重庆商社中天物业发展有限公司与某某,某某商品房预售合同纠纷一审民事判决书

重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 (2022)渝0112民初22712号 原告：重庆商社中天物业发展有限公司，住所地重庆市渝中区五一路8号21、22楼，统一社会信用代码9150010320290178X1。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 被告：***，女，1981年9月18日出生，汉族，住重庆市南岸区。 被告：***，男，1979年10月9日出生，汉族，住重庆市南岸区。 委托书代理人：***，女，1981年9月18日出生，汉族，住重庆市南岸区，系被告***妻子。 原告重庆商社中天物业发展有限公司与被告***、***商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆商社中天物业发展有限公司的委托诉讼代理人**、***，被告***及被告***的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆商社中天物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付购房款450270元及违约金（截至2022年5月5日的违约金为27582.15元；从2022年5月6日起至付清时止，以450270元为基数，按每日万分之一的标准计算）；2.判令被告向原告支付原告因本案产生的律师费5000元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中原告明确，其主张的截至2022年5月5日的违约金包含逾期支付首付款的违约金以及逾期支付按揭贷款的违约金。逾期支付首付款的违约金以被告应付未付款为基数，分别从逾期之日起按每日万分之一的标准计算。逾期支付按揭贷款的违约金从被告应付最后一笔非按揭款后三个工作日再加七天起计算。事实和理由：原、被告于2020年3月21日签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告向原告购买原告开发的位于重庆市两江新区XX路X号的“XX”项目X号楼XX号房屋，建筑面积为30.06平方米，总价款为500300元。合同约定被告分别以分期方式向原告支付首付款和以按揭贷款方式向原告支付剩余房款，但被告却未按约足额向原告支付首付款及剩余房款。经原告催告后，被告仍未支付。被告的行为已构成违约，依照合同约定应承担继续履行、支付违约金等违约责任。 被告***、***共同辩称，被告不同意原告提出的诉讼请求，理由为：1.原告销售人员称案涉房屋系学区房，但后来被告却发现该房屋不是学区房，孩子上学需另行支付赞助费。2.因疫情原因导致被告经济紧张，无力支付剩余房款。被告多次与原告协商付款问题，原告却一直拖延没有处理。3.原告因为疫情原因延期交房，导致被告经济损失，使被告经济能力下降。 本院经审理认定案件事实如下：2020年3月21日，以原告重庆商社中天物业发展有限公司为甲方（卖方），被告***、***为乙方（买方），双方共同签订《重庆市商品房买卖合同》一份，主要约定乙方向甲方购买位于重庆市两江新区XX路X号XX号楼XX号房屋，房屋用途为非住宅，属于办公用房，建筑面积为30.06平方米，总成交金额为500300元。该合同第五条中约定，付款方式为按揭付款，乙方于2020年3月21日向甲方支付首付房款50030元，于2020年5月1日前向甲方支付购房款50030元，于2020年7月20日前向甲方支付购房款75120元，于2020年9月20日前向甲方支付购房款75120元，于2020年9月27日前余款250000元向银行申请按揭。因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。该合同第七条中约定，甲方应当在2021年6月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。商品房交付前，乙方应付清本商品房购房款及相关税费（乙方选择银行按揭贷款方式购买该商品房的，需在乙方付清首付款、相关税费，并办理完毕银行按揭贷款手续且按揭贷款的银行将乙方的按揭贷款足额划入甲方指定账户），方能按照甲方通知的交付时间办理该商品房的接房手续。该合同第十条中约定，乙方逾期付款在60日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之一向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。该合同《补充协议》第一条第四款约定，在签订合同及本补充协议之前，甲方已就商品房所在项目内部及周边的道路及市政规划情况向乙方进行了必要合理的说明。若项目周边情况（包括但不限于绿地、道路、公园、学校等）发生变化的，均以政府规划为准，甲方不承担任何责任。《补充协议》第三条第二款约定，乙方在付清商品房首付款及相关税费后3个工作日内向银行交齐办理按揭贷款所需的全部资料并成功办理完毕所有银行按揭贷款的手续。若乙方未按前述约定的期限内向银行交齐办理银行按揭贷款所需的全部资料、成功办理完毕所有银行按揭贷款的手续且甲方足额收到银行支付的乙方购房余款，乙方应无条件在前述3个工作日届满之日起7日内按照一次性付款方式支付购房款给甲方。若在前述期限内，甲方未收到乙方按照一次性付款方式支付的购房余款，则自约定的期限届满之次日起，甲方有权按乙方逾期的天数每日计收该商品房总房款万分之一的违约金；乙方逾期时间超过60日的，甲方有权单方面解除合同及本补充协议并向乙方收取该商品房总房款20%的违约金。该《补充协议》第十二条第五款约定，因一方违约，守约方为实现相应债权或合同约定的其他权利所发生的费用，包括但不限于鉴定费、公证费、诉讼费、律师费等，由违约方承担。该合同还约定了其他事项。 上述合同签订后，被告于2020年3月21日向原告支付了首付款50030元，剩余购房款未付。诉讼中被告**，因被告未付清首付款，其未向银行申请贷款，也未向原告支付按揭贷款金额。后经原告多次催收，被告仍未支付。被告另**，除上述付款外，被告还向原告支付了税费15810元，***怡渝网络信息服务有限公司支付了居间服务费3万元。 另查明，原告为向被告主张本案债权，在2022年4月20日与上海锦天城（重庆）律师事务所签订《法律服务合同》，并向该律师事务所支付了律师服务费5000元。 上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，收据，法律服务合同、增值税发票、银行电子回执及当事人**等证据随案佐证。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，原、被告双方均应严格按照合同约定履行各自义务。 根据上述商品房买卖合同约定，被告应于2020年3月21日向原告支付首付房款50030元，于2020年5月1日前向原告支付购房款50030元，于2020年7月20日前向原告支付购房款75120元，于2020年9月20日前向原告支付购房款75120元。而在实际履行合同中，被告仅于2020年3月21日向原告支付了首付款50030元，未按约向原告支付上述剩余房款200270元（50030元+75120元+75120元）。此外，根据商品房买卖合同约定，被告应于2020年9月27日前向银行申请按揭贷款25万元用于支付剩余购房款。因被告未向银行申请按揭贷款，根据《补充协议》约定，其应当在2020年9月27日后3个工作日届满后7日内即2020年10月7日前向原告支付该购房余款25万元。上述购房款的付款期限均已届至，现原告诉请被告支付上述购房款450270元（200270元+250000元），符合合同约定，本院予以支持。被告辩称受新冠疫情影响导致其经济能力下降，无力支付剩余购房款。诚然，新冠疫情确实可能造成被告经济条件发生变化，但并不必然导致被告无法继续履行案涉合同约定的付款义务，且被告作为案涉房屋的买受人，其在2020年3月签订商品房买卖合同时，其对合同约定的截至2020年9月的付款金额应当已经有所预见，对购房款的资金筹集应当已经有所安排，故被告以新冠疫情为由拒付购房款的理由不能成立。关于被告另辩称的案涉房屋并非学区房问题，即便被告所述属实，因该事项并非案涉商品房买卖合同约定内容，故该事项并非原告应承担的合同义务，被告以此为拒交购房款的理由亦不能成立。同时，被告未按约付清购房款，原告根据合同约定，有权拒绝向被告交付房屋，故原告不构成逾期交房，由此产生的相关损失，原告不应承担责任。综上，被告未按约向原告支付上述购房款，已构成违约，应当按照商品房买卖合同第十条及补充协议第三条的约定，承担向原告支付违约金的违约责任。截至2022年5月5日，被告应向原告支付的违约金为：以50030元为基数，从2020年5月2日起按每日万分之一计算至2022年5月5日，违约金为3672.20元（50030元×0.0001元/日×734日）；以75120元为基数，从2020年7月21日起按每日万分之一计算至2022年5月5日，违约金为4912.85元（75120元×0.0001元/日×654日）；以75120元为基数，从2020年9月21日起按每日万分之一计算至2022年5月5日，违约金为4447.10元（75120元×0.0001元/日×592日）；以25万元为基数，从2020年10月8日起按每日万分之一计算至2022年5月5日，违约金为14375元（25万元×0.0001元/日×575日）。上述违约金共计27407.15元（3672.20元+4912.85元+4447.10元+14375元）。2022年5月6日以后的违约金，应以未付购房款450270元为基数，按每日万分之一的标准计算至付清之日止。 关于原告主张的律师费问题。根据《补充协议》第十二条第五款约定，因一方违约，守约方为实现相应债权或合同约定的其他权利所发生的费用，包括但不限于鉴定费、公证费、诉讼费、律师费等，由违约方承担。因被告未按约向原告支付购房款，原告为向被告主张本案债权，实际产生了律师费5000元。现其诉请被告承担该律师费，符合合同约定，本院予以支持。 综上，原告诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条规定，判决如下： 一、被告***、***于本判决生效之日起十五日内向原告重庆商社中天物业发展有限公司支付购房款450270元，并向原告重庆商社中天物业发展有限公司支付违约金（其中，截至2022年5月5日的违约金为27407.15元；此后的违约金，以450270元为基数，从2022年5月6日起，按每日万分之一的标准计算至付清之日止）； 二、被告***、***于本判决生效之日起十五日内向原告重庆商社中天物业发展有限公司支付其因本案产生的律师费5000元； 三、驳回原告重庆商社中天物业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8542.78元，因适用简易程序审理，减半收取计4271.39元，由被告***、***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年九月五日 书记员　　*** -1-