重庆商社中天物业发展有限公司与某某商品房预售合同纠纷一审民事判决书

重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 (2022)渝0112民初22657号 原告：重庆商社中天物业发展有限公司，住所地重庆市渝中区五一路8号21、22楼，统一社会信用代码9150010320290178X1。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 被告：**，男，2001年8月28日出生，汉族，住重庆市长寿区。 委托诉讼代理人：***，男，1975年8月30日出生，汉族，住重庆市长寿区，系被告**父亲。 原告重庆商社中天物业发展有限公司与被告**商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆商社中天物业发展有限公司的委托诉讼代理人**及被告**的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆商社中天物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付购房款732660元及违约金（截至2022年5月9日的违约金为48815.35元；从2022年5月10日起至付清时止，以732660元为基数，按每日万分之一的标准计算）；2.判令被告向原告支付原告因本案产生的律师费5000元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中原告明确，其主张的截至2022年5月9日的违约金包含逾期支付首付款的违约金以及逾期支付按揭贷款的违约金。逾期支付首付款的违约金以被告应付未付款为基数，分别从逾期之日起按每日万分之一的标准计算。逾期支付按揭贷款的违约金从被告应付最后一笔非按揭款后三个工作日再加七天起计算。事实和理由：原、被告曾签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告向原告购买原告开发的位于重庆市两江新区XX路X号的“XX”项目X号楼X-X号房屋，建筑面积为62.69平方米，总价款为1054612元。合同约定被告分别以分期方式向原告支付首付款和以按揭贷款方式向原告支付剩余房款，但被告却未按约足额向原告支付首付款及剩余房款。经原告催告后，被告仍未支付。被告的行为已构成违约，依照合同约定应承担继续履行、支付违约金等违约责任。 被告**辩称，1.由于新冠疫情原因，原告迟延交房三个月。期间，经与原告协商，原告同意被告延期三个月交纳购房款。2.除合同约定的购房款以外，原告另向被告收取了4万元的购房打折费。3.原告以不同的价格向买受人出售车位，欺骗消费者。4.因为疫情原因，被告承接的工程未收到工程款，被告拟将案外人出具给被告的商票用以支付原告的购房款，但被告不同意，所以才导致被告未按时支付购房款。 本院经审理认定案件事实如下：2020年1月11日，被告**的母亲（乙方、买方）与原告（甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》一份，主要约定乙方向甲方购买位于重庆市两江新区XX路X号XX号楼X-X号房屋，房屋用途为非住宅，属于办公用房，建筑面积为62.69平方米，总成交金额为1054612元。该合同第五条中约定，付款方式为按揭付款，乙方于2020年1月11日向甲方支付首付房款106012元，于2020年2月9日前向甲方支付购房款115940元，于2020年4月9日前向甲方支付购房款147560元，于2020年7月9日前向甲方支付购房款158100元，于2020年7月16日前余款527000元向银行申请按揭。因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。该合同第十条中约定，乙方逾期付款在60日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之一向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。该合同《补充协议》第三条第二款约定，乙方在付清商品房首付款及相关税费后3个工作日内向银行交齐办理按揭贷款所需的全部资料并成功办理完毕所有银行按揭贷款的手续。若乙方未按前述约定的期限内向银行交齐办理银行按揭贷款所需的全部资料、成功办理完毕所有银行按揭贷款的手续且甲方足额收到银行支付的乙方购房余款，乙方应无条件在前述3个工作日届满之日起7日内按照一次性付款方式支付购房款给甲方。若在前述期限内，甲方未收到乙方按照一次性付款方式支付的购房余款，则自约定的期限届满之次日起，甲方有权按乙方逾期的天数每日计收该商品房总房款万分之一的违约金；乙方逾期时间超过60日的，甲方有权单方面解除合同及本补充协议并向乙方收取该商品房总房款20%的违约金。该《补充协议》第十二条第五款约定，因一方违约，守约方为实现相应债权或合同约定的其他权利所发生的费用，包括但不限于鉴定费、公证费、诉讼费、律师费等，由违约方承担。该合同还约定了其他事项。 2022年1月12日，被告**与原告签订《重庆市商品房买卖合同》一份，合同内容与前述商品房买卖合同内容一致。 另查明，被告于2020年1月11日向原告支付了首付款106012元，于2021年3月13日向原告支付了首付款100000元，于2021年5月17日向原告支付了首付款15940元，于2021年12月31日向原告支付了房款100000元，剩余购房款未付。此外，被告另向原告支付了税费32717元、车位租赁费3万元，***怡渝网络信息服务有限公司支付了居间服务费4万元。诉讼中被告**，因被告拟全款支付购房款，故其未向银行申请贷款。后经原告多次催收，被告仍未支付剩余购房款。 再查明，原告为向被告主张本案债权，在2022年4月20日与上海锦天城（重庆）律师事务所签订《法律服务合同》，并向该律师事务所支付了律师服务费5000元。 上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、服务协议、收据、法律服务合同、增值税发票、银行电子回执及当事人**等证据随案佐证。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告于2022年1月12日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，其内容和被告的母亲与原告在2020年1月11日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》内容一致，据此可认定被告对其母亲于2020年1月11日签订的上述合同的追认，故案涉两份商品房买卖合同及补充协议对被告均具有法律约束力。原、被告双方均应严格按照上述合同约定履行各自义务。根据合同约定，案涉房屋总价款为1054612元。因被告未向银行申请贷款，故其应当全额向原告支付该购房款，但被告实际仅向原告支付了购房款321952元（106012元+100000元+15940元+100000元），尚欠原告购房款732660元（1054612元-321952元）。关于被告另行向原告支付的车位租赁费3万元、税费32717元，以及其***怡渝网络信息服务有限公司支付的服务费4万元，均非购房款，故上述款项不能冲抵案涉购房款。现原告诉请被告支付该所欠购房款732660元，本院予以支持。 根据上述商品房买卖合同约定，被告应于2020年2月9日前向原告支付购房款115940元，于2020年4月9日前向原告支付购房款147560元，于2020年7月9日前向原告支付购房款158100元，于2020年7月16日后3个工作日届满后的7日内即2020年7月28日前向原告支付527000元。但被告实际于2021年3月13日向原告支付首付款100000元，于2021年5月17日向原告支付了首付款15940元，于2021年12月31日向原告支付房款100000元，剩余购房款未付。被告辩称原告同意其延期三个月支付购房款，但被告未就其提出的该主张向本院举示证据予以证明，故对被告提出的该辩解意见，本院不予采纳。被告逾期付款，已构成违约，按照合同约定，应当分别从逾期之日起，按每日万分之一的标准向原告计付违约金，具体计算方式为：以2020年2月10日至2020年4月9日期间欠付购房款115940元为基数，按每日万分之一计算，违约金为695.64元（115940元×0.0001元/日×60日）；以2020年4月10日至2020年7月9日期间欠付购房款263500元（115940元+147560元）为基数，按每日万分之一计算，违约金为2397.85元（263500元×0.0001元/日×91日）；以2020年7月10日至2020年7月28日期间欠付购房款421600元（115940元+147560元+158100元）为基数，按每日万分之一计算，违约金为801.04元（421600元×0.0001元/日×19日）；以2020年7月29日至2021年3月12日期间欠付购房款948600元（115940元+147560元+158100元+527000元）为基数，按每日万分之一计算，违约金为21533.22元（948600元×0.0001元/日×227日）；以2021年3月13日至2021年5月16日期间所欠购房款848600元（948600元-100000元）为基数，按每日万分之一计算，违约金为5515.9元（848600元×0.0001元/日×65日）；以2021年5月17日至2021年12月30日期间所欠购房款832660元（848600元-15940元）为基数，按每日万分之一计算，违约金为18984.65元（832660元×0.0001元/日×228日）；以2021年12月31日至2022年5月9日期间所欠购房款732660元（832660元-100000元）为基数，按每日万分之一计算，违约金为9524.58元（732660元×0.0001元/日×130日），上述违约金共计59452.88元（695.64元+2397.85元+801.04元+21533.22元+5515.9元+18984.65元+9524.58元）。现原告诉请被告支付截至2022年5月9日期间的违约金48815.35元，未超出被告在该期间实际应付违约金金额，本院予以支持。2022年5月10日以后的违约金，应以未付购房款732660元为基数，按每日万分之一的标准计算至付清之日止。 关于原告主张的律师费问题。根据《补充协议》第十二条第五款约定，因一方违约，守约方为实现相应债权或合同约定的其他权利所发生的费用，包括但不限于鉴定费、公证费、诉讼费、律师费等，由违约方承担。因被告未按约向原告支付购房款，原告为向被告主张本案债权，实际产生了律师费5000元。现其诉请被告承担该律师费，符合合同约定，本院予以支持。 综上，原告诉讼请求依法成立。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下： 一、被告**于本判决生效之日起十五日内向原告重庆商社中天物业发展有限公司支付购房款732660元，并向原告重庆商社中天物业发展有限公司支付违约金（其中，截至2022年5月9日的违约金为48815.35元；此后的违约金，以732660元为基数，从2022年5月10日起，按每日万分之一的标准计算至付清之日止）； 二、被告**于本判决生效之日起十五日内向原告重庆商社中天物业发展有限公司支付其因本案产生的律师费5000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11664.76元，因适用简易程序审理，减半收取计5832.38元，由被告**负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年九月五日 书记员　　*** -1-