鞍山冶金集团汽车运输有限公司与鞍山冶金集团建筑安装有限公司、鞍钢附企建筑安装公司二公司租赁合同纠纷一审民事判决书

鞍山市立山区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽0304民初341号

原告：鞍山冶金集团汽车运输有限公司。住所地：鞍山市立山区建国大道194号。

法定代表人：孙荣波，系该公司总经理。

委托代理人：梁文，辽宁弘扬律师事务所律师。

委托代理人：孟凡竹，辽宁弘扬律师事务所律师。

被告：鞍山冶金集团建筑安装有限公司。住所地：鞍山市立山区深沟寺朝阳三街6号。

法定代表人：王东波，系该公司总经理。

委托代理人：秦剑虹，系该公司法务。

被告：鞍钢附企建筑安装公司二公司。住所地：鞍山市立山区友爱街3-13号。

负责人：刘兴富，系该公司经理。

原告鞍山冶金集团汽车运输有限公司（以下简称冶金汽运公司）诉被告鞍山冶金集团建筑安装有限公司（以下简称冶金安装公司）、鞍钢附企建筑安装公司二公司。（以下简称鞍钢建筑二公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日受理后，依法适用简易程序，于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告冶金汽运公司委托诉讼代理人梁文、被告冶金安装公司委托诉讼代理人秦剑虹、被告鞍钢建筑二公司负责人刘兴富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告冶金汽运公司向本院提出诉讼请求：一、判令两被告连带偿付原告租金54000元、取暖费9450元、违约金12000元，三笔合计75450元；二、判令两被告连带承担案件受理费。事实与理由：被告冶金安装公司是独立法人单位，被告鞍钢建筑二公司是被告冶金安装公司的分公司，是非独立法人单位，并独立核算。2019年3月1日原告与被告鞍钢建筑二公司签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于鞍山立山区的房屋中的5层6间房（面积150平方米）出租给被告鞍钢建筑二公司，租期从2019年3月1日起至2020年2月29日止，年租金2.4万元，被告鞍钢建筑二公司负责支付供暖费，一方违约按年租金的20%支付违约金，发生纠纷向法院进行诉讼。履行中，原告将房屋交付给被告鞍钢建筑二公司，被告鞍钢建筑二公司未支付租金2.4万元，并拖欠原告取暖费150*28=4200元至今未付（原告己为被告鞍钢建筑二公司垫付取暖费），被告鞍钢建筑二公司应向原告支付24000*20%=4800元的违约金。2019年3月1日原告与被告鞍钢建筑二公司签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于鞍山立山区的房屋中的5层3间房(面积75平方米）出租给被告鞍钢建筑二公司，租期半年，从2019年3月1日起至2019年8月31日止，半年租金6000元，被告鞍钢建筑二公司负责支付供暖费，一方违约按年租金的20%支付违约金，发生纠纷向法院进行诉讼。履行中，原告将房屋交付给被告鞍钢建筑二公司，被告鞍钢建筑二公司未支付半年租金6000元，并拖欠原告取暖费75*28/2=1050元至今未付（原告己为被告鞍钢建筑二公司垫付取暖费），被告鞍钢建筑二公司应向原告支付年租金12000元的20%的违约金2400元。2020年3月1日原告与被告鞍钢建筑二公司签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于鞍山立山区的房屋中的5层6间房(面积150平方米）出租给被告鞍钢建筑二公司，租期从2020年3月1日起至2021年2月28日止，租金2.4万元，被告鞍钢建筑二公司负责支付供暖费，一方违约按年租金的20%支付违约金，发生纠纷向法院进行诉讼。履行中，原告将房屋交付给被告鞍钢建筑二公司，被告鞍钢建筑二公司却拖欠原告租金2.4万元、取暖费150*28=4200元至今未付（原告己为被告鞍钢建筑二公司垫付取暖费），并应向原告支付24000*20%=4800元的违约金。被告鞍钢建筑二公司合计尚欠原告租金54000元、取暖费9450元、违约金12000元，三笔款项合计为75450元。被告鞍钢建筑二公司不是独立法人单位，其所欠债务依法应由被告冶金安装公司承担连带责任。

被告冶金安装公司辩称：1、不同意原告对被告冶金安装公司的请求，按照原告诉称中被告鞍钢建筑二公司虽然非独立法人单位但是独立核算，按照合同相对性原则被告冶金安装公司并未与原告签订合同，不应承担本案的诉讼请求。2、原告取暖费按照每平28元计算是错误的应按照26元计算。2019年3月1日-2019年8月31日这期间是没有取暖期的，原告计算取暖费是没有法律与事实的依据。3、原告要求违约金过高，请法院依法予以降低。

被告鞍钢建筑二公司辩称：租金数是正确的，取暖费我们认为是7800元。

经审理查明：原告冶金汽运公司将位于鞍山市立山区的房屋租赁予被告鞍钢建筑二公司。被告鞍钢建筑二公司系被告冶金安装公司的分公司。原告冶金汽运公司与被告鞍钢建筑二公司分别于2019年3月1日、2019年3月1日和2020年3月1日签订54号《房屋租赁合同》、55号《房屋租赁合同》和26号《房屋租赁合同》三份，租赁期限分别为自2019年3月1日起至2020年2月29日止的一年、2019年3月1日起至2020年8月31日止的半年和2020年3月1日起至2021年2月28日止的一年。租金分别为24000元、6000元和24000元，三份租金共计54000元。三份合同涉及房屋的间数及面积分别为6间150平方米、3间75平方米和6间150平方米。三份涉案租赁合同同时载明：承租方的权利与义务为按合同规定支付租金及缴纳取暖费、水费、电费；违约责任为出、承租方必须全面履行合同义务，任何一方违约，另一方有权要求违约方赔偿损失，并按年租金的20%支付违约金。三份涉案租赁合同签订后，原告冶金汽运公司将涉案房屋交付予被告鞍钢建筑二公司使用，但被告鞍钢建筑二公司对三份合同均未支付租金且未按时缴纳取暖费。

另查，原告诉讼请求中的取暖费标准系按照每年每平方米28元进行计算，庭审中被告冶金安装公司主张取暖费的收费标准应为每年每平方米26元，原告对于这一标准亦予以了认可。另，本庭自查本市供暖期为每年的11月份至次年的3月份，供暖期为5个月。

上述事实，由原、被告当庭陈述在卷为凭，原告提交的证据有：合同三份、发票两份。被告方均未提交证据。以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，予以采信。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告鞍钢建筑二公司与原告冶金汽运公司签订的《房屋租赁合同》三份均系各方真实意思表示，其内容不违反法律规定，属合法有效，受法律保护。合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告鞍钢建筑二公司亦应按照约定支付房屋租赁费用。现被告鞍钢建筑二公司未能履行自己应尽的义务，原告冶金汽运公司以《房屋租赁合同》来院主张权利，且庭审中被告鞍钢建筑二公司对租赁房屋并实际使用的事实情况予以认可。故本院对原告主张被告支付租金54000元的诉讼请求，予以支持。关于承担租金支付责任的主体问题，根据《中华人民共和国民法典》第七十四条规定：“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”被告鞍钢建筑二公司是被告冶金安装公司的分公司，属于被告冶金安装公司的分支机构，故本院认为对于涉案租金的责任承担方式应为以被告鞍钢建筑二公司的财产范围对涉案租金予以支付，不足以承担的部分由被告冶金安装公司予以支付。

关于原告主张被告按照合同约定的年租金20%支付违约金一节，因原告未提供证据证明因被告违约对其造成损失的具体金额，且该约定实属过高，按照相关法律规定，应当予以调整，本院认为应当按照给付逾期付款利息的计算标准进行调整，且按照日期进行分别分段计算为宜，即：54号《房屋租赁合同》自利息起算之日（即合同签订之日2019年3月1日）至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至租赁款实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；55号《房屋租赁合同》自利息起算之日（即合同签订之日2019年3月1日）至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至租赁款实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；26号《房屋租赁合同》自利息起算之日（即合同签订之日2020年3月1日）起至租赁款实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。

关于原告冶金汽运公司主张二被告支付取暖费9450元一节，因三份租赁合同同时约了缴纳取暖费系承租方的义务，且庭审中被告鞍钢建筑二公司自认取暖费应由己方承担，故取暖费应由被告方承担。关于被告冶金安装公司主张2019年3月1日至2019年8月31日没有取暖期的辩解，根据生活经验可以推断对于被告冶金安装公司提出2019年3月1日至2019年8月31日期间没有供暖期的说法并不准确，被告的租赁期内的3月份存在一个月供暖期，故本院认为被告应按照一个月的供暖期进行支付取暖费，即55号《房屋租赁合同》应支付的取暖费为一年取暖费金额的五分之一390元（75平方米*26元*1年/5=390元）。对于被告应支付取暖费的总的具体金额，庭审中被告冶金安装公司主张取暖费的收费标准应为每年每平方米26元，原告对于这一标准亦予以了认可，故被告方应支付欠付原告的取暖费为8190元（150平方米*26元*1年+390元+150平方米*26元*1年=8190元）。对于支付取暖费的责任主体问题，亦应按照以被告鞍钢建筑二公司的财产范围予以支付，不足以承担的部分由被告冶金安装公司予以支付的责任标准进行承担。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第三条“民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。”、第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”、第五百七十九条“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。”、第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、第七百零三条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，判决如下：

一、鞍钢附企建筑安装公司二公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告鞍山冶金集团汽车运输有限公司房屋租赁费54000元及按照54000元为基数以分段方式计算并支付利息，即：24000元自2019年3月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至租赁款实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；6000元自2019年3月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至租赁款实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；24000元自2020年3月1日起至租赁款实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。

二、鞍钢附企建筑安装公司二公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告鞍山冶金集团汽车运输有限公司取暖费8190元。

三、上述款项鞍钢附企建筑安装公司二公司的财产范围不足以承担的部分由被告鞍山冶金集团建筑安装有限公司予以支付。

四、驳回原告其他诉讼请求。

以上款项，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金”的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1686元（原告已预缴），减半收取843元，由原告鞍山冶金集团汽车运输有限公司承担148元，由鞍钢附企建筑安装公司二公司承担695元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。

审判员　　杨璐嘉

二〇二一年四月十三日

书记员　　张　丽