徐州创崛建筑工程有限公司
莱商银行股份有限公司徐州铜山支行、徐州德庆木业有限公司等借款合同纠纷执行复议执行裁定书
来源：中国裁判文书网
江苏省徐州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2021）苏03执复364号
案外人：徐州沐春家居有限公司，住所地徐州市铜山新区。
法定代表人：胡洪锐，该公司总经理。
申请执行人：莱商银行股份有限公司徐州铜山支行，住所地徐州市。
负责人：徐海燕，该支行行长。
被执行人：徐州德庆木业有限公司，住所地铜山县。
法定代表人：翟继德，该公司总经理。
被执行人：徐州福森木业有限公司，住所地铜山县。
法定代表人：谢会娟，该公司总经理。
被执行人：余德庆，男，1970年1月出生，汉族，住徐州市铜山区。
被执行人：吴小荣，女，1946年4月出生，汉族，住徐州市铜山区。
被执行人：翟继德，男，1942年10月出生，汉族，住徐州市铜山区。
被执行人：***，男，1950年5月出生，汉族，住徐州市铜山区。
被执行人：余红星，男，1976年12月出生，汉族，住徐州市铜山区。
被执行人：谢会娟，女，1975年6月出生，汉族，住徐州市铜山区。
被执行人：李增，男，1991年9月出生，汉族，住徐州市铜山区。
被执行人：柳齐，女，1987年11月出生，汉族，住徐州市铜山区。
被执行人：翟红侠，女，1974年1月出生，汉族，住徐州市铜山区。
被执行人：余春玲，女，1963年7月出生，汉族，住徐州市铜山区。
被执行人：徐州亚达木业有限公司，住所地铜山县。
法定代表人：***，该公司总经理。
被执行人：徐州美耀木业有限公司，住所地铜山县。
法定代表人：李增，该公司总经理。
被执行人：徐州华晖建筑装饰工程有限公司，住所地徐州市铜山区。
法定代表人：杨桂华，该公司总经理。
被执行人：杨桂华，男，1967年5月出生，汉族，住徐州市铜山区。
被执行人：张明侠，女，1966年5月出生，汉族，住徐州市铜山区。
复议申请人徐州沐春家居有限公司不服江苏省徐州市铜山区人民法院（以下简称铜山法院）作出的（2021）苏0312执异202号执行裁定,向本院申请复议。本院立案受理后依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
经审查查明，2020年11月20日，铜山法院对原告莱商银行股份有限公司徐州铜山支行（以下简称莱商银行铜山支行）诉被告徐州德庆木业有限公司、徐州福森木业有限公司（以下简称福森公司）、余德庆、吴小荣、翟继德、***、余红星、谢会娟、李增、柳齐、翟红侠、余春玲、徐州亚达木业有限公司、徐州美耀木业有限公司、徐州华晖建筑装饰工程有限公司、杨桂华、张明侠金融借款合同纠纷一案作出（2020）苏0312民初7691号民事调解书：一、徐州德庆木业有限公司欠莱商银行铜山支行借款本金8272931.76元及利息、罚息、复利(利息、罚息、复利计算至2020年7月22日为463078.98元，自2020年7月23日至实际清偿之日的罚息和复利按合同约定计算)，于2020年11月起每月20日前偿还莱商银行铜山支行借款本金100000元，直至付清。二、莱商银行铜山支行有权对徐州德庆木业有限公司所有的权证号为铜房权证三堡字第××号、铜国用(2008)第708号房屋、土地，对福森公司所有的权证号为铜国用（2010）第6386号土地在折价、拍卖、变卖后的款项在抵押登记范围内享有优先受偿权。三、福森公司、余德庆、吴小荣、翟继德、***、余红星、谢会娟、李增、柳齐、翟红侠、余春玲、徐州亚达木业有限公司、徐州美耀木业有限公司对上述给付义务承担连带责任；四、徐州华晖建筑装饰工程有限公司、杨桂华、张明侠对上述借款中合同编号为2018年莱商行XZTS流贷字第BZ2018121001号借款合同中所欠的借款本金4202931.76元及利息、罚息、复利(利息、罚息、复利计算至2020年9月30日为304477.22元，自2020年10月1日至实际清偿之日的罚息、复利按合同约定计算)承担连带保证责任。各方共同确认在本协议履行期间，徐州德庆木业有限公司对涉案债务的清偿优先偿还此合同项下借款本息；五、案件受理费减半收取36476元，保全费5000元，合计41476元，由各被告共同负担，随第一笔案款一并付清。
依据莱商银行铜山支行的申请，铜山法院于2020年7月23日作出(2020)苏0312财保158号民事裁定：查封德庆公司位于三堡镇刁店村的厂房、土地及福森公司位于三堡镇××村的土地，保全价值900万元，保全期限三年。次日，铜山法院向铜山区不动产登记中心送达该民事裁定书及协助执行通知书。
根据莱商银行铜山支行的申请，铜山法院于2021年5月8日立案强制执行，案号为(2021)苏0312执2609号。2021年7月15日，铜山法院作出(2021)苏0312执2609号查封公告及强制迁出告知书。
案外人沐春公司向铜山法院提出执行异议称，1.2017年5月1日，沐春公司与福森公司双方约定10年租期，并签订《厂房租赁合同》，目前租期尚未到期。2.在此期间，沐春公司对房屋、厂区道路、生产车间、仓库等多地方进行自费修缮，强制执行会对前期的投入造成大量的损失。3.合同中明确约定，租赁物无银行贷款，若因此造成的损失，出租方应承担赔偿责任。请求：对铜国用（2010）第6386号土地使用权带租拍卖。
另查明，2017年5月1日，沐春公司与福森公司签订《厂房租赁合同》一份，租赁标的为三堡镇西工业园(G206国道旁)厂房，租赁期限为2017年5月1日起至2027年4月30日止，年租金为1560000元。
还查明，根据不动产登记信息查询结果，福森公司铜国用（2010）第6386号土地使用权在2016年6月21日、2018年11月26日两次抵押给莱商银行铜山支行。
铜山法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。同时参考《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南(三)》第一条的规定，承租人基于不动产或动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查，承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或阻止向受让人移交占有该不动产或动产的，不予支持。本案中，案涉房产于2016年6月21日抵押给莱商银行铜山支行，案外人沐春公司与福森公司签订租赁协议的时间为2017年5月1日，该租赁关系发生于抵押之后，案外人请求带租拍卖的请求不，依法不予支持。该院据此于2021年9月10日作出（2021）苏0312执异212号执行裁定：驳回沐春公司的异议请求。
沐春公司不服上述裁定，向本院申请复议称，（2021）苏0312执异212号执行裁定书中查明案涉房产于2016年6月21日抵押给了莱商银行铜山支行。沐春公司与福森公司签订租赁协议时间为2017年5月1日，该租赁关系发生于抵押之后。经核实，确定福森公司将案涉不动产抵押给莱商银行铜山支行的时间为2018年11月26日，并不是2016年6月21日抵押的。2.沐春公司与福森公司所签订的租赁合同日期是2017年5月1日，发生在抵押之前(抵押日期为2018年6月21日)，并非在抵押之后。请求：撤销（2021）苏0312执异212号执行裁定，支持沐春公司的异议请求。
本院认为，根据铜山法院调取的案涉不动产《不动产产权情况表》显示，莱商银行铜山支行作为抵押权人就案涉不动产分别于2016年6月21日、2018年11月26日办理抵押登记，且期间未曾解除抵押。沐春公司与福森公司签订《厂房租赁合同》的时间为2017年5月1日。沐春公司承租案涉不动产的时间在抵押权设立之后。关于成立在后的租赁权与抵押权的关系，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”根据以上规定，成立在后的租赁权对在先设立的抵押权无对抗效力，抵押权人可以就抵押财产在无租赁关系存在的情况下（即无权利瑕疵）实现抵押权。人民法院在执行过程中，对于抵押在前、租赁在后的财产，可以涤除租赁权后进行拍卖。因此，沐春公司要求对案涉不动产带租拍卖的异议请求，不能成立。沐春公司主张案涉房产办理抵押登记的时间为2018年11月26日，该主张与《不动产产权情况表》显示的抵押登记时间不符。在沐春公司未提交证据证实该登记内容错误的情况下，本院对其主张不予采信。至于沐春公司因此产生的损失及违约赔偿，不属于执行异议复议案件审查范围，沐春公司可依据其与出租人的租赁合同另行提起诉讼。综上，沐春公司的复议申请不能成立，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：
一、维持江苏省徐州市铜山区人民法院（2021）苏0312执异202号执行裁定；
二、驳回徐州沐春家居有限公司的复议申请。
本裁定为终审裁定。
审判长 王平华
审判员 孙永军
审判员 王 青
二〇二一年十二月二十七日
书记员 孙 健
