辽宁北方出版物配送有限公司、圆梦今生（辽宁）企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

辽宁省沈阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）辽01民终6298号 上诉人（一审被告、反诉原告）：辽宁北方出版物配送有限公司，住所地沈阳经济术开发区六号路14甲3-2号。 法定代表人：**，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***、***，北京大成（沈阳）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：圆梦今生（辽宁）企业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区万柳塘路36-1号133室。 法定代表人：**，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，辽宁同方律师事务所律师。 上诉人辽宁北方出版物配送有限公司（以下简称“北方出版公司”）因与被上诉人圆梦今生（辽宁）企业管理有限公司（以下简称“圆梦公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2022）辽0103民初12387号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 北方出版公司上诉请求，一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2022）辽0103民初12387号民事判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求或发回重审；二、请求法院判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实及理由：一、一审法院认定事实不清。1、圆梦公司未依约于2018年3月15日前交纳租金和保证金300万元，其违约在先且构成根本违约。我方已按约定交付房屋，对合同解除没有过错，一审法院认为双方均存在过错与事实不符。2、关于《租赁房屋交接协议书》第2条约定，“双方协商确定圆梦公司进场日期为2018年3月31日。在此日期之前，上诉人负责完成出租房屋基础设施维修工作。”第一，一审仅根据该条约定直接作出（第14页第二段）“这足以说明此时出租房屋基础设施存在部分维修工作尚未完成”的认定错误。双方签订完租赁合同后，我方已经就对方提出的问题进行了维修，且在签署本确认书之前，我们的房屋完全符合适租条件。圆梦公司没有任何证据证明该时间节点即2018年3月31日时，我方交付房屋不符合约定。一审根据上述约定直接认定此时出租房屋基础设施存有部分维修工作尚未完成的结论完全错误。二、一审适用法律错误，圆梦公司主张退还房屋租金150万元没有请求权基础。第一、圆梦公司一审主张请求权依据为《房屋租赁合同》第10-3款。倘若圆梦公司认为我方存在上述解除条件情形，按照约定有权解除合同，但从实际履行来看，圆梦公司没有在法定期限内行使单方解除权，且一直占用房屋且拒绝交纳租金。第二、根据《合同法》第九十七条规定，圆梦公司一审庭审也承认自2017年即搬进涉案房屋，即便自交接确认书载明交接时间2018年1月20日，则圆梦公司自此占用、控制房屋至合同解除之日，其已交付150万租金部分的权益也已用尽、没有退还的事实依据和法律依据。三、一审酌定圆梦公司向我方支付房屋占用费5万元，金额明显过低，不具备合理性。 被上诉人圆梦公司辩称，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，答辩人坚持一审诉讼请求和答辩意见。首先，上诉人违约在先，对合同的解除具有主要过错。双方签订《房屋租赁合同》的目的是由被上诉人经营智能+民族民俗文创产业园项目，由于案涉房屋不具备交付条件，导致合同目的无法实现。通过上诉人提供的维修记录可以明确看出，自双方签订租赁合同以来，上诉人一直在做基础设施的维修，无法向被上诉人交付房屋进行使用。其次，双方虽然在2018年1月19日签订了《租赁房屋交接确认书》，但并不是双方的真实意思表示，没有进行实际交接，也不能认定房屋已经交接。在确认书中约定了被上诉人于2018年3月31日进场，上诉人在此日期前完成房屋基础设施维修。另外。近20,000平米的大楼进行交接，需要更加详细的手续，如水、电等各项数据和楼内设施情况的确认，上诉人也无法提供相关材料，因为双方并没有进行交接。种种证据均表明房屋不符合交付条件，导致上诉人并没有向被上诉人交付房屋。圆梦公司为促成项目实施落地，付出了大量的人力、财力成本，但由于上诉人的违约行为而付之一炬，还拒不退还圆梦公司支付的款项。 圆梦公司向法院提出诉讼请求：1、请求判令北方出版公司向圆梦公司退还房屋租金150万元；2、请求判令北方出版公司向圆梦公司支付利息308,739元（以150万元为基数，自2017年11月16日起，计算至2020年8月19日止，以中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，自2020年8月20日起直至北方出版公司清偿，暂记至2022年7月8日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算）；3、请求判令北方出版公司承担本案的诉讼费用。 北方出版公司反诉请求：1、请求法院判令圆梦今生公司支付逾期付款违约金共计400万元；2、请求法院判令圆梦今生公司支付律师见证费1万元；3、请求法院判令圆梦今生公司支付办公设施及物品保管费26,250元；4、请求法院依法判令圆梦今生公司承担诉讼产生的费用19,545元。 一审法院认定，2017年10月16日，北方出版公司作为出租方(甲方)，圆梦公司作为承租方(乙方)，辽宁供销电信服务有限公司作为丙方签订《房屋租赁合同》一份，就甲方自愿将合法拥有处置权的北方出版公司房屋整体出租给乙方事宜达成如下合同：一、出租房屋基本情况：出租房屋坐落于沈阳市沈河区文萃路249号，建筑面积42,136.14平方米，现用途为北方出版公司物流仓储。二、租赁期限：自2017年10月16日至2032年10月15日止，租赁期限15年，起租期为2018年3月16日。三、租赁用途：甲方将房屋出租给乙方建设智能+民族民俗文创产业园·消费综合体项且用途使用。四、租金及支付方式：自合同签订之日起，前两年的房屋租金(税后)为每年800万元，第三年至第五年的年租金均为820万元(税后)……该房屋租金支付方式如下：乙方于合同签订后12个工作日内，即2017年11月1前(双方进行全面交接，并以交接确认书时间为合同执行日)，一次性支付第一年上半年的房屋租金400万元(税后)。按照先支付租金后使用的原则，乙方须在前半年租赁期限届满7日前，即2018年9月8日前，及时向甲方支付下半年度的租金。同样依据先支付租金后使用的原则，乙方须在第一年度租赁期限届满7日前，即2019年3月8日前，及时向甲方支付下一年度的全年租金，此后的租金支付节点均按照上述方式履行。乙方向甲方一次性支付房屋租赁押金50万元，此笔押金应在乙方支付第一年上半年房屋租金时一并支付。抵押金在双方合同解约时由甲方在7日内返还给乙方。五、其他费用：甲、乙双方一致同意由乙方负责承租房屋的装修、改造，甲方无偿给与乙方五个月的装修期限，该期限自承租当年补偿完毕，租期顺延。甲乙双方签订租赁合同后以交接确认书时间为合同执行时间(此处表述的合同执行时间即为乙方进场装修时间)。六、修缮责任：在承租的期限内，乙方应保证房屋及其内部设施完整性。房屋内部设施的运行应符合有关法律、法规或规章规定的安全标准。十、违约责任及赔偿：10.1在租赁期限内，乙方有下列行为之一，甲方有权解除本合同，收回房屋，乙方负责赔偿甲方相应损失，向甲方支付相当于六个月租金标准的违约金(按当年租金价格)：(1)擅自将承租的房屋做赢利性转租；(2)未经甲方允许，擅自改变房屋用途，损坏房屋主体结构及设备的；(3)利用承租房屋进行非法活动的；(4)出现严重损害甲方利益的情况。10.2、在租赁期限内，乙方未按合同规定交纳租金的，每逾期1天，乙方应按照本年日租金标准的双倍金额向甲方承担违约责任。乙方逾期交纳租金超过30天，甲方有权解除合同，并有权要求乙方支付相当于六个月租金标准的违约金(按当年租金价格)，如此违约金不足以弥补由此给甲方造成的损失，乙方还应继续赔偿。乙方如丧失偿还能力，由乙方的担保方履行赔偿义务。10.3、甲方有下列行为之一，乙方有权解除租赁合同，由此造成乙方损失的，由甲方根据违约年限按照比例承担装修投资及设备投资等直接损失(由于政府及政策性原因导致甲方不能按照约定履行合同的情形除外，由政府或关联方按政策执行)。(1)甲方未按合同约定向乙方提供房屋；(2)甲方未按照合同约定，即将房屋出租或转让给第三方的；(3)甲方因自身原因提前终止本协议或导致乙方不能正常经营使用的。十一、合同终止：遇有下列情形之一本合同终止：(1)因不可抗力或意外事件，致使房屋无法使用的。(2)政府部门征用出租房屋所在土地而需拆除出租房屋的。十二、租赁房屋被征用或拆迁：房屋租赁期间，若租赁房屋被征用或拆迁，房屋租赁合同终止。征用或拆迁补偿款中，对房屋使用人的补偿归乙方所有。甲方应配合乙方提供相关手续。如因甲方原因造成乙方无法获得补偿，损失由甲方承担。 2017年11月16日，圆梦公司向北方出版公司支付房租150万元。 2017年12月10日，圆梦公司向北方出版公司发函，内容为：签于双方房屋租赁协议一直因基础设施恢复问题未能全面进行交接，导致相关工作无法正常进行。同时本公司面临着12月底是否可以进场施工的实际问题，它涉及上海、青岛设计团队、3支施工队的签约和费用问题。现存在的主要问题是供暖问题，如果不能在12月底实现供暖，我们将无法在冬季施工，保证明年6月试营业。贵公司预计12月15日可以修复完毕，基本不可能，不确定性因素很大，我们希望最晚在12月底给予明确答复及确定可以交接的时间。如果可以在12月底完成交接，我们将按协议要求履行余额房租的支付，如果不能在12月底完成交接，我们今冬将无法施工，只能在明年4月开工，需要和贵公司就起租日等事宜重新协商，签订补充协议，同时支付余额房租。 2017年12月13日，北方出版公司给圆梦公司回函，内容为：一、北方出版公司承诺于2017年12月28日前实现所出租房屋的供暖。二、2017-2018年冬季采暖期间，如供暖设备出现问题由北方出版公司承担维修责任。三、以双方签订《房屋交接确认书》为时点，该时点之前产生的水、电、采暖及人工费用由北方出版公司承担，该时点之后的一切费用由圆梦公司承担。四、圆梦公司应在接到此回函的3个工作日内，向北方出版公司兑付《房屋租赁合同》约定的首次兑付金额450万元(包含半年租金400万元及押金50万元)的未兑付部分，即300万元。 2018年1月19日，北方出版公司作为甲方，圆梦公司作为乙方签订《租赁房屋交接确认书》，内容如下：1、甲、乙双方确认出租房屋(房屋地址：沈阳市沈河区文萃路249号)交接日期为2018年1月20日，交接日期即为起租日期。2、甲、乙双方协商确定乙方进场日期为2018年3月31日。在此日期之前，甲方负责完成出租房屋基础设施维修工作。3、乙方在2018年3月15日前保证补足未缴纳的300万租金及保证金。4、按照“谁实际使用，谁承担费用”的原则，甲乙双方确认乙方进场日期即2018年3月31日为大楼相关费用确认移交时点。5、此确认书未尽事宜，甲乙双方可在《租赁房屋进场确认书》中协商确定。 2018年5月8日，北方出版公司向圆梦公司发出《关于与圆梦今生(辽宁)企业管理有限公司解除租赁合同的函》，内容为：贵公司在与我公司签署租赁协议后，未能按照合同条款在约定的时间内履行租金承付义务。截至发函日，贵公司仍未按期支付首次租金余额300万元。经我公司总经理办公会研究决定，终止与贵公司所签订的《房屋租赁合同》。特此告知。 2020年9月，北方出版公司与辽宁恒***事务所签订《律师见证委托合同》，北方出版公司委托辽宁恒***事务所见证沈阳市沈河区文萃路249号辽宁北方出版物配送有限公司物品搬运清点情况，律师见证费10,000元。 2020年10月9日，辽宁恒***事务所出具《律师见证书》，见证结论为北方出版公司将沈阳市沈河区文萃路249号大楼内六楼的三间办公室室内物品清点搬运至辽宁省沈阳市经济技术开发区6号路14甲3号辽宁北方出版物配送有限公司一期仓库保管的全过程真实有效，且不违反法律、政策的规定及社会公共利益。以上过程全程录像，情况属实，特此见证。2022年8月，圆梦公司向法院提起诉讼，要求北方出版公司退还房屋租金及支付利息。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外，本案双方系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，故本案应适用民法典施行前所适用的法律、司法解释的规定。北方出版公司、圆梦公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。关于《房屋租赁合同》是否已经解除以及解除时间问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。双方租赁合同约定，圆梦公司逾期交纳租金超过30天，北方出版公司有权解除合同，《租赁房屋交接确认书》约定，圆梦公司应当在2018年3月15日前补足未缴纳的300万租金及保证金，但圆梦公司一直未能补足，根据上述约定北方出版公司享有合同解除权，其向圆梦公司发出《关于与圆梦今生(辽宁)企业管理有限公司解除租赁合同的函》，告知圆梦今生公司终止《房屋租赁合同》，圆梦公司收到上述函件后，未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，根据上述法律规定，应认定双方租赁合同于2018年5月8日解除。关于解除合同的原因。如前所述，圆梦公司未依照约定及时支付房屋租金，存在违约行为，但同时双方于2017年10月16日签订租赁合同，于2018年1月19日签订《租赁房屋交接确认书》，《租赁房屋交接确认书》中约定北方出版公司应当在2018年3月31日前负责完成出租房屋基础设施维修工作，该日期也为圆梦公司进场日期，这足以说明此时出租房屋基础设施存有部分维修工作尚未完成，北方出版公司提供了若干维修合同及维修记录凭证，用以证明其已按合同约定进行了相关设备维修，但根据北方出版公司提供的维修合同及维修记录凭证，绝大部分维修时间均为双方签订《租赁房屋交接确认书》之前，北方出版公司提供的该组证据不足以证明其已履行出租房屋基础设施维修工作，出租房屋符合双方约定的租赁标准，故应认定北方出版公司亦存在违约行为，圆梦公司、北方出版公司对双方租赁合同的解除均具有过错。关于圆梦公司主张的退还房屋租金150万元的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。如前所述，一审法院已认定双方租赁合同于2018年5月8日解除，租赁合同解除后，圆梦公司应当及时腾空其实际占用的租赁房屋，交还北方出版公司，但其未能腾空租赁房屋，直至2020年10月9日，北方出版公司经过律师见证，将其存放的物品搬走保管，圆梦公司应当向北方出版公司支付此期间的房屋占用费。根据北方出版公司提供的《律师见证书》可以看出，圆梦公司实际占用的仅为租赁房屋的一部分也就是六楼的三间办公室，而并非占用了全部租赁房屋，圆梦公司支付房屋占用费，也仅应支付该三间办公室的占用费，依据租赁房屋的实际状态及使用状况、占用时间，一审法院酌定圆梦公司向北方出版公司支付房屋占用费5万元，扣除后，北方出版公司应当返还圆梦公司房屋租金145万元。如前所述，因本院已认定双方对租赁合同的解除均具有过错，双方互不承担违约责任，故圆梦公司向北方出版公司主张利息，北方出版公司向圆梦公司主张违约金，一审法院均不予支持。关于北方出版公司主张的律师见证费及物品保管费。如前所述，租赁合同解除后，圆梦公司应当及时将其存放的物品搬走，但其未能及时搬走，占用部分租赁房屋，北方出版公司将其存放物品搬走存放所花费的律师见证费及物品保管费应由圆梦公司负担。北方出版公司提供了律师见证合同及库房租赁合同，其主张的费用亦符合市场价格，北方出版公司该项诉请，一审法院予以支持。关于诉讼时效问题。根据圆梦公司提供的微信聊天记录可以看出，双方针对租赁后续问题曾进行过协商，构成诉讼时效中断，故双方主张的诉讼时效问题，一审法院均不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告辽宁北方出版物配送有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内返还原告圆梦今生(辽宁)企业管理有限公司租金145万元；二、反诉被告圆梦今生(辽宁)企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付反诉原告辽宁北方出版物配送有限公司律师见证费1万元；三、反诉被告圆梦今生(辽宁)企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付反诉原告辽宁北方出版物配送有限公司办公设施及物品保管费26,250元；四、驳回原告圆梦今生(辽宁)企业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告辽宁北方出版物配送有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,070元，由被告辽宁北方出版物配送有限公司负担17,850元，由原告圆梦今生(辽宁)企业管理有限公司负担8,220元。反诉案件受理费19,545元(已减半收取)，由反诉被告圆梦今生(辽宁)企业管理有限公司负担353元，由反诉原告辽宁北方出版物配送有限公司负担19,192元。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于应如何认定案涉租赁合同的解除的时间。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外，本案双方系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，故本案应适用民法典施行前所适用的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中双方在租赁合同约定，圆梦公司逾期交纳租金超过30天，北方出版公司有权解除合同，依据《租赁房屋交接确认书》的约定，圆梦公司应当在2018年3月15日前补足未缴纳的300万租金及保证金，但圆梦公司一直未能补足，根据上述约定北方出版公司享有合同解除权，其向圆梦公司发出《关于与圆梦今生(辽宁)企业管理有限公司解除租赁合同的函》，告知圆梦公司终止《房屋租赁合同》，圆梦公司收到上述函件后，未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，根据上述法律规定，应认定双方租赁合同于2018年5月8日解除。 关于案涉租赁合同的解除的违约责任认定问题。如前所述，圆梦公司未依照约定及时支付房屋租金，存在违约行为。但同时鉴于双方在《租赁房屋交接确认书》中约定北方出版公司应当在2018年3月31日前负责完成出租房屋基础设施维修工作，该日期也为圆梦公司进场日期，这足以说明此时出租房屋基础设施存有部分维修工作尚未完成，虽北方出版公司在一审法院审理期间举证了若干维修合同及维修记录凭证，但该维修合同及维修记录凭证所记载的绝大部分维修时间均为双方签订《租赁房屋交接确认书》之前，故应认定北方出版公司亦存在违约行为，圆梦公司、北方出版公司对双方租赁合同的解除均存在违约行为。 关于双方争议的租金退还问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。租赁合同于2018年5月8日解除后，圆梦公司应当及时腾空其实际占用的租赁房屋，交还北方出版公司，但其未能腾空租赁房屋，直至2020年10月9日，北方出版公司经过律师见证，将其存放的物品搬走保管，圆梦公司应当向北方出版公司支付此期间的房屋占用费。关于占用费的给付标准，北方出版公司主张圆梦公司实际占用了全部涉案房屋，应按租赁合同的约定支付占有使用费，但根据北方出版公司提供的《律师见证书》可以看出，圆梦公司实际占用的仅为租赁房屋的一部分也就是六楼的三间办公室，而并非占用了全部租赁房屋，故一审法院酌定圆梦公司向北方出版公司支付房屋占用费5万元，扣除后，北方出版公司应当返还圆梦公司房屋租金145万元并无不当。北方出版公司提出的上诉主张，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26070元，由上诉人辽宁北方出版物配送有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　赵　智 审判员　　金　鑫 二〇二三年七月十一日 书记员　　张　磊 本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：‎（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；‎（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；‎（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；‎（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。