某某与上海长合信息技术股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）沪0115民初59135号

原告：***，男，1945年9月26日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。

委托诉讼代理人：顾天宇，上海市宏洲律师事务所律师。

被告：上海长合信息技术股份有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区芳春路******。

法定代表人：黄学军，总经理。

委托诉讼代理人：朱锦华，上海融力天闻律师事务所律师。

原告***与被告上海长合信息技术股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人顾天宇，被告上海长合信息技术股份有限公司的委托诉讼代理人朱锦华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《租赁合同》；2.判令被告支付原告2019年3月1日至2020年3月10日租金人民币(以下币种相同)56,506.8元；3.判令被告已交付的押金27,500元归原告所有；4.判令被告赔偿原告损失27,500元；5.诉讼费由被告负担。事实和理由：被告于2019年初向原告提出欲租赁原告房屋并改造装修成集接待、谈判、居住、休闲功能为一体的房屋为公司自用。经协商，双方就装修规划、租赁期满后装饰装修物归属与租金等问题达成合意，并于2019年3月签订《租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区七灶村北张家宅XXX号所有房屋(以下简称系争房屋)出租给被告使用，年租金55,000元，租赁期限10年，期间不调整租金，租赁期满后装饰装修物归原告所有，用于装修的免租期为2019年3月至2019年12月，如被告单方面提前终止合同，需提前2个月通知原告。合同签订后，原告将房屋搬空并拆除为毛坯状态。被告自2019年3月开始正常使用系争房屋。2020年1月被告在未经原告同意的情况下,单方面发送《通知函》提出解除租赁合同。但依照合同的约定，若被告需要单方面提前终止合同的，应提前2个月通知原告。实际上被告未能提前通知，并擅自退租。原告认为,合同约定的免租期为10个月,并且享受这个免租期的前提是被告租赁满十年并有相应承诺的装修，现被告不能履约至租赁期满，又无装修行为，被告无权享受10个月免租期。2020年1月10日被告首次通知原告解除合同，按合同提前终止条款约定通知至解除期间为2个月,故原告有权收取2020年1月1日至3月10日的房租。另押金作为被告履行合同的保证，因被告违约提前擅自解除合同系违约，押金作为被告违约的惩罚，应当归原告所有。原、被告达成签订合同意向时确认装饰装修物为原告的合同目的之一，现被告未装修，原告搬除、拆除及后续恢复房屋正常使用的装修费须由被告来承担。为了维护原告自身的权益,故诉至法院,望判如诉请。

被告上海长合信息技术股份有限公司辩称，同意解除合同。合同中约定了免租期，故被告不应当支付2019年3月至12月的租金，被告认可支付2020年1月1日至3月10日的租金计10,519元；合同第三条关于租金支付并非附条件免租，只是一个实际描述，结合合同第五条，提前终止合同应当提前两个月通知对方，其中并未约定不装修就没有免租期，被告虽然没有实际装修，但被告对系争房屋进行了装修设计，并支付了4万元设计费用；原告要求押金没收没有合同及法律依据，不同意归原告所有，要求返还；原告在向被告出租系争房屋时房屋已空关多年，原告所述损失价值和损失费用应当承担举证责任，故不同意承担损失费用。

本院经审理认定事实如下：2019年3月，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋租赁给乙方，房屋面积约为200平方，租赁期限为10年，自2020年1月1日起至2029年12月31日止，年租金55,000元，本合同签订后15日内另支付甲方半年押金；乙方因需房屋装修,甲方同意2019年内租金免于支付；乙方应于每年度租期的前1个月开始支付下一年度租金；若乙方需要单方面提前终止合同的,应提前2个月通知甲方；甲方应于租赁关系解除后,确定乙方已搬迁的，应在乙方搬迁后的五日内退还乙方提前支付租金的剩余部分及押金。租赁期内，因乙方原因导致合同解除或终止的，乙方不得要求甲方给予补偿，甲方亦不得要求乙方给予任何补偿……合同另对其他事项作了约定。

合同签订后，原告按约向被告交付系争房屋，被告按约向原告支付了押金27,500元,但未支付过租金。2020年1月10日，被告向原告发出通知函，言明被告于2019年12月26日通知原告解除租赁合同，且原告也同意解除合同，被告退还了系争房屋，同时根据租赁合同约定：甲方(原告)应于租赁关系解除后，确定乙方(被告)搬迁的，应在乙方搬迁后的五日内退还乙方提前支付租金的剩余部分及押金。但原告一直拒绝返还押金。现再次通知解除双方《租赁合同》，并要求退还租金或接到本通知之日起五日内与被告协商。

审理中，因租赁合同未载明具体签署日期，原、被告均确认系争房屋交付日期为2019年3月底。

另查明，系争房屋的宅基地使用权人为原告，主房占地99平方米，棚舍12平方米。

以上事实，由原告提供的租赁合同、解除通知函、照片、宅基地档案信息，被告提供的设计合同、设计图及支付凭证等证据材料及庭审笔录在案佐证。

本院认为，原、被告就系争房屋签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应恪守。庭审中，原、被告对涉案合同于2020年3月10日解除均无异议，故本院予以确认。鉴于被告擅自提前解约，系被告违约，故不能免除违约方的违约责任。双方对系争房屋于2019年3月底交付均无异议，故本院将起租日定于2020年4月1日，4月1日至12月31日期间的租金虽处于合同约定的免租期，鉴于原告已将房屋交付给被告，被告也取得了系争房屋的使用权，合同约定免租期的前提是被告装修房屋，且约定租期十年，现被告未对系争房屋进行装修，但实际占有系争房屋，免租期的租金损失应由被告负担，按照年租金55,000元的标准计9个月的损失为41,250元。被告于2020年1月10日向原告发出通知函，根据合同约定提前2个月通知可解除合同，2020年1月1日至2020年3月10日的租金10,694元，被告应当予以支付。考虑到被告已经承担了免租期期间及2020年1月1日至2020年3月10日的租金，足以弥补因其违约行为造成原告的实际损失，原告再行要求被告赔偿损失的诉讼请求，亦缺乏证据，本院难以支持。另合同未约定如被告提前解约即可没收押金，故对原告要求押金归原告所有的诉请，本院不予支持。被告已付原告的押金部分可用于折抵未付部分的租金。被告关于因原告弟弟不同意将房屋出租给被告、原告不同意将原告弟弟的房屋做员工宿舍，导致合同无法履行，故被告和原告都有责任的辩称，无证据佐证，本院不予采信。

综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：

一、原告***与被告上海长合信息技术股份有限公司2019年3月签订的《租赁合同》于2020年3月10日解除(房屋坐落于上海市浦东新区七灶村北张家宅XXX号)；

二、被告上海长合信息技术股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告***2019年4月1日至2020年3月10日的租金共计51,944元(被告在原告处的押金27,500元用以抵扣上述部分费用)；

三、驳回原告***的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2,530元，减半收取计1,265元，由被告上海长合信息技术股份有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审 判 员　　朱　敏

二〇二〇年十二月九日

法官助理　　邱静雅

书 记 员　　朱屹峰

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国民法总则》

第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

二、《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

三、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。