天津市塘沽经济开发区建设工程公司与**租赁合同纠纷一审民事判决书

天津市滨海新区人民法院

民 事 判 决 书

(2015)滨塘民初字第9815号

原告天津市塘沽经济开发区建设工程公司,住所地天津市滨海新区塘沽塘汉路**。

法定代表人王建军,总经理。

委托代理人张智军,天津滨新律师事务所律师。

被告**,男,1972年2月4日出生,汉族,个体,户籍住址天津市滨海新区,现住天津市滨海新区。

委托代理人袁学忠,天津滨郝律师事务所律师。

原告天津市塘沽经济开发区建设工程公司(以下简称塘沽建设公司)与被告**租赁合同纠纷一案,本院于2015年11月4日受理后,先适用简易程序,后依法组成合议庭,于2015年12月9日、2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张智军;被告**、委托代理人袁学忠到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

原告塘沽建设公司诉称,2005年,原告与被告签订《厂房租赁契约》,由被告承租天津市塘沽海洋高新技术开发总公司名下的坐落于塘沽区河北路xxx号房屋的1-3层,租金标准为每年45万元,租赁期限自2005年7月1日至2015年7月1日,共计十年。合同签订后,原告按时履行了全部义务,被告自入住仅给付租金65万元,之后一直拖欠租金至今。另外,被告自2011年11月1日自行占用该楼房的4-5层,后双方一致认可该区域租金标准与原合同相同。2015年6月30日,原、被告的租赁合同到期,被告不仅拒不腾房,而且拖欠原告合同内租金385万元,合同外租金1566367.60元,合计5416367元。就腾房及拖欠租金事宜,虽经原、被告多次协商未果,故起诉。请求依法判令:1、被告腾房;2、被告给付租金5416367元及逾期付款违约金2050312.50元,自2015年7月1日起按月73099元给付使用费,至腾房之日止;3、本案诉讼费由被告承担。

原告针对其主张,提供如下证据:

1、原、被告签订的《厂房租赁契约》,约定房屋建筑面积2546.25平方米,年租金45万元,租期从2005年7月1日至2015年7月1日、付款方式、违约责任等内容,证明双方存在房屋租赁合同关系;

2、房屋所有权证、国有土地使用权证,证明涉诉房屋权利人为天津市塘沽海洋高新技术开发总公司;

3、房屋所有权人出具的授权书,证明原告有权使用、出租涉案房屋;

4、2009年8月31日,被告出具的承诺,证明被告出具了给付租金的承诺;

5、2009年8月31日,被告出具的还款计划,证明被告承诺2010年12月31日还清之前欠付的租金;

6、2010年1月6日,被告出具的保证书,内容为2010年1月30日前支付给原告45万元的租金,证明被告保证在2010年1月30前还款的承诺;

7、银行往来凭证、原告出具的收据,被告分8次向原告支付了65万元租金,证明被告的履行支付租金情况延续到2012年2月27日;

8、(2012)滨塘民初字第4625号案件中双方出具的调解协议,双方确认到2013年1月31日被告拖欠合同内租金2762500元,合同外4至5层的使用费534000元,证明被告欠款的数额及4至5层是有偿使用且与原合同一致,原告一直在追要租赁费的事实;

9、最高院的民事判决书,在同一租赁合同项下分期支付租金不存在诉讼时效的问题,证明原告与被告签订的合同是10年,现在原告起诉主张不超过诉讼时效;

10、2012年11月16日,由房管局出具的证明一份,证明涉诉房屋xxx号是1至7层。

被告**辩称,不同意腾房,被告想继续租赁该房屋。1、关于第一项诉讼请求,被告认为由于原、被告双方的租赁合同截止期限为2015年7月1日,但截至现在被告一直在继续租赁原告的房屋,已经形成不定期租赁,在不定期租赁期间,被告并没有收到原告方出具的要求解除租赁合同的通知;2、关于第二项诉讼请求,租赁费、违约金的数额被告不予认可,原、被告双方签订租赁合同起止点是2005年7月1日,按照租赁合同所主张租赁费诉讼时效的相关规定,主张租赁费用的诉讼时效应当是一年,截止目前被告共向原告支付租赁费用65万元,被告最后一次向原告支付租赁费的时间为2012年2月27日,此后原告并未要求被告支付租赁费,原告未就租赁费事宜向被告主张过权利,对原告主张的租赁费的诉讼时效被告提出异议;3、原告诉状中陈述的被告自2011年自行占用该楼4-5层,与事实不符,实际情况是自原、被告双方2005年7月1日签订租赁合同后,当时按照租赁合同的约定是1至3层,后来原告方考虑到该建筑总共5层,楼上的4至5层空闲没有使用价值也没有其他人租赁,基于这种情况,在双方协商的情况下,原告同意让被告无偿对4至5层进行使用;4、在原告诉状中陈述的合同外租金是1566367.6元,与事实不符,被告提出异议,并不存在租金的问题。

被告针对其答辩,提供如下证据:

1、厂房租赁契约,证明原、被告双方存在租赁合同关系;

2、鉴定评估报告2份,滨海房地产工程造价咨询有限公司对于被告所租赁的xxx号房屋后期装饰装修费用进行评估,通过第一次鉴定报告,鉴定的装饰装修总价值达到1100余万元,第二份鉴定报告鉴定总价值达到900余万元,证明双方在租赁期限结束前曾经产生过纠纷,就被告租赁产生的装饰装修费用双方均是认可的;

3、询问笔录、开庭笔录,证明在上一个案件开庭过程中,原告、被告曾经就被告租赁原告的房屋,在原告要求解除租赁合同的前提下,双方已经就被告所产生的损失达成了意向。

原告提供的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据6、证据7、证据9、证据10,经被告质证对其真实性均无异议,上述证据可以作为认定本案事实的依据。原告提供的证据8,经被告质证提出该调解协议双方均未签字确认,不发表质证意见,因该证据原、被告双方均未签字确认,不能达到原告的证明目的,对此证据的证明效力不予认定。

被告提供的证据1、证据3,经原告质证对其真实性没有异议,上述证据可以作为认定本案事实的依据。被告提供的证据2,经原告质证对其真实性、证明目的不予认可,认为此证据与本案无关。原告的质证意见成立,对此证据的证明效力不予认定。

依据原、被告当庭陈述和原、被告提供的证据及本院对证据的认定查明,2005年,原告塘沽建设公司与被告**签订《厂房租赁契约》。约定原告将坐落在塘沽河北路的厂房1-3层建筑面积2546.25平方米出租给被告,年租金450000元;租赁期限自2005年7月1日至2015年7月1日,租期为十年;付款方式第一年在签订契约之日起5日之内租金250000元,另200000元在2005年12月20日前交清,其后几年每年7月1日前交付250000元,12月20日前交付200000元;被告逾期交付房租,每逾期一日由原告按月租金额的1.5%向被告加收违约金等内容。合同签订后,原告依约将涉诉厂房交付被告使用。合同履行过程中,被告自2010年3月3日至2012年2月27日分8次向原告支付租金650000元。合同履行期限届满后,被告拖欠原告租金3850000元未付,且未将其所租赁的厂房返还原告,故成讼。

本院认为,原、被告签订的租赁合同,系双方当事人的真实意思表示,不违反法律强制性规定,应为合法有效,对双方当事人均具有法律约束力。原告依据合同约定履行了向被告交付租赁物之义务,现该租赁合同履行期限已经届满,原告要求被告腾房的诉请、要求被告给付尚欠租金3850000元及支付至腾房之日止使用费的主张,有事实和法律依据,对此主张予以支持。原告主张支付逾期付款违约金2050312.50元的主张,其计算依据是按合同约定的逾期一天按月租金的1.5%计算,自2005年7月6日开始计算至合同履行期限届满。被告当庭提出合同约定的违约条款标准过高,认为应按银行同期贷款利率计算。根据合同法及最高人民法院司法解释之规定,被告的此抗辩理由成立,本院酌情调整为以3850000元为基数,自2012年2月28日始至2015年7月1日止按中国人民银行同期贷款逾期罚息利率(逾期罚息利率为中国人民银行同期人民币贷款基准利率上浮30%)上浮30%计算。原告主张合同外被告占用该楼房4至5层所产生的租金1566367.60元的诉请,鉴于原告的此项主张不属于本案租赁合同项下内容,不在本案租赁合同调整范围内,原告的此部分主张应另案解决。被告辩称因合同履行期限届满后被告至今仍在继续租赁原告的房屋已经形成不定期租赁,此抗辩没有法律依据,对此辩称本院不予采信。被告辩称原告主张租金超过法定的诉讼时效,没有法律依据,根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定:当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故应认定原告主张租金未过法定诉讼时效期间。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定,判决如下:

一、被告**于本判决生效之日起三十日内将其承租的坐落于天津市滨海新区塘沽河北路xxx号1-3层房屋腾空;

二、被告**于本判决生效之日起三十日内给付原告天津市塘沽经济开发区建设工程公司租金3850000元,以此为基数自2012年2月28日始至2015年7月1日止按中国人民银行同期贷款逾期罚息利率(逾期罚息利率为中国人民银行同期人民币贷款基准利率上浮30%)上浮30%计付;

三、被告**于本判决生效之日起三十日内给付原告天津市塘沽经济开发区建设工程公司房屋使用费(自2015年7月2日至实际腾房之日止,按每月37500元支付);

四、驳回原告天津市塘沽经济开发区建设工程公司其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费66533元,原告负担26613元(已交付),被告负担39920元,于本判决生效后三十日内直接给付原告。

如不服本判决,可于本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院(递交上诉状后,应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费,上诉期限届满后七日内仍未交纳的,视为放弃上诉权)。

审 判 长 梁凯江

代理审判员 赵志富

人民陪审员 王建立

二〇一六年七月一日

书 记 员 李 姗