邯郸市吴冈物资有限公司、中煤地第一勘探局有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书

河北省邯郸市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）冀04民终4585号

上诉人（原审被告）：邯郸市吴冈物资有限公司，住所地：邯郸市大名县万堤镇二集村村东。

法定代表人：徐香娥，该公司经理。

委托诉讼代理人：刘雪魁，北京市华泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘静，河北紫微星律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）:中煤地第一勘探局有限责任公司，住所地:邯郸市丛台区滏河北大街396号华浩天际B座15层。

法定代表人：冀涛，该公司经理。

委托诉讼代理人：张涛，河北十力律师事务所律师。

委托诉讼代理人：于世杰，河北十力律师事务所律师。

原审被告：邯郸市景润物资有限公司，住所地:邯郸市邯山区滏河南大街443号金威园区。

法定代表人：赵相朝，该公司经理。

原审被告:邯郸市天惠宾馆有限公司，住所地:邯郸市丛台区滏河北大街396号华浩天际B座9-11层。

法定代表人：徐香娥，该公司经理。

原审被告：徐香娥，女，1985年8月5日出生，汉族，住邯郸市丛台区。

原审被告：张斌，男，1986年8月5日出生，汉族，住邯郸市丛台区。

四原审被告共同委托诉讼代理人：李晶，河北紫微星律师事务所律师。

上诉人邯郸市吴冈物资有限公司（以下简称吴冈公司）因与被上诉人中煤地第一勘探局有限责任公司（以下简称中煤地公司）、原审被告邯郸市景润物资有限公司（以下简称景润公司）、邯郸市天惠宾馆有限公司（以下简称天惠宾馆）、徐香娥、张斌租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2017）冀0403民初3517号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人吴冈公司委托诉讼代理人刘雪魁、刘静、被上诉人中煤地公司委托诉讼代理人张涛、于世杰、原审被告景润公司、天惠宾馆、徐香娥、张斌共同委托诉讼代理人李晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

吴冈公司上诉请求：1、请求撤销原审判决第一项、第二项、第三项判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。（即撤销上诉人支付中煤地第一勘探局有限责任公司房屋租金2472028.4元和违约金1009942.8元；撤销邯郸市景润物资有限公司承担连带责任）。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、被上诉人主张的租金已经超过了诉讼时效。根据我国《民法通则》第一百三十六条规定：下列的诉讼时效期间为一年（三）延付或者拒付租金的。就本案诉讼时效明显超过了一年（在2017年10月1日《民法通则》施行以前，本案的诉讼时效早已超过了一年的诉讼时效，从2016年5月31日被上诉人未主张，过了诉讼时效上诉人也未答应过同意支付）；可是原审法院根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满一日起计算。”明显是错误的，原审法院明显混淆了“同一债务分期履行与分期履行合同之债的关系，同一债务分期履行债务在合同订立时业已确定，双方当事人只是依照设定的时间分期履行（譬如分期付款的按揭商品房买卖），分期履行合同之债指在继续性合同履行过程中持续发生的定期债务（譬如租金、水电费），此类债务合同各期发生先后彼此独立，应是不同债务。就本案而言，前期的租金早已过了诉讼时效，最后的一期已过了诉讼时效。二、在原判决书第12页第18行中“且同意自2014年6月1日起按原合同约定标准交付房屋租金”明显是原审法院主观臆想，断章取义；不知被上诉人提交的哪个证据中有上述约定。致使双方在“终止《房屋租赁合同》协议书”中，甲方认为：自2014年6月1日至2016年5月31日，在乙方缴纳的押金冲抵租金后，乙方尚拖欠甲方房屋租金2472028.40元；上述记述致使甲方的认为，我方并没有认可；原审法院的解释，明显故意偏向被上诉人。三、承诺生效时也是合同的一部分，被上诉人承诺提供电梯旁的大厅和楼顶悬挂牌匾，既然承诺就应受该意思表示的约束，没有宾馆名称牌匾，客人无法知道该处房屋是商业宾馆；没有接待客人登记的大堂，客人无法找到宾馆进行登记；没有哪家宾馆没有牌匾的大厅，也没有接待客人登记，还能经营。就本案中，上诉人提交了被上诉人该案的经办人（也是该公司领导）杜明录音，该录音充分证明被上诉人无法兑现承诺，致使宾馆完全无法营业，造成被上诉人违约。而原审法院，就上诉人提交该证据只字未提，明显是有证不认，故意偏向被上诉人。四、根据我国《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。租赁房屋开设宾馆没有交代大厅和悬挂牌匾，根本不符合习惯，被上诉人没有提供开设宾馆的基本条件，使上诉人无法营业，造成被上诉人中煤地根本性违约，租赁房屋根本没有实现它的租赁使用价值，如果上诉人吴冈物资由于被上诉人中煤地的违约没有使用租赁房屋，再由上诉人支付房租，明显就是上诉人的损失，显失公允，该损失应由违约方承担，因此，上诉人无需支付房租。五是关于违约的问题。该案明显是被上诉人违约，被上诉人对电梯旁的大厅有没有权属，具不具有管理权、经营权，并不能否定被上诉人对上诉人的承诺。临时接待处的小房间和小型牌匾并非被上诉人提供。被上诉人承诺的是否电梯旁边一百多平方米的大厅和楼顶安装牌匾，两处的经营效果截然不同，被上诉人没有兑现承诺，没有提供大堂还悬挂牌匾，冬天暖气严重不到标准，使房间十分寒冷；都没有达到合同约定的开设宾馆的必要条件，明显是被上诉人违约，被上诉人应当赔偿上诉人吴冈物资违约金，而原审法院罔顾这一事实，作出错误判决。六、依据最高人民法人关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第三十二条的规定，该案在上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第九条第三款约定：“丙方责任，在乙方不能按期足额向甲方交付房屋租金时，丙方负责连带担保责任”。该约定明显是等于主债务履行期限，应是没有约定，保证期间应是六个月；而原审法院也认同：“该合同没有约定保证期间”，但又解释为“视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起第二年”，明显是自相矛盾。致使原审法院作出承担连带求清偿责任的错误判决。根据《担保法》和司法解释，该案都已超过了保证期间。综上，原审认定事实不清，使用法律错误，望查清事实，撤销原审判决，依法改判。

中煤地公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、关于一审判令“邯郸市景润物资有限公司承担连带清偿责任”，由于法定期限内，邯郸市景润物资有限公司未向贵院提起上诉，因此原审判决对于景润物资有限公司已经生效，故邯郸市吴冈物资有限公司在上诉理由关于保证人的答辩部分，应不予审理。二、关于被上诉人向上诉人主张租金是否过诉讼时效问题。除了同意原审法院判决外，双方于2017年3月6日签订了《终止协议书》对于上诉人拖欠被上诉人的租金2472028.40元的数额进行了确认，只是双方对如何主张权利存在分歧，因此被上诉人依据该协议书向上诉人主张权利并没有超过法律规定的诉讼时效，上诉人以诉讼进行抗辩的观点不能成立。三、关于一审判令上诉人支付租金、违约金问题。首先，关于上诉人如何向被上诉人支付租金、租金的数额以及因未付租金而应当承担的违约责任，在双方的《租赁合同》中明确约定，因此一审判决正确；其次，上诉人提出被上诉人违约而不应支付租金和违约金的观点不能成立。被上诉人已经按照双方租赁合同的书面约定上诉人提供了租赁标的物，且该出租场地符合约定的使用条件，关于是否开设酒店用的”大堂、牌匾“不是被上诉人的合同义务。综上，一审判决认定事实清楚，使用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。

四原审被告景润公司、天惠宾馆、徐香娥、张斌述称，一审判决景润公司承担责任错误，本案租赁合同9.3条规定未约定保证人保证期间，依照担保法第二十六条内容规定，一审认定保证期间为两年导致景润公司承担保证责任是错误的。

中煤地公司向一审法院起诉请求：1.判令吴冈公司支付原告截止2016年5月30日所欠租金2472028.40元（押金冲抵租金后欠付租金）；2.判令吴冈公司赔偿原告违约金1009942.8元；3.判令吴冈公司支付原告从2016年6月1日至2018年10月31日房屋占用费4881390.2元（自2018年11月1日起后续房屋占用费按年租金2019885.6元计算直至吴冈公司将涉案房屋的经营场所工商登记变更迁出后止）；4.判令景润公司、天惠宾馆承担连带责任，徐香娥、张斌承担补充赔偿责任；5.判令吴冈公司、天惠宾馆将登记于涉案房屋工商登记地址迁出；6.本案诉讼费由全部被告承担。

一审法院认定事实：2013年5月31日，中煤地公司（甲方）与吴冈公司（乙方）、景润公司（丙方）签订《房屋租赁合同》一份，内容为：“根据《中华人民共和国合同法》以及相关法律法规的规定，甲、乙、丙三方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋，丙方对乙方按时足额交付房屋租金进行担保事宜，本着互惠互利原则，经三方协商一致，达成以下协议：第一条甲方出租乙方使用的房屋基本情况。1.地址：房屋位于邯郸市角华浩天际北楼第8-11层，共四整层。……3.出租房屋现状：甲方出租给乙方使用的房屋为毛坯房，水、电、地暖、分户控制中央空调系统等配套设施齐全，目前尚未进行竣工验收和消防验收。乙方对房屋现状知情并承担因出现房屋竣工验收或消防验收等问题而导致乙方进驻办公或所投资经营酒店的开业时间后延的风险。第二条房屋用途。乙方承租后，该房屋用途为乙方办公或乙方投资经营宾馆。第三条租赁期限。租赁期限为10年，即从2013年6月1日起至2023年5月31日止。租赁期满，本合同自行终止。甲方收回出租房屋、土地及相关设施；乙方应如期交还并确保配套设施能够正常运行并在合同期满前或期满后三日内腾空所承租房屋，否则甲方有权对房屋内物品予以处置，无需给乙方任何补偿，涉及物品处置费用，由乙方承担。……第四条租金及支付方式。1.乙方向甲方交付租金的标准为：从第一年起至第三年止，租金按31元/平方米/月计算，年租金合计为人民币2019885.60元。从第四年起每年租金在上年的基础上上调5%。2.乙方每半年支付一次租金，采取先付费后使用的租赁形式。在签订本合同之日起7日内，乙方向甲方支付减免三个月后的第一个半年租金（2013年6月1日起至2013年11月30日止）人民币504971.4元（甲方给予乙方三个月的装修时间，因此第一个半年仅需实际支付三个月的房租），之后乙方分别于每年6月1日和12月1日前30日内向甲方交付每个租赁年度上、下半年的租金。……第五条租房押金。1.租房押金交付标准为第一年度3个月租金即504971.4元。……第六条其他费用及缴纳方式。房屋供水、供电、供暖、电梯、保安、公共设施的管理、维修及公共场所清洁生等综合服务由大楼物业管理公司承担，由乙方直接与提供物业管理的物业管理公司签订物业管理协议，该房屋的综合物业管理费、水、电、暖等各项费用由乙方承担。……第九条甲、乙、丙三方的责任。1.甲方责任（1）甲方负责对出租乙方使用的房屋的维修，确保出租房屋的使用安全。（2）甲方在房屋使用上提供必要的开业条件（如：水、电、暖等基础设施能够正常运行）。2.乙方责任（1）乙方应依法经营并遵守大楼物业管理制度，按本合同约定按时足额向甲方交付租金，向物业管理公司缴纳综合物业管理费、水、电、暖等各项费用……。3.丙方责任。在乙方不能按期足额向甲方交付房屋租金时，丙方负连带担保责任。第十条合同的变更、解除与终止。1.乙方承租房屋后，如乙方所投资经营的宾馆长时间不能开业，双方可以协商变更或终止本合同……。第十一条房屋交付及收回的验收。……4.乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。第十二条甲方违约责任处理规定。1.甲方因不能提供本合同约定的房屋而导致不能履行，应支付乙方本合同第一年租金总额10%的违约金。……3.甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照提前收回房屋年度当年租金的50%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应当承担赔偿责任直至达到弥补全部损失为止。……第十三条乙方违约责任。1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照违约年度当年租金的50%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到全部损失为止。……(4)第二年度起逾期60天未向甲方交付房屋租金。……甲方处加盖中煤地公司公章，杜明在甲方代表处签字，乙方处加盖吴冈公司公章，徐香娥在乙方代表处签字，丙方处加盖景润公司公章，赵志兴在丙方代表处签字。”合同签订后，中煤地公司将租赁物交付吴冈公司，吴冈公司开始对租赁的房屋装修，用于宾馆经营。

2014年5月30日，中煤地公司（甲方）与吴冈公司（乙方）、景润公司（丙方）签订《房屋租赁补偿合同》一份，内容为:“……由于签订合同之日华浩天际工程项目尚未竣工验收，对于乙方具体从什么时间开始向甲方缴纳房屋租金的问题，在三方共同签订的房屋租赁合同第四条租金及支付方式第二、三、四款作了原则安排。由于乙方承租甲方房屋主要用于经营宾馆饭店业务，根据国家相关法律法规要求，其开业前应该对经营场所的消防设施进行二次验收，验收合格方可开业经营。……乙方根据经营宾馆饭店需要进行后续装修改造并于2014年5月21日取得二次装修消防检查验收合格手续，2014年6月、7月乙方利用承租房屋作为营业场所的宾馆饭店取得工商注册登记手续开业经营。为明确甲、乙、丙三方在合同后续履行过程中的权利义务，经三方协商一致，对原房屋租赁合同补充约定如下：一、乙方从2014年6月1日起按原合同约定标准向甲方交付房屋租金。二、非因甲方原因造成的水、电、暖等设施不能正常运行影响乙方投资的宾馆饭店经营的情形，甲方不承担任何责任。三、本补充合同未涉及条款，仍执行三方于2013年5月31日签订的房屋租赁合同的相关约定。……”合同签订后，吴冈公司未向中煤地公司支付2014年6月1日以后的租金。

2017年3月7日，中煤地公司（甲方）与吴冈公司（乙方）签订终止《房屋租赁合同》协议书一份，内容为：“1.2013年5月31日，甲方、乙方及景润公司签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于邯郸市角华浩天际北楼第8--11层房屋。景润公司作为乙方履行合同担保人。2.履行合同过程中甲乙双方产生争议。甲方认为：自2014年6月1日至2016年5月31日，在乙方缴纳的押金充抵租金后，乙方尚拖欠甲方房屋租金2472028.40元（大写：贰佰肆拾柒万贰仟零贰拾捌元肆角）。同时，甲方对乙方提出的下述因素不予认可。乙方认为：甲方未提供接待客人的大堂；乙方无法在承租房屋设置招牌招揽客人；承租房屋冬季供暖温度差，未达到经营条件。由于甲乙双方争议较大，为避免双方损失无限扩大，甲乙双方一致同意终止以上《房屋租赁合同》。现对终止《房屋租赁合同》相关事宜甲乙双方达成如下协议：1.甲乙双方一致同意于2016年6月1日终止《房屋租赁合同》。2.乙方于本协议签订之日起将租赁房屋交还给甲方并办理经营场所登记于该处的相关经营实体经营场所迁出手续。乙方腾退后，乙方及其他相关人员不得以任何形式干扰甲方对房屋的使用。如乙方不予腾退房屋、不予办理相关经营实体经营场所迁出手续或干扰甲方正常使用房屋，乙方应支付自签订本协议起至实际腾退房屋止的房屋占用费，房屋占用费比照《房屋租赁合同》租金计算。3.签订本协议后，乙方在租赁房屋中可移动物品经双方清点并书面确认后仍暂时存放在房屋中，由甲方保管，乙方不承担任何费用。甲乙双方在签订本协议5日内共同委托评估机构对以上物品现值以及房屋装修剩余价值进行评估，评估费由乙方支付。甲方认为在评估结果公允的情况下，上述可移动物品评估价值可折抵乙方欠付租金。4、甲方保留主张乙方及景润公司支付欠付租金、违约金、其他费用的权利；乙方保留主张甲方违约给予房屋装修剩余价值补偿责任的权利。以上争议甲乙双方可进一步协商解决，协商不成可通过法院诉讼解决。”合同签订后，吴冈公司将租赁的房屋及可移动物品全部交付中煤地公司。

另查明，2017年8月吴冈公司将中煤地公司诉至该院，要求中煤地公司赔偿租赁房屋内可移动物品和装修价值残值，并申请诉前鉴定。该院依法通知双方进行协商鉴定机构、现场勘验等鉴定程序。2017年10月15日，邯郸市中诚资产评估事务所有限公司出具邯中诚评报字[2017]106号资产评估报告，结论为：1.华浩天际B座8、9、10、11层房屋装修评估值776.72万元；2.华浩天际B座8、9、10、11层房屋中可移动物品评估值125.58

一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。中煤地公司与吴冈公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补偿合同》及终止《房屋租赁合同》协议书，均是双方当事人真实意思表示，合法有效。合同签订后，双方应当依约全面履行。关于中煤地公司主张吴冈公司支付托欠租金的请求。吴冈公司认为超过了一年的诉讼时效，无需支付租金。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，中煤地公司与吴冈公司签订《房屋租赁合同》约定分期支付租金，吴冈公司未按期支付的，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满之日起计算，中煤地公司主张吴冈公司支付租金2472028.40元的请求，没有超过诉讼时效。吴冈公司认为租赁房屋开设宾馆没有接待大厅和悬挂牌匾，中煤地公司没有提供开设宾馆的基本条件，使吴冈公司根本无法经营，吴冈公司无需支付房租。因中煤地公司与吴冈公司签订的《房屋租赁合同》中约定：“出租房屋现状：甲方出租给乙方使用的房屋为毛坯房，水、电、地暖、分户控制中央空调系统等配套设施齐全，目前尚未进行竣工验收和消防验收。乙方对房屋现状知情并承担因出现房屋竣工验收或消防验收等问题而导致乙方进驻办公或所投资经营酒店的开业时间后延的风险”及“（2）甲方在房屋使用上提供必要的开业条件（如：水、电、暖等基础设施能够正常运行）”。双方签订的《房屋租赁补偿合同》中约定：“一、乙方从2014年6月1日起按原合同约定标准向甲方交付房屋租金。二、非因甲方原因造成的水、电、暖等设施不能正常运行影响乙方投资的宾馆饭店经营的情形，甲方不承担任何责任。”吴冈公司对中煤地公司房屋现状在承租时是知情的并同意承担风险，且同意自2014年6月1日起按原合同约定标准交付房屋租金。吴冈公司未向法院提交证据证明，中煤地公司原因造成的水、电、暖等设施不能正常运行影响宾馆饭店经营的情形，故吴冈公司的抗辩理由，该院不予采纳。因中煤地公司与吴冈公司签订的终止《房屋租赁合同》协议书中约定：“3.签订本协议后，乙方在租赁房屋中可移动物品……，上述可移动物品评估价值可折抵乙方欠付租金。”吴冈公司就租赁房屋中可移动物品价值另案向中煤地公司主张权利，故吴冈公司应及时支付拖欠中煤地公司租金2472028.40元。

关于中煤地公司主张吴冈公司支付违约金1009942.8元的请求。因中煤地公司与吴冈公司签订《房屋租赁合同》中约定：“第十三条乙方违约责任。1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照违约年度当年租金的50%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿执照达到全部损失为止。……(4)第二年度起逾期60天未向甲方交付房屋租金。……”吴冈公司逾期支付中煤地公司租金超过60天，故中煤地公司的该项诉请，该院予以支持。

关于中煤地公司主张吴冈公司支付2016年6月1日至2018年10月31日房屋占用费4881390.2元（自2018年11月1日起后续房屋占用费按年租金2019885.6元计算直至吴冈公司将涉案房屋的经营场所工商登记变更迁出后止）。中煤地公司与吴冈公司签订的终止《房屋租赁合同》协议书中约定：“2.乙方于本协议签订之日起将租赁房屋交还给甲方并办理经营场所登记于该处的相关经营实体经营场所迁出手续。乙方腾退后，乙方及其他相关人员不得以任何形式干扰甲方对房屋的使用。如乙方不予腾退房屋、不予办理相关经营实体经营场所迁出手续或干扰甲方正常使用房屋，乙方应支付自签订本协议起至实际腾退房屋止的房屋占用费，房屋占用费比照《房屋租赁合同》租金计算。3.签订本协议后，乙方在租赁房屋中可移动物品经双方清点并书面确认后仍暂时存放在房屋中，由甲方保管，乙方不承担任何费用。甲乙双方在签订本协议5日内共同委托评估机构对以上物品现值以及房屋装修剩余价值进行评估，评估费由乙方支付。甲方认为在评估结果公允的情况下，上述可移动物品评估价值可折抵乙方欠付租金。”可以认定双方均同意解除房屋租赁合同并协商相关事宜。因双方约定租赁房屋中可移动物品评估价值抵顶租金，吴冈公司将租赁房屋交付中煤地公司，且吴冈公司没有干扰中煤地公司使用房屋的情形，故中煤地公司主张吴冈公司支付房屋占用费的请求，该院不予支持。

关于中煤地公司主张景润公司、天惠宾馆承担连带责任，徐香娥、张斌承担补充赔偿责任的请求。本案中，中煤地公司主张景润公司承担连带责任，景润公司认为已经超过保证期限，应免除保证责任。因中煤地公司与吴冈公司签订的《房屋租赁合同》中，景润公司作为丙方签字并加盖公司公章，合同约定：“丙方责任。在乙方不能按期足额向甲方交付房屋租金时，丙方负连带担保责任。”该合同没有约定保证期间，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。故景润公司应承担连带清偿责任。中煤地公司主张天惠宾馆应作为并存的债务人承担连带责任。因租赁合同履行发生纠纷的，应当依据合同相对性确定诉讼主体，天惠宾馆非合同相对方，故不应承担连带责任。中煤地公司认为徐香娥、张斌系天惠宾馆股东未实际出资，应承担补充赔偿责任的请求。因中煤地公司该项诉请没有事实和法律依据，故该院不予支持。

关于中煤地公司主张吴冈公司、天惠宾馆将登记于涉案房屋工商登记地址迁出的请求。因该项请求不属于法院受案范围，故该院不作处理。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十条、第三十二条第二款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、邯郸市吴冈物资有限公司于本判决生效之日起十日内支付中煤地第一勘探局有限责任公司房屋租金2472028.40元；二、邯郸市吴冈物资有限公司于本判决生效之日起十日内支付中煤地第一勘探局有限责任公司违约金1009942.8元；三、邯郸市景润物资有限公司对以上款项承担连带清偿责任；四、邯郸市天惠宾馆有限公司、徐香娥、张斌不承担责任；五、驳回中煤地第一勘探局有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70424元，保全费5000元，共计75424元，由中煤地第一勘探局有限责任公司负担35768元，邯郸市吴冈物资有限公司、邯郸市景润物资有限公司负担39656元。

二审期间，吴冈公司申请证人齐某出庭作证，齐某证明2013年合同签订以前，杜明主任当时答应吴冈公司在楼顶东面或者西面做宾馆的招牌，并答应在一楼北楼的大厅给一块位置做接待，其代表的是吴岗公司，杜明代表中煤地公司。杜明答应后其才开始做的装修。吴冈公司质证认为，证人齐某作为吴冈公司经理与杜明签订合同前的谈判证明杜明承认提供大堂悬挂牌匾，且证人证言同于杜明的录音相互印证，证言真实应予采纳。中煤地公司质证认为，1、该证人证言不具有真实性，该证人系上诉人吴冈公司的工作人员，其证实的内容与该证人有利害关系，证人证言具有倾向性；2、从证明的内容看，该证人并不了解合同签订的情况，该证人不是合同签订时的合同当事人和经办人，证人说的装修时间是下半年但是合同签订的时间是2013年5月份，证明合同签订后才装修的，且合同没有明确约定提供大厅、悬挂牌匾等内容，证人称宾馆试营业不是事实，从网站的入住情况证实该宾馆已营业。

二审与一审查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，中煤地公司与吴冈公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补偿合同》及《终止协议书》合法有效,合同签订后，双方均应依约履行。关于吴冈公司所提中煤地公司主张的租金已经超过诉讼时效及中煤地公司没有提供开设宾馆的基本条件，其不应支付租金的问题，根据双方合同约定，租金的支付方式为分期支付，吴冈公司未按期支付租金，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起计算，且双方于2017年3月6日签订的《终止协议书》中中煤地公司对于吴冈公司拖欠租金的数额也进行了明确，并约定中煤地公司保留主张吴冈公司及景润公司支付租金等的权利，故吴冈公司所提有关诉讼时效的主张不能成立。双方租赁合同签订后，中煤地公司将租赁物交付吴冈公司，根据合同的约定，吴冈公司同意自2014年6月1日起交付房屋租金，其拒付租金的理由不符合合同的约定，本院不予采纳。关于吴冈公司上诉称一审判决景润公司承担连带清偿责任不当的问题，经查，一审判决送达后，景润公司对此并未提起上诉，本院不予审理。关于违约及撤销一审所判违约金的问题，从双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补偿合同》及《终止协议书》内容，结合吴冈公司提交的刘雪魁与杜明的通话录音及合同履行情况看，吴冈公司存在逾期未支付租金的行为，但中煤地公司明知吴冈公司租赁房屋用于开设宾馆，却未提供悬挂牌匾的位置及接待客人的大堂，所提供的租赁物不完全符合开设宾馆的使用用途，也不符合交易习惯，双方均存在违约行为，对租赁合同的提前终止均存在过错，故对违约金的主张不再予以支持，一审判决吴冈公司支付中煤地公司违约金的内容予以纠正。

综上所述，吴冈公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持河北省邯郸市丛台区人民法院（2017）冀0403民初3517号民事判决第一、三、四、五项；

二、撤销河北省邯郸市丛台区人民法院（2017）冀0403民初3517号民事判决第二项。

一审案件受理费70424元，保全费5000元，共计75424元，由中煤地第一勘探局有限责任公司负担52797元，邯郸市吴冈物资有限公司、邯郸市景润物资有限公司负担22627元；二审案件受理费34655元，由中煤地第一勘探局有限责任公司负担10050元，邯郸市吴冈物资有限公司负担24605元。

本判决为终审判决。

审判长　　张艳芬

审判员　　米秉华

审判员　　张树刚

二〇一九年十月十五日

书记员　　杜　淼