宜昌西江工程技术有限公司、中国葛洲坝集团机械船舶有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

葛洲坝人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鄂0592民初677号 原告：宜昌西江工程技术有限公司，住所地宜昌市西陵区石子岭路9号。 法定代表人：郑路，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：***，湖北瑞通天元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李涵，湖北瑞通天元律师事务所律师。 被告：中国葛洲坝集团机械船舶有限公司，住所地湖北省宜昌市猇亭大道18号。 法定代表人：**，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，该公司职工。 原告宜昌西江工程技术有限公司（以下简称西江公司）与被告中国葛洲坝集团机械船舶有限公司（以下简称葛洲坝机船公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年9月22日立案后，由审判员**心依法适用简易程序，于2022年10月20日公开开庭进行了审理。原告西江公司的委托诉讼代理人***、李涵，被告葛洲坝机船公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 西江公司向本院提出诉讼请求：1.确认西江公司与葛洲坝机船公司之间的不定期房屋租赁合同于2022年1月21日解除。2.判令葛洲坝机船公司立即腾退位于宜昌市西陵区镇××路××室××室××室××室××房屋。3.判令葛洲坝机船公司按照25200元／年（即2100元／月）的标准向西江公司支付房屋租金及占用费（租金自2019年3月15日计算至2022年1月21日，占用费按照租金标准自2022年1月22日起支付至腾退完毕之日止），并支付逾期支付租金、占用费的利息损失（自2019年3月15日计算至实际清偿之日止，2019年8月20日前按照银行同期贷款利率计算，2019年8月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。4.本案诉讼费由葛洲坝机船公司承担。事实与理由：葛洲坝机船公司自2010年3月15日开始租赁西江公司位于宜昌市西陵区镇××路××室××室××室××室××房，租赁合同每年一签。自2015年3月起，葛洲坝机船公司的全资子公司葛洲坝机械工业有限公司与西江公司续签租赁合同。2017年3月27日，葛洲坝机械工业有限公司与西江公司续签了《住宅楼租赁合同》，约定租金期限为2017年3月15日至2018年3月14日，该租赁合同到期后，双方未再续签。2017年12月6日，葛洲坝机械工业有限公司因公司合并或分立后注销，其债权债务均由葛洲坝机船公司**。葛洲坝机船公司作为葛洲坝机械工业有限公司的债权债务**单位仍继续使用租赁房屋至今，但仅支付租金到2019年3月14日。其间，西江公司多次发函向葛洲坝机船公司催缴租金均未果。2021年9月24日，西江公司收到葛洲坝机船公司致送的《致宜昌西江工程技术有限公司的函》，葛洲坝机船公司来函提出退房，但至今既未向西江公司办理退房手续，也未支付租金。2022年1月20日，西江公司委托律师向被告发送律师函，通知解除租赁合同并要求被告腾退房租、支付租金及占用费，葛洲坝机船公司于2022年1月21日签收后仍未予理会。西江公司为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。 葛洲坝机船公司辩称，1.案涉房屋现已腾退，双方的房屋租赁合同经葛洲坝机船公司的通知已经解除，西江公司的第一、二项诉讼请求无请求基础。2.西江公司拒绝协助葛洲坝机船公司办理退房手续，造成房屋未能腾退，应负有一定责任，葛洲坝机船公司于2018年1月1日通知不再续约，系表示解除合同之意，但考虑到住户的特殊性及西江公司作为房屋实际管理人的需要，同时恳请西江公司协助进行退房事宜；双方签订的合同也约定了乙方到期退还租赁房屋时，需双方到现场清点设施，而西江公司漠视葛洲坝机船公司恳请，无积极磋商解除合同之意，怠于行权就住户继续占用租赁房屋之事表达异议，应对合同履约困难的现状负有一定责任，故葛洲坝机船公司对西江公司诉请的利息损失不予认可。 西江公司围绕诉讼请求依法提交了住宅楼租赁合同、企业信用信息公示报告、致宜昌西江工程技术有限公司的函、增值税普通发票、银行回单、催款通知、律师函、快递物流信息等证据，葛洲坝机船公司提交了住宅房退房情况等证据。本院组织当事人对以上证据进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据，本院综合全案予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年至2014年，葛洲坝机船公司向西江公司租赁镇镜山路77-212室、77-223室、77-117室、79-402室的四套住房作为搬迁过渡用房，双方每年签订一份《住宅楼租赁合同》。2015年至2017年，由葛洲坝机船公司的全资子公司葛洲坝机械工业有限公司（乙方、承租方）就上述租赁房屋继续与西江公司（甲方、出租方）每年签订《住宅楼租赁合同》，双方于2017年3月27日签订的最后一份《住宅楼租赁合同》约定，租赁期限自2017年3月15日至2018年3月14日止，乙方退还房屋时间为2018年3月14日；租金标准为：二室一厅月租金550元/套，3套12个月共19800元，一室一厅月租金450元/套，1套12个月共5400元，租金合计25200元；合同签订后，乙方支付半年房屋租金12600元；乙方到期退还所租房屋时，可以腾空一间、退还一间，***双方代表到房屋内清点设施，双方若无异议，交接房屋钥匙。上述合同签订后，合同约定的租期内租金均已足额支付，租赁期限届满后，葛洲坝机船公司仍占有使用租赁房屋。葛洲坝机船公司于2019年1月18日支付25200元，西江公司向葛洲坝机船公司开具《湖北增值税普通发票》，并备注“2018年3月15日-2019年3月14日房租镇镜山路77号”。2021年9月24日，葛洲坝机船公司向西江公司送达《致宜昌西江工程技术有限公司的函》，载明“贵公司与葛洲坝机械工业有限公司基地管理部（***坝机械工业有限公司基地管理部现更名为中国葛洲坝集团机械船舶有限公司基地管理部）于2017年3月27日签订了住宅楼租赁合同（合同编号：WYZL20170315），房屋租赁期限：2017年3月15日至2018年3月14日止，房屋地址：镇镜山路住房肆套，房号为……。目前我公司租赁的四套房屋截止2019年3月15日已付清租赁费用，公司2018年1月已函致贵公司，不再续签住宅楼租赁合同。请贵公司协助办理退房事宜”。西江公司于同日向葛洲坝机船公司发出《催款通知》载明葛洲坝机船公司于2019年1月28日支付2018年3月15日至2019年3月14日年房租费25200元，2019年3月15日至今（2021年10月20日）未交房租，共欠房租31个月（2100元/月），共计65100元；同时表示，葛洲坝机船公司虽未续签租房合同，也未和西江公司办理退房手续，且四套住房仍在继续使用，租房合同视为延续，请葛洲坝机船公司尽快支付所欠房租。2022年1月21日，葛洲坝机船公司接收西江公司委托湖北瑞通天元律师事务所发送的《律师函》，载明租赁合同到期后，双方未再续签，但葛洲坝机船公司仍继续使用租赁房屋至今，仅支付租金至2019年3月14日，西江公司于2021年9月24日收到《致宜昌西江工程技术有限公司的函》，葛洲坝机船公司提出退房，但既未向西江公司办理退房手续，也未支付租金；同时催告葛洲坝机船公司腾退租赁房屋、向西江公司移交，并付清2019年3月15日至腾退完毕之日止的全部租金。 另查明，租赁合同签订后，案涉四套租赁房屋一直由葛洲坝机船公司作为搬迁过渡用房使用，其中镇镜山路77-212室的房屋（二室一厅）直至2022年9月16日实际腾退；镇镜山路77-223室的房屋（一室一厅）、79-402号的房屋（二室一厅）、77-117号的房屋（二室一厅）均直至2022年9月23日实际腾退。葛洲坝机船公司陈述，其于2021年9月24日向西江公司致函要求退房后，因未完成住户腾退房屋的工作，故未向西江公司交还房屋，直至2022年8月才与住户协商完毕。 同时查明，葛洲坝机械工业有限公司于2017年并入葛洲坝机船公司并于2017年12月6日注销，葛洲坝机船公司当庭认可享有和承担葛洲坝机械工业有限公司在《住宅楼租赁合同》中权利和义务。 本院认为，《住宅楼租赁合同》是合同当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依照约定履行合同义务。葛洲坝机械工业有限公司并入葛洲坝机船公司后，其在《住宅楼租赁合同》中权利和义务由合并后的法人葛洲坝机船公司享有和承担，且葛洲坝机船公司予以认可，本院予以确认。 关于解除合同。葛洲坝机船公司辩称，双方之间的租赁合同经葛洲坝机船公司通知已于2018年1月解除，本院认为，双方最后一次签订《住宅楼租赁合同》约定的租赁期限为2017年3月15日至2018年3月14日，根据《致宜昌西江工程技术有限公司的函》的内容，葛洲坝机船公司于2018年1月致函西江公司仅表示不再续签租赁合同，租赁期限届满后，双方虽未续签房屋租赁合同，但葛洲坝机船公司并未依约腾退及交还租赁房屋。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，故案涉房屋租赁合同期限届满后，双方之间形成不定期租赁合同关系，对葛洲坝机船公司的该项辩称，本院不予采信。对于不定期租赁合同，《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定，当事人可以随时解除，葛洲坝机船公司于2021年9月24日向西江公司致函，请西江公司协助办理退房事宜，系通知西江公司解除合同的明确意思表示，故双方的不定期租赁合同于2021年9月24日解除。 关于腾退房屋。根据查明事实，案涉四套租赁房屋中，一套住房已于2022年9月16日实际腾退，另三套住房于2022年9月23日实际腾退，故对西江公司主***坝机船公司腾退租赁房屋的诉请，不予支持。 关于房屋租金及占有使用费。双方的不定期租赁合同于2021年9月24日解除，但葛洲坝机船公司仅支付租金至2019年3月14日，故其还应支付2019年3月15日至2021年9月24日的房屋租金。因原租赁合同继续有效，且案涉四套房屋的租金标准仍为原《住宅楼租赁合同》约定的25200元/年，故葛洲坝机船公司应向西江公司支付租金63793.97元。案涉房屋租赁合同于2021年9月24日解除后，葛洲坝机船公司仍占有使用案涉租赁房屋，给西江公司造成损失，应依照租金标准向西江公司支付占有使用费至实际腾退租赁房屋之日止。镇镜山路77-212室的房屋直至2022年9月16日实际腾退，占有使用费计算357天为6455.34元；镇镜山路77-223室的房屋、79-402号的房屋、77-117号的房屋均于2022年9月23日实际腾退，占有使用费计算364天为18549.05元；故占有使用费共计25004.39元。综上，葛洲坝机船公司应向西江公司支付房屋租金63793.97元及占有使用费25004.39元。 关于逾期支付租金及占有使用费的利息损失。葛洲坝机船公司欠付2019年3月15日起至2021年9月24日的房屋租金，构成违约，给西江公司造成资金占用损失，应自2019年3月15日起以欠付租金63793.97元为基数，向西江公司支付逾期支付利息至实际清偿之日止。对于西江公司诉请的逾期支付占有使用费产生的利息损失，本院认为，葛洲坝机船公司应支付的租赁合同解除后产生的占有使用费，与西江公司诉请的逾期支付占有使用费产生的利息损失均为违约责任性质，西江公司未及时收回租赁房屋所产生的损失已以占有使用费的形式得到弥补，故本院以西江公司产生的实际损失为基础，对其诉请的逾期支付占有使用费的利息损失不予支持。葛洲坝机船公司抗辩，西江公司拒绝协助办理退房手续、怠于行权就住户继续占用租赁房屋表达异议，应自负一定责任，本院认为，租赁案涉房屋系作为搬迁过渡用房使用，葛洲坝机船公司在约定的租赁期限届满后未向西江公司返还租赁房屋的原因在于，葛洲坝机船公司未能与搬迁住户达成一致并清退租赁房屋，即葛洲坝机船公司仍然占有使用租赁物，而非西江公司拒绝协助办理退房手续；且合同具有相对性，葛洲坝机船公司返还租赁房屋时，使得租赁物符合双方约定的“腾空”状态是其作为承租人的合同义务，西江公司无需就住户继续占用租赁房屋表达异议，故对葛洲坝机船公司的该项辩称，本院不予采信。西江公司以半年应付租金12600元为本金，按照未付款的期限以分笔计算每半年的逾期付款利息，符合双方租赁合同对付款时间的约定，本院予以支持；但其对于2019年8月20日前后产生的逾期付款利息标准分别按五年期以上银行同期贷款利率及五年期贷款市场报价利率（LPR），与资金占用期间不一致，本院据实调整为一年期利率标准。对至2022年9月23日全部腾退完成之日止的利息损失具体计算为：葛洲坝机船公司应于2019年3月15日支付2019年3月15日至2019年9月15日半年的租金12600元，利息损失自2019年3月15日计算至2022年9月23日，其中2019年8月19日前（158天）按照一年期人民币贷款基准利率年利率4.35%的标准计算为237.26元，2019年8月20日后按照一年期贷款市场报价利率分段计算为1514.57元，共计1751.83元；依照上述方法计算，2019年9月16日至2020年3月14日欠付租金的利息为1474.96元，2020年3月15日至2020年9月15日欠付租金的利息为1215.3元，2020年9月16日至2021年3月14日欠付租金的利息为966.94元，2021年3月15日至2021年9月15日欠付租金的利息为727.71元；葛洲坝机船公司应支付2021年9月16日至2021年9月24日的租金793.97元，其利息为30.36元。综上，葛洲坝机船公司应向西江公司支付截至2022年9月23日的利息损失6167.10元，并以63793.97元为基数按照同期贷款市场报价利率（LPR）的标准向西江公司支付2022年9月24日至实际付清之日止的利息损失。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十七条，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百八十四条、第七百二十一条、第七百三十条、第七百三十三条、第七百三十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下： 一、宜昌西江工程技术有限公司与中国葛洲坝集团机械船舶有限公司之间的不定期房屋租赁合同于2021年9月24日解除； 二、中国葛洲坝集团机械船舶有限公司于本判决生效之日起三日内向宜昌西江工程技术有限公司支付房屋租金63793.97元及占有使用费25004.39元； 三、中国葛洲坝集团机械船舶有限公司于本判决生效之日起三日内向宜昌西江工程技术有限公司支付利息损失6167.10元，并以63793.97元为基数按照同期贷款市场报价利率（LPR）的标准向西江公司支付2022年9月24日至实际付清之日止的利息损失； 四、驳回宜昌西江工程技术有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1009元，由中国葛洲坝集团机械船舶有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审 判 员　**心 二〇二二年十一月七日 法官助理　王　力 书 记 员　***