中煤地公司对吴冈公司的承诺，也不能否定中煤地公司违约的事实。本案中中煤地公司承诺提供安装牌匾的位置和提供接待客人登记的大堂，没有兑现；明显是由于中煤地公司不能提供开设宾馆的基本条件，是中煤地公司违约，导致解除合同，中煤地公司依法应当赔偿吴冈公司的装修损失。三、关于杜明电话录音：该录音全部内容，充分证明中煤地公司承诺给吴冈公司提供接待客人的大堂和提供牌匾的地方，未达到开业的基本条件；杜明身为完全民事行为能力人，又是由文化的人，是该案合同的实际参与人，又是签订合同的代理人（具有代理权），录音十分清楚的表明是杜明对承诺的肯定；还有杜明最后说：“答应过，后来华浩房地产公司不同意，我们就拉倒了”这句录音更能清楚的表明中煤地公司没有兑现承诺，构成违约；因此，中煤地公司对自己的承诺应当承担责任。而原审法院，就其提交的该录音证据，只字未提，明显是有证不认，故意偏向中煤地公司。综上，原审法院认定事实不清，使用法律错误，望撤销原审判决，依法改判。

中煤地公司上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判；2、请求判令被上诉人承担一二审诉讼费用。事实和理由：原审判决中煤地公司支付吴冈公司租赁物房屋可移动物品折款125.58万元，该认定事实错误，应当改判。双方签订的终止《房屋租赁合同》协议书约定：“3、签订本协议后，乙方在租赁房屋中可移动物品经双方清点并书面确认后仍暂时存放在房屋中，由甲方保管；乙方不承担任何费用。甲乙双方在签订本协议5日内共同委托评估机构对以上物品现值以及房屋装修剩余价值进行评估，评估费由乙方支付。甲方认为评估结果公允的情况下，上述可移动物品评估价值折抵乙方欠付租金。根据该约定，双方对于可移动物品是否折抵租金是存在两个前提的，一是评估的结果是需要中煤地公司认为该结果是公允的、公平的，但本案中，中煤地公司对于可移动物品的评估结果并不认同，因为不能以此予以折抵；二是双方约定的是“上述可移动物品评估价值可折抵乙方欠付租金”该条应理解可以折抵租金，而不是应当折抵，属于中煤地公司的权利条款，可以折抵，也可以不折抵，如中煤地公司不同意折抵，法院不应判决折抵租金。因此，原审法院错误理解合同条款，认定事实有误，应该改判。

吴冈公司向一审法院起诉请求：1.要求被告支付租赁房屋中可移动物品价值和租赁房屋装修价值数额共计902.3万元及利息（以902.3万元为基数，按人民银行同期贷款利率计算，自原告与被告于2016年6月1日终止《房屋租赁合同》协议之日起至实际支付之日止）；2.要求被告中煤地公司支付原告违约金1009942.8元：3.诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：2013年5月31日，中煤地公司（甲方）与吴冈公司（乙方）、景润公司（丙方）签订《房屋租赁合同》一份，内容为：“根据《中华人民共和国合同法》以及相关法律法规的规定，甲、乙、丙三方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋，丙方对乙方按时足额交付房屋租金进行担保事宜，本着互惠互利原则，经三方协商一致，达成以下协议：第一条甲方出租乙方使用的房屋基本情况。1.地址：房屋位于邯郸市角华浩天际北楼第8-11层，共四整层。……3.出租房屋现状：甲方出租给乙方使用的房屋为毛坯房，水、电、地暖、分户控制中央空调系统等配套设施齐全，目前尚未进行竣工验收和消防验收。乙方对房屋现状知情并承担因出现房屋竣工验收或消防验收等问题而导致乙方进驻办公或所投资经营酒店的开业时间后延的风险。第二条房屋用途。乙方承租后，该房屋用途为乙方办公或乙方投资经营宾馆。第三条租赁期限。租赁期限为10年，即从2013年6月1日起至2023年5月31日止。租赁期满，本合同自行终止。甲方收回出租房屋、土地及相关设施；乙方应如期交还并确保配套设施能够正常运行并在合同期满前或期满后三日内腾空所承租房屋，否则甲方有权对房屋内物品予以处置，无需给乙方任何补偿，涉及物品处置费用，由乙方承担。……第四条租金及支付方式。1.乙方向甲方交付租金的标准为：从第一年起至第三年止，租金按31元/平方米/月计算，年租金合计为人民币2019885.60元。从第四年起每年租金在上年的基础上上调5%。2.乙方每半年支付一次租金，采取先付费后使用的租赁形式。在签订本合同之日起7日内，乙方向甲方支付减免三个月后的第一个半年租金（2013年6月1日起至2013年11月30日止）人民币504971.4元（甲方给予乙方三个月的装修时间，因此第一个半年仅需实际支付三个月的房租），之后乙方分别于每年6月1日和12月1日前30日内向甲方交付每个租赁年度上、下半年的租金。……第五条租房押金。1.租房押金交付标准为第一年度3个月租金即504971.4元。……第六条其他费用及缴纳方式。房屋供水、供电、供暖、电梯、保安、公共设施的管理、维修及公共场所清洁卫生等综合服务由大楼物业管理公司承担，由乙方直接与提供物业管理的物业管理公司签订物业管理协议，该房屋的综合物业管理费、水、电、暖等各项费用由乙方承担。……第九条甲、乙、丙三方的责任。1.甲方责任（1）甲方负责对出租乙方使用的房屋的维修，确保出租房屋的使用安全。（2）甲方在房屋使用上提供必要的开业条件（如：水、电、暖等基础设施能够正常运行）。2.乙方责任（1）乙方应依法经营并遵守大楼物业管理制度，按本合同约定按时足额向甲方交付租金，向物业管理公司缴纳综合物业管理费、水、电、暖等各项费用……。3.丙方责任。在乙方不能按期足额向甲方交付房屋租金时，丙方负连带担保责任。第十条合同的变更、解除与终止。1.乙方承租房屋后，如乙方所投资经营的宾馆长时间不能开业，双方可以协商变更或终止本合同……。第十一条房屋交付及收回的验收。……4.乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。第十二条甲方违约责任处理规定。1.甲方因不能提供本合同约定的房屋而导致不能履行，应支付乙方本合同第一年租金总额10%的违约金。……3.甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照提前收回房屋年度当年租金的50%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应当承担赔偿责任直至达到弥补全部损失为止。……第十三条乙方违约责任。1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照违约年度当年租金的50%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直到达到全部损失为止。……(4)第二年度起逾期60天未向甲方交付房屋租金。……甲方处加盖中煤地公司公章，杜明在甲方代表处签字，乙方处加盖吴冈公司公章，徐香娥在乙方代表处签字，丙方处加盖景润公司公章，赵志兴在丙方代表处签字。”合同签订后，中煤地公司将租赁物交付吴冈公司，吴冈公司开始对租赁的房屋装修，用于宾馆经营。

2014年5月30日，中煤地公司（甲方）与吴冈公司（乙方）、景润公司（丙方）签订《房屋租赁补偿合同》一份，内容为:“……由于签订合同之日华浩天际工程项目尚未竣工验收，对于乙方具体从什么时间开始向甲方缴纳房屋租金的问题，在三方共同签订的房屋租赁合同第四条租金及支付方式第二、三、四款作了原则安排。由于乙方承租甲方房屋主要用于经营宾馆饭店业务，根据国家相关法律法规要求，其开业前应该对经营场所的消防设施进行二次验收，验收合格方可开业经营。……乙方根据经营宾馆饭店需要进行后续装修改造并于2014年5月21日取得二次装修消防检查验收合格手续，2014年6月、7月乙方利用承租房屋作为营业场所的宾馆饭店取得工商注册登记手续开业经营。为明确甲、乙、丙三方在合同后续履行过程中的权利义务，经三方协商一致，对原房屋租赁合同补充约定如下：一、乙方从2014年6月1日起按原合同约定标准向甲方交付房屋租金。二、非因甲方原因造成的水、电、暖等设施不能正常运行影响乙方投资的宾馆饭店经营的情形，甲方不承担任何责任。三、本补充合同未涉及条款，仍执行三方于2013年5月31日签订的房屋租赁合同的相关约定。……”合同签订后，吴冈公司未向中煤地公司支付2014年6月1日以后的租金。

2017年3月7日，中煤地公司（甲方）与吴冈公司（乙方）签订终止《房屋租赁合同》协议书一份，内容为：“1.2013年5月31日，甲方、乙方及景润公司签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于邯郸市角华浩天际北楼第8--11层房屋。景润公司作为乙方履行合同担保人。2.履行合同过程中甲乙双方产生争议。甲方认为：自2014年6月1日至2016年5月31日，在乙方缴纳的押金充抵租金后，乙方尚拖欠甲方房屋租金2472028.40元（大写：贰佰肆拾柒万贰仟零贰拾捌圆肆角）。同时，甲方对乙方提出的下述因素不予认可。乙方认为：甲方未提供接待客人的大堂；乙方无法在承租房屋设置招牌招揽客人；承租房屋冬季供暖温度差，未达到经营条件。由于甲乙双方争议较大，为避免双方损失无限扩大，甲乙双方一致同意终止以上《房屋租赁合同》。现对终止《房屋租赁合同》相关事宜甲乙双方达成如下协议：1.甲乙双方一致同意于2016年6月1日终止《房屋租赁合同》。2.乙方于本协议签订之日起将租赁房屋交还给甲方并办理经营场所登记于该处的相关经营实体经营场所迁出手续。乙方腾退后，乙方及其他相关人员不得以任何形式干扰甲方对房屋的使用。如乙方不予腾退房屋、不予办理相关经营实体经营场所迁出手续或干扰甲方正常使用房屋，乙方应支付自签订本协议起至实际腾退房屋止的房屋占用费，房屋占用费比照《房屋租赁合同》租金计算。3.签订本协议后，乙方在租赁房屋中可移动物品经双方清点并书面确认后仍暂时存放在房屋中，由甲方保管，乙方不承担任何费用。甲乙双方在签订本协议5日内共同委托评估机构对以上物品现值以及房屋装修剩余价值进行评估，评估费由乙方支付。甲方认为在评估结果公允的情况下，上述可移动物品评估价值可折抵乙方欠付租金。4、甲方保留主张乙方及景润公司支付欠付租金、违约金、其他费用的权利；乙方保留主张甲方违约给予房屋装修剩余价值补偿责任的权利。以上争议甲乙双方可进一步协商解决，协商不成可通过法院诉讼解决。”合同签订后，吴冈公司将租赁的房屋及可移动物品全部交付中煤地公司。

另查明，吴冈公司对中煤地公司租赁房屋内可移动物品和装修价值残值申请诉前鉴定。法院委托邯郸市中诚资产评估事务所有限公司进行评估，2017年10月15日，该评估公司出具了邯中诚评报字[2017]106号资产评估报告，结论为：1.华浩天际B座8、9、10、11层房屋装修评估值776.72万元；2.华浩天际B座8、9、10、11层房屋中可移动物品评估值125.58万元。

一审法院认为，中煤地公司与吴冈公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补偿合同》及终止《房屋租赁合同》协议书，均是双方当事人真实意思表示，合法有效。合同签订后，双方应当依约全面履行。关于吴冈公司主张中煤地公司支付租赁房屋中可移动物品价值和租赁房屋装修价值数额，吴冈公司申请法院进行评估。该院委托邯郸市中诚资产评估事务所有限公司进行评估，该公司具有国家相关部门授权许可的资产评估资质，鉴定程序合法，故对邯中诚评报字[2017]106号资产评估报告予以采信。根据该报告，1.华浩天际B座8、9、10、11层房屋装修评估值776.72万元；2.华浩天际B座8、9、10、11层房屋中可移动物品评估值125.58万元。关于吴冈公司主张中煤地公司支付租赁房屋中可移动物品价值125.58万元及利息（自2016年6月1日起至实际支付之日止，按人民银行同期贷款利率计算）的请求。本案中，中煤地公司与吴冈公司签订的终止《房屋租赁合同》协议书中约定：“3.签订本协议后，乙方在租赁房屋中可移动物品经双方清点并书面确认后仍暂时存放在房屋中，由甲方保管，乙方不承担任何费用。甲乙双方在签订本协议5日内共同委托评估机构对以上物品现值以及房屋装修剩余价值进行评估，评估费由乙方支付。甲方认为在评估结果公允的情况下，上述可移动物品评估价值可折抵乙方欠付租金。”双方就租赁房屋中可移动物品现值进行评估抵顶租金达成一致意见。因中煤地公司就租金另案向吴冈公司主张权利，故中煤地公司应支付吴冈公司租赁房屋中可移动物品折款125.58万元。关于利息问题，因双方没有约定，故该院不予支持。关于吴冈公司主张中煤地公司支付的房屋装修剩余价值776.72万元的请求。因吴冈公司与中煤地公司在签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁补偿合同》时对房屋中装饰装修物的处理没有进行约定，吴冈公司该项诉请，于法无据，故该院不予支持。

关于吴冈公司主张中煤地公司支付违约金1009942.8元的请求。吴冈公司称租赁房屋开设宾馆没有接待大厅和悬挂牌匾，中煤地公司没有提供开设宾馆的基本条件，使吴冈公司根本无法经营，中煤地公司违约。因中煤地公司与吴冈公司签订的《房屋租赁合同》中约定：“出租房屋现状：甲方出租给乙方使用的房屋为毛坯房，水、电、地暖、分户控制中央空调系统等配套设施齐全，目前尚未进行竣工验收和消防验收。乙方对房屋现状知情并承担因出现房屋竣工验收或消防验收等问题而导致乙方进驻办公或所投资经营酒店的开业时间后延的风险”及“（2）甲方在房屋使用上提供必要的开业条件（如：水、电、暖等基础设施能够正常运行）”。双方签订的《房屋租赁补偿合同》中约定：“二、非因甲方原因造成的水、电、暖等设施不能正常运行影响乙方投资的宾馆饭店经营的情形，甲方不承担任何责任。”吴冈公司对中煤地公司房屋现状在承租时是知情的并同意承担风险，且吴冈公司未向法院提交证据证明，中煤地公司原因造成的水、电、暖等设施不能正常运行影响宾馆饭店经营的情形，故吴冈公司的该项诉请，该院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十六条之规定，判决：一、中煤地第一勘探局有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付邯郸市吴冈物资有限公司租赁房屋中可移动物品折款125.58万元；二、驳回邯郸市吴冈物资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费85246元，由邯郸市吴冈物资有限公司69144元，由中煤地第一勘探局有限责任公司负担16102元。

二审期间，吴冈公司申请证人齐某出庭作证，齐某证明2013年合同签订以前，杜明主任当时答应吴岗公司在楼顶东面或者西面做宾馆的招牌，并答应在一楼北楼的大厅给一块位置做接待，其代表的是吴冈公司，杜明代表中煤地公司。杜明答应后其才开始做的装修。吴冈公司质证认为，证人齐某作为吴冈公司经理与杜明签订合同前的谈判证明杜明承认提供大堂悬挂牌匾，且证人证言同杜明的录音相互印证，证言真实应予采纳。中煤地公司质证认为，1、该证人证言不具有真实性，该证人系上诉人吴冈公司的工作人员，其证实的内容与该证人有利害关系，证人证言具有倾向性；2、从证明的内容看，该证人并不了解合同签订的情况，该证人不是合同签订时的合同当事人和经办人，证人说的装修时间是下半年但是合同签订的时间是2013年5月份，证明合同签订后才装修的，且合同没有明确约定提供大厅、悬挂牌匾等内容，证人称宾馆试营业不是事实，从网站的入住情况证实该宾馆已营业。

二审与一审查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，中煤地公司与吴冈公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补偿合同》及《终止协议书》合法有效,合同签订后，双方均应依约履行。

关于吴冈公司上诉称中煤地公司提供的租赁物没有宾馆名称牌匾、没有接待登记的大堂等，不符合开设宾馆的使用用途，中煤地公司构成违约及主张违约金的上诉理由，本院认为，从双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补偿合同》及《终止协议书》内容，结合吴冈公司提交的刘雪魁与杜明的通话录音及合同履行情况看，中煤地公司明知吴冈公司租赁房屋用于开设宾馆，却未提供悬挂牌匾的位置及接待客人的大堂，所提供的租赁物不完全符合开设宾馆的使用用途，也不符合交易习惯，但吴冈公司也存在逾期未支付租金的情况，双方均存在违约行为，对租赁合同的提前终止均存在过错，故对违约金的主张不予支持。

关于吴冈公司所提装修损失的问题，本院认为，《最高人民法院》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，双方根据各自的过错承担相应的责任；……”。本案中，经资产评估，案涉华浩天际B座8、9、10、11层房屋装修评估值776.72万元，中煤地公司与吴冈公司对装饰装修物的处理虽没有约定，但双方对合同解除均有过错，各自承担50%的责任，故中煤地公司应赔偿吴冈公司装饰装修残值损失776.72万×50%＝388.36万元。

关于中煤地公司上诉称原审判决中煤地公司支付吴冈公司租赁物房屋可移动物品折款125.58万元系认定事实错误的问题，本院认为，在双方签订的《终止协议书》中，双方就租赁房屋中可移动物品现值进行评估抵顶租金达成一致意见，且中煤地公司也没有举证证明该评估结果有失公允，故一审判决对上述事实的认定并无不当，中煤地公司的上诉理由本院不予支持。

综上所述，吴冈公司的上诉请求部分成立，中煤地公司的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：

一、维持河北省邯郸市丛台区人民法院（2018）冀0403民初2337号民事判决第一项；

二、撤销河北省邯郸市丛台区人民法院（2018）冀0403民初2337号民事判决第二项；

三、中煤地第一勘探局有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿邯郸市吴冈物资有限公司装饰装修残值损失388.36万元。

四、驳回邯郸市吴冈物资有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费85246元，由邯郸市吴冈物资有限公司负担41430元，中煤地第一勘探局有限责任公司负担43816元；二审案件受理费89340元，由邯郸市吴冈物资有限公司负担40868元，中煤地第一勘探局有限责任公司负担48472元。

本判决为终审判决。

审判长　　张艳芬

审判员　　米秉华

审判员　　张树刚

二〇一九年十月十五日

书记员　　杜　淼