婷珈文化传播（上海）有限公司与上海中威建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审案件二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）沪01民终10067号

上诉人（原审被告）：婷珈文化传播（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区三林路344号。

法定代表人：柳俊，执行董事。

委托诉讼代理人：陈万君，上海翰浩律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：上海中威建筑工程有限公司，住所地上海市崇明区城桥镇官山路2号3幢C区2114室，实际经营地上海市浦东新区三林路518号。

法定代表人:朱振华，总经理。

委托诉讼代理人：杨跃辉，上海安盟律师事务所律师。

上诉人婷珈文化传播（上海）有限公司（以下简称婷珈公司）因与被上诉人上海中威建筑工程有限公司（以下简称中威公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初88462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人婷珈公司上诉请求：撤销原判第二项、第三项、第五项，依法改判上诉人不支付被上诉人房屋使用费和物业管理费，被上诉人赔偿上诉人装修损失人民币（以下币种相同）537,291元。主要事实和理由：被上诉人中威公司故意隐瞒系争房屋无证的事实，已涉嫌欺诈，且系争房屋无法取得权属证明，故上诉人婷珈公司无法取得营业执照，房屋本身又存在漏水情况，致使上诉人婷珈公司租赁房屋的商业目的无法实现。一审经评估上诉人婷珈公司的装修损失为537,291元，该数额是经过折旧的损失，上诉人婷珈公司的实际损失远大于该数额。一审法院在房屋使用费、物业管理费、装修费的责任认定方面有违公平原则，且事实认定错误，故请求二审法院支持上诉人婷珈公司的上诉请求。

被上诉人中威公司提交书面答辩意见称，不同意上诉人的上诉请求，上诉人婷珈公司要求不支付房屋使用费、物业费的上诉请求不符合客观事实及法律规定，且在合同履行过程中上诉人婷珈公司存在过错，应承担相应责任，漏水原因也非上诉人婷珈公司无法经营的根本原因，故请求二审法院驳回上诉。

中威公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方间的《房屋租赁合同》；2.判令婷珈公司向中威公司支付2018年5月1日至2019年12月15日期间的租金1,314,127.81元（按每月67,391.17元标准计算）；3.判令婷珈公司向中威公司支付2018年2月1日起至2019年12月15日期间的物业管理费47,272.50元（按每月2,101元标准计算）；4.判令婷珈公司向中威公司支付逾期付款违约金〔以（67,391.17+2,101）X3为本金的日千分之三的标准，从2018年5月1日算至2019年12月15日止；以（67,391.17+2,101）X3为本金的日千分之三的标准，从2018年8月1日起算至2019年12月15日；……依此类推每三个月计算一次，最后一期为以（67391.17+2101）X3日为本金的日千分之三的标准，从2019年11月1日算至2019年12月15日；以2,101X3为本金的日千分之三标准，从2018年2月1日算至2019年12月15日〕。

一审法院审理后，于二○二○年二月二十七日作出判决：一、确认上海中威建筑工程有限公司与婷珈文化传播（上海）有限公司就上海市浦东新区XX路XX号房屋所建立的租赁合同关系为无效；二、婷珈文化传播（上海）有限公司于判决生效之日起十日内支付上海中威建筑工程有限公司2018年5月1日至2019年12月15日期间的房屋使用费627,437元；三、婷珈文化传播（上海）有限公司于判决生效之日起十日内支付上海中威建筑工程有限公司2018年2月1日至2019年12月15日期间物业管理费26,000元；四、上海中威建筑工程有限公司于判决生效之日起十日内返还婷珈文化传播（上海）有限公司租赁保证金134,782.34元；五、上海中威建筑工程有限公司于判决生效之日起十日内赔偿婷珈文化传播（上海）有限公司装修损失380,000元；六、驳回上海中威建筑工程有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计14,213元，鉴定费（漏水原因）30,000元，工程造价鉴定费39,000元，由上海中威建筑工程有限公司负担58,546元，婷珈文化传播（上海）有限公司负担24,667元。

二审中，双方当事人没有提交新证据。

经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院认为，上诉人婷珈公司与被上诉人中威公司就系争房屋建立租赁关系，然因被上诉人中威公司未能提供系争房屋的合法权利证明，故依据相关法律规定，双方之间的租赁关系应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应予以返还。租赁合同被确认为无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付使用费的，人民法院一般予以支持。一审法院据此判令上诉人婷珈公司支付相应期间的房屋使用费及物业管理费，被上诉人中威公司承担部分装修损失，具有相应的合同基础及法律依据，本院对此予以认同。

上诉人婷珈公司主张被上诉人中威公司故意隐瞒系争房屋无证事实且系争房屋本身存在漏水情况，故其自承租开始就不能正常经营，租赁目的无法实现。但是，上诉人婷珈公司并未就此提供证据证明其无法正常经营并最终停业系因被上诉人中威公司之原因及系争房屋漏水所致，且一审法院已综合考虑了双方的过错程度、房屋使用状况等因素，并酌情确定的房屋使用费、物业管理费及装修损失的具体数额，并无不当，本院予以确认。上诉人婷珈公司的上诉请求及理由缺乏依据，本院不予支持。

综上，上诉人婷珈公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币11,647元，由上诉人婷珈文化传播（上海）有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　何　建

审判员　韩朝炜

审判员　潘俊秀

二〇二〇年十月十五日

书记员　史　政

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……