某某、某某等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书

江苏省连云港市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏07民终5148号

上诉人（原审原告、申请执行人）：***，女，1982年2月23日出生，汉族，住东海县。

委托诉讼代理人：李保国，北京观韬中茅（南京）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：何立军，江苏田湾（东海）律师事务所律师。

上诉人（原审被告、案外人）：***，男，1976年10月10日出生，汉族，住东海县。

上诉人（原审被告、案外人）：赵士珍，女，1978年11月30日出生，汉族，住东海县。

以上二上诉人共同委托诉讼代理人：孙长丽，江苏云港律师事务所律师。

以上二上诉人共同委托诉讼代理人：何文龙，江苏云港律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、案外人）：马永华，男，1968年4月21日出生，汉族，住东海县。

被上诉人（原审被告、案外人）：***，女，1971年11月21日出生，汉族，住东海县。

被上诉人（原审被告、案外人）：徐勤剧，男，1968年12月15日出生，汉族，住东海县。

被上诉人（原审被告、案外人）：赵立英，女，1973年11月20日出生，汉族，住东海县。

以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：孙长丽，江苏云港律师事务所律师。

以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：何文龙，江苏云港律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、被执行人）：李春亮，男，1955年2月28日出生，汉族，住东海县。

被上诉人（原审被告、被执行人）：卞光迎，女，1955年8月13日出生，汉族，住东海县。

被上诉人（原审被告、被执行人）：李洋，男，1985年8月10日出生，汉族，住东海县。

被上诉人（原审被告、被执行人）：江苏东一建筑工程有限公司，住所地东海县白塔埠镇323省道北侧。

法定代表人：李洋，该公司董事长。

上诉人***因与上诉人***、赵士珍及被上诉人马永华、***、徐勤剧、赵立英、李春亮、卞光迎、李洋、江苏东一建筑工程有限公司（以下简称东一公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服江苏省东海县人民法院（以下简称东海县法院）(2021)苏0722民初4200号民事判决，向本院分别提起上诉。本院于2021年12月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉称，一、原审法院认为案涉房屋的查封时间为2019年5月23日，马永华等人在原审法院查封前签订了合法有效的书面合同，继而认为马永华等人对案涉房屋享有的权利能够排除执行，该种认定属于认定事实错误，适用法律错误。(一）“人民法院查封”指的是客观上的查封状态，而非仅指被提异议的查封行为。虽然《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（一）》第五条第1点规定“执行标的上存在多个查封行为的，案外人只能针对首查封行为提起异议及执行异议之诉”，但该条规定仅是针对执行标的上存在多个查封行为时、案外人提出执行异议所适用的程序性规定，而非是对案外人所享有的权利能否排除执行的实质认定。因此，对于案外人所享有的权利能否排除执行，应当根据具体法律规定及执行标的的客观情况予以认定。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定，房屋买受人享有的权利能够排除执行的条件之一为“在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同”。查封属于人民法院依法裁定的保全措施，查封措施一旦执行，法律效力客观上及于社会全体，故该条规定的“人民法院查封”指的是客观上的查封状态，包括任何法院所采取的查封措施，而非仅指本案东海法院的查封措施。本案中，案涉房屋客观上于2018年3月30日被海州法院查封，查封日期远早于案涉《房产买卖协议》落款日期，故马永华等人不符合在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一规定，其享有的权利不能够排除执行。(二）原审法院未能查明案涉《房产买卖协议》具体签订日期，却认为马永华等人在原审法院查封之前签订了书面买卖合同，该种认定缺乏证据证明，属于认定事实错误。原审庭审中查明，案涉《房产买卖协议》是由李某带回国后签署的，而李某回国日期为2019年4月4日，《房产买卖协议》落款日期为2019年4月3日，据此可以证明，《房产买卖协议》真实签署日期并非落款日期，而是在2019年4月4日之后，该事实与马永华等人主张该合同签订于2019年4月3日的主张明显不符。同时，马永华等人未能证明《房产买卖协议》的真实签署日期，甚至未能证明真实签署日期早于海州法院或东海法院的查封日期，应当承担举证不能的不利后果，即不能认定其在法院查封之前就签订书面合同。

二、原审法院认为徐勤剧、赵立英、***、赵士珍因租赁关系已占有并使用了案涉房屋，继而认为案涉房屋已全部交付，该种认定不仅认定事实错误，也错误理解“合法占有”的含义，属于认定事实错误，适用法律错误。(一）徐勤剧、赵立英、***、赵士珍并未在法院查封前实际占有其所购买的案涉房屋，2020年10月24日之后的占有也不属于合法占有。首先，依据东海法院2019年9月26日的贴封条照片可知，截至2019年9月26日，***等人仍未各自实际占有其所购买的房屋，即：赵士珍、***并未合法占有其所购买的中间两间三层半房屋，而是由徐勤剧占有经营电动车生意；赵立英、徐勤剧并未合法占有其所购买的南边两间三层半房屋，而是一间闲置、一间是走道。其次，即使占有也不属于合法占有。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定，房屋买受人享有的权利能够排除执行的条件之一为“在人民法院查封之前合法占有该不动产”，该条规定的不仅仅是占有，而是合法占有。本案中，依据***等人提供的2020年10月24日案涉房屋拍摄照片可知，***等人在2020年10月24日才各自实际占有其所购买的房屋，但此时，案涉房屋已处于被人民法院查封的状态下，***等人即使占有房屋，也不能产生合法占有的法律效力。(二）马永华、***与李春亮间不存在租赁关系，其在2020年10月24日之前也没有实际占有其所购买的案涉房屋，原审法院对于该事实认定错误。马永华、***与李春亮并不存在租赁关系，其没有占有使用案涉房屋中的任何一间。同时，马永华、***主张购买的北边两间三层半房屋，实际上一直由赵士珍、***基于其与李春亮间的租赁关系占有，用于经营水暖器材销售生意。马永华、***主张一直占有使用其所购买的案涉房屋，但未能提供证据予以证明，且与事实不符，应当承担举证不能的不利后果。同时，依据马永华提供的2020年10月24日案涉房屋拍摄照片可知，直至2020年10月24日，***、赵士珍才将马永华、***购买的房屋腾退给马永华、***。即使马永华、***在2020年10月24日之后占有了其所购买的房屋，该时间也晚于法院查封时间，且在法院查封状态下，亦不能产生合法占有的法律效力。

三、原审法院认为原审证据能够认定马永华、***、徐勤剧、赵立英两户均支付了全部购房款，属于认定事实错误。首先，依据张某和李洋在法院的谈话笔录证明，张某通过其妻张加艳向海州法院转账的758万元款项，是张某向东一公司购买厂房的购房款，而非代收的***等人购买案涉房屋的购房款。其次，马永华等人主张其向张某支付的款项即为案涉房屋的购房款，但并未提供张某代收房款的书面授权等证据，且在李春亮儿子李某尚在国内的情况下，其向不相关的案外人张某支付高额购房款，有悖于正常的交易习惯。因此，马永华等人未能提供充分证据以证明其向张某的款项即为案涉购房款的情况下，原审法院直接认为李春亮、卞光迎委托张某收取购房款，马永华等人向张某支付的款项即为案涉房屋购房款，属于认定事实错误。

四、原审法院认为马永华、***、徐勤剧、赵立英对于未能办理过户手续并无过错，属于认定事实错误。《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第2项规定，案涉房屋被法院查封后、解封前不得进行交易转让。普通购房者均知晓该交易常识，也会在交易前查询案涉房屋的登记状态，以确保能够过户登记。本案中，案涉《房产买卖协议》落款日期时，案涉房屋已处于被法院查封状态，且在不动产登记薄中已经查封登记。依据原审查明事实，马永华等人在签订购房协议时均未查询过案涉房屋的登记状况，甚至可能已经知道案涉房屋处于查封状态，故其对案涉房屋至今不能过户存在重大过错，应当自行承担不能取得案涉房屋的后果，或另案要求张某、李春亮等人赔偿损失，而不应当由无过错的债权人***承担。原审法院认为马永华等人对于未能办理过户手续并无过错，属于认定事实错误，应予纠正。

五、准许执行案涉房屋，不仅符合法律规定，也有利于贯彻善意文明执行的理念，保障胜诉债权人的合法权益，维护执行权威和司法公信力。如前所述，马永华等人主张的案涉房屋买卖交易过程，不仅不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的四个要件，还存在诸多疑点，严重违背正常的交易习惯。若据此认为马永华等人对案涉房屋享有的权益能够排除执行，则不仅使得李春亮等人达到恶意逃避债务、转移资产的非法目的，严重损害了完全无过错的债权人***的合法权益，更违背了执行的基本原则，严重损害执行权威和司法公信力。

综上所述，马永华等人均不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，其自身对未能案例过户登记存在重大过错，结合善意文明执行的理念，马永华等人对案涉房屋享有的权利不能够排除执行。原审法院对于案件诸多事实存在认定错误，适用法律错误的情形，严重损害了上诉人合法权益，故恳请二审法院查清事实，作出公平、公正之裁判。请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判准许执行（2019)苏0722执1595号执行裁定中查封的东海县×××镇××路××李春亮所有的六间三层半房屋的南边两间三层半房屋和北边两间三层半房屋。

***、赵士珍、马永华、***、徐勤剧、赵立英共同答辩称，上诉人***的上诉请求及事实与理由均不能成立，依法应当予以驳回。一、关于上诉人***提出的六名购房人未在法院查封之前签订房屋买卖协议一事，不能成立。首先，一审法院以东海县法院查封作为分割点并无不当，因为在海州区法院查封涉案房产之后，因案件迟迟未结，海州区法院要求被执行人对涉案房屋进行出售，前提是将相应的款项交付给法院用作执行款即可，而此后的事实也确实如此发展，且海州区法院的上述措施并不违反法律规定。因此，本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中的“查封之前”是以东海县法院查封之前，而非海州区法院查封之前。现海州区法院的执行案件因收到六名购房人的购房款后得以结案，倘若现在又执行涉案房屋，那么海州区法院应当将该房款退还给六名四处举债购房的买房人。其次，一审法院关于涉案房屋买卖协议的签订时间已经查明，通过李某出入境记录、房产买卖协议足以可见涉案房产买卖协议是李卞二人于2019年4月3日签订，并由其子李某作为见证人签字，后案外人在其之后的4月上旬签字形成。况且三户购房人早在2019年3月4日，便早已将所有购房款足额交付给了张某，并由张某将款项交付给海州区法院，即房产买卖协议的合意实际上在2019年3月4日支付房款之时便已达成。

二、关于上诉人***提出的六名购房人在涉案房屋查封前未合法占有房屋一事，不能成立。首先，在支付涉案房屋购房款之前数年，涉案房屋的南侧两间门面房及中间两间门面房均是徐勤剧户承租占有使用，北侧两间门面房则是***户承租占有使用，这一事实有两户的营业执照、照片等为证，且对于该事实，贵院也可实地走访调查。其次，支付完购房款后，徐勤剧户便继续占有其南侧两间门面房及楼上房间，退出中间两间房屋的占有，而作为本次同时购房的***户及***户，虽然在2019年3月4日支付购房款之前，***户占有的是北侧两间门面房，但是交付购房款后，中间两间的楼上、北侧两间的楼上房屋便分别已由***户、***户占有，至于楼下的门面房，***户与***户便为了暂时性便利暂时调换使用，且无须相互支付租金，但各自购得的房屋仍然受各自支配、控制。因此，上诉人***以此称案外人在支付购房款后没有占有相应的房屋，不能成立。况且根据江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南(二)中的规定，案外人在购得被执行人房屋后将房屋出租给他人也属于占有，所以，作为同时购买相邻房屋的***户及***户，为了搬家便利完全可以相互指示占有，于情于法均不违背。

三、关于***提出的一审法院认定***户及徐勤剧户已支付全部购房款一事属于错误，不能成立。首先，张某在原一审及二审中均到庭作证，其明确称其向海州区法院所转的758万元及执行费6万余元来源于三户购房款455万元及厂房款。其次，三户购房人均提供了完完整整的银行流水，该流水亦足以显示三户买房人为了购买涉案房屋，不惜四处向亲友借款向银行贷款该证据足以证实已足额支付购房款。此外，一审法院关于***户购房款支付存在问题的认定错误，具体理由详见***上诉状，此处不再赘述。

四、关于***提出的一审法院将涉案房屋未过户一事未归责于购房人自身一事，不能成立。首先，《城市房地产管理法》第38条规定并非效力性规定，而是属于管理性规定，所以六购房人与李春亮、卞光迎签订的房屋买卖协议并不存在因违反强制性规定而无效的说法。从立法目的上看，《城市房地产管理法》第38条的规定是为了解决房地产业发展中存在的交易行为不规范等问题，它主要调整的不是民事关系，而是行政管理关系，是为了维护房地产市场秩序，而并非禁止交易或限制合同自由。其次，在海州区法院收到购房款后，其迟迟未将涉案房屋解封，导致东海县法院在其解封前又进行查封，这才是涉案房屋无法过户的根本原因，该过错显然不能归责于三户购房人。

五、关于上诉人***提出的准予执行涉案房屋才符合善意文明执行理念一说，不能成立。首先，上诉人***提出的六名购房人的购买涉案房屋行为，导致李春亮等人恶意逃避债务、转移资产的陈述，纯属主观臆测，完全无事实依据。因为三户购房人为购买涉案房屋，在支出了全部积蓄的同时，无不负债累累，试问李春亮等人又如何逃避债务?三户购房人又是如何配合?其次，法律并未禁止被执行人变卖查封财产清偿债务，且涉案房屋的销售价是完全符合甚至超过当时的市场价，倘若在相关的执行案件因上述房款得已结案之后，却对购房人来一场“卸磨杀驴”式的追讨，那三户买房人的权益何以保障?法院的公信力又如何彰显?

综上，上诉人***的上诉请求明显无事实和法律依据，请求法院依法查明事实，驳回其上诉请求。

***、赵士珍共同上诉称，一、一审判决认定上诉人尚无充分的证据证明其与李春亮夫妻之间的25万元借贷关系，明显与事实不符。上诉人于一审中已提交了银行流水账单（***向李春亮先后多次转账共17万余元）及李春亮出具给上诉人的借条两组证据，足以证实双方存在25万元借款的事实，也符合多次借款型民间借贷的特点，且庭审中卞光迎的代理人对此借款以及抵作购房款等事实均表示认可。而一审法院却完全忽视了此前李春亮夫妻先后多次向上诉人借款、借款方式有转账及现金两种方式以及最终结算为25万元借条的合理合情性，最终认定现有的证据不能证实借贷关系的存在，明显错误。

二、一审判决认定上诉人以债权冲抵购房款的行为损害了其他债权人的合法权益，该认定无事实及法律依据。首先，法律并未禁止以房抵债，《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》中的第二条第8款第3项便对以房抵债排除执行作出了相关规定，由此可见以房抵债并不违法。举重以明轻，上诉人用以冲抵购房款的25万元债权在全部购房款160万元中所占比例较小，本质上根本算不上以房抵债，而以房抵债尚且未被认定为损害其他债权人的利益，上诉人仅用相比于全部购房款而较少的债权冲抵购房款，为何就被认定损害了其他债权人的利益？其次，上诉人也是债权人之一，购房时抵债也是其购买涉案房屋的重要条件之一，倘若依一审判决之意，上诉人须交出25万元才可排除涉案房屋的执行，那上诉人作为债权人的利益又何以不受损害？因此，上诉人以25万元债权冲抵房款的行为合法合情合理。

三、上诉人举债近百万元购买涉案房屋，一审判决错误认定上诉人对涉案房屋不享有排除执行的民事权益，致使上诉人财产权严重受损。上诉人一家是一个普通家庭，为了购买涉案房屋，上诉人不仅举家拿出全部积蓄，甚至还多方筹借购房款，为此举债近百万元。现一审判决既否定上诉人对原审被告李春亮夫妻享有25万元债权的真实性，又否定上述债权冲抵房款的合法性，继而判决上诉人对涉案房屋不享有相关民事权益，严重损害了上诉人的合法权益。

综上，为了维护上诉人的合法权益，现依据事实及法律提起上诉，恳请贵院依法查明事实，请求：1.撤销一审判决，改判驳回***的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。

***答辩称，一审判决准许执行李春亮所有的3层半房屋中间部分是正确的，但不光中间部分可以准许执行，应当对李春亮所有的六间三层半房屋全部准予执行才客观公正符合法律规定，因此***才对一审判决提出上诉。***的上诉理由不仅不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，也不符合省高院关于以房抵债的相关规定，因此请求驳回上诉。

经审理查明，2018年11月22日,一审法院对***诉东一公司、李春亮、卞光迎、李洋民间借贷纠纷一案作出（2018）苏0722初8027号民事判决书，判决东一公司、李春亮、卞光迎、李洋于该判决生效之日起十日内共同偿还***借款本金174万元及利息。

根据***的申请，一审法院于2019年4月16日立案强制执行，案号为(2019)苏0722执1595号。在本案执行过程中，一审法院于2019年5月23日作出(2019)苏0722执1595号执行裁定：查封被执行人李春亮所有的位于东海县×××镇××路××东国用（×××××）第×××××号、地号×××××，面积1070.4平方米房产。案外人马永华、***，案外人徐勤剧、赵立英，案外人***、赵士珍对本案执行标的提出异议后，一审法院于2019年11月29日分别作出（2019）苏0722执异124号、（2019）苏0722执异125号、（2019）苏0722执异126号执行裁定，分别中止对李春亮所有的位于东海县×××镇××路××房××××××层××××××层××××××层半房屋的执行。

***不服该三份裁定，向一审法院提起执行异议之诉称，***认为六名案外人提出的执行异议不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，理由如下：一、三份房产买卖协议和李春亮、卞光迎的陈述意见，不具有真实性和合法性。1.三份房产买卖协议和陈述意见不具有真实性。六名案外人举证与被执行人李春亮、卞光迎在2019年4月3日海州区法院查封涉案不动产期间签订书面买卖合同，但是，在此期间，李春亮、卞光迎居住在马来西亚，至今没有入境。协议中的见证人李某是李春亮、卞光迎的儿子，他于签订合同后的第二日从马来西亚入境，由此可见买卖协议明显不具有真实性;六名案外人主张协议是由李某带到马来西亚签署的，但是，在李春亮、卞光迎、李某不到庭作证情况下，确实无法证明李春亮、卞光迎签名的真实性。李春亮、卞光迎的陈述意见是通过邮寄方式递交的，同样没有李春亮、卞光迎到庭确认，也无法证明签名的真实性。2.三份房产买卖协议和陈述意见不具有合法性。被执行人李春亮、卞光迎至今没有回国，上述两份证据均形成于国外。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条规定：当事人向法院提供的证据系在中华人民共和国领域外形成的，该证据应当经所在国公证机关予以证明，并经中华人民共和国驻该国使领馆予以认证，或者履行中华人民共和国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续。该两份证据不符合法律规定，不能作为证据使用。二、根据贵院执行期间张贴执行文书时所拍摄的照片，涉案房产并未由六名案外人实际占用。三、六名案外人向张某付款与本案无关。1.六名案外人于2019年3月4日向张某账户汇入160万元、160万元、105万元，但没有说明资金用途，张某也没有提供李春亮、卞光迎委托其代收房款的证明，也没有房产买卖合同的约定。案外人是先付清购房款，在一个月后签订合同，不符合交易习惯，结合张某在收款一个月后才向海州区法院代缴纳执行标的款的事实，证实案外人向张某付款与本案无关。2.案外人***、赵士珍称，除105万元转账外，25万元是以房抵债，30万元是向张某借款。明显不是事实，也不符合司法解释及实施规范。对于25万元以房抵债部分，***、赵士珍是否确实享有对李春亮的债权，应提供足够的证据，同时接受***的质辩，否则，不应获得支持。再者即便债权真实，以房抵债也已经侵犯了***的权益，***、赵士珍与***一样属于普通债权，但***债权已经胜诉判决确定，***、赵士珍在未诉讼情况下，通过房屋买卖直接优先实现债权，这不仅侵犯了***平等实现债权，还侵犯了***对胜诉判决的执行权。对于30万元向张某的借款，更需要提供足够的依据，否则，不应予以认定。3.张某之妻张加艳向海州区法院缴纳758万元，与李春亮称出售的房款无关,而是东一公司转让土地使用权的620万元款项。根据东一公司法定代表人李洋的录音，张某与东一公司有建设用地使用权转让合同关系，并且张某已经支付了转让费620万元，并借款给李春亮、李洋一家150万元。张某之妻张加艳向海州区法院缴纳758万元，在汇款说明中注明“东一公司两起案件的还款”，这明显不是李春亮称的出售房款，可见该笔付款与本案房屋出售标的款没有关联性。如李春亮所言，758万元是李春亮出售房款组成，那加上东一公司出售建设用地使用权的620万元，一共1378万元，这些款项的去处又在那里？因此，六名案外人汇入张某账户的425万元，案外人***、赵士珍所称的25万元以房抵债、30万元向张某的借款，均不能作为六名案外人依据房产买卖协议支付的房款。***在一审庭审中又补充称，在案涉房地产买卖协议落款时间，案涉房屋在客观上已处于被法院查封的状态且截至2019年9月26日，***等人仍未实际占有其所购买的案涉房屋，即使其占有在案涉房屋被法院查封的状态下，也不可能达到合法占有的状态。请求：1.准许执行(2019)苏0722执1595号执行裁定中查封的东海县×××镇××路××李春亮所有的六间三层半房屋的南边两间三层半房屋；2.准许执行(2019)苏0722执1595号执行裁定中查封的东海县×××镇××路××李春亮所有的六间三层半房屋的北边两间三层半房屋；3.准许执行(2019)苏0722执1595号执行裁定中查封的东海县×××镇××路××李春亮所有的六间三层半房屋的中间两间三层半房屋。一审法院对上述提出异议的案外人全部列为该案被告，合并审理。

一审法院另查明，连云港市海州区人民法院（以下简称海州区法院）于2018年、2019年分别立案执行连云港市格斯达融资担保有限公司与东一公司、李春亮、卞光迎等人担保追偿权纠纷两起案件，执行案号为（2018）苏0706执3993号、（2019）苏0706执468号。在该两案诉讼过程中，海州区法院分别于2018年3月30日和2018年7月26日查封了李春亮所有的位于×××镇××路××东国用（×××××）第×××××号住宅用地及地上建筑物，该建筑物为六间三层半楼房。2019年4月2日，张某之妻张加艳通过其中国银行账户转账758万元至海州区法院标的款账户，并在附言中注明“格斯达执行江苏东一建筑工程有限公司两起案件的还款”。2019年4月18日，该两案均以强制执行完毕方式结案。2019年5月24日，海州区法院裁定解除对李春亮所有的位于×××镇××路××东国用（×××××）第×××××号，地号×××××土地、房产的查封。在该房产被解除查封的前一日即5月23日，一审法院以(2019)苏0722执1595号执行裁定对该套房产进行了轮候查封。

案外人马永华、***为证明其交易经过，提供了落款时间为2019年4月3日《房产买卖协议》一份，证明其以160万元价格向李春亮、卞光迎购买了讼争房产内的两间房屋，建筑面积398平方米。该协议约定付款时间为2019年3月2日，协议签订后以现状形式交付该房产，该协议上有李春亮、卞光迎的签名。2019年3月4日，***通过银行账户转款160万元至案外人张某银行账户。

案外人徐勤剧、赵立英为证明其交易经过，提供了落款时间为2019年4月3日《房产买卖协议》一份，证明其以160万元价格向李春亮、卞光迎购买了讼争房产内的两间房屋，建筑面积380平方米。该协议约定付款时间为2019年3月2日，协议签订后以现状形式交付该房产，该协议上有李春亮、卞光迎的签名。2019年3月4日，徐勤剧通过银行账户转款160万元至案外人张某银行账户。

案外人***、赵士珍为证明其交易经过，提供了落款时间为2019年4月3日《房产买卖协议》一份，证明其以160万元价格向李春亮、卞光迎购买了讼争房产内的两间房屋，建筑面积380平方米。该协议约定付款时间为2019年3月2日，协议签订后以现状形式交付该房产，该协议上有李春亮、卞光迎的签名。2019年3月4日，***通过银行账户转款105万元至案外人张某银行账户。对于剩余55万元购房款，***称以对李春亮夫妻享有的债权冲抵25万元，通过向张某借款30万元进行了支付。并举证2018年8月18日李春亮出具的借条一张，借条载明：今借到***现金人民币25万元整。并提交了2014年6月27日向李春亮转账10万元、2015年6月26日转账7.6万元的银行流水予以证明。庭后又补交了向张某还款30万元的银行流水。

一审法院还查明，被执行人李春亮、卞光迎分别于2018年8月和10月出国至马来西亚，李春亮至今未回。其子李某于2019年3月24日出国至马来西亚，2019年4月4日回国。卞光迎称，上述房地产系其委托张某对外出售，案涉三份房地产买卖协议的签名属实，系由其在马来西亚签名后交给儿子李海饶带回国内。

一审庭审中，对于购房协议签订的时间，马永华、***、徐勤剧、赵立英、***、赵士珍称李春亮、卞光迎夫妻签订协议的时间为2019年4月3日，是通过其儿子李海饶出境马来西亚签订后又于4月4日带回国。他们的具体签订时间记不清楚，应当是在四月上旬，购房款在3月就已经转了，在签订合同之前转的。卞光迎对该房产买卖协议的签订予以认可。对于案涉房屋买卖时已经被海州区法院查封，被执行人是如何将房屋进行买卖的，卞光迎、李洋称该房屋是海州区法院要求被执行人自行处置用于偿还执行款，当时出售该房屋是海州区法院和申请执行人同意变卖，是案件承办法官出面协调的，但未能提供书面证据予以证明。对于房款的支付，卞光迎称因为他家都是被执行人，有其他案件在执行，因张某在当地比较有公信力，就口头委托张某代收购房款。对于房屋的交付，马永华、***、徐勤剧、赵立英、***、赵士珍称在涉案房屋出售之前，徐勤剧夫妻以及***夫妻以承租人的身份占有涉案房屋。南边及中间共4间三层半的楼房一楼门面房一直是徐勤剧夫妻承租使用，北边2间由***夫妻承租使用。在涉案房屋出售后，他们便按照房屋房产买卖协议内部进行调换，而且只是对一楼的门面房进行调换。并提交了营业执照、涉案房屋现场照片予以证明。

一审认为，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押和冻结。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，结合当事人所举证据，能够认定马永华、***、徐勤剧、赵立英符合上述条件。首先，对于查封时间的认定，本案所涉房屋因不同的执行案件而存在多个查封行为，按照相关法律规定，案外人只能逐案针对生效的查封行为提起异议及执行异议之诉，每个执行异议、执行异议之诉案件仅审查案外人能否排除该案所涉查封行为，故查封时间均应根据不同的案件而单独进行认定。本案中，案外人请求排除的是一审法院对案涉房屋采取的查封行为，相应的查封时间应为2019年5月23日。因此，结合庭审查明的事实，能够认定在一审法院查封前，双方签订了合法有效的书面买卖合同。虽然该三份《房产买卖协议》是在海州区法院对该房屋查封期间签订的，但考虑到李春亮出卖房屋后所得款项是用来履行相应的判决，并主动交清了全部的执行款项，符合最高人民法院关于善意文明执行的理念；其次，考虑到徐勤剧、赵立英、***、赵士珍因租赁关系早已占有并使用了案涉房屋的门面房，根据双方签订的《房产买卖协议》中的约定，能够认定协议签订后，案涉房屋已交付给了案外人；第三，对于购房款的支付，结合案涉相关资金的来源及去向，能够认定马永华、***、徐勤剧、赵立英两户均向李春亮、卞光迎委托的张某支付了160万购房款，张某也向海州区法院缴纳了执行标的款。对于***、赵士珍购房款的支付，能够认定其向张某转账105万元，向张某借款30万元。而对于其声称有25万元是李春亮向其借款而同意冲抵购房款，因其所提交的借条与相关的转账记录尚不足以证明双方存在25万元的借贷关系，且该以债务冲抵房款的行为也直接损害了其他债权人的权益，对此一审法院依法不予认定，***、赵士珍尚未付清全部购房款，也未能将剩余款项交到法院执行账户。马永华、***、徐勤剧、赵立英支付了全部房屋转让款后，因需当时的查封法院解除查封后方可能办理过户登记手续，故对于未能办理过户手续，他们并无过错。

综上，案外人马永华、***、徐勤剧、赵立英对执行标的享有足以排除执行的民事权益，对***要求继续执行李春亮所有的位于×××镇××路××房××××××层××××××层半房屋的诉讼请求，依法不予支持。案外人***、赵士珍未能付清全部购房款，其对执行标的不享有足以排除执行的民事权益，对***要求继续执行李春亮所有的位于×××镇××路×××××层××××××层半房屋的诉讼请求，依法予以支持。一审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，于2021年11月5日作出(2021)苏0722民初4200号民事判决：一、准许执行(2019)苏0722执1595号执行裁定中查封的东海县×××镇××路××李春亮所有的六间三层半房屋的中间两间三层半房屋；二、驳回***其他的诉讼请求。

一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院另查明，在该案执行异议审查期间，李春亮、卞光迎通过邮寄方式递交了书面意见：李春亮、卞光迎在×××镇××路××××××层×××房×栋，此房被海州区法院查封，因我们夫妻当时在马来西亚无法回国，为偿还执行款特委托张某对外出售上述房产。于2019年4月3日分别与徐勤学（原文如此）、

***、赵士珍夫妻、马永华、***夫妻签订《房产买卖协议》，此协议属本人真实签名，也是本人真实意思表示，本协议由我儿子李某于2019年4月从马来西亚带回国内。三方夫妻的房款于2019年3月份付清，款项用于偿还我在海州区法院执行款，情况属实，本人愿意对上述承担一切法律后果。

在该案执行异议审查期间及原审诉讼期间，张某作证称，李春亮、卞光迎在国外，委托其全权处理卖房子。买卖协议是在马来西亚由李春亮、卞光迎签名后，由李某带回国再由买房人签字。其还证实徐勤剧、马永华分别付款160万元，***付款105万元，另有25万元系用李春亮欠***借款冲抵，余款30万元系向张某借款，由张某垫付。其妻张加艳转账给海州区法院的758万元，除了买房人给付的钱，余款都是其为李春亮垫付，另外还为李春亮支付了执行费。

本院认为，本案争议焦点问题是案外人马永华、***、徐勤剧、赵立英、***、赵士珍对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。

本院认为，案涉房屋不属于被执行人的责任财产，不应纳入强制执行的范围。理由在于，责任财产是指民事主体用于承担民事责任的各项财产及权利总和。民事主体以责任财产为限对外承担法律责任，债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。如果有证据证明拟执行标的不属于被执行人的责任财产，则人民法院应当停止对该标的的执行。在执行过程中，执行标的经拍卖、变卖由案外人受让后，执行标的由原物转变为该物的变价款，原物不再属于被执行人责任财产范围。如果执行标的存在多个查封，在首查封法院解除对原执行标的物的查封后，其他轮候查封法院不应再将该物作为被执行人的责任财产继续执行。轮候查封的债权人只能申请执行该执行标的物的剩余变价款或被执行人的其他责任财产，或者就该执行标的物的变价款依法向首查封法院申请参与分配。

本案中，根据案外人提交的《房产买卖协议》、银行流水、李春亮、卞光迎的陈述、张某的证言等可以相互印证，证明在海州区法院查封案涉房屋期间，被执行人李春亮夫妇委托张某将案涉房屋分成三部分分别转让给了案外人马永华、***、徐勤剧、赵立英、***、赵士珍，并通过张某夫妇将房屋转让款455万（160万+160万+160万-25万）元交付海州区法院执行。***关于张加艳向海州区法院转账的758万元款项，都是张某向东一公司购买厂房的购房款的主张，证据不足，本院不予支持。虽然被执行人李春亮夫妇未能提供其处置案涉房屋的行为经过首查封法院或首查封债权人同意的证据，但***亦未能提供充分证据证明被执行人李春亮夫妇与六案外人存在恶意串通低价处置案涉房屋的情形。在案涉房屋转让款已经交付海州区法院执行的情况下，被执行人的责任财产除却***、赵士珍主张的以房抵债的25万元外并未减少。案外人与被执行人所签《房产买卖协议》已经基本履行完毕。被执行人对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，案涉房屋已经脱离被执行人责任财产范围，被执行人业已无权再用该房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。综上，***虽主张李春亮等人恶意串通损害其合法权益，但所举证据不能排除合理怀疑，在现有证据足以证明案外人将房屋款项交付海州区法院执行，案涉房屋不再属于被执行人的责任财产的情况下，***请求东海县法院继续执行案涉房屋的主张不能成立。相对于***享有的普通金钱债权，六名案外人根据房屋买卖合同对案涉房屋享有的物权期待权和一定的居住权益，有优先保护的价值和意义。案外人马永华、***、徐勤剧、赵立英、***、赵士珍对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。

另外，关于***、赵士珍主张的其对被执行人李春亮享有25万元到期债权，可用于冲抵购房款的问题。本院认为，即便假设在购买案涉房屋前，李春亮欠付***、赵士珍25万元款项，在海州区法院查封案涉房屋的情况下，如果允许***、赵士珍用该25万元到期债权抵销其应付李春亮的购房款，则直接减少了李春亮的责任财产，损害其他债权人利益，故本院对***、赵士珍该抵销主张不予支持。鉴于***、赵士珍已将160万元购房款中的135万元交付海州区法院执行，本着兼顾案外人物权期待权、申请执行人金钱债权公平保护的原则，***可依法申请执行被执行人对***、赵士珍享有的25万元到期债权，***、赵士珍应将欠付的25万元购房款交付执行。***、赵士珍如对被执行人享有25万元到期债权，其可另行向被执行人主张。

综上，案涉房屋不属于被执行人的财产范围，不应继续执行。一审法院处理结果部分不当，本院予以纠正。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销江苏省东海县人民法院(2021)苏0722民初4200号民事判决；

二、驳回***诉讼请求。

二审案件受理费20460元，由被上诉人李春亮、卞光迎、李洋、江苏东一建筑工程有限公司负担。

审 判 长　李红梅

审 判 员　王学明

审 判 员　乔永礼

二〇二二年四月二十日

法官助理　于学金

书 记 员　王诗语

法律条文附录

一、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

被执行人申请自行变卖查封财产清偿债务的，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督其在一定期限内按照合理价格变卖。