某某前、某某与某某、苏州市恒达伟业建设有限公司等案外人执行异议之诉一审民事判决书

江苏省无锡市锡山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0205民初2074号 原告（案外人）：**前，男，1973年9月18日出生，汉族，户籍地山西省平遥县，现住江苏省无锡市锡山区。 原告（案外人）：***，女，1974年2月7日出生，汉族，户籍地山西省平遥县，现住江苏省无锡市锡山区。 上述两原告共同委托诉讼代理人：**，江苏正太和律师事务所律师。 被告（申请执行人）：***，男，1967年11月5日出生，汉族，住江苏省通州市。 委托诉讼代理人：**，江苏行德律师事务所律师。 被告（被执行人）：苏州市恒达伟业建设有限公司，统一社会信用代码91320509703697481P，住所地江苏省苏州市吴江松陵镇交通北路96号。 法定代表人：***，该公司总经理。 被告（被执行人）：无锡市恒达星湖湾房产有限公司，统一社会信用代码913202055781466474，住所地江苏省无锡市锡山区东北塘锦旺路。 法定代表人：***，该公司总经理。 原告**前、***与被告***、苏州市恒达伟业建设有限公司（以下简称建设公司）、无锡市恒达星湖湾房产有限公司（以下简称房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年4月6日立案受理，依法适用普通程序，于2021年5月11日公开开庭进行了审理。原告**前、***及其共同委托诉讼代理人**，被告***的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。被告建设公司、房产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 经审理查明，2018年7月11日，本院对***诉建设公司、房产公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2018）苏0205民初3450号民事裁定：冻结被申请人苏州市恒达伟业建设有限公司、无锡市恒达星湖湾房产有限公司银行存款3300万元或查封其相应价值的其他财产。根据***的申请，本院于2018年7月12日立案强制执行，案号为（2018）苏0205执保290号。在该案的执行过程中，本院于2018年8月1日至无锡市不动产登记中心锡山分中心对房产公司名下位于无锡市××（以下简称涉案房产）、1-7、1-6、1-2四套房产办理了查封手续。***诉建设公司、房产公司建设工程施工合同纠纷一案一审判决建设公司支付***工程款25086223.34元及利息，房产公司在欠付工程款8058366.34元范围内对***承担付款责任，该案二审于2020年11月24日判决驳回上诉，维持原判。案外人**前、***提出异议后，本院于2021年3月10日作出（2021）苏0205执异23号执行裁定书，驳回**前、***的异议申请。 原告**前、***向本院提出诉讼请求：1、对涉案房屋停止执行；2、确认案涉房屋归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月12日，**前、***、***、***与房产公司签订了《商品房买卖合同》（合同备案号：201704120050），购买了案涉花***18栋38**2903室房屋，并于同年8月7日付清全部购房款。2018年4月，***、***与房产公司办理直系亲属换购手续，拟将涉案房屋买受人由二原告与***、***四人变更为二原告。因房产公司逾期交房，二原告于2020年9月7日办理收房手续并领取了违约金和装修材料，将房屋装修完毕并入住至今。二原告名下另有一套锦旺新村267-402室小面积房屋，取得不动产权时间为2019年6月28日。涉案房屋目前登记在房产公司名下并于2018年8月1日因***诉建设公司、房产公司建设工程纠纷一案被查封，该案至2020年11月24日方有二审判决。二原告认为其在法院查封前已签订合法有效的买卖合同，付清购房款、投入大额装修费用并实际合法占有该房屋，未办理过户登记的过错不在二原告，二原告现有房屋均系为满足其基本居住需要，故案涉房屋应属其所有，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行规定）第二十九条之规定应停止对案涉房屋的执行，故诉至法院请求将涉案房屋排除执行范围，并确认归**前、***所有。 被告***辩称，本案查封的房屋在查封时登记在房产公司名下，***申请的查封裁定不存在错误；**前、***与房产公司的合同在查封前已备案注销，不能认定在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；**前、***名下另有其他可用于居住的房屋；故**前、***的申请不符合执行规定第二十九条的规定，请求法院驳回**前、***的诉讼请求。 被告建设公司、房产公司未作答辩也未提供证据。 本院经审理认定事实如下： 2017年4月12日，房产公司（出卖人）与**前、***、***、***（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同备案号201704120050），约定出售花***18幢38**29层2903号房屋，预测建筑面积为69.67平方米，其中套内建筑面积46.71平方米，分摊共有建筑面积22.96平方米，单价为9800元/平方米，总金额为682766元；付款方式及期限约定买受人已支付定金20000元抵作价款，于2017年4月12日前付首期款222766元，余款460000元向银行申请贷款支付；房产公司应于2018年6月30日前向买受人交付房屋，前期物业服务企业为苏州百居顺物业服务有限公司（以下简称物业公司）。2017年4月8日***与无锡金堂房产营销策划有限公司（以下简称金堂公司）签订《“金堂营销”会员入会协议书》，约定***缴纳会员费后可享受购房的会员专属优惠。2017年4月8日，金堂公司出具收据，确认收到**前等四人星湖花海团购服务费20000元，收款方式载明为POS。**前、***分别于2017年3月21日、4月8日、7月14日、8月7日向房产公司合计付款672761元。**前、***称前述费用中除购房款外还包含团购费。2018年4月9日房产公司与**前、***、***、***共同提交商品房买卖合同网签备案注销申请书及附表一商品房买卖合同直系亲属拟承购申请书，申请对坐落于花***38**29层2903室房屋，合同备案号为201704120050的合同注销，注销日期为2018年4月3日，注销类型为直系亲属换购，拟承购人为**前、***。拟承购申请书载明的原合同备案号201704120050，承购人为**前、***，房产公司承诺同意由上述承购人购买花***38**29层2903室房屋。2018年6月29日，房产公司出具延期交房告知书，告知18号楼不能如期完工，具体交房时间另行通知，后房产公司向**前支付了备注为“38-2903违约金”的逾期交房违约金。2018年9月12日房产公司向***交付《关于房屋装修事宜的告知函》，就花***38幢3003房屋的装修事宜进行了告知。2020年9月7日房产公司出具收据确认收到**前缴纳的38-2903房屋物业维修基金、契税合计12769.17元，物业公司出具收据确认收到**前缴纳的38-2903房屋物业费、电梯使用费、公共能耗费，装修产生的垃圾清运费、电梯使用费，装修押金等费用。2020年11月2日**前在38-2903房屋材料兑换清单上签字确认。***、***向本院出具***确认涉案房屋归**前、***所有并由该二人主***，***、***不再主张涉案房屋的任何权利。 **前、***称办理合同注销手续后，窗口工作人员称需要3-6个月后才能重新签订新合同，让其回家等通知，因其对网签换购流程不了解，就一直等通知并催促开发商，开发商也是让其等通知并多次承诺房屋是属于其的，等交房时再签新的合同，因其陆续收到开发商的延期交房通知、逾期交房违约金、装修事宜告知函等，其认为房屋买卖合同在正常履行中。2020年9月7日**前、***收房后进行装修并入住，由于开发商资金问题，系按照毛坯房交付的房屋，由开发商提供装修材料，剩余逾期交房违约金抵作物业费至2028年。 案涉房屋现登记在房产公司名下，登记的建筑面积为69.65平方米，规划用途为成套住宅。 2019年6月28***新村267-402房屋登记在**前名下，建筑面积为79.37平方米，专有建筑面积为68.61平方米，分摊建筑面积为10.76平方米。 **前、***育有子女三名，分别为***、***、***，除***已工作外，另两名子女均为在读学生，**前父母***、***也在无锡生活。**前、***称：父母无业无收入来源，支付涉案房屋的购房款时考虑到贷款还款压力大，将老家的房屋出卖、加上老人的养老钱并向亲友借款，目前债务尚未还清。现**前、***、***住在锦旺新村房屋内，该套房有两个房间；***、***、***、***住在涉案房屋内，其中***、***合住仅有的一个房间，***、***住在客厅内。除涉案房屋及上述锦旺新村房屋外，**前、***及其他家庭成员在本市未有其他房产。 上述事实，有民事判决书、执行裁定书、商品房买卖合同、金堂营销会员入会协议书、付款凭证、网签备案注销申请书及附件、延期交房告知书、装修事宜告知函、收款收据、装修材料兑换清单、住宅使用说明书、住宅质量保证书、不动产权证明、照片、户口本、***、当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。 本院认为，案外人执行异议之诉是审查案外人对执行标的主张的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利能否成立。关于法律适用，现双方均主张适用执行规定第二十九条，根据执行规定第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 首先，房屋买卖合同备案并非合同的生效要件，2017年4月12日，**前、***、***、***与房产公司签订《商品房买卖合同》，就购买涉案房屋的事宜协商一致并办理备案登记，后***、***自愿放弃对房屋所有权的主张，将买受人变更为**前、***，系其对自身权利的处分，从网签备案注销申请书及附件内容来看，注销系因直系亲属换购而非解除双方签订的买卖合同，故2017年4月12日《商品房买卖合同》并未解除，仅发生了买受人的变更即***、***不再作为合同的买受人，但**前、***作为合同买受人的主体地位并未改变，且**前、***、***、***与房产公司已就上述合同买受人的变更达成合意，本院认为变更后的房屋买卖合同系**前、***与房产公司的真实意思表示，无法定无效事由，应属有效合同，且上述合同的变更发生在查封之前，属于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的规定。其次，虽然**前在本市已有一套住房，但根据**前、***的家庭成员情况并结合两套房屋的面积，本院认为涉案房屋仍系满足**前、***的基本居住需要，符合第二十九条规定的精神。最后，根据**前、***提供的付款凭证，本院确认在查封前**前、***已将涉案房屋的购房款全部付清，合同约定的交房日期在查封前，现因房产公司的原因未按约交房，导致**前、***未能在查封前占有房屋并办理产权登记，过错不在**前、***。 综上，本院认为**前、***购买涉案房屋符合相关司法解释规定的排除执行条件，又因**前、***与房产公司签订的《商品房买卖合同》有效，**前、***已支付全部购房款且房屋已由房产公司交付**前、***占有使用，**前、***请求排除执行及确认涉案房产所有权，符合法律规定，本院予以支持。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行花***38-2903室房屋。 二、确认花***38-2903室房屋归**前、***所有。 案件受理费80元，由建设公司、房产公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　王　玲 人民陪审员　　*** 二〇二一年五月二十四日 书　记　员　　耿薏枫