浙江高德园林建设有限公司与贵州聚银投资置业有限公司建设工程施工合同纠纷一审民事判决书

贵州省遵义市汇川区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）黔0303民初3376号

原告：浙江高德园林建设有限公司，住所诸暨市暨阳街道苎萝东路268号宏祥商业广场1a、1b幢10楼。统一社会信用代码：91330681689983851A。

法定代表人：朱琴飞，职务：总经理。

委托诉讼代理人：叶霞，贵州宣典律师事务所律师。

被告：贵州聚银投资置业有限公司，住所贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦16楼12、13号。统一社会信用代码：915203030856559886。

法定代表人：于国强，职务：董事兼总经理。

委托诉讼代理人：饶娇，该公司员工。

原告浙江高德园林建设有限公司与被告贵州聚银投资置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浙江高德园林建设有限公司的委托诉讼代理人叶霞，被告贵州聚银投资置业有限公司的委托诉讼代理人饶娇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

浙江高德园林建设有限公司向本院提出诉讼请求：1．依法确认原告对被告尚欠其工程款项享有1025.0851万元的债权；2．判令原告对被告尚欠其工程款1025.0851万元就遵义奥特莱斯城市广场4＃地块项目建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权；3．本案诉讼费、担保费、保全费由被告承担。审理过程中，原告将第一项诉讼请求由确认之诉变更为给付之诉。事实与理由：原告于2018年11月22日与被告签订《遵义奥特莱斯购物广场4＃地块公共区域装修工程施工合同》，被告将其开发的位于遵义市汇川区及大堂公共区域装修工程以包工包料方式发包给原告施工，合同含税总价为1000万元，原告向被告缴纳合同履约保证金10万元。2019年5月15日原、被告双方签订《遵义奥特莱斯城市广场4地块园林景观亮化工程施工合同》，被告将其开发的奥特莱斯购物广场4＃地块园林景观亮化工程含4＃-9＃楼及裙楼等室外四周景观（含地上标识标牌工程）及4＃地块地下管网工程园林景观面积约为17000多平方米发包给原告施工，合同含税总价为9529476.22元。2019年5月原、被告双方签订《遵义奥特莱斯城市广场4＃地块幕墙工程施工合同》，被告将其开发的自游港奥特莱斯广场4＃地块商业、4＃-9＃裙楼部分幕墙工程发包给原告施工，合同含税总价为8587349.64元。被告因资金严重短缺，进度款未按时支付，从而导致该项目一直停滞，工期顺延。后经双方协商一致，被告按原告施工现状接收，双方按照实际所完成的工程量进行结算。2020年8月28日，原告将实际完工的工程量全部移交给被告，双方于2020年10月19日完成结算，原告所做工程量总价款为1637.0851万元，被告已向原告支付了640万元工程款，剩余工程款997.0851万元未支付，另被告应向原告退还工程保证金28万元，被告共拖欠原告1025.0851万元未支付。依照《民法典》第八百零七条之规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其它债权。

贵州聚银投资置业有限公司辩称，经原、被告双方对工程量进行结算，我公司尚欠原告1025.0851万元的债务，我公司确实与原告签订了其所述的三份合同，合同中约定了优先受偿权，现我公司没有资金支付给原告，对原告诉讼请求我公司予以认可，但保证金不属于优先受偿权的范围。

本院经查明认定事实如下：2018年11月22日，原告浙江高德园林建设有限公司（施工单位、乙方）与被告贵州聚银投资置业有限公司（发包单位、甲方）签订《遵义奥特莱斯城市广场4#地块公共区域装修工程施工合同》，约定被告将遵义奥特莱斯城市广场4#地块公共区域装修工程，暂定装修面积7000㎡发包给原告施工。施工范围包括但不限于安装瓷砖地面、石材地面、乳胶漆墙面、瓷砖墙面、踢脚线、石材电梯门套、石膏板吊顶及装饰线条、照明管线、线路铺设、开关面板、灯具安装等。工程总价暂定1000万元。2019年5月，原、被告双方签订《遵义奥特莱斯城市广场4#地块幕墙施工合同》，约定被告将工程承包范围为自游港广场4#地块商业，4#至9#裙楼部分幕墙工程装饰，包括玻璃幕墙、铝板幕墙、钢构铝板、百叶、格栅、雨棚、栏杆、地弹玻璃门等整体外围幕墙招标图纸范围内工程发包给原告施工。工程总价8587349.64元。2019年5月15日，原、被告双方签订了《遵义奥特莱斯城市广场4#地块园林景观亮化工程施工合同》，被告将遵义奥特莱斯城市广场4#地块园林景观亮化工程含4#至9#楼及裙楼等室外四周景观（包含地上标识标牌工程）及4#地块地下管网工程（不含消防管网），园林景观面积约为17000多平方米发包给原告施工。工程总价9529476.22元。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告开始对案涉工程进行施工。对上述三个合同各缴纳10万元保证金，原告共向被告缴纳了30万元的保证金。

2020年7月31日，原告浙江高德园林建设有限公司（乙方）与被告贵州聚银投资置业有限公司（甲方）签订《工程款支付协议》，约定有鉴于乙方已完成公共区域装修工程80%工程量、园林景观亮化工程50%工程量、幕墙工程20%工程量，截止2020年7月31日，甲方累计支付乙方工程款640万元，现因房地产市场低迷和疫情影响，甲方资金困难，达成如下协议：一、甲方提供遵义奥特莱斯城市广场4#地块价值6183278元的6套商品房（住宅）作为支付乙方工程款抵押物，抵押总价为5675540元，具体为4#地块6号楼塔楼1单元1-7-2号、2单元2-9-3号、2单元2-18-2号、2单元2-30-2号、7号楼塔楼31-1号、9号塔楼31-4号房屋。此外，还达成了其他事项。原、被告双方陈述因抵押的6套房屋被法院查封，无法办理过户登记手续，所以该协议未实际履行。

2020年10月18日，原告浙江高德园林建设有限公司（施工单位）与被告贵州聚银投资置业有限公司（建设单位）共同制作了《遵义奥特莱斯城市广场4#地块幕墙工程、公共区域装修工程、园林景观亮化工程现状移交结算书》，其中有“遵义奥特莱斯城市广场4#地块四期工程公共区域装修、景观、裙楼幕墙工程现状移交初步结算”公共区域装修初审金额895.9374万元、裙楼幕墙526.6905万元、景观工程214.4572万元，结算总价1637.0851万元，已付款640万元，未退还保证金28万元，应付款1025.0851万元，被告在此单据上加盖印章。结算书中还包括有上述三个施工合同中已完成工程情况明细表。原、被告双方一致确认，已付款640万元具体为：公共区域装修工程已付440万元、景观工程已付200万元。

另查明，遵义奥特莱斯城市广场4#地块是贵州聚银投资置业有限公司所投资建设的项目，登记在其名下。该地块包含有4号塔楼至9号塔楼、地下室及裙楼。

上述事实有原、被告双方陈述、三份施工合同、结算书等予以佐证。

本院认为，原、被告签订的三份“施工合同”系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。工程虽未完工，但原、被告双方自愿达成现状移交及结算协议，系双方合意的结果，当事人有权自由处分自己的权利，对结算依据本院予以确认。根据结算协议，原告所做工程结算为16370851元，扣除被告已经支付的工程款6400000元，还应支付工程9970851元及退还保证金280000元。故对原告的第一项诉请本院予以支持。

关于优先受偿权的问题，首先，原告与被告签订的三份“施工合同”属于建设工程施工合同。案涉工程已于2020年10月18日结算，被告对尚欠原告工程款的事实不持异议，原告于2021年4月16日向本院起诉并主张建设工程价款优先受偿权亦未超过自工程实际竣工之日起六个月的期间，故原告是建设工程价款优先受偿权的适格主体。其次，《中华人民共和国物权法》第七十二条第二款规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”在可拍卖的商品房等专有部分所得价款中已经包含了绿地、景观等共有部分的价值。再次，建设工程价款优先受偿权系承包人就其所施工的工程折价或拍卖所得价款享有优先受偿权，而不能及于非由承包人施工的工程，故原告仅得按其所施工的园林景观相应价款即144572元（2144572元-2000000元）享有建设工程价款优先受偿权。另有，关于幕墙工程，根据《建筑装饰装修工程质量验收标准》的定义，幕墙工程属于装饰装修工程，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十八条：“装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外。”对于幕墙及公共区域装修工程款8959374元＋5266905元-6400000元=7826279元，原告就该装饰装修工程款享有优先受偿权，即原告对遵义奥特莱斯城市广场4#地块折价或拍卖的价款在上述款项范围内享有优先受偿权。因保证金不属于优先受偿范围，对此本院不予支持。

综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百八十六条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、贵州聚银投资置业有限公司于本判决生效后十日内支付浙江高德园林建设有限公司工程款9970851元、退还保证金280000元，合计10250851元；

二、浙江高德园林建设有限公司对其施工完成遵义奥特莱斯城市广场4#地块折价或拍卖的价款在9970851元范围内享有优先受偿权;

三、驳回浙江高德园林建设有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费41650元（已依法减半收取），保全费100元，合计41750元，由被告贵州聚银投资置业有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。

审判员　　郭文书

二〇二一年六月十八日

法官助理王家福

书记员李晓姝