天津市塘沽经济开发区建设工程公司与付强房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

天津市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）津02民终4333号

上诉人（原审原告）：天津市塘沽经济开发区建设工程公司，住所地天津市滨海新区塘沽塘汉路99号。

法定代表人：王建军，总经理。

委托诉讼代理人：张智军，天津滨新律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：**。

委托诉讼代理人：袁学忠，天津滨郝律师事务所律师。

上诉人天津市塘沽经济开发区建设工程公司（以下简称开发区建设公司）因与上诉人**房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2015）滨塘民初字第9815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月22日公开开庭进行审理。上诉人开发区建设公司之委托诉讼代理人张智军，上诉人**之委托诉讼代理人袁学忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

开发区建设公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由**负担。事实和理由：双方于2005年签订的厂房租赁契约约定了1-3层的出租事宜，后**租赁房屋4-5层，应属于对原合同的变更，故开发区建设公司就房屋4-5层的请求应在本案一并处理。

**辩称，双方曾约定4-5层为无偿使用，故不同意开发区建设公司的上诉请求及理由，请求予以驳回。

**上诉请求：撤销一审判决，改判驳回开发区建设公司的一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由对方负担。事实和理由：1、开发区建设公司自2012年5月起诉并撤诉后，至本案再次起诉，时隔4年，超过法律规定的关于租赁费用的诉讼时效；2、一审法院对于违约金计算有误，请求依法改判。

开发区建设公司辩称，不同意**的上诉请求及理由，请求支持己方上诉请求。

开发区建设公司向一审法院起诉请求：1、判令**腾房；2、判令**给付租金5416367元及逾期付款违约金2050312.50元，自2015年7月1日起按月73099元给付使用费，至腾房之日止；3、本案诉讼费由**负担。

一审法院认定事实：2005年，开发区建设公司与**签订《厂房租赁契约》，约定开发区建设公司将坐落塘沽区河北路的厂房1-3层建筑面积2546.25平方米出租给**，年租金450000元；租赁期限自2005年7月1日至2015年7月1日，租期为十年；付款方式第一年在签订契约之日起5日之内租金250000元，另200000元在2005年12月20日前交清，其后几年每年7月1日前交付250000元，12月20日前交付200000元；**逾期交付房租，每逾期一日由开发区建设公司按月租金额的1.5%向**加收违约金。合同签订后，开发区建设公司依约将涉诉厂房交付**使用。履行中，**自2010年3月3日至2012年2月27日分八次向开发区建设公司支付租金650000元。履行期限届满后，**拖欠开发区建设公司租金3850000元未付，且未将其所租赁的厂房返还开发区建设公司。

一审法院认为，开发区建设公司与**签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。开发区建设公司依据合同约定履行了向**交付租赁物之义务，现该租赁合同履行期限已经届满，开发区建设公司要求**腾房的诉请、要求**给付尚欠租金3850000元及支付至腾房之日止使用费的主张，有事实和法律依据，对此主张予以支持。开发区建设公司主张支付逾期付款违约金2050312.50元的主张，其计算依据是按合同约定的逾期一天按月租金的1.5%计算，自2005年7月6日开始计算至合同履行期限届满。**当庭提出合同约定的违约条款标准过高，认为应按银行同期贷款利率计算。根据合同法及最高人民法院司法解释之规定，**的此抗辩理由成立，一审法院酌情调整为以3850000元为基数，自2012年2月28日始至2015年7月1日止按中国人民银行同期贷款逾期罚息利率（逾期罚息利率为中国人民银行同期人民币贷款基准利率上浮30%）上浮30%计算。开发区建设公司主张合同外**占用该楼房4-5层所产生的租金1566367.60元的诉请，鉴于开发区建设公司的此项主张不属于本案租赁合同项下内容，不在本案租赁合同调整范围内，开发区建设公司的此部分主张应另案解决。**辩称因合同履行期限届满后**至今仍在继续租赁开发区建设公司的房屋已经形成不定期租赁，此抗辩没有法律依据，对此辩称一审法院不予采信。**辩称开发区建设公司主张租金超过法定的诉讼时效，没有法律依据，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故应认定开发区建设公司主张租金未过法定诉讼时效期间。综上，判决：“一、被告**于本判决生效之日起三十日内将其承租的坐落于天津市滨海新区塘沽河北路4-1551号1-3层房屋腾空；二、被告**于本判决生效之日起三十日内给付原告天津市塘沽经济开发区建设工程公司租金3850000元，以此为基数自2012年2月28日始至2015年7月1日止按中国人民银行同期贷款逾期罚息利率（逾期罚息利率为中国人民银行同期人民币贷款基准利率上浮30%）上浮30%计付；三、被告**于本判决生效之日起三十日内给付原告天津市塘沽经济开发区建设工程公司房屋使用费（自2015年7月2日至实际腾房之日止，按每月37500元支付）；四、驳回原告天津市塘沽经济开发区建设工程公司其他诉讼请求。”

本院二审期间，当事人没有提交新证据。

本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。

结合诉辩双方意见，本院归纳本案争议焦点是：1、开发区建设公司对房屋4-5层的诉请是否应当在本案中一并处理；2、本案部分租金的诉讼请求是否超过诉讼时效；3、一审法院对违约金数额的调整是否适当。

本院认为，对于房屋4-5层是否应当在本案中一并处理的问题，双方当事人对房屋4-5层的使用事宜没有书面约定，开发区建设公司主张**使用4-5层是对原租赁合同的变更，无相关证据证明，且对于房屋使用费的支付标准双方存在争议，**认为是无偿使用。鉴于上述情况，一审法院以4-5层不属于本案租赁合同内容调整范围，告知开发区建设公司应另行解决，该处理方式并无不当。本院对此予以维持。

对于部分租金是否超过诉讼时效的问题，依照在案证据，双方对于2013年12月5日以前欠付的租金在2013年12月5日的另案庭审中作出了确认，应认定双方就此达成一致意见。此后，租赁合同继续履行，**所欠付的租金数额持续累计。租赁合同在持续履行的前提下，双方约定了分期缴纳租金，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否定租金债务的整体性，故各期租金的诉讼时效可一并计算。一审法院认定诉讼时效从最后一期租金履行期间届满之日起计算，符合相关法律规定。**就诉讼时效的上诉主张于法无据，本院对此不予支持。

对于违约金数额的认定，双方在合同中明确约定了违约金的计算标准，**主张违约金约定过高，一审法院以开发区建设公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，对违约金进行调整，判令**以欠付租金数额为基数，按照中国人民银行同期贷款逾期罚息利率上浮30%支付违约金，符合案件事实，亦不违反相关法律规定，本院对此予以维持。

综上所述，上诉人开发区建设公司、上诉人**的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费56497元，由上诉人天津市塘沽经济开发区建设工程公司负担18897元，上诉人**负担37600元。

本判决为终审判决。

审　判　长　崔　军

审　判　员　王　珊

代理审判员　孙　静

二〇一六年九月二十二日

书　记　员　穆　艺

速　录　员　李晓旭