中国广电辽宁网络股份有限公司、某某物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

辽宁省沈阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）辽01民终17508号 上诉人（原审被告）：中国广电辽宁网络股份有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路2号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**知，女，1994年10月25日出生，朝鲜族，该公司员工，住沈阳市沈河区中街路2号。 委托诉讼代理人：**彤，女，1992年1月1日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市皇姑区。 被上诉人（原审原告）：****物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区崇山西路1-10号319、320房间。 法定代表人：周焕喆，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，男，1971年1月26日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市皇姑区。 上诉人中国广电辽宁网络股份有限公司因与被上诉人****物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2022）辽0114民初6755号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中国广电辽宁网络股份有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、原审判决缺乏法律依据。上诉人不支付物业费是对被上诉人违约行为的抗辩，上诉人不存在违约行为，不应支付物业费及违约金。且上诉人的案涉房屋为园区外独栋，除消防设施外，无法享受到任何的物业服务。二、原审判决缺乏事实依据。即使判令上诉人支付物业费，也应按0.6元/月/平方米计算给物业费，并按85%支付。而且即使判令上诉人支付物业费，被上诉人也应保障消防设施供水作为前提。 ****物业管理有限公司辩称，请求维持原判。我方与上诉人签订的是无固定期限合同不符合事实，上诉人降至0.6元/每平米是由于对方之前陈欠物业费，双方进行和解，打了折扣，合同有明确时限期限。应按照最初中标物业服务合同1.45元/每平米计算。关于消防问题是物业专项维修基金应支付维修的范畴，与本案物业服务合同不是同一法律关系。 ****物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告2020年10月1日至2022年9月30日期间物业服务费人民币390024元；2.判令被告支付原告拖欠期间产生的的滞纳金200元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实，《沈阳“凤凰水城”前期物业服务项目中标通知书》(以下简称“中标通知书”)载明：原告为被告所在小区前期物业服务中标人，中标物业费服务标准为商业每月每平方米建筑面积1.45元；2012年1月20日前，原告需与涉诉小区开发商辽宁富莱斯普房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》。2012年，原告与辽宁富莱斯普房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：商业网点物业费1.45元/月/平方米。 2017年11月6日，原告与“北方联合广播电视网络股份有限公司”签订了《物业服务管理协议书》，第四条第二款约定：物业服务费按住宅建筑面积每月0.6元/平方米收取（网点），一年共计80965元；第十条约定：本协议有效期为2016年10月1日至2018年9月30日。2019年12月2日，原告与“北方联合广播电视网络股份有限公司”签订了《物业服务管理协议书》，约定收费标准、缴付时间同2017年11月6日签订的协议；第十条约定：本协议有效期为2018年10月1日至2019年9月30日。两份协议均在协议中约定物业服务范围包括“房屋共用设施设备及其运行的维护和管理”。 2019年10月1日起，双方未签订书面协议。 2019年10月1日到2020年9月30日，被告按建筑面积每月0.6元/平方米标准向原告缴纳物业费。 2021年11月17日，原告向被告出具2020年10月1日到2021年9月30日的物业管理服务费的辽宁增值税专用发票（No00858315），收费标准为“建筑面积每月0.6元/平方米”。被告未按此缴费，后该发票被原告收回。 2021年12月9日，被告向原告因“消防栓和喷淋管网均无消防水供应”问题送达限期整改函，要求原告在2021年12月15日前“完成为我司办公楼提供消防水设施的整改工作”。 2021年12月12日，原告出具回复函，载明：在合同期内，我公司已经按合同约定完成全部约定义务。需特别注意，按合同约定在服务期间，我公司已经满足贵处办公楼的消防用水要求。现近几天因管道老化或者贵公司内部管网改造原因，导致消防水压力不足有待进一步确认。如室外管网出现问题的，需要按法律规定启动“房屋专项维修资金”来修缮。物业公司收取的物业费不含消防管道维修费用，消防管道维修费用应当从“房屋专项维修资金”列支。我们双方约定的合同现已到期，如贵公司需要继续服务达到消防要求，需贵公司重新和我公司签订合同，服务费按照我公司在房产局招标价格商业网点每平米1.45元或经双方协商续签物业服务合同。 2021年12月23日，被告再次出具回函，载明：一、贵司回函中所述“已按合同约定完成全部约定义务”，并不符合事实。一直以来，我司消防管网始终无水，无压。每次我司进行消防检测均需多次协调物业公司给水，且多次无法正常给水，有双方联络人聊天记录为证。二、关于贵司提出因管道老化或因我司内部管网改造造成无法供水，并非正当理由。近年，我司未进行过相关内部改造，且我司消防设施均已通过相关消防部门的验收，有相关验收文件为证。关于消防管道老化需启动维修基金事宜，应由物业公司负责协调启动。三、贵司以物业合同到期及协商价格为由，不及时提供消防供水，也非正当理由。我司认同双方通过平等协商并约定相关条款的方式，确定物业费价格。及时提供消防供水，保障我司消防管网始终有水有压，符合消防相关要求是贵司的责任和义务。 又查，被告所在园区内其他商业网点2019年至2022年期间，物业费均按每平方米1.45元标准计算。 又查，被告原公司名称为“北方联合广播电视网络股份有限公司”，于2021年5月19日名称变更为“中国广电辽宁网络股份有限公司”。涉诉网点房屋由被告管理、使用，建筑面积为11207.58平方米，被告欠缴2020年10月1日至2022年9月30日期间物业管理费。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告虽未签订书面物业服务合同，但是原告主张物业费期间，其一直在涉诉小区提供物业服务，原、被告双方已成立事实上的物业服务合同关系。作为物业公司原告履行了物业服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主被告享受了原告提供的物业服务即应履行交纳相应费用的义务。关于被告提出物业服务不到位问题，不构成拒交物业费的正当理由，不应影响被告作为业主按照房屋所有权面积对园区整体物业费用进行分摊。现原告主张被告缴纳相关物业费的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于被告提出消防栓无水问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，原告、被告对于消防栓无水问题的现状均认同，但对于消防无水原因，根据双方提供的证据材料，一审法院亦无法查明，但是，原告作为涉诉小区的物业管理单位，消防管理应是物业管理各项管理中的重点工作，巡查消防设备设施是否齐全完好，维修保养是否全面及时，消防设施是否始终处于良好的使用状态，均是原告义务，现因原告并未举证证明其已尽到消防管理、维护、保养的义务，其提供的物业服务存在瑕疵，故对其主张的物业服务费，一审法院酌情按90%计算。 关于被告缴纳物业费标准问题。本案中，被告提出双方曾签订2017年、2019年的物业服务合同，物业服务合同到期后，2020年9月30日之前，均按0.6元/平/月的标准计算物业费，且原告曾向其邮寄2020-2021年度物业费发票，虽被告未缴纳，但亦是按上述标准计费，现原告主张2020-2022年度物业费按1.45元/平/月的标准计算，违反约定且收费过高。实际上，原告于2012年已入驻涉诉小区，根据其提供的《中标通知书》及《前期物业服务合同》，均载明物业服务费标准商业按每月每平方米建筑面积1.45元计算，且其他商户亦按该标准执行，虽原、被告双方于2017年、2019年物业服务合同到期后，双方未续签合同，原告仍按0.6元/平/月向被告收取物业费，被告亦积极缴纳，但在2021年，在原告向其按0.6元/平/月的标准提供物业费发票后，被告拒绝缴纳，现原告亦不同意按0.6元/平/月计算，故在双方无明确约定收费标准情况下，一审法院参照中标通知书及前期物业服务合同（2012年）标准，按1.45元/平/月的计算物业费，故确定被告欠缴物业费从2020年10月1日至2022年9月30日，共计351021.4元（11207.58平方米×1.45元/平方米/月×24个月×90%）。 关于原告提出被告支付原告200元滞纳金问题。被告虽存在逾期缴付物业费行为，但起因在物业服务存在不足，故原告该主张，一审法院不予支持。 关于被告提出原告应支付违约金的问题。本案中，双方签订物业合同已到期，被告根据该物业合同主张违约金，应另行诉讼解决。 一审法院判决：一、被告中国广电辽宁网络股份有限公司自判决发生法律效力之日起十五日内向原告****物业管理有限公司支付2020年10月1日至2022年9月30日期间物业费共计351021.4元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7153.4元，由原告负担588元，被告负担6565.4元。 二审期间，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人与被上诉人签订的《物业服务管理协议书》以及被上诉人与涉诉小区建设单位辽宁富莱斯普房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》是各方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现虽然《物业服务管理协议书》已到期，上诉人与被上诉人未签订新物业服务协议，但被上诉人继续为上诉人所在园区提供物业服务，双方已成立事实上的物业服务合同关系。作为物业公司，上诉人履行了物业服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主，被上诉人享受了上诉人提供的物业服务即应履行交纳相应费用的义务，故一审判令上诉人应履行交纳物业费的义务并无不当。 关于物业费的收费标准问题。上诉人与被上诉人于2017年、2019年签订《物业服务合同》约定按0.6元/月/平方米给付物业费，2019年9月30日双方其签订的《物业服务合同》到期后，直至2020年9月30日之前，被上诉人仍按照0.6元/平/月的标准收取物业费，被上诉人向上诉人开具的2020年10月1日至2021年9月30日的物业费发票亦是按照0.6元/平/月的标准开具，表明在该期间被上诉人以明示方式认可收费标准仍按照0.6元/平/月标准执行，现物业公司主张该期间按照1.45元标准收取物业费缺乏依据，一审对此认定错误，本院予以纠正。对于2021年10月1日至2022年9月30日期间的物业费标准，如前所述，双方《物业服务合同》已到期，被上诉人在2021年双方往来函件中已明确拒绝上诉人继续按照优惠标准收取物业费，上诉人方作为单个业主无权自行降低物业费收费标准物业费，在园区《中标通知书》及《前期物业服务合同》均载明物业服务费标准商业按每月每平方米建筑面积1.45元计算，且其他商户一直按该标准执行的情况下，应当认定2021年10月1日至2022年9月30日期间上诉人交纳物业费的标准为1.45元/平方米/月。同时，一审考虑到被上诉人提供物业服务过程中存在一定瑕疵，进而判令上诉人按照90%标准交纳物业费并无不当，但根据上诉人提交证据，其因消防栓问题与被上诉人函件协商时间为2021年12月以后，无法证明此前存在相关问题，故本院对一审判令2021年10月1日至2022年9月30日期间上诉人按照90%标准交纳物业费予以维持。综上，上诉人中国广电辽宁网络股份有限公司应缴纳2020年10月1日至2022年9月30日的物业费金额为256205.27元（11207.58平方米×0.6元/平方米/月×12个月+11207.58平方米×1.45元/平方米/月×12个月×90%）。 关于上诉人提出的其网点为园区外独栋，除消防设施外，无法享受到任何物业服务的问题，因《前期物业服务合同》中明确了物业管理区域的四至范围，囊括了上诉人所在的商铺网点，故即使上诉人所在商铺网点位于住宅小区边缘，但仍属于物业管理区域的组成部分，上诉人主张其享受到物业服务较少不能构成拒交物业费的理由，故对上诉人该项主张不予支持。 上诉人的其他上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人中国广电辽宁网络股份有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2022）辽0114民初675 号民事判决第二项； 二、变更沈阳市于洪区人民法院（2022）辽0114民初675 号民事判决第一项为中国广电辽宁网络股份有限公司自判决发生法律效力之日起十五日内向****物业管理有限公司支付2020年10月1日至2022年9月30日期间物业费共计256205.27元； 三、驳回****物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7153.4元，由****物业管理有限公司负担2010元，中国广电辽宁网络股份有限公司负担5143.4元。二审案件受理费7153.4元，由****物业管理有限公司负担2010元，由中国广电辽宁网络股份有限公司负担5143.4元。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　金　鑫 二〇二三年五月五日 法官助理　李　春 书 记 员　*** 本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。