新疆建化实业有限责任公司、新疆天宇盛世房地产开发有限公司其他案由其他执行执行裁定书

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2024)新01执复7号 复议申请人（申请人）：新疆某某有限责任公司，住所地新疆乌鲁木齐市。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，新疆巨臣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，新疆巨臣律师事务所律师。 被申请人：新疆某某房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市。 法定代表人：***，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：**，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 复议申请人新疆某某有限责任公司(以下简称某甲公司)不服乌鲁木齐市头屯河区人民法院（以下简称头屯河区法院）作出的（2023）新0106执异141号执行异议裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 头屯河区法院在执行申请人某某公司与被申请人新疆某某房地产开发有限公司(以下简称某乙公司)财产保全一案中，异议人（被申请人）某甲公司对头屯河区法院超标的保全提出书面异议。头屯河区法院于2023年12月7日作出（2023）新0106执异141号执行裁定，一、解除对异议人新疆某某房地产开发有限公司位于乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）***160号锦悦府的53套房产（房号分别为：XX-XX）查封。二、本案产生的评估费57,800元（新疆某某有限责任公司已预交），由新疆某甲有限责任公司负担。 头屯河区法院查明，某甲公司以建设工程施工合同纠纷为***乙公司诉至头屯河区法院，案号为（2023）新0106民初4520号。在诉讼过程中，某甲公司申请诉中财产保全，请求对某乙公司名下价值63,250,975.94元的财产进行查封、扣押、冻结。头屯河区法院于2023年8月2日出具（2023）新0106民初4520号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结某乙公司名下价值63,250,975.94元的财产。根据上述裁定，头屯河区法院向乌鲁木齐市房屋产权交易中心下发（2023）新0106执保2744号协助执行通知书，查封了某乙公司位于乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）***XXX号锦悦府的XX#、XX#、XX#共计98套房产（房号为XX-XX共计27套房产进行评估。经双方协商，头屯河区法院通过摇号方式选定委托新疆宏昌房地产评估有限责任事务所对案涉房屋进行评估。2023年11月20日新疆宏昌房地产评估有限责任事务所出具了宏昌房估字【XXX】第XXXX号涉执房地产处置司法评估报告1份，该评估报告对上述27套房产分别出具了评估单价（具体单价见表一），27套房产的建筑面积共计2297.56平方米，房地产市场价值为人民币39,142,500元。 表一： 序号 房号 建筑面积（㎡） 评估单价 （元/㎡） 评估总价（元） 1 24-211 141.66 19786 2802885 2 24-212 123.23 19786 2438229 3 24-213 98.15 19786 1941996 4 24-304 95.32 10376 989040 5 24-307 91.49 10376 949300 6 24-308 88.98 10376 923256 7 24-312 88.98 10376 923256 8 25-202 146.86 19786 2905772 9 25-203 133.39 19786 2639255 10 25-204 137.62 19786 2722949 11 25-205 126.92 19786 2511239 12 25-303 87.17 10376 904476 13 25-306 96.57 10376 1002010 14 25-307 84.81 10376 879989 15 25-308 63.9 10376 663026 16 27-102 60.95 23031 1403739 17 27-106 59.26 23031 1364817 18 27-108 97.06 23031 2235389 19 27-114 42.06 23031 968684 20 27-202 56.48 26254 1482826 21 27-212 41.94 26254 1101093 22 27-217 60.33 26254 1583904 23 27-221 60.33 26254 1583904 24 27-304 57.45 10376 596101 25 27-308 51.08 10376 530006 26 27-316 67.27 10376 697994 27 27-332 38.3 10376 397401 合计 2297.56 39142500 头屯河区法院依法向双方送达了上述评估报告，某甲公司对该评估报告提出异议，认为评估机构在报告中未列明市场调查过程及计算过程，且认为其没有进行充分的市场调查，导致计算结果缺乏科学性。案涉房屋在现场勘查过程中已确定存在部分房屋存在出租的情形，出租对房屋的执行价值具有重大影响，故评估机构明知存在租赁但未考虑租赁带来的减值因素。针对上述异议，评估机构回复如下：一、关于评估方法，我单位评估人员经实地详细查勘和市场调查，遵照有关的法律法规、政策文件和评估标准，坚持客观、**、公平原则……。头屯河区法院向某甲公司送达了上述评估回复，某甲公司仍认为有异议，头屯河区法院当庭让鉴定人出庭接受了双方当事人的质询。 另查，某甲公司在本案审理过程中申请对案涉房屋价值评估，为此已支付评估费57,800元。 头屯河区法院认为，该院依法委托新疆宏昌房地产评估有限责任事务所出具的报告书客观真实，对其评估结果予以采信。根据（2023）新0106民初4520号民事裁定书可反映出某某公司申请查封、冻结、扣押某某公司价值63,250,975.94元的财产，依据上述裁定书，某甲公司保全了某乙公司案涉98套房产，根据评估报告及双方签字确认的房屋评估申请房源选定表，可反映出查封房产的面积及评估价值如表二： 表二： 序号 房号 建筑面积（㎡） 评估单价 （元/㎡） 评估总价（元） 1 24-211 141.66 19786 2802885 2 24-212 123.23 19786 2438229 3 24-213 98.15 19786 1941996 4 24-301 22.27 10376 231074 5 24-302 22.93 10376 237922 6 24-303 18.38 10376 190711 7 24-304 95.32 10376 989040 8 24-305 68.68 10376 712624 9 24-306 92.57 10376 960506 10 24-307 91.49 10376 949300 11 24-308 88.98 10376 923256 12 24-309 90.07 10376 934566 13 24-310 102.18 10376 1060220 14 24-311 91.49 10376 949300 15 24-312 88.98 10376 923256 16 24-313 75.33 10376 781624 17 25-201 87.49 19786 1731077 18 25-202 146.86 19786 2905772 19 25-203 133.39 19786 2639255 20 25-204 137.62 19786 2722949 21 25-205 126.92 19786 2511239 22 25-301 90.3 10376 936953 23 25-302 64.05 10376 664583 24 25-303 87.17 10376 904476 25 25-304 83.79 10376 869405 26 25-305 86.15 10376 893892 27 25-306 96.57 10376 1002010 28 25-307 84.81 10376 879989 29 25-308 63.9 10376 663026 30 25-309 86.15 10376 893892 31 25-310 90.42 10376 938198 32 27-101 70.38 23031 1620922 33 27-102 60.95 23031 1403739 34 27-103 60 23031 1381860 35 27-104 60 23031 1381860 36 27-105 60.01 23031 1382090 37 27-106 59.26 23031 1364817 38 27-107 57.82 23031 1331652 39 27-108 97.06 23031 2235389 40 27-109 53.87 23031 1240680 41 27-110 50.43 23031 1161453 42 27-111 48.95 23031 1127367 43 27-112 47.5 23031 1093973 44 27-113 46.02 23031 1059887 45 27-114 42.06 23031 968684 46 27-201 169.45 26254 4448740 47 27-202 56.48 26254 1482826 48 27-203 56.48 26254 1482826 49 27-204 56.49 26254 1483088 50 27-205 55.5 26254 1457097 51 27-206 53.63 26254 1408002 52 27-207 51.59 26254 1354444 53 27-208 49.71 26254 1305086 54 27-209 47.77 26254 1254154 55 27-210 45.84 26254 1203483 56 27-211 43.9 26254 1152551 57 27-212 41.94 26254 1101093 58 27-213 40.06 26254 1051735 59 27-214 38.11 26254 1000540 60 27-215 68.14 26254 1788948 61 27-216 124.3 26254 3263372 62 27-217 60.33 26254 1583904 63 27-218 60.12 26254 1578390 64 27-219 60.12 26254 1578390 65 27-220 60.12 26254 1578390 66 27-221 60.33 26254 1583904 67 27-224 60.12 26254 1578390 68 27-225 60.12 26254 1578390 69 27-226 79.69 26254 2092181 70 27-227 79.69 26254 2092181 71 27-228 75.53 26254 1982965 72 27-234 38.87 26254 1020493 73 27-235 38.87 26254 1020493 74 27-236 38.87 26254 1020493 75 27-237 38.87 26254 1020493 76 27-302 50.66 10376 525648 77 27-303 57.45 10376 596101 78 27-304 57.45 10376 596101 79 27-305 56.93 10376 590706 80 27-306 54.98 10376 570472 81 27-307 53.03 10376 550239 82 27-308 51.08 10376 530006 83 27-310 47.18 10376 489540 84 27-311 45.23 10376 469306 85 27-312 43.28 10376 449073 86 27-313 41.33 10376 428840 87 27-314 39.38 10376 408607 88 27-315 37.42 10376 388270 89 27-316 67.27 10376 697994 90 27-317 39.15 10376 406220 91 27-318 39.15 10376 406220 92 27-319 39.15 10376 406220 93 27-320 39.15 10376 406220 94 27-321 20.09 10376 208454 95 27-322 39.15 10376 406220 96 27-323 39.15 10376 406220 97 27-324 33.26 10376 345106 98 27-332 38.3 10376 397401 合计 6431.87 115163830 某某公司申请对案涉53套房屋解封，根据评估报告及双方签字确认的房屋评估申请房源选定表，可反映出解封房产的面积及评估价值如表三。 表三： 序号 房号 建筑面积（㎡） 评估单价 （元/㎡） 评估总价（元） 1 24-301 22.27 10376 231074 2 24-302 22.93 10376 237922 3 24-303 18.38 10376 190711 4 27-101 70.38 23031 1620922 5 27-113 46.02 23031 1059887 6 27-114 42.06 23031 968684 7 27-201 169.45 26254 4448740 8 27-202 56.48 26254 1482826 9 27-203 56.48 26254 1482826 10 27-204 56.49 26254 1483088 11 27-205 55.5 26254 1457097 12 27-206 53.63 26254 1408002 13 27-207 51.59 26254 1354444 14 27-208 49.71 26254 1305086 15 27-209 47.77 26254 1254154 16 27-210 45.84 26254 1203483 17 27-211 43.9 26254 1152551 18 27-212 41.94 26254 1101093 19 27-213 40.06 26254 1051735 20 27-214 38.11 26254 1000540 21 27-215 68.14 26254 1788948 22 27-216 124.3 26254 3263372 23 27-218 60.12 26254 1578390 24 27-219 60.12 26254 1578390 25 27-220 60.12 26254 1578390 26 27-221 60.33 26254 1583904 27 27-234 38.87 26254 1020493 28 27-235 38.87 26254 1020493 29 27-236 38.87 26254 1020493 30 27-237 38.87 26254 1020493 31 27-302 50.66 10376 525648 32 27-303 57.45 10376 596101 33 27-304 57.45 10376 596101 34 27-305 56.93 10376 590706 35 27-306 54.98 10376 570472 36 27-307 53.03 10376 550239 37 27-308 51.08 10376 530006 38 27-310 47.18 10376 489540 39 27-311 45.23 10376 469306 40 27-312 43.28 10376 449073 41 27-313 41.33 10376 428840 42 27-314 39.38 10376 408607 43 27-315 37.42 10376 388270 44 27-316 67.27 10376 697994 45 27-317 39.15 10376 406220 46 27-318 39.15 10376 406220 47 27-319 39.15 10376 406220 48 27-320 39.15 10376 406220 49 27-321 20.09 10376 208454 50 27-322 39.15 10376 406220 51 27-323 39.15 10376 406220 52 27-324 33.26 10376 345106 53 27-332 38.3 10376 397401 合计 2646.82 51627417 解封上述53套房产后，根据评估报告及双方签字确认的房屋评估申请房源选定表，可反映出剩余45套（98套-53套）房屋总价值为63,536,413元（115,163,830元-51,627,417元），未低于（2023）新0106民初4520号民事裁定书裁定查封、冻结、扣押天宇盛世公司价值63,250,975.94元财产金额，故异议人申请解除上述53套房屋的请求符合法律规定，予以支持。关于本案产生的评估费57,800元，头屯河区法院认为，某乙公司已经提供了房产备案价格作为参考依据，某甲公司对此不认可，申请对案涉房屋价值进行评估，且根据上述评估报告显示，某甲公司申请保全的房屋价值超过申请保全的标的，故该费用应由某甲公司承担。依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十四条规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：一、解除对异议人新疆某某房地产开发有限公司位于乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）***XXX号锦悦府的53套房产（房号分别为：XXX-XX）查封。二、本案产生的评估费57,800元（新疆某甲有限责任公司已预交），由新疆某甲有限责任公司负担。 某乙公司向本院复议称，请求撤销（2023）新0106执异141号执行裁定书，不解除对被申请人指定的名下53套房产的查封。事实与理由：一、新疆宏昌房地产评估有限责任事务所出具的评估报告未进行充分的市场调查且未考虑租赁造成的减值因素，不能作为衡量被申请人名下房产价值的标准。评估机构未提供其进行市场调查的过程资料，我们有理由认为其未进行充分的市场调查，导致其所计算的结果缺乏科学性，且在现场勘查过程中，已确定案涉部分房屋存在出租的情形，评估机构明知存在租赁而未考虑租赁减值的因素，显然不合理。二、根据最高院关于执行的规定，要求保全的价额以足以清偿债权额及执行费用为限，如参照评估价格解除对被申请人53套房产的查封，剩余房产的价额必然不足以清偿申请人的债权额及执行产生的费用，损害申请人将来的执行利益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的查封、扣押、冻结。“明显”二字更是强调了在执行实践中应当适当地提高执行金额，以保证能够足以清偿债权额及执行产生的费用，而本案中，解除对被申请人53套房产的查封后，参照评估价格，剩余保全房产的价额仅高于保全标的额不足三十万元，必然导致裁判文书生效后无法得到足额清偿，与保全制度设置的目的也不相符。三、房产市场持续不景气，房产变现能力也持续下降，应当考虑执行时房产拍卖打折、支付法院执行费、支付拍卖酬金等因素。目前恒大、***等房地产企业相继暴雷，国内房产市场低迷，房产变现能力日渐减弱，房产也逐渐贬值，加上在执行实践中经常出现的“流拍”现象，考虑到后期该款项还要支付法院执行费、支付评估机构和拍卖机构酬金等，应当对保全房产按照评估价格进行折价(一般按照六五折)，按照折价后的价额来判定是否“明显”超标的查封，再考虑是否应当解除对相应部分财产的冻结措施。四、解除清单里的53套房屋均是被申请人强烈要求解封的房产，未经申请人同意，损害了申请人的执行利益。 某乙公司称，第一，评估单位出具评估报告后，某甲公司提出异议，评估单位针对该异议已经出具了答复，且明确表明评估结果是反映被评估对象当前的客观市场价值，而非某甲公司自认为的由于租赁造成的减值因素。在一审听证时，**甲公司请求评估单位出庭说明了情况，对某甲公司提出的异议和问题作了当庭答复。第二，财产保全仅限于诉讼请求的范围，某甲公司在起诉时，其诉讼请求本身就夸大虚增近2,000万元。本案中新疆某甲公司起诉金额为6,300余万元，其申请财产保全时，保险公司为其提供担保的金额也是6,300余万元，故执行局在实际查封资产的价值，也应当以法院保全裁定金额为限，而事实上头区法院查封答辩人名下98套房屋，经评估单位评估，该98套房屋价值1.1亿元，超标的5,200余万元，因此对于超出此范围的部分应当予以解封。第三，某甲公司认为现在房产市场不景气，但本案房产就是在这种不景气的环境下评估出来的，如果市场行情好，超标的金额应当会多出3,000万元，且市场不景气，不是某甲公司超标地查封的理由。第四，解除的53套房屋价值与超标的金额相当，且未超出标的。由于某甲公司对被申请人名下房产全部查封，账户全部冻结，导致被申请人现在工资不能发放，给其他施工单位不能正常结算，给购房者不能办理网签备案，所有的正常生产经营活动已经陷入瘫痪。综上，请求法院能够尽快对本案作出维持一审裁定的法律文书。 本院查明，头屯河区法院查明的事实与本院查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零五条的规定“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定:“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外”。诉前、诉中保全与执行保全过程中查封标的数额的确定是不同的，诉前、诉中保全是人民法院在申请人起诉前或起诉后，为保障生效判决能够得到执行或避免财产遭到损失，对被申请人的财产或争议标的物采取限制处分的强制措施。此时胜负未定，因此保全财产的数额应以申请人的请求或者与案件有关的财物为限，本案属于诉中保全，不应考虑标的物处置过程中的降价、流拍、变现所需费用等问题。为确定查封、扣押、冻结财产的价值数额，头屯河区法院经双方同意依法委托新疆宏昌房地产评估有限责任事务所出具的评估报告书，可以作为认定查封财产价值的参考。同时根据法律规定，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封。综上所述，复议申请人某甲公司的复议申请理由本院不予采信，其复议申请本院不予支持。故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项规定，裁定如下： 驳回复议申请人新疆某甲有限责任公司的复议申请，维持乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2023）新0106执异141号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长　黎　剑 审判员　*** 审判员　*** 二〇二四年二月二日 书记员　***