贵溪市国有控股集团有限公司、江西浙达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

江西省贵溪市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）赣0681民初676号

原告：贵溪市国有控股集团有限公司，统一社会信用代码91360681739172273A，住所地江西省贵溪市冶金大道9号。

法定代表人：周江波，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张毅骋，男，1992年12月18日出生，汉族，住江西省贵溪市。系该单位员工。

被告：江西浙达房地产开发有限公司，统一社会信用代码91360681589207871A，住所地江西省贵溪市沿河东路北侧（翰林雅苑小区）。

法定代表人：肖柏军，该公司董事长。

诉讼代表人：江西浙达房地产开发有限公司管理人。

负责人：姚志刚，江西信江律师事务所律师。

委托诉讼代理人：厉阳平，浙江振进律师事务所律师。

委托诉讼代理人：诸葛知易，浙江振进律师事务所律师。

原告贵溪市国有控股集团有限公司诉被告江西浙达房地产开发有限公司（以下简称浙达房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案系被告浙达房产在破产清算过程中因管理人对债权人申报的债权作出认定而引起的纠纷，案由应定为普通破产债权确认纠纷。原告贵溪市国有控股集团有限公司委托诉讼代理人张毅骋、被告浙达房产委托诉讼代理人厉阳平、诸葛知易均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

贵溪市国有控股集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告交付贵溪市翰林嘉苑2#楼、3#楼、7#楼、8#楼、9#楼、10#楼共计100套商品房给原告。其中2#楼16套、3#楼2套，7#楼4套，8#楼4套，9#楼23套，10#楼51套，具体房号见房源清单表及置换清单表；2、判决被告退还原告多付的购房款360607元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为储备政府拆迁安置房需要，于2019年至2020年期间向被告购买其开发的翰林嘉苑3#楼7套，7#楼5套，8#楼5套，9#楼30套，10#楼70套，共计117套房屋，双方分别签订了117份《商品房买卖合同》，并分别在贵溪市房产管理局办理了备案登记手续。按照117份《商品房买卖合同》约定，原告应支付43768135元购房款给被告。但是，原告陆续向被告支付了购房款共计人民币44128742元，多付了360607元。117份《商品房买卖合同》均在第十一条约定了被告应当在2020年12月30日前向原告支付商品房。然而，被告至今未交付房屋，也未退回原告多付的360607元购房款给原告。2020年7月31日，贵溪市人民法院受理被告破产清算案件，原告2020年10月9日向浙达房产管理人申报债权，要求交付117套商品房，退还多付的360607元购房款，并支付违约金人民币7664895元。破产程序进行过程中，经管理人提议，原被告就房屋进行了置换，以2#楼16套复式楼商品房置换了原3#楼、7#楼、8#楼、9#楼、10#楼共计32套商品房，并就置换后的复式楼商品房进行了备案登记。管理人于2021年1月26日向原告送达《可确认债权通知书》，确定原告与浙达房产不构成房屋买卖关系，认定双方为民间借贷关系，从而不支持原告债权申报要求。原告认为，原告与浙达房产签订了117份《商品房买卖合同》，并在贵溪市房产管理局办理了备案登记，且原告已经全部支付117套商品房的购房款，双方的商品房买卖合同关系合法有效，应认定为双方成立商品房买卖关系。后经置换，商品房的数量现为100套。管理人的认定无任何事实与法律依据，为此，原告特向贵院提起诉讼，请依法判如所请。

浙达房产辩称：一、基本情况。答辩人浙达房产于2020年7月28日以资不抵债为由向贵溪市人民法院申请破产清算，2020年7月31日裁定受答辩人破产清算申请，并指定浙江振进律师事务所、江西信江律师事务所联合担任管理人。2020年10月12日，被答辩人向管理人申报债权，其中申报本金44128742元，申报利息或违约金4598900元，并要求交付翰林嘉苑117套商品房。2021年1月25日管理人向被答辩人作出并送达《可确认债权通知书》，确认被答辩人本金44128742元为普通债权，其余暂不予确认。被答辩人收到《可确认债权通知书》后于2021年1月26日向管理人申请变更利息计算方式，变更申报本金为44128742元，申报利息为12555594.8元，合计56684336.8元。二、被答辩人的诉讼请求不符合破产法的有关程序性规定。1、本案系破产程序衍生的诉讼，被答辩人系因管理人对其申报的债权作出确认后提出的诉讼，其目的是对管理人确认债权金额和债权性质有异议，从而请求法院作出有利于其的裁决。因此，被答辩人应根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（三）第8条的规定提起诉讼，案由应为破产债权确认之诉。因此被答辩人提出的诉讼请求错误，应变更为确认之诉。2、被答辩人请求交付房产和返还购房款的诉请实为要求破产财产分配之诉的个别清偿，违反了破产法确定的集中公平清偿的法律原则，依法不能给予支持。三、管理人作出的债权确认意见具有事实和法律依据。关于被答辩人与答辩人之间所形成的法律关系系借款合同关系。双方无购房的意思表示，理由有：1、2019年9月12日至2020年3月30日期间，答辩人分5次向被答辩人借款，合计借款金额为4412.8742万元，双方均签订有相应的《借款合同》，据此完全可确认上述款项的法律性质为借款。管理人提供的贵溪市城市建设项目指挥部记账凭证可也明确可见上述款项入账理由为借款，印证了上述资金系借款的法律事实。2、借款发生后，答辩人于2020年1月9日至2020年6月27日，通过官咏梅账户分5次向被答辩人指定账户（贵溪市城市建设项目指挥部）支付借款利息合计726635元，进一步证实答辩人与被答辩人之间系借款法律关系的事实。3、关于答辩人与被答辩人双方签订商品房买卖合同的问题。双方签订商品房买卖合同仅系答辩人以网签备案的形式为被答辩人上述借款提供相应担保而形成，并非真实购买房产。何况商品房买卖合同所列的房屋单价显著低于市场平均水平价格，部分房产甚至只有1500元／㎡，明显与正常商品房买卖所必需的交易价格应适当的要求不符。由此可见，答辩人与被答辩人之间发生的基础法律关系是借款合同关系，而非商品房买卖合同法律关系，被答辩人诉请与事实不相符。四、关于被答辩人债权是否具有优先权问题。1、在破产案件中，借款属于普通债权，没有优先权。2、在本案中，答辩人以签订商品房买卖合同的方式提供借款担保。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第68条的规定，由于双方没有完成涉案商品房办理财产权利变动的公示，因此被答辩人对涉案财产不具有优先受偿的权利。3、若被答辩人仅根据双方签订的《商品房买卖合同》要求优先受偿。该理由也不能成立。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，被答辩人不是消费性购房人，不具有优先受偿的权利。综上，答辩人认为本案基础法律关系是借款合同法律关系，属于普通破产债权。应当遵循《中华人民共和国企业破产法》公平清偿的原则，参与相应顺位的债权分配。管理人对被答辩人的债权金额、债权性质的认定，事实清楚，证据充分，为此请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：2019年9月12日至2020年3月30日期间，浙达房产分五次向贵溪市城市建设投资开发公司借款，并签订《借款合同》，其中：2019年9月12日，浙达房产为支付翰林雅苑小区的报建规费、税费等借2630万元；2019年12月16日，浙达房产为翰林嘉苑三期工程等借400万元；2020年1月1日，浙达房产为支付翰林嘉苑三期安置房工程款借600万元；2020年3月9日，浙达房产为支付行政服务中心管理委员会政府规费借2828472.40元；2020年3月30日，浙达房产为支付工程款等借500万元；借款金额共计为4412.8742万元。贵溪市城市建设投资开发公司出借上述款项时，同时与浙达房产签订了117份《商品房买卖合同》，约定贵溪市城市建设投资开发公司以4376.8135万元的合同价款购买浙达房产的翰林嘉苑3#楼7套，7#楼5套，8#楼5套，9#楼30套，10#楼70套，共计117套房屋，后双方在贵溪市房产管理局办理了备案登记手续。2020年6月1日，贵溪市城市建设投资开发公司办理变更登记，名称变更为贵溪市国有控股集团有限公司。浙达房产借款后，于2020年1月9日至2020年6月27日分5次通过官咏梅账户向贵溪市国有控股集团有限公司指定账户（贵溪市城市建设项目指挥部）支付借款利息合计726635元。

2020年7月28日，浙达房产以资不抵债为由向贵溪市人民法院申请破产清算，2020年7月31日，贵溪市人民法院出具（2020）赣0681破申2号民事裁定书，裁定受理浙达房产的破产清算申请。2020年8月4日，贵溪市人民法院出具（2020）赣0681破2号决定书，指定浙江振进律师事务所、江西信江律师事务所联合担任浙达房产管理人。经俩律师事务所协商确定，姚志刚为管理人负责人。2020年10月12日，贵溪市国有控股集团有限公司向浙达房产管理人申报债权，要求浙达房产交付在贵溪市商品房，退还多付的360607元购房款，并支付违约金人民币7664895元。经浙达房产管理人提议，双方就房屋进行了部分置换，以2＃楼16套复式楼商品房置换了原3＃楼、7＃楼、8＃楼、9＃楼、10＃楼共计32套商品房，并就置换后的复式楼商品房进行了备案登记。2021年1月25日，浙达房产管理人向贵溪市国有控股集团有限公司作出并送达《可确认债权通知书》，确认贵溪市国有控股集团有限公司申报的债权为普通债权，其余暂不予确认。据此，贵溪市国有控股集团有限公司向法院提起诉讼，要求确认原、被告双方的商品房买卖合同关系合法有效、商品房买卖关系成立。

以上事实，有当事人的陈述、《借款合同》、付款凭证、记账凭证、《商品房买卖合同》、房源表、置换房屋对照表、债权申报表、《可确认债权通知书》、（2020）赣0681破申2号民事裁定书、（2020）赣0681破2号决定书、官咏梅中国建设银行个人活期账户全部交易明细及鹰潭农村商业银行股份有限公司简易明细等证据予以证实。

本院认为，原告贵溪市国有控股集团有限公司与浙达房产之间虽然签订了《商品房买卖合同》并备案登记，但双方并非是真实购买房产，系为履行《借款合同》而签订；原告贵溪市国有控股集团有限公司提出2019年9月12日至2020年3月30日期间转给被告浙达房产购房款共计4412.8742万元，经查明，均系被告浙达房产与原告贵溪市国有控股集团有限公司签订《借款合同》后，原告贵溪市国有控股集团有限公司出借给被告浙达房产的款项，且被告浙达房产收到借款后，于2020年1月9日至2020年6月27日共计支付原告贵溪市国有控股集团有限公司利息726635元；被告浙达房产进入破产程序后，原告贵溪市国有控股集团有限公司向浙达房产管理人申报债权，要求被告浙达房产交付双方在贵溪市房产管理局办理了备案登记手续的翰林嘉苑房产，浙达房产管理人为此出具了《可确认债权通知书》，确认贵溪市国有控股集团有限公司申报的本金金额4412.8742万元并非购房款，该款项为普通债权；综上，原告贵溪市国有控股集团有限公司在收到《可确认债权通知书》后向法院提起的房屋买卖合同纠纷系普通破产债权确认纠纷，被告浙达房产与原告贵溪市国有控股集团有限公司之间发生的法律关系为借款合同关系，故对于原告贵溪市国有控股集团有限公司要求确认原、被告双方的商品房买卖合同关系合法有效、商品房买卖关系成立的诉求不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百九十五条、第六百六十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干规定（三）第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告贵溪市国有控股集团有限公司的诉讼请求。

案件受理费262444元，由原告贵溪市国有控股集团有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。

审　判　长　　项　艳

人民陪审员　　汪安娜

人民陪审员　　敖慧红

二〇二一年三月五日

书　记　员　　刘　恋