中国人民解放军陆军军医大学士官学校、石家庄市满天星园林建设有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

河北省石家庄市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）冀01民终9962号

上诉人（原审原告）：中国人民解放军陆军军医大学士官学校(原中国人民解放军白求恩医务士官学校)，住所地石家庄市中山西路450号。

法定代表人：李云波，系该学校校长。

委托诉讼代理人：边剑辉，河北世纪联合律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张帅，河北世纪联合律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：石家庄市满天星园林建设有限公司，住所地石家庄市新华区柏林小区58-4-401室。

法定代表人：付东，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：边立娟，河北俱时律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴慧聪，河北俱时律师事务所律师。

上诉人中国人民解放军陆军军医大学士官学校因与上诉人石家庄市满天星园林建设有限公司租赁合同纠纷一案，不服石家庄市新华区人民法院（2016）冀0105民初44号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

中国人民解放军陆军军医大学士官学校上诉请求：一、依法判令撤销(2016)冀0105民初44号民事判决、并依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对补偿范围及补偿敷额认定严重错误。被上诉人严重违反合同约定。未经上诉人书面同意添置的不动产被上诉人应恢复原状，上诉人不予补偿。根据2013年10月28日上诉人与被上诉人签订的《租赁土地合同》约定的租赁用途是“花草苗木培育，季节性农作物种植”，同时约定“被上诉人不得在租赁土地内添置不动产，上诉人书面同意者除外。”上述合同签订后，被上诉人严重违反合同约定未经上诉人同意在租赁土地上兴建与租赁用途毫不相干的彩钢板厂房。关于该事实在2016年3月1日庭审笔录被上诉人予以明确认可。二、一审判决无法律依据。一审判决认定：“根据原、被告达成的调解协议和相关的国家规定、对是否违约并不是双方解除合同的基础、考虑被告在租赁土地上的实际经营年限和实际投入以及已将租赁物交还原告的事实。”进而判决上诉人按评估价值全部承担，无法律依据。三、一审法院违背原有评判标准、严重破坏公信力。一审判决无公平可言。在本案一审委托评估前，关于评估范围及评估后如何区分的问题、一审法院明确称：对租赁土地范围内的物品全面评估。评估做出后予以区分。对于租赁合同签订后加盖的不动产不予补偿。综上所述，原审判决认定事实严重错误、适用法律错误、请求二审法院依法撤销原判决并依法改判。

石家庄市满天星园林建设有限公司辩称，是否违约并不是双方解除本租赁合同的基础。原上诉人之间解除租赁合同以及当初签订租赁合同的基础是源于国家政策，强制征迁。在原在上诉人之间签订租赁协议之前，上诉人满天星在2012年平均的年营运收入已经超五百万左右。但是这利润单是断桥铝门窗生产线的利润额，不包括花卉林木的正常销售数额。在签租赁合同时，作为上诉人满天星是被动的，并非主动的。因国家政策强拆。自己被动签订租赁协议。所以说一审法院在考虑上诉人满天星在租赁土地上的实际经营年限和实际投入已经在2018年3月份将租赁物交还上诉人的事实，根据公平原则，按照鉴定部门的实际价值给上诉人补偿合情合理。另外一审法院仅补偿鉴定部门认定的实际价值有失公允。因为其鉴定部门鉴定的实际价值本身国家因为强征对于上诉人地上附着物的实际补偿对于上诉人主张的可期待利益等其他间接损失。一审法院没有补偿和提及。综上所述，上诉人称满天星存在租赁合同的违约行为。这不符合双方解除合同的基础。所以说是否违约不是本次合同解除的真正原因。对于地上附着物的正常补偿属于正当合理的补偿。

石家庄市满天星园林建设有限公司上诉请求：一、依法判令撤销(2016)冀0105民初44号民事判决、并依法改判二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、可得利益等经营利润损失应当得到合理适度补偿。2、土地溢价损失应当得到合理适度补偿。3、河北华瑞房地产评估有限公司仅是对于上诉人提出的补充评估申请中的涉及的9项地产项目进行了评估，其他的22项申请漏评项目也应该得到公平合理适度的补偿。4、上诉人与被上诉人之间解除土地租赁合同的基础是政府土地划拨，属于政策性原因，与双方任何一方违约无关，评估报告最后的鉴定数额（2536182元）应当当然作为理赔依据，这个数额并没有考虑上诉人的实际投入与实际损失，并没有体现公平原则。综上，希望法院结合最后总的评估价值和上诉人的实际经营年限，实际投入以及实际给上诉人造成的经营损失，依据公平公正原则，给予上诉人一个合理的满意裁决。

中国人民解放军陆军军医大学士官学校辩称，1、满天星并非在短时间内积极配合士官学校搬迁和迁移，甚至满天星公司是超出民事调解书调解的搬迁期晚于十几日才进行搬迁，甚至一再地抗拒和拒绝。满天星并没有完成他的积极配合义务。关于满天星所提的可得利益损失。由于本案士官学校是依据满天星严重违约在提起的诉讼，在此期间国家发布三年之内停止有偿服务相关的精神和文件，可以说两者是重合了。但是不能排除满天星的严重违反合同约定的行为。在此情况下，对于解除后只能给予其对于可得利益损失无事实和法律依据，不应予以赔偿。且满天星公司自认断桥铝门窗生产线，在双方合同约定中是没有此范围的。即使它年利润达到五亿，这个也跟本案没有任何关系，所以说满天星公司举例或者上诉状这种陈述是自认对其不利的事实。土地溢价损失双方的合同关系是租赁合同关系，土地租赁合同关系合同解除后，土地使用权由士官学校收回，满天星公司丧失的是土地租赁权，土地溢价损失，满天星公司无权主张，甚至没有任何理据。关于评估问题，在新华法院委托技术室评估，满天星公司未派任何人员陪同到场，导致原有评估项目存在部分漏评，这个责任是满天星公司自负的，已经超出了评估的期限，事后再提出漏评31项，其他各项责任由其自负。2、满天星公司犯了一个逻辑性错误，2015年4月10日士官学校提起诉讼，解除合同的理由详见民事起诉状，是因满天空满天星公司严重违约擅自改变租赁用途，其所谓的解除土地租赁合同的基础是政府土地划拨属于政策原因不知所云。即使依据全面停止有偿服务，也是士官学校适用的依据，而不是满天星公司适用于在该依据与士官学校解除合同，不能排除满天星公司的违约责任。3、双方最终达成民事调解书仅是就租赁土地合同的解除时间达成了一致意见进行调解，而对于租赁场地内的相关动产不动产的价值补偿问题。并未一并达成一致，不能仅因租赁土地合同达成调解就一并认为租赁场地内的全部资产由士官学校全部补偿，这是没有逻辑道理的。4、满天星公司称2018年才进行最后的搬迁工作，既认为评估报告最后确认的鉴定数额应当作为理赔的当然依据。我没有找到任何逻辑关系。因此对于满天星公司所有上诉事实，无合同和法律依据，应依法驳回。

中国人民解放军陆军军医大学士官学校向一审法院起诉请求：一、终止原被告间土地租赁合同，被告及时撤离并将承租标的交还原告。二、被告及时清除违约添置物并将承租标的恢复原状。三、被告承担相关诉讼费用。

一审法院认定事实：被告石家庄市满天星园林建设有限公司承租的土地原属于石家庄市新华区杜北乡陈村村委会。2013年10月28日，原告（甲方）、被告（乙方）及石家庄市新华区杜北乡陈村村委会（丙方）三方签订《租赁土地合同》，约定甲方因建设新校区，经政府征收划拨使用丙方土地1068.369亩，2011年6月取得了土地使用权证，其中的50亩地在1999年丙方已经租赁给乙方使用，租赁期限为30年，自2009年1月1日到2028年12月31日止。就乙、丙双方关于此地块的《承包租赁合同》中，丙方的全部合同权利义务转让给甲方。租赁用途为花草树苗培育，季节性农作物种植。其中约定租金交付方法：分两个期限，即2013年10月31日前上交甲方租金25万元（2009年至2018年的租金），2018年12月30日前上交甲方租金30万元（2019至2028年的租金）；甲方的权利和义务：3、甲方为乙方现状提供10KV的用电量、机井一眼。乙方确需增容时，甲方给予协助；乙方的权利和义务：1、乙方不在承租的土地上添置不动产，甲方书面同意者除外；4、租赁期满或合同终止时，乙方所设置的一切设备、设施（如房屋、大棚等）无偿移交甲方，归甲方所有，在同等条件下，乙方有续租的优先权；5、租赁期满或合同终止时，乙方向甲方交付土地时，保证甲方原投设施及乙方所建设施完好无缺，土地平整良好，否则由乙方负责赔偿。6、租赁期内，如新校区建设需要用租赁地，乙方应服从，乙方种植的不能收获的青苗、树木归甲方所有，甲方应按照评估价款补偿乙方。乙方添置的房屋、大棚归甲方所有，甲方按当时折旧后余值金额补偿乙方，其他不予补偿。2014年6月27日，原告向被告出具《关于租赁土地违约的函》，内容为“石家庄市满天星园林建设有限公司;根据贵公司与我校签订的《租赁土地合同》之内容，土地租赁用途为花草树木培育，季节性农作物种植”，但贵公司在未与我校协商、未提出书面申请、未经我校书面同意情况下，擅自改变租赁用途，在租赁地块内新建厂房，严重违反了《租赁土地合同》约定，经研究，特向贵公司函告：一、立即停止厂房及配套设施建设。二、禁止安装各类生产设备。三我校保留对贵公司追究违约责任的权利。四、请贵公司就违约建设事项向我校做出书面说明。本案在审理过程中，原告向法院提交评估鉴定申请，要求对被告石家庄市满天星园林建设有限公司承租地块内青苗、树木及地上建筑物的价值予以评估。法院依法通过法院技术鉴定部门委托河北华瑞房地产评估有限公司、河北冀亿祥资产评估有限责任公司进行评估鉴定。评估鉴定期间，法院依法组织原、被告双方进行了调解，2018年3月28日，双方达成如下调解意见：一、原、被告双方自愿解除2013年10月28日签订的《租赁土地合同》；二、被告石家庄市满天星园林建设有限公司于2018年4月12日之前将租赁场地内的全部动产及禽畜类全部搬离，并将租赁土地交付原告中国人民解放军陆军军医大学士官学校；三、关于原、被告双方之间因解除《租赁土地合同》产生的补充评估及赔偿数额问题法院另行处理。被告已经按照双方约定如期将租赁土地交还原告。2018年3月20日，河北冀亿祥资产评估有限责任公司作出冀亿祥评字（2018）第6012号《资产评估报告书》，对新华区学府路216号争议租赁地块内的青苗、树木进行评估，价值为761904元。2018年3月21日，河北华瑞房地产评估有限公司作出冀华瑞房估（2018）字第20080号《房地产估价报告》，对新华区学府路216号争议租赁地块内建筑物进行评估，评估总价为166.26万元。法院依法组织原、被告双方对两份评估报告进行质证。被告石家庄市满天星园林建设有限公司认为河北华瑞房地产评估有限公司作出冀华瑞房估（2018）字第20080号《房地产估价报告》中存在遗漏项目，要求进行补充鉴定，经争取原、被告意见后，再次进行了补充鉴定。2018年5月21日，河北华瑞房地产评估有限公司作出《补充评估说明》，认定补充项目价值为12.9万元，两次勘察全部项目评估结果为179.15万元。原告中国人民解放军陆军军医大学士官学校对评估报告的意见为：对三份鉴定结论的三性无异议。但需要强调，一、依据租赁土地合同第六条第四款，合同终止时，被告所设置的一切设备、设施，如房屋大棚、无偿移交原告；二、未经原告书面同意添置的不动产，被告应恢复原状，原告不予补偿；三、对于房地产估价报告所涉及的第九页-第十一页，列表内的6-12是在租赁合同签订后未经原告书面同意且不符合租赁用途的估价对象，原告不予认可。对21-26是系原审查明的，详见2016年3月1日的庭审笔录第7页，系未经原告书面同意兴建的用于断桥铝生产的厂房，与租赁土地用途无关联性，原告不予认可；第34项门卫房是在合同签订后兴建的，也未经原告书面同意。被告石家庄市满天星园林建设有限公司对评估报告的意见为：关于华瑞地产作出的房地产评估报告当中的评估事项没有异议，对于部分评估事项评估价格偏低，其中有第4、5、21、23、25、29项偏低。关于冀亿详出具的评估报告无异议；对于补偿评估报告当中评估的事项存在遗漏，被告方做了简单的概括和估值，其中有一项关于围墙评估的方式采用的是米计算是不符合常规的，正常应以立方米计算，价格明显低于市场价值，以上希望法院均酌情考虑。另外，根据原、被告之间签订的三方合同第八条关于违约责任的约定，所以我方认为合同终止的原因过错方不在于被告，因此由此造成的一切损失应由甲方承担，其所称的第六条第四项是不存在的。另，被告主张了其他存在的损失，包括：可期待利益分两部分，承租土地后进行了大棚和其他各种基础建设，主要用来种植苗木，在正常经营的年份，年产值大概1400多万，净利润为200多万元，依据被告与陕西交通建设集团签订的中标通知书及合同，还有和石家庄市园林局签订的中标通知书及合同，还有河南开封市盛开花卉园艺有限公司的苗木订购合同，还有河南省水利厅与被告签订的合同，还有河北师范大学与被告签订的合同，证明被告公司正常经营的年份，可以创造的年利润值为200多万元，自从双方产生纠纷后，所有工作全部中止，给被告造成的可期待利润的损失的计算依据；2、断桥铝门窗的生产线，利润大概每年500万元左右；3、土地溢价损失，计算依据是当初被告和陈村签订合同时，租金整片地每年2万元，共计10年，根据目前的市场行情，解除合同，被告要重新寻找土地，设备全部迁移，现在租赁土地的费用大概每亩2000元，（2000-500）×50×11年=82万元。另，经询问，被告石家庄市满天星园林建设有限公司称土地租赁费交到2018年底，每年25000元。原告对此不持异议，但称双方场地实际交接时间是2018年4月22日，剩余8个月零8天。

一审法院认为，原、被告以及石家庄市新华区杜北乡陈村村委会签订的《租赁土地合同》是各方真实意思表示，且与现行法律、行政法规的强制性规定不相违背，依法成立有效。庭审中经法院组织调解，原、被告双方已经对《租赁土地合同》的解除以及被告对租赁物返还达成一致，并已经实际履行完毕，原告的诉讼请求已经处理完毕，对此法院不再进行赘述。关于被告的损失是否一并处理的问题，因原、被告双方对《租赁土地合同》解除以及将租赁物交付原告的基础是原告对被告的实际损失进行合理的赔偿，是相对应的附随义务，为减少双方的诉讼成本及诉累，法院综合考虑应一并处理为宜。关于河北冀亿祥资产评估有限责任公司作出冀亿祥评字（2018）第6012号《资产评估报告书》、河北华瑞房地产评估有限公司作出冀华瑞房估（2018）字第20080号《房地产估价报告》以及《补充评估说明》，其鉴定程序合法、认定结论理据充分，法院可以此证据作为认定被告实际损失的依据。关于原告陈述的观点“一、依据租赁土地合同第六条第四款，合同终止时，被告所设置的一切设备、设施，如房屋大棚、无偿移交原告；二、未经原告书面同意添置的不动产，被告应恢复原状，原告不予补偿；三、对于房地产估价报告所涉及的第九页-第十一页，列表内的6-12是在租赁合同签订后未经原告书面同意且不符合租赁用途的估价对象，原告不予认可。对21-26是系原审查明的，详见2016年3月1日的庭审笔录第7页，系未经原告书面同意兴建的用于断桥铝生产的厂房，与租赁土地用途无关联性，原告不予认可；第34项门卫房是在合同签订后兴建的，也未经原告书面同意。”根据原、被告达成的调解协议和相关的国家规定，对是否违约并不是双方解除合同的基础，考虑被告在租赁土地上的实际经营年限和实际投入以及已将租赁物交还原告的事实，根据公平原则，法院对原告上述观点不予采信为宜，原告应当按照鉴定部门认定的实际价值给予被告补偿。关于被告主张的包括可期待利益在内其他损失的问题，被告提交的证据不足以证明其该项损失的存在，根据<最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释>第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定以及损益相一致原则以及国家相关规定，法院综合分析认定对被告该项主张不予支持为妥。另，因合同解除，原告应当将多收取的租金返还被告。因双方对补偿数额存在较大分歧，调解无效。根据<最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释>第九十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条第五项、第九十七条之规定，判决如下：一、限原告中国人民解放军陆军军医大学士官学校于本判决生效之日起十日内补偿被告石家庄市满天星园林建设有限公司损失2553404元。二、限原告中国人民解放军陆军军医大学士官学校于本判决生效之日起十日内返还被告石家庄市满天星园林建设有限公司租金17222元。案件受理费80元、评估费31460元（13980元+16900元+580元），由原被告各负担15770元。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方均认可在签订合同前，上诉人石家庄市满天星园林建设有限公司已经开始兴建厂房，2014年春，上诉人石家庄市满天星园林建设有限公司已经开始生产，上诉人中国人民解放军陆军军医大学士官学校表示不知情。本院确认一审法院查明的其他事实。

本院认为，上诉人石家庄市满天星园林建设有限公司与石家庄市新华区杜北乡陈村村委会、上诉人中国人民解放军陆军军医大学士官学校在协商合同时已经开始厂房的兴建，上诉人中国人民解放军陆军军医大学士官学校未能了解当时的土地状况系自己的责任，虽然三方签订的合同约定的不得添置不动产，但该厂房在合同签订时已经存在，不属于添置，并且未对整体土地用途产生改变，不存在违约，故原审判决认为应当在赔偿范围并无不妥。上诉人石家庄市满天星园林建设有限公司主张的土地溢价损失，原审判决未予支持并无不妥，对于可得利益损失，上诉人石家庄市满天星园林建设有限公司未能提供证据予以证实，原审判决未予支持并无不妥。

综上所述，上诉人中国人民解放军陆军军医大学士官学校、上诉人石家庄市满天星园林建设有限公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费160元，由上诉人中国人民解放军陆军军医大学士官学校、上诉人石家庄市满天星园林建设有限公司各负担80元。

本判决为终审判决。

审判长　　刘建国

审判员　　李　伟

审判员　　张　楠

二〇一八年八月三十日

书记员　　徐洁莹

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。