重庆风相悦装饰工程有限公司
某某与重庆商社润物现代农业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0109民初7818号
原告:黄和平,男,汉族,1971年09月15日出生,住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：张林，重庆市渝北区人和法律服务所法律工作者。
被告:重庆商社润物现代农业开发有限公司,住所地重庆市北碚区,统一社会信用代码915001097717984524。
法定代表人：蔡朋征，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李然，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
第三人：重庆风相悦装饰工程有限公司，住所地重庆市渝北区，统一社会信用代码91500112784249233C。
法定代表人：黄和平，该公司总经理。
第三人：重庆市仁流建筑安装工程有限公司，住所地重庆市北碚区，统一社会信用代码915000109203156988E。
法定代表人：吴小波，该公司经理。
原告黄和平与被告重庆商社润物现代农业开发有限公司（以下简称商社润物公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案。后原告黄和平申请追加第三人重庆风相悦装饰工程有限公司（以下简称风相悦公司）、第三人重庆市仁流建筑安装工程有限公司（以下简称仁流公司）参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2018年2月6日公开开庭进行了审理，原告黄和平的委托诉讼代理人张林，被告商社润物公司的委托诉讼代理人李然，第三人风相悦公司的法定代表人黄和平到庭参加了诉讼，第三人仁流公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄和平向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即与原告签订关于花间庭项目2幢10-4、7幢11-3两套房屋的《重庆市商品房买卖合同》，并办理不动产权的相关手续；2被告若不履行第一项请求，判令被告立即返还原告冲抵购房款806765元、税费24212.90元及赔偿损失；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告（甲方）、仁流公司（乙方）与风相悦公司（丙方）于2015年12月29日签订《协议书》约定：甲方用4套房屋（甲方建设的静观山水四期花间庭项目6幢13-1，金额470326元；7幢13-1，金额471387元；2幢11-4，金额334668元；2幢10-4，金额335378元，合计总额1611759元。此款不含契税、大修基金、印花税及相关办证费用）抵偿欠乙方的工程款，乙方用甲方的抵款房屋冲抵给丙方作为应付的工程款或材料款。风相悦公司委托将7幢13-1、2幢10-4两套房屋办理在黄和平名下。2016年1月13日，被告与原告分别签定了《爱情谷认购协议书》，确定黄和平向商社润物公司定购北碚区静观镇金荷路99号爱情谷花间庭7幢13-1、2幢10-4房屋，成交总价分别为471387元、335378元，计806765元；相关税费分别为14146.60元、10066.30元，计24212.90元。同日，黄和平向商社润物公司分别缴纳了两套房屋的代收费、契税、产权印花税14146.60元、10066.30元，计24212.90元。但被告至今拒绝与原告签订《重庆市商品房买卖合同》及不办理相关手续，其行为已构成根本违约。故依法向法院起诉，请公平判决。
被告商社润物公司辩称：原告的诉讼请求具有选择性，只能择其一诉讼请求。我司（甲方）与仁流公司（乙方）、风相悦公司（丙方）签订的《协议书》即使有效，但协议第五条规定，丙方应与乙方完善付款财务手续，并出具等额工程款（材料款）发票。经从乙方了解，丙方尚欠100余万的发票没有交付乙方。故我司根据协议约定，可以不与原告签订正式的商品房买卖合同。其认购协议书不能认定为商品房买卖合同，该认购协议书也没有约定违约责任。三方协议实际是以物抵债，原告不是三方协议的签约方，其购房款并非原告缴纳，原告要求被告返还冲抵购房款及违约金没有事实和法律依据，故应驳回原告的全部诉讼请求。
第三人风相悦公司述称：三方签订《协议书》是事实，购房也是事实。因仁流公司抵房后，还欠我们四、五十万元工程款，我们尚欠80余万的发票没有开具，当时是与仁流公司财务说好了的，待仁流公司工程款付清后，我司才开具全部发票。开不开发票，与抵房是两回事，支持原告的诉讼请求。
第三人仁流公司未发表意见。
庭审中，原告黄和平自愿撤回第一项诉讼请求，只主张第二项诉讼请求，即判令被告立即返还原告冲抵购房款806765元、税费24212.90元，并以此为基数从2016年5月2日起至付清时止按人民银行同期贷款利率计算利息损失。另，黄和平在起诉时申请了诉讼财产保全，缴纳了案件申请费5000元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的主要证据及事实认定归纳如下：
2015年12月29日，甲方（商社润物公司）、乙方（仁流公司）、丙方（风相悦公司）签订的《协议书》。约定：甲方按《承包合同》约定应支付乙方工程款，乙方按《静观山水一期项目门窗合同》约定应支付丙方工程款或其他材料款等。甲方用其开发的房屋冲抵应支付给乙方的工程款，乙方用甲方的抵款房屋冲抵给丙方作为应付的工程款或材料款。甲、乙、丙三方就以上情况，达成如下协议：第一条、丙方同意购买甲方指定的重庆商社润物现代农业开发有限公司建设的静观山水四期花间庭项目6幢13-1房金额470326元；7幢13-1房金额471387元；2幢11-4房金额334668元；2幢10-4房金额335378元，合计总金额1611759元的物业（此款不含该转让物业相关的契税、大修基金、印花税及相关办证费用等）。第三条、丙方可以以自己的名义购买甲方指定的物业，也可以指定其他单位或个人购买，……。丙方每次购买前，实际购买人须现金支付相关契税、大修基金、印花税及相关办证费用等。第四条、……；现为保证丙方购买甲方指定物业的购房款及相关税、费能够按时足额支付，乙方同意甲方从应付给乙方的该工程进度款、结算款中直接扣除用于支付购房款；丙方同意乙方从应付给丙方的该工程进度款、结算款中直接扣除用于支付购房款，甲、乙、丙三方完成抹账，抹账金额1611759元。第五条、2016年5月1日，丙方或丙方指定的单位或个人即可以与甲方指定的物业开发单位就该具体物业签订《商品房买卖合同》及相关补充协议、附件，甲方根据第四条约定留存的款项直接冲抵丙方应付的房价款；……。在甲方、乙方根据本协议约定将留存的款项用于冲抵或者代为支付丙方或丙方指定的单位及个人应付的房价款后，即视为甲方已按约定支付了乙方等额的工程款，乙方已按约定支付了丙方等额的工程款，乙方应按甲方要求完善付款财务手续并出具等额的工程款发票，丙方应按乙方要求完善付款财务手续并出具等额的工程款（材料款）发票，丙方未按乙方要求完善付款财务手续并出具等额的工程款（材料款）发票的，乙方有权不支付该工程后期工程价款或甲方不与其签订《商品房买卖合同》，由此造成的一切责任及损失由丙方自行承担。
2017年4月13日，重庆市第一中级人民法院（2016）渝01民终7596号民事判决：鉴于二审中，凤相悦公司与仁流公司确认本案工程款总额为4049647.61元，已付款现金部分为202万元，另1611759元通过商社公司、仁流公司、凤相悦公司以房抵款的方式另行处理，故仁流公司在本案中尚欠工程款417888.61元。……。三方签订的以房抵款协议的履行，由各方另行依据协议处理。虽然在三方协议确认商社公司在欠仁流公司工程款范围内以房抵款，但凤相悦公司并未举证证明商社公司除抵款的1611759元外还欠仁流公司款项，故商社公司对本案欠款不承担连带责任。
原、被告双方针对争议的事实，分别进行了陈述、举证、质证。双方争议的主要焦点：
一、《爱情谷认购协议书》及“商社润物收款收据”的真实性问题。
原告黄和平举示了（原件）：2016年1月13日，甲方（卖方）商社润物公司与乙方（买方）黄和平签定的两份《爱情谷认购协议书》，确定黄和平向商社润物公司定购北碚区静观镇金荷路99号爱情谷花间庭7幢13-1、2幢10-4房屋，成交总价分别为471387元、335378元，计806765元。
在两份协议书甲方位置的上方，分别盖有商社润物公司合同专用章；黄和平在乙方位置签字。同日，商社润物公司出具了两份“商社润物收款收据”，收据号分别为NO:0004130、NO:0004129，交款单位均为黄和平，项目分别为：花间庭7-13-1代收费、契税、产权印花税，计14146.60元；花间庭2-10-4代收费、契税、产权印花税，计10066.30元，共计24212.90元。在两张收据上，分别盖有商社润物公司发票专用章。黄和平称当日向商社润物公司缴纳了两套房屋的税费计24212.90元。商社润物公司对两份《爱情谷认购协议书》上盖的商社润物公司合同专用章、两份“商社润物收款收据”上盖的发票专用章的真伪有异议，表示将申请对其鉴定。但在法庭规定的时间内，商社润物公司未提交书面鉴定申请。
根据《协议书》对房屋税费应由购房者承担的约定和原告黄和平举示的原件，加之被告商社润物公司未提起对“合同专用章”、“发票专用章”真伪的鉴定，本院对《爱情谷认购协议书》、“商社润物收款收据”的真实性予以认定，即确认黄和平在2016年1月13日，向商社润物公司缴纳了两套房屋的税费24212.90元。
二、关于被告是否该向原告返还冲抵购房款和税费，并承担利息损失的问题。
原告黄和平要求被告商社润物公司返还按《协议书》约定的两套房屋冲抵的工程款（材料款）806765元和代收的相关税费24212.90元，并承担相应的利息损失。被告商社润物公司则认为，三方协议是以物抵债，原告不是三方协议的签约方，其购房款并非原告缴纳，原告要求被告返还冲抵购房款及承担利息没有法律依据，要求驳回原告的诉讼请求。
三方签订的《协议书》约定，甲方商社润物公司用开发的房屋冲抵应支付给乙方仁流公司的工程款，乙方仁流公司又用甲方的抵款房屋来冲抵应付丙方凤相悦公司的工程款（材料款）。三方达成的以物抵偿协议，只是将以物清偿作为三方之间清偿债务的具体方式，在该种方式未能达到债务消灭的目的时，原债权债务关系仍然存在，债权人仍有权要求债务人清偿债务。原告黄和平并不是协议中的一方，即黄和平不是以房抵债中的债权人，黄和平直接要求债务人商社润物公司返还冲抵购房款，于法无据，故对原告黄和平要求被告商社润物公司返还冲抵购房款806765元的诉讼请求，本院不予支持；对其赔偿以806765元为基数的利息损失的诉讼请求，本院不予支持。商社润物公司代收黄和平的税费24212.90元，在以房抵款不能时，商社润物公司应当返还黄和平。在此过程中，因黄和平并无过错，故商社润物公司应以24212.90元为基数，从2016年5月2日起至付清时止按中国人民银行同期贷款利率支付利息。
综上，对原告黄和平撤回要求判令被告立即与原告签订关于花间庭项目7幢13-1、2幢10-4两套房屋的《重庆市商品房买卖合同》，并办理不动产权的相关手续的诉讼请求，本院予以准许。对原告黄和平要求被告商社润物公司返还代收的税费24212.90元及承担相应利息损失的诉讼请求，本院予以支持。对原告黄和平要求被告商社润物公司返还冲抵购房款804994元及承担相应利息损失的诉讼请求，本院不予支持。对被告商社润物公司的部分辩称意见，本院予以采信。对第三人风相悦公司的述称意见，本院不予采信。第三人仁流公司经合法传唤，未出庭参加诉讼，本院可依法判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告重庆商社润物现代农业开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还黄和平所交税费24212.90元，并给付以24212.90元为基数从2016年5月2日起至付清时止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；
二、驳回原告黄和平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12110元，案件申请费5000元，共计17110元，由原告黄和平承担16611元，由被告重庆商社润物现代农业开发有限公司承担499元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 龙抗妮
审 判 员 金 先
人民陪审员 薛金富
二〇一八年三月九日
书 记 员 冯 浩
